租房，開始覺醒的力量
在人們還正為房價到底能夠漲到什么時候，現(xiàn)在買房子是否時機合適爭論不休的時候。巨頭們已經開始悄悄布局租房市場，跑馬圈地--不久前，O2O長租公寓自如發(fā)布了其年度述職報告，稱現(xiàn)在累計已經有超過40萬的自如客和20萬房間，平均每分鐘有7位自如客通過自如App繳納房租；平均1.3分鐘會租出一間房子，每5.3分鐘會收一套房子。而萬科集團近期在業(yè)績匯報會上公布的數據顯示其長租公寓“萬科驛”已經開業(yè)超1000間，還有超過20000間正在籌備，預計到2017年達到15萬間。除此之外，綠地、彩生活、陽光城等也紛紛進入公寓市場。
成立于2011年的自如是國內最早一批進入公寓市場的企業(yè)。自如將北京的出租房源進行了整合、裝修改造之后推出了自如最早的分布式租房產品“自如友家“。2012年10月，自如又推出了集中式公寓產品自如寓，除了讓用戶擁有獨立衛(wèi)生間之外，還配備了公共活動空間、健身房；提供24小時安保、代收快遞、社群服務等。這款產品因為戳中了城市白領青年的需求痛點，短時間就被引爆，以至供不應求，甚至最近還引發(fā)著名科技垂直網站虎嗅都刊出一篇熱文《對北漂來說，花雙倍的錢住社交型公寓是剛需還是偽命題》進行討論，在媒體上，接受采訪青年的租客的評價大概是這樣的：“住了兩年，什么懶毛病都慣出來了，有事兒只會找管家“、“以后買房還有什么意義呀，不如一直住在公寓”。在自如，有7成租客年齡在20歲到30歲，并擁有本科學歷。
自如官方網站上展示的房源信息
“以后買房還有什么意義呀，不如一直住在公寓”。對于平時經常被周圍攛掇買房聲所圍繞而陷入群體性癲狂的中國中產階層來說，來自青年租房者這一句議論不啻當頭棒喝。中國的房價確實是一直漲漲漲，但從長遠看，即便是在北上深這樣需求最旺盛的一線城市里，也總要有人接盤才能維持下去，但如果現(xiàn)在的新新一代都開始迷上長租公寓了，未來的房價還怎么支撐？
中國的房屋租售比畸高已經像個國際笑話，按照國際評判投資價值的依據“租售比”來看，中國的一線城市的租售比已經高達500:1，即500個月的租金才可以購買和擁有一套屬于自己的房子，而國際標準僅僅250:1，房屋租售比所表現(xiàn)出的是人們對購房的瘋狂追逐，同時也反映出租房的高性價比，市場從買房崩塌向租房已是危如累卵，或許中年人還在沉浸于投資買房當中，但年輕人卻已經開始覺醒，事實上，在國外將近一半的人會選擇租房子住而不是買房，澳洲、美國、歐洲有40%以上的人是在租房子住的--不覺醒也沒辦法，因為實在是買不起。
事實上，盡管在幾年內中國的賣房市場還不至于崩潰，但從長期看，需求一定衰減的，主要有三點剛性原因，其一，00后一代的父母、祖父母都在買房潮中有了不止一套家庭住房，大城市里的夫妻又無意多生育，結果就是一個00后可能會有繼承幾套房子，他們賣房、出租房的需求遠大于買房的需求；其二，中國近年來新房生產過多，而人口生產過少，盡管開放了二胎，但供需趨勢短期內無法改變；其三，生于互聯(lián)網時代、全球化時代的青年人在生活方式上會更加與國際接軌，他們不會是甘于做房奴的一代，也不會為了有一套房子一直被局限在一個城市生活。
因為這些原因，中國的房產市場就像蹲據在火山口上的巨獸，雖然火燒屁股了仍能暖暖的坐得住，但有遠見的企業(yè)卻都開始暗中布局下一個藍海市場：租房，尤其是針對年輕人需求的租房市場，所以，人們會短時間看到各種租房O2O產品百花齊放的出現(xiàn)，什么丁丁租房、小豬短租、彩之家、自如、愛屋吉屋......他們寧肯短時間不賺錢，也要圈地圈入口。
讓生活在城市中的年輕人對居住不再感到絕望
客觀說，與購房市場相比，中國租房市場的冷淡是有原因的，因為后者的進步程度遠遠比不上前者。人們不愿意選擇租房而愿意買房，固然是投資因素在主要驅動，但另一重要原因就是在中國租房實在是件麻煩事兒，隨著人們對生活品質要求的提高，租房市場所能提供的產品和服務也一直跟不上需求。
網上有文章把租房O2O劃分為四代，像新出現(xiàn)的丁丁租房、彩之家都屬于第三代，自如屬于第四代，但市場的絕大多數卻仍然滯留在第一二代，也就是撮合時代，僅僅是撮合而已，這導致租客很難找到品質好的房子，黑中介黑房東比比皆是，而房主也因為要不停的出租房子、維護房子而心力交瘁。而在國外，租房市場卻不是這樣的，他們更標準化、更注重服務，強調的是對租房者利益的保障，甚至有法律法規(guī)專門對房租做出規(guī)范。
中國租房市場很爛的很大一部分原因還是要歸咎于房價，因為房價在不斷上漲，所以房主把對房屋投資還主要放在買賣上，房產處于一種隨時待賣的狀態(tài)，而不是待租狀態(tài)，他們根本無所謂是否拿去出租，當然也不會花心思在房屋出租維護上，所以就居住來說，最悲催的就是80/90后這一代年輕人，因為他們中的很多人即買不起房子，也租不到好房子，稍微有點能力的就先熬著忍著攢錢買房子，而剩下的人，則對居住處于一種絕望狀態(tài)。
但互聯(lián)網力量的介入正在改變這一現(xiàn)狀，像彩之家、自如這些O2O三四代的出現(xiàn)，使城市年輕人開始看到舒適居住的希望。
與前一代的純撮合相比，新一代的租房平臺業(yè)務要重的多，通過互聯(lián)網業(yè)融資它們得以匯集資金，從業(yè)主手上把房子租下，放到自家旗下平臺統(tǒng)一管理租賃，以保證向租客提供標準化的服務，比如彩之家為客戶搭建O2O社區(qū)租房綜合服務平臺，提供業(yè)主出租、租戶求租、在線支付租金、套餐服務線上下單，線下服務等功能。同時，彩之家保證業(yè)主每月準時收到租金且不收傭金，自行承擔物管費等雜費且24小時提供物管服務等。
自如則更升一級，除了標準化之外，還向房主提供全程房屋托管的增值服務，包括維修保潔、資產查驗、定期報告、租客認證、家財險等。簡單說，自如做的事就是收房—裝修—出租，對于業(yè)主是資產增值管理，對于租客則是提供標準化的公寓式租房服務。
事實上，租房市場發(fā)展到第四代，像自如這類，已經脫離以前的房屋中介概念，而具有了“產品思維”，也就是說是按一款產品在進行設計，比如在在產品分層上，自如有分散式公寓“自如友家”，集中式公寓“自如寓”，后來又推出的“自如整租”，中高端都有。產品分層針對的是需求分層，像本文前面提到的虎嗅所爭議的“社交型公寓”，其實就是面對的更高端的社交需求，社交型公寓在居住功能外，更強化人與人之間互動所產生的“化學反應”，比如歸屬感、新鮮度、商業(yè)機會……10多年前的“北漂”是說擠地下室的那批人，現(xiàn)在，這些租客對居住有了更高的需求。需求變遷推動了租房市場的變遷。
自如組織的線下活動
從中介到運營商，越來越重的租房服務
從一代租房O2O到四代O2O，變化之中最大的一個趨勢特點就是越來越重，最早的租房中介不過是聚集信息而已，但到了自如這一代，“運營商”不但要出租房屋，還要進行酒店式管理，還要進行資產管理，這一小半的原因是因為互聯(lián)網的介入使運營商不必再把主要精力放在找客戶上，可以騰出手去干更多的事情。
但更主要的原因則是思維的變化，包括產品思維、服務思維，在互聯(lián)網市場都驅使運營商把向客戶提供超預期的體驗放在第一位，而互聯(lián)網化的租房O2O平臺也必須如此，只有有了超預期的體驗，才能有口碑，才能有持續(xù)不斷的客戶，才能有持續(xù)不斷的營收，才能給房主持續(xù)不斷的回報，才行形成一個良性循環(huán)。
互聯(lián)網市場是一個大者恒大強者更強的市場，說到底就是對用戶的爭奪，至少在開始階段，利潤并不是最主要的。做房產生意的，當然希望租客可以住的更久--從產品角度來說，就是黏性更強。所以像自如這樣的運營商會推出很多優(yōu)惠活動，比如對于老自如客，會有續(xù)約優(yōu)惠，逐年遞增。
而未來，隨著需求的升級，競爭肯定會集中爆發(fā)在這一領域，也就是比拼誰的服務更好，模式更重，從這個角度講，更重的服務，其實是更高的門檻，更大粘性，如果你的用戶能夠對你的服務上癮，他們當然絕不會在租約到期后跑路。
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