作者：錦上花

來源：GPLP(ID:gplpcn)

11月6日，新城控股集團旗下新城悅（HK.01755）成功登陸港交所。新城悅此次全球發(fā)行2億股，最多不超過2.3億股，每股價格為2.9港元，募集資金5.8億到6.67億港幣。

招股說明書顯示，此次新城悅發(fā)售所得款項約48%用于擴大業(yè)務規(guī)模及拓展業(yè)務地區(qū)；約12%用于在不同地域獲取多元化物管項目；約15%用于發(fā)展增值服務業(yè)務；約15%投資于先進技術及人才培養(yǎng)，以提高新城悅的服務效率及內部信息系統(tǒng)效率并實現(xiàn)服務標準化；約10%用于營運資金及一般企業(yè)用途。

收入方面，2015年-2017年，新城悅收入分別為人民幣4億元、5.73億元及8.66億元，復合增長率達到47.1％；凈利潤則為人民幣2304.8萬元、5218萬元及9174.2萬元。

而在不久前，6月19日，碧桂園物業(yè)在港交所成功分拆上市。自2014年房企花樣年控股分拆旗下物業(yè)管理公司彩生活赴港上市后，以物業(yè)管理為主的房地產(chǎn)服務商登陸資本市場逐漸成為主流。

國海證券的一份研究報告表明了對物業(yè)領域的看好：在消費升級、存量物業(yè)面積持續(xù)增長的背景下，物業(yè)管理市場正處于快速增長的黃金發(fā)展期，預計到2030年行業(yè)潛在市場規(guī)模超過1.3萬億元，相比當前行業(yè)規(guī)模存在2倍以上成長空間。

一家物業(yè)公司負責人在回答物業(yè)公司紛紛上市的原因時也表示，目前房企市盈率與市凈率均不高，而旗下分拆上市的物管公司明顯享有更高的市盈率與市凈率，具有估值優(yōu)勢。主要因為一方面物業(yè)管理公司具有輕資產(chǎn)和逆周期的屬性。另一方面，物業(yè)管理公司的現(xiàn)金流也相對更加穩(wěn)定。

但事實真的如此嗎？

物業(yè)公司對關聯(lián)方依賴太大

財報上看來，物業(yè)公司的業(yè)績都很亮眼。

綠城服務2018上半年實現(xiàn)收入29.2億元人民幣,同比增長32.9%，期內毛利率同比提升0.2個百分點至34.3%，歸母凈利潤為2.29億元人民幣,同比增幅為29.1%；

彩生活2018上半年收入17.6億元人民幣，毛利潤6.2億元，對比去年同期分別增長135.3%與82.5%，歸屬于上市公司股東的凈利潤達到1.75億元，對比去年同期增幅達74.1%……

其實，物業(yè)公司還面臨很多窘境。從股票市場中就可見端倪。物業(yè)股在2018上半年崛起，逆市暴漲。然而下半年風光不再，8月至今，物業(yè)股已經(jīng)平均下跌了26%，有些個股跌幅甚至逾50%。

GPLP君注意到，首先，現(xiàn)在的物業(yè)公司對關聯(lián)方依賴太大。

以新城悅服務為例，目前新城悅服務的合約面積中70%均來自于新城控股，在新城悅服務的7300萬平米合約面積中，有5550萬平米來自于新城控股。保利物業(yè)、碧桂園、中海物業(yè)對單一房企的依賴度也在80%以上。

現(xiàn)象的另一面就是第三方市場拓展不開。過度依賴關聯(lián)方的企業(yè)不必多說，就連彩生活、綠城服務和金科服務等第三方市場比重占70%以上的企業(yè)，也面臨著規(guī)模發(fā)展上增勢不足的問題。

并且，業(yè)內人士表示，物業(yè)行業(yè)規(guī)模擴張方面存在天花板，單純的規(guī)模競爭無法從根本上改變物業(yè)資源集中型的發(fā)展模式。綠城服務集團行政總裁吳志華曾指出，5億平方米規(guī)模就已經(jīng)做到物業(yè)管理的極限。

增值服務雷聲大雨點小

由此，物業(yè)公司紛紛開展增值服務。

彩生活就提出，要用傳統(tǒng)的物業(yè)管理服務為入口抓手為增值服務導流，靠利潤率更高的增值服務盈利，擺脫靠物業(yè)費艱難度日的困局。

增值服務中，彩生活今年主推產(chǎn)品“彩惠人生”，將社區(qū)服務和新零售相結合，是重構物業(yè)生態(tài)的新物種。在彩惠人生上，用戶以市場價購買所需商品，在訂單完成后，業(yè)主在獲得等價商品和服務的同時，還可額外獲得由供應商提供的沖抵物業(yè)費的“津貼”。

彩生活2018年中報顯示，公司增值業(yè)務收入同比增長91.7%至2.1億元人民幣，毛利率保持在71.8%的高位，貢獻分部溢利1.5億元，占比提升5.7個百分點至35.8%。

然而，物業(yè)管理服務仍然是彩生活最主要的收入來源，上半年，物業(yè)管理服務達14.67 億元，占比達83.5%，增值服務收入僅為2.12億，占比12%。

上半年碧桂園服務的社區(qū)增值服務收入也僅為1.71億元，占總收入的8.5%，是碧桂園服務三大業(yè)務中占比最低的一項。

過度依賴關聯(lián)方，第三方市場拓展不開且市場有限，轉向增值服務還是難以做大業(yè)務……物業(yè)公司紛紛上市的浪潮里，投資者還是先靜靜觀望比較保險。

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