文丨 藥糖

3月31日訊，毫無疑問，全國的樓市調(diào)控正在不斷升級。但是，筆者有一個疑問，涌入樓市的錢真的減少了嗎??

?樓市調(diào)控全面進入深水區(qū)。截止目前，全國已有超過40個城市出臺了120余次房地產(chǎn)調(diào)控政策。北京、廣州、廈門、南京、杭州等多個熱點城市，早已連續(xù)出臺多項調(diào)控政策。其中，北京僅在短短10日內(nèi)密集出臺9次房地產(chǎn)相關政策，被譽為全國房地產(chǎn)調(diào)控標桿城市當之無愧。也由此可見，政府嚴厲調(diào)控樓市的決心堅定，行動起來也是雷厲風行。

常理推斷，在如此高強度大規(guī)模的調(diào)控攻堅下，流入樓市的市場資金會逐漸較少。但是筆者深入分析發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)實并不是!自去年開啟樓市調(diào)控以來，涌入樓市的大量資金并未止步，甚至有大步向前趕超歷史之勢。

先從最貼近居民生活的個人住房貸款說起吧。截至3月30日，工商銀行、建設銀行、農(nóng)業(yè)銀行和交通銀行年報悉數(shù)亮相?？上驳氖牵?家國有銀行凈利潤保持了增長態(tài)勢，資產(chǎn)質(zhì)量也呈現(xiàn)向好趨勢。四大行日均進賬20.9億元，仍是中國吸金能力最強的企業(yè)。扎眼的是，在當前備受矚目的個人住房按揭貸款方面，以上四大行平均增幅近三成。

具體來看，截至去年末，工商銀行的個人住房按揭貸款較上年增加7000億元，增幅為28.8%;建設銀行的個人住房按揭貸款較上年增加8117.52億元，增幅為29.26%;農(nóng)業(yè)銀行的個人住房按揭貸款較上年增加6329.52億元，增幅為32.8%;交通銀行的個人住房按揭貸款較上年增加1659.23億元，增幅為27.45%。其中，農(nóng)業(yè)銀行去年新增住房按揭貸款創(chuàng)歷史新高，增幅也在四家國有銀行當中居于首位。

據(jù)銀行人士透露，個人按揭貸款投放仍是2017年信貸投放的重要方向。但是在投放貸款時，會注意支持居民個人住房合理的信貸需求，抑制炒房炒樓行為。由此可見，雖然樓市調(diào)控不斷加碼，但個人住房貸款并未受到嚴重影響，筆者也因此大膽推測，2017年個人住房貸款很可能有增無減。

接下來看一下當前房企拿地的真實情況。與樓市調(diào)控的冰冷監(jiān)管形成鮮明對比的是，土地市場熱度不降反增。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至3月30日，全國50大熱點城市合計出讓土地金額為5885.8億，同比上漲59.6%。從全國看，武漢等19個城市土地出讓金3個月超過百億元。而且，與2016年同期拿地最多的20大房企相比，2017年拿地最多的20大房企拿地總金額超過3030.63億，漲幅為75%。

從全國范圍來看，筆者發(fā)現(xiàn)一個有意思的現(xiàn)象，那些重點調(diào)控的城市，土地市場反而更加熱鬧。下面帶大家看一下幾個代表城市的具體情況。

3月28日下午，北京位于密云、臺湖的2宗含自住房地塊進行競拍，現(xiàn)場氣氛激烈，10分鐘內(nèi)舉牌次數(shù)已經(jīng)超過50輪，其中臺湖地塊以溢價39.8%的價格成交。3月30日，北京市3宗商辦用地競拍現(xiàn)場，房企高價搶地現(xiàn)象層出不窮，絲毫無懼3月26日剛剛出臺的史上最嚴商辦調(diào)控政策。

3月29日，廣州位于白云、海珠和增城區(qū)的9宗地塊進行拍賣，拍賣現(xiàn)場數(shù)十家房企展開激烈爭奪。其中，時代地產(chǎn)以55437元/平方米的樓面價競得海珠區(qū)廣紙輕工地塊，總價約20.4億元，溢價率高達219%!

此外，作為房價飆升代表的上海，土地競拍現(xiàn)場同樣熱鬧非凡。3月29日當天，分別于上、下午各高價成交一宗土地拍賣。

針對當前幾近瘋狂的土地拍賣現(xiàn)象，易居研究院副院長楊紅旭表示，一些企業(yè)可能預期過于理想化，高價搶地的后果并不樂觀。在全國樓市調(diào)控不斷加碼的背景下，未來房屋銷售變現(xiàn)是一大難題。就當前房企拿地價格推算，未來房屋售價要漲30%-50%，這些以高價拿下多塊宗地的房企才能獲得合理利潤。但在樓市監(jiān)管趨嚴的預期下，房價大概率會先降溫再平穩(wěn)回升，想要漲價30%-50%并不容易。

筆者通過對房企拿地現(xiàn)象分析發(fā)現(xiàn)，不同類型的房企對于拿地的態(tài)度開始呈現(xiàn)分化：當前瘋狂搶地的多為中小房企，千億級大房企反而對拿地堅持謹慎態(tài)度。融創(chuàng)中國董事長孫宏斌曾公開表示，房地產(chǎn)行業(yè)風險已經(jīng)很大，融創(chuàng)中國已于去年10月開始停止在公開市場拿地。萬科董秘朱旭也表示，過去一年，房地產(chǎn)市場繁榮的背后隱憂浮現(xiàn)，快速的發(fā)展其實并不利于房地產(chǎn)的健康發(fā)展。

中國樓市當前“越壓越旺，越漲越買”的脾氣，跟中國股市“越跌越賣，越漲越買”的勢頭日益接近，而中國經(jīng)濟增長何時才能回歸價值投資的本質(zhì)，仍是一個任重道遠的難題。

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