10月19日，獨(dú)立第三方城市大數(shù)據(jù)分析機(jī)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)排名城市研究院在北京發(fā)布了《2018年中國聯(lián)合辦公活力指數(shù)報(bào)告》(下稱《報(bào)告》)，《報(bào)告》是聯(lián)合辦公行業(yè)首個(gè)多樣本數(shù)據(jù)分析報(bào)告。

在此基礎(chǔ)上，《報(bào)告》同時(shí)發(fā)布了“2018年中國聯(lián)合辦公實(shí)力榜50強(qiáng)”，其中優(yōu)客工場(chǎng)、WeWork中國、納什空間、氪空間、夢(mèng)想加、WE+酷窩、車庫咖啡、雷格斯(Regus)中國、無界空間、SOHO3Q等聯(lián)合辦公運(yùn)營(yíng)商位列綜合實(shí)力前十名。

據(jù)標(biāo)準(zhǔn)排名城市研究院院長(zhǎng)謝良兵介紹，榜單從規(guī)模實(shí)力、品牌實(shí)力、資本實(shí)力、創(chuàng)新實(shí)力、運(yùn)營(yíng)實(shí)力等五個(gè)方面的維度出發(fā)進(jìn)行評(píng)價(jià)。原始數(shù)據(jù)包含布局城市、運(yùn)營(yíng)面積、工位數(shù)量、入駐企業(yè)數(shù)量、媒體指數(shù)、總估值等等多個(gè)二級(jí)指標(biāo)。“希望真實(shí)客觀地反映當(dāng)前聯(lián)合辦公運(yùn)營(yíng)商的實(shí)力。”

據(jù)介紹，截止到2018年9月底，中國聯(lián)合辦公運(yùn)營(yíng)平臺(tái)數(shù)超過300家，為了保持行業(yè)樣本的代表性、有效性，榜單選擇了其中的100家運(yùn)營(yíng)平臺(tái)作為分析樣本。這100家樣本中既有像優(yōu)客工場(chǎng)這種主打聯(lián)合辦公的運(yùn)營(yíng)商，也有像太庫這樣主打孵化器但有聯(lián)合辦公空間的運(yùn)營(yíng)商。

因?yàn)椴糠制脚_(tái)的原始數(shù)據(jù)不齊全，經(jīng)過處理最后篩選出77家最終樣本作為《報(bào)告》的分析基礎(chǔ)。據(jù)悉，相關(guān)原始數(shù)據(jù)主要由運(yùn)營(yíng)商提供或根據(jù)運(yùn)營(yíng)商官網(wǎng)、相關(guān)公開報(bào)道等整理而來。

前十的聯(lián)合辦公運(yùn)營(yíng)商規(guī)模占全國三分之一體量

《報(bào)告》顯示，中國正在成長(zhǎng)為世界上最大的聯(lián)合辦公市場(chǎng)。預(yù)計(jì)到2022年，中國聯(lián)合辦公市場(chǎng)規(guī)模達(dá)到4092.18億元，工位規(guī)模達(dá)到1315萬個(gè)，面積規(guī)模1.17億平方米，市場(chǎng)規(guī)模達(dá)75.4億元。

《報(bào)告》根據(jù)公開數(shù)據(jù)整理顯示，截至2018年9月底，中國聯(lián)合辦公布局網(wǎng)點(diǎn)數(shù)超6000多個(gè)，總體運(yùn)營(yíng)面積達(dá)1200萬平方米，提供工位數(shù)達(dá)200萬個(gè)。

在規(guī)模方面，納什空間以5個(gè)城市布局、100萬平方米運(yùn)營(yíng)面積、14000家入駐企業(yè)、10萬+工位數(shù)量的超大規(guī)模成為行業(yè)規(guī)模最大的聯(lián)合辦公運(yùn)營(yíng)商。優(yōu)客工場(chǎng)則以布局35個(gè)城市、58萬平方米運(yùn)營(yíng)面積的規(guī)模緊隨其后。因?yàn)闃颖局幸灿屑婢呗?lián)合辦公功能的創(chuàng)新型孵化器，所以《報(bào)告》顯示，規(guī)模前十運(yùn)營(yíng)商中出現(xiàn)了不主打聯(lián)合辦公的Zwork八戒工場(chǎng)。

另外，還有一些運(yùn)營(yíng)商的運(yùn)營(yíng)面積和工位數(shù)量等原始數(shù)據(jù)表現(xiàn)也不錯(cuò)，比如米域，但其規(guī)模得分未能擠入前十，原因在于其布局的城市太少?！秷?bào)告》認(rèn)為，聯(lián)合辦公未來將會(huì)是城市的重要組成部分，所以運(yùn)營(yíng)商的全國布局會(huì)是衡量其規(guī)模的重要指標(biāo)。

根據(jù)本《報(bào)告》的樣本統(tǒng)計(jì)，運(yùn)營(yíng)面積前十運(yùn)營(yíng)商的面積總和為383.3萬平方米，占全國聯(lián)合辦公總運(yùn)營(yíng)面積的31.94%;工位數(shù)量前十名的工位總和為56.6萬個(gè)，占全國聯(lián)合辦公工位數(shù)量的28.3%。

這意味著，頭部運(yùn)營(yíng)商的規(guī)模幾乎占據(jù)了全國三分之一的體量。

參與制訂行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)成為品牌建設(shè)的重要衡量指標(biāo)

關(guān)于品牌實(shí)力方面的評(píng)價(jià)，本《報(bào)告》用了搜索熱度、媒體指數(shù)、企業(yè)家IP指數(shù)等原始數(shù)據(jù)，但對(duì)于品牌的建設(shè)顯然不是簡(jiǎn)單的原始數(shù)據(jù)就能衡量。標(biāo)準(zhǔn)排名城市研究院院長(zhǎng)謝良兵表示，能不能引領(lǐng)行業(yè)的發(fā)展，能不能給行業(yè)的良性競(jìng)爭(zhēng)帶來啟示，這些都是品牌評(píng)判的重要標(biāo)準(zhǔn)。

除了前述的原始數(shù)據(jù)表現(xiàn)不錯(cuò)外，優(yōu)客工場(chǎng)在行業(yè)引領(lǐng)和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的制訂上同樣不遑多讓。優(yōu)客工場(chǎng)于2016年發(fā)布了行業(yè)首部《中國眾創(chuàng)空間發(fā)展藍(lán)皮書》;2017年又在科技部火炬中心指導(dǎo)下牽頭起草了眾創(chuàng)空間(聯(lián)合辦公)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等，這一系列舉動(dòng)既樹立了行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，也建立了優(yōu)客工場(chǎng)行業(yè)第一的品牌形象。

其它運(yùn)營(yíng)商品牌建設(shè)方面，WeWork中國、氪空間近期廣告投放量加大，擴(kuò)大了知名度，其品牌建設(shè)力度緊隨優(yōu)客工場(chǎng)之后。一些老牌的聯(lián)合辦公運(yùn)營(yíng)商如車庫咖啡、SOHO3Q等同樣表現(xiàn)不俗，品牌實(shí)力不減當(dāng)年。

在品牌建設(shè)方面，根據(jù)本《報(bào)告》的樣本統(tǒng)計(jì)，頭部運(yùn)營(yíng)商普遍重視SEO優(yōu)化，因此在搜索熱度上表現(xiàn)良好，其中優(yōu)客工場(chǎng)和氪空間分列前兩名。而在媒體指數(shù)方面，WeWork作為世界聯(lián)合辦公的先行者，在媒體報(bào)道中經(jīng)常被提及，媒體指數(shù)位列第一并不意外，優(yōu)客工場(chǎng)則作為本土聯(lián)合辦公品牌的NO.1，其媒體指數(shù)排名第二。創(chuàng)始人IP指數(shù)方面，毛大慶的熱度這幾年不斷攀升，超過潘石屹等其他聯(lián)合辦公品牌的創(chuàng)始人。

尤其需要關(guān)注的是，聯(lián)合辦公除了燒錢擴(kuò)大規(guī)模外，近期也在傳播方面開始發(fā)力，WeWork中國、氪空間2018年以來長(zhǎng)期在地鐵以及今日頭條、抖音等新媒體上投放大量廣告，增加了曝光度以及搜索熱度。而在媒體指數(shù)方面，WeWork作為世界聯(lián)合辦公的鼻祖，在媒體報(bào)道中經(jīng)常被提及，媒體指數(shù)位列第一并不意外。

優(yōu)客工場(chǎng)引領(lǐng)本土聯(lián)合辦公運(yùn)營(yíng)商的創(chuàng)新風(fēng)向

產(chǎn)業(yè)生態(tài)的構(gòu)建者優(yōu)客工場(chǎng)其創(chuàng)始人毛大慶主張“讓平行世界的人相互遇見”，在創(chuàng)新方面，優(yōu)客工場(chǎng)一直以來對(duì)創(chuàng)新不斷進(jìn)行探索和挖掘，2018年1月，率先在行業(yè)內(nèi)成立第一家企業(yè)科協(xié)，整合優(yōu)客工場(chǎng)生態(tài)資源，同時(shí)創(chuàng)新性地打造了“全球INS大會(huì)”這一雙創(chuàng)領(lǐng)域的活動(dòng)IP，因此，榜單顯示，優(yōu)客工場(chǎng)的創(chuàng)新實(shí)力高居行業(yè)首位。

WeWork作為聯(lián)合辦公的鼻祖，幾乎是中國聯(lián)合辦公運(yùn)營(yíng)商最初的模仿者。盡管在中國的發(fā)展本土化受阻，但其借由強(qiáng)大的國際資本，創(chuàng)新仍居行業(yè)第二。

夢(mèng)想加的創(chuàng)新在于，它是科技辦公體驗(yàn)的提供者，用技術(shù)創(chuàng)新來驅(qū)動(dòng)未來辦公。

氪空間這家從新媒體創(chuàng)業(yè)母體中脫離出來的孵化器近年發(fā)展迅速，2018年通過logo更新向外界傳達(dá)了其從孵化器轉(zhuǎn)換為專注聯(lián)合辦公空間的發(fā)展方向，并希望其logo能夠成為城市聯(lián)合辦公空間的公共標(biāo)識(shí)。

納什空間開創(chuàng)性地創(chuàng)造了“獨(dú)立+聯(lián)合”這一可能成為未來趨勢(shì)的聯(lián)合辦公空間雙模式運(yùn)營(yíng)，也使其成為本土聯(lián)合辦公運(yùn)營(yíng)商的規(guī)模之王。

運(yùn)營(yíng)意識(shí)不夠，聯(lián)合辦公APP下載量過萬的僅16家

在運(yùn)營(yíng)方面，整個(gè)行業(yè)的盈利模式均處于探索當(dāng)中，也均處于砸錢擴(kuò)張的過程當(dāng)中，真正盈利的并不多，優(yōu)客工場(chǎng)成為行業(yè)內(nèi)第一家實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流回正的企業(yè)，運(yùn)營(yíng)實(shí)力成為行業(yè)榜樣。當(dāng)然，盈利是聯(lián)合辦公運(yùn)營(yíng)商運(yùn)營(yíng)實(shí)力的終極結(jié)果體現(xiàn)，而針對(duì)運(yùn)營(yíng)的基礎(chǔ)和過程，《報(bào)告》從APP下載量、入駐率、合作伙伴等多個(gè)維度進(jìn)行了評(píng)判與衡量。

綜合這些因素，優(yōu)客工場(chǎng)、WeWork中國、夢(mèng)想加、氪空間、納什空間等運(yùn)營(yíng)商的運(yùn)營(yíng)實(shí)力位居行業(yè)前列。也有一些運(yùn)營(yíng)商因被收購或合并，在一定程度上增強(qiáng)了自身的運(yùn)營(yíng)實(shí)力。

智慧辦公越來越成為聯(lián)合辦公的一個(gè)標(biāo)配，其中智慧辦公最直接的一個(gè)體現(xiàn)是APP，而APP的下載量也可以作為衡量一家聯(lián)合辦公運(yùn)營(yíng)商運(yùn)營(yíng)實(shí)力的重要參考指標(biāo)。在這方面，優(yōu)客工場(chǎng)的APP優(yōu)鮮集的下載量高達(dá)22萬多，位居行業(yè)首位?！秷?bào)告》樣本中，有APP的運(yùn)營(yíng)商不足60家，其中下載量過萬的僅16家。

標(biāo)準(zhǔn)排名城市研究院院長(zhǎng)謝良兵認(rèn)為，聯(lián)合辦公APP除了可以提供會(huì)員的線上服務(wù)，實(shí)現(xiàn)智慧辦公外，還可以是辦公大數(shù)據(jù)的重要來源，可以窺見職場(chǎng)人的辦公及消費(fèi)行為，或許也是未來聯(lián)合辦公盈利模式的重要渠道之一。但從數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)結(jié)果來看，真正重視這一運(yùn)營(yíng)的運(yùn)營(yíng)商并不多。

盈利探索期，優(yōu)客工場(chǎng)“三板斧”或破行業(yè)盈利難題

對(duì)聯(lián)合辦公企業(yè)來說，盈利一直是一個(gè)行業(yè)痛點(diǎn)。行業(yè)數(shù)據(jù)顯示，聯(lián)合辦公出租率平均達(dá)到85%時(shí)，才能保持盈虧平衡，但單體項(xiàng)目85%的出租率并不容易做到。根據(jù)公開資料顯示，即便項(xiàng)目大多數(shù)位于城市核心商圈，SOHO 3Q的平均出租率也僅有88%，氪空間的出租率達(dá)到94%，優(yōu)客工場(chǎng)、納什空間的出租率行業(yè)最高，均為95%。

《報(bào)告》指出，收租的“二房東”模式仍是聯(lián)合辦公的主要盈利模式，投資孵化、社群收入和撮合成交等非租金收入仍在探索之中。在國內(nèi)，目前優(yōu)客工場(chǎng)已經(jīng)實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)性凈現(xiàn)金流回正。為了探索更多盈利模式，優(yōu)客工場(chǎng)創(chuàng)始人毛大慶曾表示，股權(quán)投資、流量變現(xiàn)、品牌加盟與管理輸出將成為優(yōu)客工場(chǎng)未來拓展盈利空間的“三板斧”。

以“優(yōu)客工場(chǎng)陽光100社區(qū)”為例，此社區(qū)目前擁有總工位數(shù) 1308 個(gè)，工位服務(wù)費(fèi)為2200-2600元/工位/月，出租率達(dá)92%，2017年全項(xiàng)目就已經(jīng)實(shí)現(xiàn)盈利。而且相比較于陽光100寫字樓平均7.5元/平/天的租金，優(yōu)客工場(chǎng)的坪效已經(jīng)達(dá)到8.5元/平/天，遠(yuǎn)超其他樓層。同時(shí)累計(jì)的場(chǎng)地收入、會(huì)議室收入、自助機(jī)收入、廣告位收入也達(dá)到了數(shù)十萬元。預(yù)計(jì)2018年8月起，月收入可達(dá)約49041元，月增長(zhǎng)率約5%。

40歲以下職場(chǎng)人偏愛聯(lián)合辦公，未來租戶將有一半的大企業(yè)

《報(bào)告》引用全球最大的企業(yè)增長(zhǎng)咨詢公司沙利文的研究數(shù)據(jù)顯示，從2018年到2020年，聯(lián)合辦公將由如今的70%中小企業(yè)客戶、30%大企業(yè)客戶，逐漸發(fā)展成50%大企業(yè)客戶，50%中小企業(yè)客戶?！秷?bào)告》認(rèn)為，在國內(nèi)也已有此趨勢(shì)，比如按照工位數(shù)的占比，目前優(yōu)客工場(chǎng)中大型企業(yè)客戶已經(jīng)占據(jù)了42%。

標(biāo)準(zhǔn)排名城市研究院院長(zhǎng)謝良兵表示，聯(lián)合辦公指的是一種基于共享辦公空間，主要為創(chuàng)業(yè)者、中小企業(yè)租戶提供靈活辦公服務(wù)的新型辦公模式。因此，大部分租戶的職場(chǎng)人年齡偏小，無界空間的報(bào)告就曾顯示90后喜歡聯(lián)合辦公。但隨著大企業(yè)對(duì)聯(lián)合辦公的偏愛，入駐聯(lián)合辦公的職場(chǎng)人年齡也有增大趨勢(shì)。

全球知名的辦公咨詢企業(yè)VESTIAN的數(shù)據(jù)顯示，目前，全球聯(lián)合辦公空間的租戶平均年齡為36歲，而前一年為35歲。在人口超過一百萬的城市，這個(gè)年齡是34.5歲。在人口不到10萬的小城市，入駐企業(yè)成員的平均年齡為38.5歲?！秷?bào)告》顯示，中國也有此趨勢(shì)，喜歡聯(lián)合辦公的人群有76%為40歲以下的職場(chǎng)人，40-49歲的職場(chǎng)人占到了22%。

關(guān)于標(biāo)準(zhǔn)排名城市研究院

標(biāo)準(zhǔn)排名城市研究院成立于2017年7月，脫胎于2014年創(chuàng)立的標(biāo)準(zhǔn)排名研究院(已撤銷)城市研究部，是獨(dú)立第三方的城市大數(shù)據(jù)分析機(jī)構(gòu)，也是城市相關(guān)榜單及報(bào)告的內(nèi)容生產(chǎn)機(jī)構(gòu)。研究院曾推出“鬼城指數(shù)”“最宜創(chuàng)業(yè)城市”“養(yǎng)老城市”等諸多有影響力的城市排行榜，也發(fā)布過《2018中國城市新文創(chuàng)活力指數(shù)報(bào)告》等被《光明日?qǐng)?bào)》整版報(bào)道的行業(yè)性報(bào)告。

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