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    田園東方張誠:最怕特色小鎮(zhèn)重蹈房地產(chǎn)“鬼城”覆轍

    在今年全國兩會期間,特色小鎮(zhèn)成為全國人大代表們建議中出現(xiàn)較多的熱詞?!疤厣〕擎?zhèn)”概念也首次寫入政府工作報告。政府工作報告提出,優(yōu)化區(qū)域發(fā)展格局,支持中小城市和特色小城鎮(zhèn)發(fā)展,推動一批具備條件的縣和特大鎮(zhèn)有序設(shè)市,發(fā)揮城市群輻射帶動作用。兩會期間,各地已經(jīng)掀起的特色小鎮(zhèn)熱也引起了全國人大代表們的熱議??梢灶A(yù)見,兩會以后,全國各地的特色小鎮(zhèn)建設(shè)將掀起高潮。

    根據(jù)相關(guān)規(guī)劃,2020年之前,國家級層面要建設(shè)1000個特色小鎮(zhèn),各地還有省級、地級市,按照這個速度到了2020年可能會超過3000個小鎮(zhèn),甚至更多。規(guī)劃是好事,但在落實中,不能僅僅著眼于規(guī)模和速度,更要確保特色小鎮(zhèn)的質(zhì)量和生命力,確保形成自己的獨特風(fēng)格,避免重蹈新一輪基建造“鎮(zhèn)”運動,造成一批“鬼鎮(zhèn)”。

    3月18日,在烏鎮(zhèn)“首屆中國旅游投資領(lǐng)袖峰會”上,田園東方創(chuàng)始人兼CEO張誠發(fā)表了主旨演講,對當(dāng)前的特色小鎮(zhèn)建設(shè)熱潮發(fā)表了自己的看法。他提到,曾經(jīng)對別人進行公司業(yè)務(wù)介紹時,為了讓人聽得懂,把田園綜合體解釋為一個特色小鎮(zhèn),但最近他打算不這么說了,因為他開始擔(dān)心特色小鎮(zhèn)可能過兩年會被清理整頓,就像開發(fā)區(qū)曾被整頓過多次一樣。

    當(dāng)前的特色小鎮(zhèn)熱潮具有一定的盲目性,在具體的落地過程中,有的地方理解的所謂特色小鎮(zhèn)就是一個產(chǎn)業(yè)園區(qū),按照傳統(tǒng)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)思路進行。在城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)下,鄉(xiāng)村地區(qū)存在信息、交通、人才、政策等方面的不足,相對于城市,缺乏相應(yīng)的產(chǎn)業(yè)高效率,在鄉(xiāng)村地區(qū)發(fā)展各種產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟園區(qū),可能并不能發(fā)揮出應(yīng)有的效率,因此,特色小鎮(zhèn)可能不能直接套用產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)劃建設(shè)的思路。

    如何防止特色小鎮(zhèn)走向房地產(chǎn)化?張誠提到,近幾年,這么多的資本和企業(yè)圈那么多的土地,命名為“特色小鎮(zhèn)”,在沒有那么多的人口需求情況下,大量的小鎮(zhèn)投資建設(shè)上馬,他們的奔跑速度和這個社會主要的經(jīng)濟邏輯都在上面,所以那些特色小鎮(zhèn)都不可避免的做成房地產(chǎn),如果不讓做成房地產(chǎn),他們以前擊鼓傳花的游戲還有沒有動力持續(xù)下去?并表示,過去十多各地已經(jīng)建了年那么多的新城和產(chǎn)業(yè)園區(qū)“鬼城”,也許接下來會迎來一大批“鬼鎮(zhèn)”。

    以下是田園東方創(chuàng)始人張誠演講:

    “田園綜合體”今年被寫進中央一號文件,過去四年里,我們確實率先使用了這個名詞并實踐了田園綜合體商業(yè)模式,但過去四年的實踐中,旅游界和房地產(chǎn)人士并不認可,后來中央一號文件用了這個詞,我想說自己總算可以說自己是從事什么行業(yè)的,做什么產(chǎn)品的。去年對別人進行公司業(yè)務(wù)介紹時,為了讓人聽得懂,我解釋說,田園綜合體是一個特色小鎮(zhèn),但最近我打算不這么說了,為什么?我有點怕,我是怕特色小鎮(zhèn)可能過兩年會被清理整頓,就像開發(fā)區(qū)曾被整頓過多次一樣。

    “特色小鎮(zhèn)”熱潮背后的城鄉(xiāng)二元意識

    我曾經(jīng)參加過一個晚宴,里面有政府、發(fā)改委、銀行、投資機構(gòu)、做旅游開發(fā)企業(yè)和想做旅游開發(fā)的企業(yè),席間大家不約而同的談到特色小鎮(zhèn),企業(yè)家說我是專門做特色小鎮(zhèn)的,銀行說我們準備大力支持特色小鎮(zhèn),還準備組建一些創(chuàng)新的金融產(chǎn)品,領(lǐng)導(dǎo)說,我們?nèi)∫鰩资畟€、一百個,我們那兒有特點,有特色文化,也有特色產(chǎn)業(yè)。后面我就在想,大家怎么都在說特色小鎮(zhèn),全民都小鎮(zhèn),各行各業(yè)都小鎮(zhèn),怎么這么多的資金和機構(gòu)都在特色小鎮(zhèn)這條“窄道”上狹路相逢了呢?

    小鎮(zhèn)很熱,2011和2012年的時候,我們的設(shè)計團隊做了一個民宿,那時候第一次聽說民宿,是做一些鄉(xiāng)村的文創(chuàng)項目。最近幾年民宿發(fā)展風(fēng)起云涌,我就想民宿為什么變成熱點了呢?我想是不是中國有一個城鄉(xiāng)問題叫做城鄉(xiāng)二元問題,中國的城市和鄉(xiāng)村差別太大,造成中國城鄉(xiāng)差距問題。那么,鄉(xiāng)村地區(qū)的經(jīng)濟水平怎么才能發(fā)展起來呢?經(jīng)濟發(fā)展起來需要通過產(chǎn)業(yè),在鄉(xiāng)村地區(qū)有什么產(chǎn)業(yè)?我認為通常來說,只有兩個產(chǎn)業(yè),第一個是農(nóng)業(yè),第二個是旅游業(yè)(不是說所有的鄉(xiāng)村和鄉(xiāng)鎮(zhèn)只有這兩個產(chǎn)業(yè),有的地方有些特色產(chǎn)業(yè))。但是普遍意義上,除了農(nóng)業(yè)就是旅游業(yè)。個別的有某工業(yè),個別的有若干文化產(chǎn)業(yè)、手工業(yè)等。

    事實上,鄉(xiāng)村通常沒有那么多的產(chǎn)業(yè),小城鎮(zhèn)也沒有那么多產(chǎn)業(yè)?,F(xiàn)在城鄉(xiāng)差別那么大,為什么這么多年鄉(xiāng)村地區(qū)都是無人問津?說到底還是因為鄉(xiāng)村地區(qū)長期以來缺乏資金、高素質(zhì)人才、產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)聚集,所以在鄉(xiāng)村里面缺乏產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)。

    我前段時間去了上海郊區(qū)的一個鄉(xiāng)村,鎮(zhèn)書記跟我說,他們這兩年決心很大,成效也很大,拆除了很多年產(chǎn)能落后,占用集體土地資產(chǎn)并且造成巨大污染和排放問題的企業(yè),我剛開始聽了覺得挺好,我們熱愛環(huán)保了,喜歡做生態(tài)了。在后續(xù)的拜訪中,我才發(fā)現(xiàn)鄉(xiāng)村地區(qū)雖然政府有支持,但在發(fā)展規(guī)劃、土地、與三農(nóng)相關(guān)的產(chǎn)業(yè)政策等方面并不清晰,甚至沒有。

    這么長時間以來,鄉(xiāng)村地區(qū)一直缺乏高素質(zhì)的人才、資本和一流的企業(yè),是因為沒有一個模式設(shè)計!鄉(xiāng)村地區(qū)一直只有兩個角色:村民和政府,政府負責(zé)貼錢,用拍電影打比方來說,政府是制片人,村民是群眾演員,只有一個制片人和群眾演員能演出大戲嗎?沒有主角是拍不出大片的,拍出大片需要企業(yè)和金融機構(gòu)這些主角的登場聯(lián)合主演,才能演出大片。而要想拍出大片需要劇本,劇本就是商業(yè)模式和頂層設(shè)計,需要的是架構(gòu)師、產(chǎn)品經(jīng)理。

    那么,我想到發(fā)展特色小鎮(zhèn)是不是可以解決這個城鄉(xiāng)問題呢?我是學(xué)建筑學(xué)的,現(xiàn)在說自己是建筑師覺得挺自豪的,學(xué)建筑學(xué)有一門課是城市規(guī)劃,那時候沒聽說過特色小鎮(zhèn)這四個字,那時候我們只有小城鎮(zhèn)規(guī)劃,沒有專門說是“特色小鎮(zhèn)”的規(guī)劃。小城鎮(zhèn)規(guī)劃大概原理是什么,就是有一群人由于某種需要,他需要在這兒生產(chǎn)勞作、社會活動,然后生生不息的居住下來,因為某種需要今天被解釋為產(chǎn)業(yè),所以我們做小城鎮(zhèn)規(guī)劃的時候,首先做的是產(chǎn)業(yè)規(guī)劃,然后做人口規(guī)劃,沒聽說過做投資規(guī)劃和招商規(guī)劃。

    特色小鎮(zhèn)建設(shè)的誤區(qū)

    特色小鎮(zhèn)是產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)嗎?

    我曾在上海郊區(qū)考察時,看到當(dāng)?shù)匾粋€鎮(zhèn)政府拿出來的所謂“特色小鎮(zhèn)”規(guī)劃圖,我說你這個不是特色小鎮(zhèn)好嗎?因為你拿的這個圖和國外特色小鎮(zhèn)的地圖,比較起來,你這個橫平豎直的,電腦里面畫的,人家是長出來的。我發(fā)現(xiàn)這個圖眼熟,全國各地趁勢做新城和新區(qū)的時候就是這種圖,你現(xiàn)在搞小鎮(zhèn)還按照產(chǎn)業(yè)新城、產(chǎn)業(yè)園區(qū)的方式畫路畫地塊,也沒聽說過地塊畫出來就可以招商的。

    領(lǐng)導(dǎo)們說特色小鎮(zhèn)一定要有產(chǎn)業(yè)才能是特色小鎮(zhèn)。我覺得特別不講道理,剛才講了,鄉(xiāng)村、小城鎮(zhèn),主要是兩個產(chǎn)業(yè),一個是旅游業(yè),一個是農(nóng)業(yè),農(nóng)業(yè)可以去發(fā)展,變成現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、特色農(nóng)業(yè)等。但是,農(nóng)業(yè)的增加值是低的,你再使勁,農(nóng)業(yè)的增加值也不能往上增了,不能使得當(dāng)?shù)刈兂涩F(xiàn)代化發(fā)達地區(qū),農(nóng)業(yè)的增加值不夠,全國范圍內(nèi)GDP中才占8%到9%,而且逐年減少。你說別的產(chǎn)業(yè),我想有的地方是有產(chǎn)業(yè),我們浙江有很多鄉(xiāng)村和鄉(xiāng)鎮(zhèn)是有產(chǎn)業(yè)的。但全國的情況不是這樣。我聽說有一個省報特色小鎮(zhèn)有五十個,其中只允許十個是與旅游有關(guān)的產(chǎn)業(yè),其他都是其他產(chǎn)業(yè),有的是科技,有的是信息。

    我們都知道一個原理,產(chǎn)業(yè)追逐效率,效率高的地方,才能發(fā)展起來的,絕大部分的產(chǎn)業(yè)在城市里面的效率高,在農(nóng)村和小城鎮(zhèn)肯定是效率低的。首先是交通,然后是信息以及其它各方的資源都很欠缺,鄉(xiāng)村的基礎(chǔ)條件造成了產(chǎn)業(yè)效率低,所以鄉(xiāng)村地區(qū)產(chǎn)業(yè)(一般來說)不可能有城市里面的效率高。你說產(chǎn)業(yè)會追逐鄉(xiāng)村嗎?

    特色小鎮(zhèn)會重蹈房地產(chǎn)“鬼城”覆轍嗎?

    領(lǐng)導(dǎo)又說特色小鎮(zhèn)不讓做房地產(chǎn),或者不要做成房地產(chǎn)。我非常納悶,我就在想國家為什么做特色小鎮(zhèn),特色小鎮(zhèn)又為什么怕做房地產(chǎn),未來會變成什么樣呢?為什么我們今天居然所有人聚集在一起談?wù)摰亩际翘厣℃?zhèn)一個話題?好象我們這個時代進入的叫做“小鎮(zhèn)時代”。

    我想可能有幾個原因。第一,我國面積960萬平方公里,我們要形成大城市、中城市、小城市和鄉(xiāng)鎮(zhèn)集群這么一個個城市群,需要均勻分布發(fā)展,而且現(xiàn)在有那么多的地方發(fā)展工業(yè)4.0,不需要那么多人了,他們要回到鄉(xiāng)村,但是又不愿意種田了,就得發(fā)展在地城鎮(zhèn)化。其次,現(xiàn)在城市里面實業(yè)和投資領(lǐng)域增長乏力,全球又面臨反全球化競爭,GDP又要求6.5%的增長,我們(政府、投資者、開發(fā)商)需要找一個新的出口,我們的銀行、政府、企業(yè),還是在以原來的速度在運營,城市增長乏力了,我們就找一個新的地方——鄉(xiāng)鎮(zhèn)、農(nóng)村(投資開發(fā))。

    所以,鄉(xiāng)鎮(zhèn)地區(qū)是不是一個新的投資領(lǐng)域呢?鄉(xiāng)鎮(zhèn)領(lǐng)域里面有些產(chǎn)業(yè)是增長快的,例如里面的旅游也好,度假也好,其他各種消費也好,這是一個新興的增長板塊,在所有的旅游板塊里面,鄉(xiāng)村旅游也是增長特別快的板塊之一。所以發(fā)展鄉(xiāng)村地區(qū)可以拉動一定的內(nèi)需,開辟一個拉動內(nèi)需的窗口。

    如今,很多資本、企業(yè),他們有資金以及很大的投資動力,也需要找一個投資地方,所以,你看從人口分布到發(fā)展經(jīng)濟需要投資和消費,再到企業(yè)和金融機構(gòu),還有人力資源的那些慣性,都需要找到一個地方,所以大家找到了特色小鎮(zhèn)。這是一舉四得、一舉五得的舉措。但是問題來了,一個地方可能沒有那么多的產(chǎn)業(yè),有的地方是一個世界文化遺產(chǎn),可能需要的是文物保護;有的地方是一個古鎮(zhèn),或者是民俗風(fēng)情,可能需要的是美麗鄉(xiāng)村和政府補貼,可見,不同的小鎮(zhèn)需要的不一定都是投資和產(chǎn)業(yè)屬性的特色小鎮(zhèn)。如果我們都是產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)劃概念的時候,我們有沒有那么多小鎮(zhèn)形成產(chǎn)業(yè)和人口集聚的需要?不讓做房地產(chǎn)?但無論是企業(yè)還是政府,還是消費者,當(dāng)前共同催生的經(jīng)濟現(xiàn)象卻是城市經(jīng)濟、工業(yè)經(jīng)濟、以房地產(chǎn)為主的經(jīng)濟模式呀!

    現(xiàn)在很多開發(fā)商在很多地方圈了很多地,他們的企業(yè)運行慣性和背后資本的要求,都還是原來房地產(chǎn)式的那個慣性和要求,在原來的場景里面,所有的這些人都合謀把房地產(chǎn)和城市經(jīng)濟的那個泡沫吹在那個地方,不能升,也降不下來。剛才幾位嘉賓都知道,我們的農(nóng)業(yè)和旅游投資回報速度很慢,但是地方政府、金融機構(gòu)、消費者都習(xí)慣了剛才那個速度,我們投資回報慢,需要慢慢打造的行業(yè)增長速度也很慢,絕大多數(shù)地方只能靠房地產(chǎn)來對沖原來的慣性和速度。而絕大多數(shù)產(chǎn)業(yè)和小鎮(zhèn)都不能一直維持高速增長。

    我們可以用時間來換空間,我也希望哪一天跟陳總(陳向宏)一樣,一點房地產(chǎn)都不做了,給我一點土地也會跟別人合作,向烏鎮(zhèn)學(xué)習(xí)。但是今天,這么多的資本和企業(yè)圈那么多的土地,命名為“特色小鎮(zhèn)”,在沒有那么多的人口需求情況下,大量的小鎮(zhèn)投資建設(shè)上馬,他們的奔跑速度和這個社會主要的經(jīng)濟邏輯都在高位上面,所以那些特色小鎮(zhèn)都不可避免的都將做成房地產(chǎn),如果不讓做成房地產(chǎn),特色小鎮(zhèn)已經(jīng)把政府、金融機構(gòu)、企業(yè)、消費者甚至原住民的投資都裝進去了,擊鼓傳花的游戲還有沒有事物可以使得它持續(xù)下去?而鄉(xiāng)村和小城鎮(zhèn)又分明不可能有那么多產(chǎn)業(yè)和大量的居民,因此,過去十多我們已經(jīng)造就了那么多的裝不滿內(nèi)容的新城和產(chǎn)業(yè)園區(qū)“鬼城”,也許全國許多地區(qū)接下來會迎來一大批“鬼鎮(zhèn)”。所以,我很害怕,害怕特色小鎮(zhèn)“瘋”,會毀了中國!

    提問環(huán)節(jié)

    主持人:看得出來,我們張誠總是一位思考者,他對當(dāng)前、眼下中國突然出現(xiàn)的特色小鎮(zhèn)熱潮做了一個冷靜的分析和深入的思考,我也贊同很多觀點,目前的特色小鎮(zhèn)確實中間攙雜了太多不正常的現(xiàn)象,我們還是進行一個互動。剛才張總沒有說問題的答案,他自己摸索了一個,就是田園綜合體,我認為田園綜合體是以農(nóng)業(yè)、旅游為主體的文旅小鎮(zhèn)的概念,在座的朋友如果有問題想問的可以舉手。

    提問1:張總你好,我是湖北襄陽的,我一直在做熏衣草莊園,之前做旅游觀光,現(xiàn)在很多的莊園和景區(qū)都做了很多花海的項目,我們現(xiàn)在沒有市場競爭力了,請問我們下一步的方向應(yīng)該怎么走?

    張誠:看烏鎮(zhèn)的東柵和西柵。熏衣草花海是讓人看,做一片場景,如果是熏衣草海里面有活動,有對兒童的,也對年輕人的,還有商品的加工售賣,還有為新人約會提供的一些活動,還可以營造你襄陽地區(qū)的獨特愛情品牌故事,比如楊過和小龍女式的愛情故事的地方,作為IP,就可以給消費者提供其他的文化消費服務(wù)和產(chǎn)品。

    提問2:張總你好,我有一個問題,現(xiàn)在國家搞很多的特色小鎮(zhèn),我們這邊有一個類似的區(qū)塊,就是王陽明的老家,在寧波,十多平方公里,搞一個旅游綜合體,或者一個農(nóng)業(yè)公園,該項目運作的過程中,涉及到國家的土地政策,農(nóng)民的土地、宅基地的問題,不知道你們在這方面的操作有什么成功的經(jīng)驗。

    張誠:對于農(nóng)村的三塊地,國家有很多政策,從憲法到國土資源部都有規(guī)定,各地也都有試點,公認的有33個,你要利用或者獲取就按照規(guī)定。我和你交流一點,我其實是有一些個人的主張,就是我想在我的項目里探索或者說推動集體土地合規(guī)化利用,為了這件事情,我還光榮的加入了無錫市人大,作為一位光榮的人大代表,我提了一份議案,被稱為無錫是今年的一號議案,其實這個議案的背景沒什么稀奇,我覺得是大勢所趨,但因為這么多年城鄉(xiāng)二元造成的問題,土地市場這樣的問題,就像堰塞湖一樣,上下落差太大,農(nóng)村的生產(chǎn)力和要素能量,整個國家太大,一放就亂,但是我相信長遠的趨勢,另外對你說句話,作為企業(yè)來講,不要太沾這些事,很麻煩!

    本文執(zhí)惠分析師王延超根據(jù)田園東方創(chuàng)始人兼CEO張誠在首屆旅游投資峰會上演講編輯整理而成。編輯:李海強

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    2017-03-26
    田園東方張誠:最怕特色小鎮(zhèn)重蹈房地產(chǎn)“鬼城”覆轍
    兩會以后,全國各地的特色小鎮(zhèn)建設(shè)將掀起高潮。在多年來形成的城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)格局下,特色小鎮(zhèn)建設(shè)不是產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)劃建設(shè),更不應(yīng)該是新一輪的房地產(chǎn)圈地運動。

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