作者：蔚芮

審校：周鶴翔

來(lái)源：GPLP犀牛財(cái)經(jīng)（ID:gplpcn）

有錢(qián)的日子難過(guò)，沒(méi)錢(qián)的日子也難過(guò)。在當(dāng)下“錢(qián)緊”時(shí)代，越來(lái)越多的中小型房企瞄準(zhǔn)港交所上市，來(lái)進(jìn)行紓困。

近日，以京劇臉譜“竇爾敦”為L(zhǎng)OGO的閩系房地產(chǎn)公司大唐地產(chǎn)向港交所遞交了招股說(shuō)明書(shū)。

大唐地產(chǎn)此次上演的是“盜御馬”還是“連環(huán)套”？

創(chuàng)始人離世，大唐地產(chǎn)“改命”

1984年，余英儀在臺(tái)灣開(kāi)發(fā)“臺(tái)中大唐世家”。1994年，不甘于偏安一隅，余英儀清零臺(tái)灣資產(chǎn)，“西遷”進(jìn)入福建廈門(mén)成立公司，更名為“大唐地產(chǎn)”，并取京劇中“竇爾敦”的臉譜代表企業(yè)形象。

2008年，大唐地產(chǎn)為了解決企業(yè)擴(kuò)張所需的大量資金，計(jì)劃于2009年赴港上市。如果成功了，大唐地產(chǎn)將會(huì)是第一家在香港上市的大陸臺(tái)資不動(dòng)產(chǎn)企業(yè)。

然而，天有不測(cè)風(fēng)云。2008年，金融危機(jī)席卷全球。無(wú)數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)陷入到資金危機(jī)當(dāng)中。大唐地產(chǎn)作為一個(gè)臺(tái)資房企融資更加困難。雪上加霜的是，這一年，大唐地產(chǎn)的創(chuàng)始人余英儀意外去世了。

一時(shí)間，大唐地產(chǎn)處于風(fēng)雨飄搖之中，發(fā)展命運(yùn)也隨之改變。

2009年，福信集團(tuán)向大唐集團(tuán)拋去了橄欖枝，并購(gòu)了重創(chuàng)不振的大唐地產(chǎn)。隨后，大唐地產(chǎn)進(jìn)入了漫長(zhǎng)的整理期。

經(jīng)過(guò)10年調(diào)整，2019年，大唐地產(chǎn)終于再開(kāi)啟香港上市之路。

3年1000億“好大一張餅”

2018年大唐地產(chǎn)總裁郝勝春曾表示，大唐地產(chǎn)的目標(biāo)是“未來(lái)3年沖刺500億元的銷(xiāo)售目標(biāo)”。

而到了2019年，大唐地產(chǎn)將目標(biāo)進(jìn)行升級(jí)，定為“3年，1000億，并進(jìn)入全國(guó)房企50強(qiáng)”。

根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2019年1-11月，大唐地產(chǎn)的銷(xiāo)售金額為298.3億元。業(yè)界人士表示，預(yù)計(jì)大唐地產(chǎn)2019年全年的銷(xiāo)售金額為300多億元。300多億與1000多億相比，還是有很長(zhǎng)距離。

當(dāng)前，房地產(chǎn)企業(yè)融資總體比較艱難，房企上市前突擊“畫(huà)大餅”的做法，已經(jīng)不被投資人所接受。

在銷(xiāo)售目標(biāo)上，大唐地產(chǎn)的野心和實(shí)力，已經(jīng)出現(xiàn)了嚴(yán)重的不對(duì)等。

資料來(lái)源：大唐地產(chǎn)招股書(shū)

總負(fù)債逐年攀升，現(xiàn)金流調(diào)節(jié)后轉(zhuǎn)正

大唐地產(chǎn)的總負(fù)債呈現(xiàn)逐年攀升的趨勢(shì)，2016年至2019年6月30日，大唐地產(chǎn)的總負(fù)債為186.69億元、257.78億元、297.51億元、312.86億元，而總資產(chǎn)分別為190.57億元、264.26億元、311.56億元、335.77億元。

2016年至2019年6月30日，大唐地產(chǎn)的資產(chǎn)負(fù)債率分別為97.96%、97.55%、95.49%、93.17%。房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率大多在80%以?xún)?nèi)，而大唐地產(chǎn)的資產(chǎn)負(fù)債率遠(yuǎn)高于同行業(yè)水平。

資料來(lái)源：大唐地產(chǎn)招股書(shū)

值得注意的是，大唐地產(chǎn)的現(xiàn)金流也是其致命問(wèn)題。大唐地產(chǎn)的招股書(shū)顯示，截至2019年6月30日，大唐地產(chǎn)未償還的借款為75.98億元，其中，一年內(nèi)償還借款17.30億元，1-2年償還借款31.69億元。而截至2019年6月30日，大唐地產(chǎn)的賬面現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物僅為19.42億元，債務(wù)覆蓋上資金顯得緊張。

與此同時(shí)，GPLP犀牛財(cái)經(jīng)發(fā)現(xiàn)，2016-2017年，大唐地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)凈現(xiàn)金流一直為負(fù)，而2018年至2019年6月30日，籌備赴港上市期間，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流轉(zhuǎn)為正，分別為20.53億元、29.50億元。

大唐地產(chǎn)表示，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流由負(fù)轉(zhuǎn)正的主要原因是利用合約負(fù)債進(jìn)行調(diào)節(jié)，而合約負(fù)債增加是由于收取客戶(hù)的預(yù)售墊款增加。當(dāng)收取預(yù)收款成為房企常改善現(xiàn)金流的主要手段時(shí)，恰恰說(shuō)明了企業(yè)的現(xiàn)金流壓力驟然增加。

資料來(lái)源：大唐地產(chǎn)招股書(shū)

GPLPG犀牛財(cái)經(jīng)注意到，2018年至2019年6月30日，大唐地產(chǎn)待償還的借款就已經(jīng)遠(yuǎn)超出其借款所得的款項(xiàng)了。

此外，招股書(shū)顯示，2019年11月，大唐地產(chǎn)獲得美地及唐嘉兩大股東約4.1億元增資，這也將進(jìn)一步改善其財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)。

對(duì)于目前大唐地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，現(xiàn)金流已經(jīng)成為生死存亡的大事，上市融資迫在眉睫，能否抓住IPO這根“救命稻草”，依然是未知數(shù)。

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