作者：蔚芮
審校：周鶴翔
來源：GPLP犀牛財經(jīng)（ID:gplpcn）
寒冬中，地產(chǎn)圈的日子似乎也不是很好過。
11月19日，新湖中寶（600208.SH）發(fā)布公告稱，擬公開發(fā)行2019年面向合格投資者公司債券（第二期），發(fā)行規(guī)模不超過20億元。
關(guān)于資金用途，新湖中寶表示，扣除發(fā)行相關(guān)費用后，擬用于償還到期或行權(quán)的公司債券等公司債務(wù)，同時承諾不會用于購置土地。
GPLP犀牛財經(jīng)注意到，這已經(jīng)不是新湖中寶2019年內(nèi)首次發(fā)債募資償還公司債務(wù)了。
頻頻高息發(fā)債救急
2019年年初的時候，新湖中寶得到證監(jiān)會的批準，允許其發(fā)行面值總額不超過75億元的公司債券。
這批債券共分為兩期。9月6日，新湖中寶公告稱，發(fā)行了本批債券的第一期，發(fā)行規(guī)模原定為不超過20億元，分為2個品種，品種一的票面利率詢價區(qū)間為6.9%-7.5%，品種二的票面利率詢價區(qū)間為6.3%-6.9%。
不過，最后的結(jié)果是票面利率為7.5%，品種二并沒有發(fā)行。品種一簡稱為“19新湖01”，發(fā)行規(guī)模為7.5億元。
而此次新湖中寶公告中涉及的擬發(fā)行的公司債即是75億公司債券中的第二期。而無一例外，兩次債券募資的用途都用于了償還公司債務(wù)。
此外，新湖中寶2019年內(nèi)不僅在國內(nèi)發(fā)行公司債，而且還在境外發(fā)行了公司債券。
根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2019年3月14日，新湖中寶向境外投資機構(gòu)發(fā)行了一筆2.75億美元的債券；2019年6月12日，新湖中寶向境外投資者發(fā)行了一筆1.1億美元的債券。并且6月28日，又向境外機構(gòu)投資者增發(fā)總額0.5億美元的債券。
甩賣資產(chǎn)回血
值得注意的是，新湖中寶除了年內(nèi)頻頻發(fā)債外，還在甩賣自己的資產(chǎn)。
7月16日晚間，新湖中寶發(fā)布公告稱，新湖中寶與融創(chuàng)地產(chǎn)簽署合作協(xié)議書，擬將所持甌瓴實業(yè)和上?，攲毜南鄳?yīng)權(quán)益作價約67億元出售給融創(chuàng)，主要涉及長三角區(qū)域約210多萬平方米建筑面積的土地項目。
新湖中寶頻頻發(fā)債以及甩賣資產(chǎn)背后到底怎么了？
從高息發(fā)債成功到大手筆甩賣資產(chǎn)，新湖中寶的種種資本運作顯示，該公司的資金環(huán)境正在惡化，也就是說現(xiàn)金流不夠用了。
償債壓力大，信用等級下降
GPLP犀牛財經(jīng)注意到，新湖中寶在此次債券募集說明書中提到，新湖中寶在2019年7-12月、2020年的待償還債務(wù)規(guī)模較大，其中2019年7-12月待償還金額為148.75億元，2020年度待償還金額為210.98億元。
在巨額待償債務(wù)面前，新湖中寶的發(fā)債規(guī)模并不能滿足資金需求，然而，如果要繼續(xù)融資，企業(yè)的信用又出現(xiàn)新狀況。
11月6日，標普全球評級將對新湖中寶的評級展望從“穩(wěn)定”降至“負面”，確認其“B”長期主體信用評級。標普表示，負面展望是因新湖中寶流動性狀況弱化，使其規(guī)模龐大的短期債務(wù)面臨攀升的再融資風(fēng)險。
信用降級對房地產(chǎn)企業(yè)來說，是非常不愿意看到的，這意味著繼續(xù)融資的難度加大，融資規(guī)模也將受到影響。
標普的擔(dān)憂并不是空穴來風(fēng)。新湖中寶2019年三季報數(shù)據(jù)顯示，截至9月30日，總資產(chǎn)為1415.46億元，總負債為1054.41億元，凈資產(chǎn)為361.06億元，資產(chǎn)負債率依舊高達74.49%。并且新湖中寶表示，隨著房地產(chǎn)業(yè)務(wù)規(guī)模逐步擴張，項目開支相應(yīng)會增加，新湖中寶的資產(chǎn)負債率可能會進一步上升。
業(yè)務(wù)用錢的地方很多，但新湖中寶現(xiàn)金流凈值卻少得可憐。截至9月30日，新湖中寶的貨幣資金僅為128.52億元。經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額2019年上半年一直為負，截至9月30日，經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額僅為1.27億元。
房地產(chǎn)的一大部分資金來源于房產(chǎn)的銷售。而新湖中寶的銷售業(yè)績卻在降低。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，截至2019年9月30日，新湖中寶合同銷售收入100.40億元、合同銷售面積63.36萬平方米，同比分別下降了14.12%、13.88%；第三季度單季度實現(xiàn)的銷售金額僅為25億元，同比下降了42.1%。
上述種種數(shù)據(jù)顯示，新湖中寶目前正處于資金緊缺的現(xiàn)狀之中。拆東墻補西墻頻發(fā)債與甩賣資產(chǎn)對于新湖中寶來說，無法根本解決資金短缺問題。房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進入了新的發(fā)展階段，像新湖中寶這樣行業(yè)百強榜外的中小型房地產(chǎn)公司，該如何應(yīng)對資金短缺和業(yè)績變差，是其需要思考的問題。
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