無(wú)人不知的小區(qū)是中國(guó)人一個(gè)獨(dú)有的生活概念，但在未來(lái)可能要消失了。

前天，上面史無(wú)前例的說(shuō)，以后新建住宅不再建封閉小區(qū)，而要推廣街區(qū)制。（見(jiàn)新華社全文刊發(fā)的《中共中央 國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)城市規(guī)劃建設(shè)管理工作的若干意見(jiàn)》）。

這真是個(gè)蠻大的政策變化，如果實(shí)施，中國(guó)的整個(gè)城市面貌將發(fā)生徹底的改觀(guān)。

近幾年經(jīng)常在國(guó)外旅行，少不了和當(dāng)?shù)厝A人交流物價(jià)房?jī)r(jià)什么的，關(guān)于中外街區(qū)面貌的不同是我問(wèn)過(guò)幾次的問(wèn)題，因?yàn)閷?shí)在是太不同了，在國(guó)外城市中，我就沒(méi)見(jiàn)過(guò)類(lèi)似中國(guó)的小區(qū)，即開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)一大塊地封閉起來(lái)建樓，統(tǒng)一銷(xiāo)售，統(tǒng)一的物業(yè)，門(mén)口站著保安，有底商有健身有會(huì)所甚至育兒園......國(guó)外都市里的幾乎所有房子都是臨街的，郊區(qū)的別墅出門(mén)也是大路。

當(dāng)?shù)厝烁嬖V我，其實(shí)國(guó)外也有這種封閉式小區(qū)，不過(guò)都是高端住宅，大部分人住不起......

聽(tīng)到這里我就明白了。對(duì)于住宅小區(qū)化和街區(qū)化，要一分為二的看，住宅小區(qū)的缺點(diǎn)是它“反城市”，人為的把城市割裂開(kāi)來(lái)，減少了土地和道路的利用率，堵塞了城市的“毛細(xì)血管”，但它的優(yōu)點(diǎn)也不可回避，即對(duì)居民來(lái)說(shuō)更人性，更安全，更舒適。

從這個(gè)角度說(shuō)，并不是你的住宅跟國(guó)外接軌了就意味著生活水準(zhǔn)的國(guó)際化，小區(qū)的街區(qū)化，對(duì)城市來(lái)說(shuō)是有利的，但對(duì)業(yè)主來(lái)說(shuō)，恐怕帶來(lái)的困惑更多。想想你的樓下的小路被打通為市政路，有路人遛狗跑步，有車(chē)來(lái)回穿梭，開(kāi)闊區(qū)域原處的大媽來(lái)跳廣場(chǎng)舞......

作為普遍生活場(chǎng)所和一種地產(chǎn)商業(yè)模式，我感覺(jué)中國(guó)的小區(qū)式住宅在全世界都是少見(jiàn)的，我們都已經(jīng)對(duì)買(mǎi)某某小區(qū)習(xí)以為常，但實(shí)際上別人都不是這樣，至于為什么如此，我也沒(méi)能搞太清楚，這其中既有歷史沿革又有社會(huì)現(xiàn)實(shí)的原因。

所謂歷史沿革當(dāng)然是指計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期我們習(xí)慣于居住在封閉的大院、家屬院里，企業(yè)辦社會(huì)是普遍現(xiàn)象，這使得后來(lái)住宅商品化以后也有建小區(qū)的慣性。

而現(xiàn)實(shí)原因，則是指中國(guó)在建小區(qū)方面有國(guó)外發(fā)達(dá)社會(huì)不可企及的優(yōu)勢(shì)。因?yàn)橹袊?guó)的城市化和經(jīng)濟(jì)改革進(jìn)程是一體的----起點(diǎn)比較高，一張白紙好作畫(huà)。中國(guó)是土地國(guó)有，一開(kāi)始就沒(méi)有什么私人住宅，開(kāi)發(fā)商一拿地就是一大塊，空地不說(shuō)了，熟地也是隨便拆，自然是好規(guī)劃、好建設(shè)、好銷(xiāo)售。在國(guó)外開(kāi)發(fā)商不是不想這么干，但其實(shí)很難，以至只有高端住宅實(shí)行封閉式小區(qū)管理。對(duì)比北京老城區(qū)就知道了，因?yàn)樗饺怂暮显鹤≌^(guò)多，就沒(méi)有形成特別成規(guī)模的小區(qū)，還是胡同加院落。

小區(qū)和街區(qū)各有利弊，但在當(dāng)下的社會(huì)環(huán)境中，讓我選的話(huà)我寧愿選現(xiàn)在的小區(qū)，開(kāi)放的住宅樓確實(shí)難有安全感。像美國(guó)那樣，馬路邊過(guò)了草坪就是你家，從窗戶(hù)里一切都一覽無(wú)余，收破爛的隨便上前敲門(mén)......至少目前的中國(guó)還是比較難以接受的，在中國(guó)，就算是獨(dú)棟別墅，也是要很多棟一起被物業(yè)拿圍墻圍起來(lái)的，否則你就只能把別墅門(mén)窗都拿防盜欄封起來(lái)，住別墅像住籠子。

在國(guó)外，住宅其實(shí)是兩極化的，發(fā)達(dá)國(guó)家在郊區(qū)是大量的別墅，在市區(qū)則是密集的公寓，就像我此刻正住的西班牙巴塞羅那某處，窗外就是街道，車(chē)來(lái)車(chē)往，根本就沒(méi)有小區(qū)綠地這種說(shuō)法，只有城市公共綠地，也沒(méi)有容積率、綠化覆蓋率這種說(shuō)法。而在不發(fā)達(dá)國(guó)家，除了別墅還有大量的貧民窟，密密麻麻密密麻麻......中國(guó)的小區(qū)實(shí)際上起到了避免住宅貧民窟化的作用。

從小區(qū)到街區(qū)，從提出到實(shí)施還有很長(zhǎng)一段距離，但結(jié)果是確定的。以地產(chǎn)價(jià)值而言，那些很容易被拆成街區(qū)的房子將會(huì)貶值，保留下來(lái)的小區(qū)將高檔化。所以假如我以后買(mǎi)房子的話(huà)，會(huì)選擇那些不容易被街區(qū)化的小區(qū)。

事實(shí)上，因?yàn)槲餀?quán)法的問(wèn)題，小區(qū)公共土地屬于業(yè)主集體所有，拆墻面臨法律問(wèn)題，盡管政府要做的話(huà)可以修法，但畢竟要考慮民意反彈，因此在執(zhí)行中，很可能會(huì)實(shí)行老事兒老辦法，新事兒新辦法，現(xiàn)有已規(guī)劃小區(qū)仍舊維持舊制，而未來(lái)新小區(qū)則為街區(qū)，那么，事實(shí)上，這可能將形成一種驅(qū)動(dòng)地產(chǎn)去庫(kù)存的購(gòu)買(mǎi)沖動(dòng)，房?jī)r(jià)不會(huì)又要漲了吧。

值得一提的是，與街區(qū)政策同時(shí)出臺(tái)的，還有教育部對(duì)學(xué)區(qū)房政策的調(diào)整，在對(duì)學(xué)區(qū)房降溫的同時(shí)，其目的其實(shí)也是通過(guò)對(duì)學(xué)區(qū)資源的重新分配，刺激庫(kù)存房的銷(xiāo)售。

其實(shí)考慮到物權(quán)法，最該先被拆除的是各種機(jī)關(guān)大院兒，那些地方只要有決心沒(méi)有什么法律問(wèn)題，可以最方便的演化成街區(qū)，并成為好街區(qū)示范區(qū)，這比對(duì)市民小區(qū)先動(dòng)手更具正能量。

社會(huì)的發(fā)展并不總是獲得，中國(guó)也有一些特有的好東西會(huì)逐漸失去，比如小區(qū)......盡管是為了公共利益。珍惜已有吧。

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