作者：Rick

來源：GPLP犀牛財(cái)經(jīng)（ID:gplpcn）

洛克菲勒中心，紐約跟帝國大廈齊名的地標(biāo)式建筑，在美國人心中有著非常特殊的地位。

問題是在1988年，洛克菲勒中心曾經(jīng)當(dāng)時(shí)被三菱集團(tuán)收購。

這引發(fā)了日本人想買下美國的傳言。

當(dāng)然事實(shí)也的確如此。

當(dāng)時(shí)張揚(yáng)跋扈、財(cái)大氣粗的三菱集團(tuán)代表，在美國人報(bào)價(jià)4億美元的基礎(chǔ)上加價(jià)2.1億美元，目的就是為了創(chuàng)造一個(gè)新的吉尼斯世界紀(jì)錄。

也正是因?yàn)樗麄冞@種無所謂錢多錢少的態(tài)度，洛克菲勒家族才欣然出售這棟在家族歷史上有非常特殊意義的大廈。

有人說，因?yàn)槊绹瞬荒苋萑倘毡旧碳疫@種爆發(fā)戶的心態(tài)，產(chǎn)生了后續(xù)的一系列投資限制措施。而這些措施的疊加以及美國在極力推高日元匯率降低日本出口，是是造成日本所謂“失去的十年”的原因。

但正是這樣一個(gè)發(fā)生的事件提醒了美國華爾街的投資大佬。此后，美國華爾街的對(duì)外投資，不動(dòng)產(chǎn)投資就占了很大的份額。

其中，包括最大的私募股權(quán)投資機(jī)構(gòu)，黑石就是如此。

現(xiàn)在，美國人在國內(nèi)玩金融衍生品，在國外瘋狂投資不動(dòng)產(chǎn)，這成為國際投資界司空見慣的事實(shí)。

有媒體評(píng)論表示，很多美國投行布局海外的不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)，是為了給自己瘋狂的衍生金融交易增加一個(gè)安全砝碼。

而最新的信息顯示，華爾街資本玩家看上中國了。

租金下滑、哀鴻一片的中國商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)

讓國內(nèi)投資者想不明白的是，華爾街資本玩家看中的為什么是國內(nèi)的商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)？

由于受經(jīng)濟(jì)增速放緩、金融去杠桿、商辦類項(xiàng)目限購政策、電商崛起等因素影響，目前全國商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)哀鴻一片。

甚至有人說這是近20年來商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)最難受的一個(gè)時(shí)期。

據(jù)中國城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓接受媒體采訪時(shí)介紹，商業(yè)地產(chǎn)的低迷主要表現(xiàn)在：投資額增速創(chuàng)十年來第二個(gè)新低，施工面積創(chuàng)十年第二低，新開工面積和竣工面積增速創(chuàng)十年最低，供應(yīng)端商業(yè)土地整體過剩，商業(yè)地產(chǎn)庫存面積創(chuàng)十年來新高。

而從2018年至今，雖然商業(yè)營業(yè)用房開發(fā)投資累計(jì)值穩(wěn)步上升，但累計(jì)同比還是維持負(fù)增長的態(tài)勢(shì)。2019年1-5月累計(jì)同比增長-9.7%，創(chuàng)下歷史的最大負(fù)增長率。

從2018年中期至今，商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)的累計(jì)同比增長率基本維持在-9%左右。作為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)另一重要指標(biāo)，1-5月的辦公樓的開發(fā)投資累計(jì)同比增長為-3.6%，在年初回歸正值后再次不斷下滑。

這也被很多企業(yè)所感知。

北京的CBD地區(qū)向來是寸土寸金的辦公聚集區(qū)，但從2019年7月以后，退租率持續(xù)上升，該地區(qū)的寫字樓空置率已經(jīng)接近15%。

這不是個(gè)案。

北上廣深原來集中的高檔辦公寫字樓的聚集地，據(jù)說都或多或少都出現(xiàn)類似的問題。而這還算好的，成都重慶等二線城市的寫字樓空置率，據(jù)說已經(jīng)超過25%。

更別提購物中心等大型的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。

受新世代消費(fèi)者消費(fèi)習(xí)慣變化的影響，還有網(wǎng)絡(luò)購物的擠壓，線下的購物中心從2018年起就開始陸續(xù)調(diào)整。

2019年，很多購物中心虧損嚴(yán)重，不得不關(guān)門歇業(yè)另謀他法。

那些還咬牙存在的購物中心，空置率上升也十分明顯——根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)，國內(nèi)購物中心空置率自2014年起持續(xù)攀升，2016-2017年均超出10%，2018年有所緩解降至9.4%，2019年上半年回升迅速。

而從2018年重點(diǎn)城市購物中心空置率分布來看，高空置率主要集中于“二線”城市。

在這樣的背景下，寫字樓和購物中心的租金，已經(jīng)出現(xiàn)了下降的趨勢(shì)。

這被看作是中國商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)，進(jìn)入冰河期的標(biāo)志。

面對(duì)一個(gè)下行的資產(chǎn)，怎么想一想都不值得購買，難道華爾街的人瘋了？

外資風(fēng)口進(jìn)入中國：美元資本悄然之間的進(jìn)軍

租金下滑，蕭條且哀鴻遍野的中國商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)，如今卻悄然間吸引了絕大多數(shù)國際知名資本的目光，尤其很多來自華爾街的投行和基金。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至2019年6月，已有16家外資機(jī)構(gòu)參與“抄底”內(nèi)地商辦樓宇。這些外資機(jī)構(gòu)除了世界頂級(jí)投行黑石集團(tuán)，還包括凱德、領(lǐng)展、騰飛、基匯資本等知名地產(chǎn)投資基金。這些收購主要集中在一二線城市的核心地段，被收購的資產(chǎn)標(biāo)的涵蓋寫字樓、購物中心以及綜合體。

據(jù)戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，2019年中國內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)總投資額將達(dá)2960億元，其中外資占總交易額會(huì)接近50%。

也就是說，曾經(jīng)退出中國的黑石、摩根士丹利等投行又回來了。

統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也支持了這個(gè)結(jié)論。數(shù)據(jù)顯示，上半年北上廣深的大宗物業(yè)交易金額超450億元人民幣，外資成交占比一半。

從地區(qū)看，北京和上海的成交依然是大宗交易的活躍地，成交總數(shù)與金額高于廣州、深圳。從成交熱情看，一季度可以用瘋狂來形容，二季度成交熱情有所減退。從資產(chǎn)偏好看，寫字樓成為投資者的首選，占比超一半。

……

因此可以說，2019年外資在中國商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)的收購行為，不可謂不瘋狂。

據(jù)悉，2019年列入榜單的商業(yè)地產(chǎn)交易投資機(jī)構(gòu)包括領(lǐng)展管理、凱德地產(chǎn)、黑石資本、太古資本等等，特別引起轟動(dòng)的是凱德斥資127億收購上海北外灘星港中心。

更讓人關(guān)心的是，為了進(jìn)入中國商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)，各家國際知名投資基金和機(jī)構(gòu)，紛紛在香港、新加坡等地，發(fā)行以人民幣計(jì)價(jià)的債券或者基金，從而籌集彈藥進(jìn)軍國內(nèi)。

據(jù)媒體報(bào)道，黑石在新加坡發(fā)行的第一批基金的規(guī)模就達(dá)40億人民幣。而僅僅在9月，安排在香港證交所上市的以人民幣計(jì)價(jià)的定向基金就有17支，其中不乏華爾街大鱷的身影。

由此資金實(shí)力可見一斑。

而據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)的數(shù)字，已經(jīng)進(jìn)入中國的海外基金超過20家，投入國內(nèi)市場(chǎng)的金額超過500億，其中黑石一家就已經(jīng)入300億，占六成以上。

聞風(fēng)而動(dòng)的二線資本，也同樣動(dòng)作頻頻。

吉寶集團(tuán)，這個(gè)在新加坡僅次于淡馬錫等國家投資基金的投資集團(tuán)，主營業(yè)務(wù)是商業(yè)寫字樓投資。2010年左右進(jìn)入中國，僅僅作為一個(gè)小型的住宅開發(fā)商試水國內(nèi)市場(chǎng)。

但就在2019年，其商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)管理部門正式進(jìn)軍中國，并在上海設(shè)立了總部，隨后該公司迅速收購商業(yè)寫字樓項(xiàng)目，并號(hào)稱要在一年內(nèi)投資超過百億。

新加坡的投資機(jī)構(gòu)除了吉寶，豐樹也在加大力度布局大城市，而來自香港的投資機(jī)構(gòu)如基匯等也不遑多讓，抓住時(shí)機(jī)購置商業(yè)地產(chǎn)。

毫不夸張的說，這些被國際投行稱為“狗鼻子”的跟風(fēng)者，幾乎都已經(jīng)進(jìn)入國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)。

一時(shí)間，頗有風(fēng)云聚會(huì)的時(shí)代感。

不動(dòng)產(chǎn)生意：幾千億美元的生意邏輯

“天下熙熙、皆為利來,天下攮攮、皆為名往?！?/p>

顯然，黑石等美元投資機(jī)構(gòu)大規(guī)模進(jìn)軍中國抄底商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)并不是慈善，而是徹底的商業(yè)行為，而回歸商業(yè)行為的背后，則是以黑石為代表的華爾街投資基金回歸金本位的操作。

尤其是來勢(shì)洶洶的黑石。

這家號(hào)稱世界上最低調(diào)、讓人摸不著脈門的基金，1983年成立后的一飛沖天其實(shí)就跟商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)有關(guān)。

對(duì)于黑石的運(yùn)營邏輯，GPLP犀牛財(cái)經(jīng)曾在《PE還是房地產(chǎn)？黑石集團(tuán)的“生意經(jīng)”》中詳細(xì)描述，當(dāng)然，黑石集團(tuán)作為專注于投資不動(dòng)產(chǎn)的投資機(jī)構(gòu)，其也同房地產(chǎn)投資當(dāng)中獲利不菲——據(jù)GPLP犀牛財(cái)經(jīng)根據(jù)零星披露的研究報(bào)告調(diào)查顯示，這家美國最另類的投資基金，1987年之后投資的各種類型的項(xiàng)目中，商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)尤其是物流園區(qū)、辦公樓等資產(chǎn)，貢獻(xiàn)了其之后近50年高速增長的收益率的絕大部分。

甚至很長一段時(shí)間，黑石的商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)長期平均年收益達(dá)到15-16%，遠(yuǎn)高于其正常證券投資業(yè)務(wù)長期平均收益率。

2018年，聯(lián)合創(chuàng)始人彼得-森去世的時(shí)候，黑石掌管的基金投資到不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域的份額超過5000億美元。

因此，這次黑石再次悄無聲息再次殺入中國的商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)，其實(shí)并不是異想天開，本身就是一個(gè)回歸主業(yè)的選擇。

當(dāng)然，有專家評(píng)論表示，正因?yàn)楹芏嗳藢?duì)黑石的崛起研究深入，這次黑石又故技重施的時(shí)候，才有很多國際化的基金和投資機(jī)構(gòu)跟進(jìn)。

但跟很多其他投資機(jī)構(gòu)不同，黑石的成功除了投資不動(dòng)產(chǎn)之外，還遵循一個(gè)原則，那就是友好收購的原則。

這意味著跟絕大部分的華爾街投行不同，黑石基金所作的收購出發(fā)點(diǎn)都是想達(dá)成“共贏”，不管是持股還是債券，黑石都從企業(yè)的發(fā)展提出相關(guān)的要求，在滿足收益的前提下，增加自身的價(jià)值。

不過也因?yàn)槟軒椭顿Y方解決困難，黑石成為美國最受歡迎的投資基金。

這也就解釋了，為什么黑石進(jìn)入中國后，沒有那么多的反對(duì)聲音。

當(dāng)然，黑石看好宏觀經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)折，以及現(xiàn)在持有的物業(yè)長期發(fā)展趨勢(shì)，并不代表其收入要等很多年后，或許通過租金等多種形式，黑石不斷實(shí)現(xiàn)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的變現(xiàn)。

很有意思的是，黑石在2013年就曾全面清盤自己持有的國內(nèi)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)。當(dāng)時(shí)號(hào)稱是退出中國。

2019年，這些大型機(jī)構(gòu)和基金瘋狂進(jìn)入中國商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)，固然是對(duì)中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展有信心，另外一個(gè)方面，也是因?yàn)橥赓Y投資國內(nèi)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)有周期性，而且抄底的意味濃厚。這樣的投資方式，一般都在對(duì)一個(gè)經(jīng)濟(jì)體長期的發(fā)展看好的情況下發(fā)生。

結(jié)合目前的情況，可以得出一個(gè)結(jié)論，那就是國外的資本其實(shí)認(rèn)為當(dāng)下中國經(jīng)濟(jì)雖然增速放緩，但仍是全球最具經(jīng)濟(jì)活力的地區(qū)，因此對(duì)于海外資金的曖昧態(tài)度就不難解釋了。

而商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)天生就有抗壓性和穩(wěn)定性，被國外的資本方看作是進(jìn)入中國市場(chǎng)含金量頗高的探路石。

當(dāng)然除了這些要素之外，中國呼之欲出的REITs也帶給這些收購國內(nèi)不動(dòng)產(chǎn)的外來資本“臨門一腳”。

所謂REITs，就是房地產(chǎn)信托投資基金——按海外的實(shí)操經(jīng)驗(yàn)，如果一個(gè)基金想投資一棟樓，那他可以將這棟樓的價(jià)格分成若干份，發(fā)行REITs基金上市交易。投資人可以認(rèn)購REITs基金份額，認(rèn)購的份額即對(duì)應(yīng)基金所持有的這棟大樓相關(guān)的權(quán)益。

而每年這棟商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)的租金收益和其他運(yùn)營收益，除去運(yùn)營這棟樓的資管公司的管理費(fèi)外，按份額比例分配個(gè)持有基金的投資人。

由于REITs可以像股票一樣上市交易，也就是說，通過發(fā)行REITs，基金持有的商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)能直接轉(zhuǎn)換成金融產(chǎn)品上市，這就相當(dāng)于打通了不動(dòng)產(chǎn)基金收購商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)的“募投融管退”各個(gè)環(huán)節(jié)，一下子就把棋下活了。

可能也是看到當(dāng)下國內(nèi)越來越多的定向非公開REITs被監(jiān)管部門放行，海外資本方都有這樣的共同預(yù)期：公開募集的REITs在國內(nèi)兩年之內(nèi)將會(huì)出現(xiàn)。

因此，這樣的市場(chǎng)認(rèn)知助推了像黑石這樣的華爾街巨鱷重回中國市場(chǎng)。

很可能，這一次鋪天蓋地的外資涌入會(huì)開啟一個(gè)新時(shí)代。

如果這個(gè)猜想真的成形，華爾街來大規(guī)模買入國內(nèi)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)就不是神話，雖然一方面會(huì)帶來一定風(fēng)險(xiǎn)，但是另外一方面越來越開放的國內(nèi)市場(chǎng)，承壓能力超過想象。

如果再加上REITs的推出，商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)一定會(huì)被激活。

這有什么不好的呢？誰不希望中國的經(jīng)濟(jì)會(huì)更好？

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