作者：蔚芮

編輯：周鶴翔

來源：GPLP犀牛財(cái)經(jīng)（ID:gplpcn）

商業(yè)地產(chǎn)潮流中掉隊(duì)的寶龍地產(chǎn)（01238.HK）“又回來了”。寶龍地產(chǎn)11月25日發(fā)布公告，重新提及分拆寶龍商業(yè)地產(chǎn)板塊獨(dú)立上市，厘定保證配額的記錄日期為2019年12月9日。

寶龍地產(chǎn)此舉并不突兀。2019年的半年度業(yè)績(jī)會(huì)上，寶龍地產(chǎn)總裁許華芳表示，希望將集團(tuán)的商管業(yè)務(wù)分拆，然后尋求獨(dú)立在港上市。在談到對(duì)集團(tuán)商業(yè)地產(chǎn)的期許時(shí)，許華芳稱“一年至少要開8-10個(gè)大型購物中心”。

寶龍地產(chǎn)已經(jīng)準(zhǔn)備好在商業(yè)地產(chǎn)大展身手。11月14日，寶龍地產(chǎn)斥資20.5億元拿下珠海市一幅商住用地，入駐粵港澳大灣區(qū)，暴露了商業(yè)地產(chǎn)擴(kuò)張的野心。

日漸掉隊(duì)，商業(yè)地產(chǎn)遭遇“滑鐵盧”

寶龍地產(chǎn)一直開發(fā)及經(jīng)營(yíng)綜合性商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，目前旗下有寶龍廣場(chǎng)、寶龍城、寶龍一城3個(gè)產(chǎn)品系列。在10年前，商業(yè)地產(chǎn)圈內(nèi)流傳著“南寶龍，北萬達(dá)”的佳話。

經(jīng)過10年的發(fā)展，現(xiàn)今的寶龍地產(chǎn)與10年前的寶龍地產(chǎn)完全成了“兩個(gè)概念”。當(dāng)年讓寶龍地產(chǎn)引以為傲的商業(yè)地產(chǎn)早已遭遇“滑鐵盧”。

資料來源：寶龍地產(chǎn)2019年中期財(cái)報(bào)

根據(jù)寶龍地產(chǎn)的公告，截至2019年6月30日，寶龍地產(chǎn)的商業(yè)地產(chǎn)銷售面積為31.49萬平方米，銷售金額為58.75億元；而住宅地產(chǎn)銷售面積為146.85萬平方米，銷售金額為233.28億元。住宅地產(chǎn)無論是銷售面積還是銷售金額都是商業(yè)地產(chǎn)的4倍左右。并且，商業(yè)地產(chǎn)的銷售金額僅占總銷售金額的四分之一。

與萬達(dá)齊名的寶龍地產(chǎn)不見了。

根據(jù)相關(guān)資料顯示，2018年，萬達(dá)（00169.HK）經(jīng)營(yíng)和管理超過280多個(gè)萬達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)，2019年底預(yù)計(jì)開業(yè)的將達(dá)323座；而截至2019年6月30日，寶龍地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)及管理的商業(yè)廣場(chǎng)只有39家。

寶龍地產(chǎn)與萬達(dá)的差距已被拉開太大，在商業(yè)地產(chǎn)大軍中日漸掉隊(duì)。

以住養(yǎng)商，資產(chǎn)負(fù)債率卻攀升

由于商業(yè)地產(chǎn)不爭(zhēng)氣，使得寶龍地產(chǎn)不得不采取“以住養(yǎng)商”的模式。通過不斷擴(kuò)展住宅業(yè)務(wù)來賺錢，保障商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)不被吞噬。但是，這也給寶龍地產(chǎn)帶來了高額的負(fù)債。

數(shù)據(jù)來源：寶龍地產(chǎn)公告

截至2019年6月30日，寶龍地產(chǎn)的總資產(chǎn)為1421.58億元，總負(fù)債為1081.70億元，總負(fù)債同比增長(zhǎng)了30.40%，并且從2017年以來呈現(xiàn)出不斷增長(zhǎng)的趨勢(shì)。其中，一年內(nèi)到期的借款約為125億元；而寶龍地產(chǎn)現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物僅為166.08億元，不過有19億元受限制。

與資產(chǎn)同步上漲的還有寶龍地產(chǎn)的資產(chǎn)負(fù)債率。截至2019年6月30日，寶龍地產(chǎn)的資產(chǎn)負(fù)債率為76.09%，而2018年同期資產(chǎn)負(fù)債率為73.14%，也呈現(xiàn)出逐步增長(zhǎng)的趨勢(shì)。

如此高的千億元債務(wù)，“以住養(yǎng)商”的老路已經(jīng)很難走通，寶龍不得不想辦法解決，那就是將商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)分拆上市。

分拆上市，寶龍地產(chǎn)打什么“小算盤”

寶龍地產(chǎn)旗下的寶龍商業(yè)已赴港提交IPO申請(qǐng)，計(jì)劃融資10億港元，用于戰(zhàn)略收購和投資其他商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)供應(yīng)商。

有房地產(chǎn)相關(guān)人士表示，寶龍商業(yè)分拆上市，是寶龍地產(chǎn)應(yīng)對(duì)千億債務(wù)的一個(gè)方案。對(duì)此，GPLP犀牛財(cái)經(jīng)向?qū)汖埖禺a(chǎn)發(fā)去求證函進(jìn)行求證，截至文章發(fā)布，對(duì)方并未給予回復(fù)。

不過從寶龍商業(yè)的招股說明書中可以看到一些端倪。

寶龍商業(yè)的招股書顯示，2016年至2019年4月，寶龍商業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率分別為99.1%、94.5%、89.4%和86.6%，不僅超過了寶龍地產(chǎn)的76.09%，而且遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過同行業(yè)的平均水平。如果真的寶龍商業(yè)上市成功，寶龍商業(yè)將從寶龍地產(chǎn)的財(cái)務(wù)報(bào)表中剝離，很大程度上可以降低寶龍地產(chǎn)的資產(chǎn)負(fù)債率。

并且GPLP犀牛財(cái)經(jīng)注意到，寶龍商業(yè)有為寶龍地產(chǎn)進(jìn)行“輸血”的嫌疑。

資料來源：寶龍商業(yè)招股書

寶龍商業(yè)的招股書顯示，2018年，寶龍商業(yè)的借貸有5.26億元，基本上是一年內(nèi)即將到期的借貸。針對(duì)借貸的5.26億元，寶龍商業(yè)解釋到，獲得銀行借貸時(shí)，寶龍商業(yè)是寶龍集團(tuán)的一部分，當(dāng)時(shí)還并未分拆計(jì)劃。根據(jù)寶龍集團(tuán)內(nèi)的整體資本管理情況，由寶龍商業(yè)獲取合適。

簡(jiǎn)單來說，就是寶龍商業(yè)現(xiàn)在準(zhǔn)備分拆，這筆錢應(yīng)該算在寶龍商業(yè)身上，不算在寶龍地產(chǎn)身上。

由此可見寶龍地產(chǎn)的“小算盤”。

千億債務(wù)壓頭，商業(yè)地產(chǎn)不爭(zhēng)氣，寶龍地產(chǎn)的“小算盤”能打響嗎？

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