近日，有消息稱小米和萬科要合作開發(fā)房地產(chǎn)了，消息一出，業(yè)界一片嘩然，人們紛紛評論小米是“不務(wù)正業(yè)”，好好的手機企業(yè)不做，竟然轉(zhuǎn)做房地產(chǎn)，當然，從小米自身從事的行業(yè)來看，一家互聯(lián)網(wǎng)科技公司突然輾轉(zhuǎn)線下進軍房地產(chǎn)，的確令人匪夷所思。

不過從業(yè)界的消息來看，小米的房子可不是誰都能買的，因為小米的住宅樓并不是面向全社會供應(yīng)，它們僅向小米員工開放購買（有可能還會限制職級）。

一名小米內(nèi)部的員工透露，這個項目從春節(jié)后已經(jīng)開始商談，本月上旬正式確定了合作意向，這些住宅房通過自愿方式認購，目前小米公司內(nèi)部已經(jīng)啟動了認購登記，全體員工均可認購。

不過這些住宅房主要有兩種項目類型選擇，一種為普通住宅，主要提供70-90平米的兩居房，售價大概為5.5萬/平米；另一種則為疊拼，面積為178平米，售價在950-1000萬元。而且根據(jù)合作條例，小米員工可以以一半市場價購買房子，但無法獲得產(chǎn)權(quán)和房本，也不能落戶北京，同時還不可在公開市場自由交易，只能在小米公司內(nèi)部交易。

當然，對于萬科而言，這次的合作可以快速回籠土地支出成本，而且可以通過為項目提供物業(yè)服務(wù)、商業(yè)等配套服務(wù)獲得穩(wěn)定的收益。不僅可以提高企業(yè)周轉(zhuǎn)率和開發(fā)效率，也為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開辟一條理想的輕資產(chǎn)運營之路。至于小米而言，雖然看似在造房子，但其實真實的內(nèi)涵并不像做房地產(chǎn)商那么簡單。

穩(wěn)定軍心，為小米帝國的擴張保駕護航

雖然小米在進軍地產(chǎn)界，但我們依然不能忘卻小米“科技企業(yè)”的標簽，而對科技企業(yè)來說，人才對企業(yè)的發(fā)展是至關(guān)重要的，尤其是含金量較高的科技技術(shù)管理人才，而從這次的價格來看，盡管低于同區(qū)域商業(yè)小區(qū)，然而普通住宅5.5萬元每平米的價格可并不一般人能夠接受，178平米疊拼的價格更是在千萬元左右。更重要的是，小米住宅樓并沒有產(chǎn)權(quán)和房本，不能公開交易，僅限小米內(nèi)部交易，首付也需要50%左右。而目前規(guī)劃的住宅面積是70-90平米，按照5.5萬元單價計算，總價為385萬，50%首付接近200萬，真心不是一般員工可以購買的。

不過，對于中產(chǎn)階級的科技管理人才來說，200多萬還是可以負擔的起的，而對于科技企業(yè)來說，高精尖的人才流動很頻繁，如果能依靠房子的誘惑留住一部分高精尖的人才，對于小米而言不失為一種良策，畢竟科技人才的貢獻遠比房價的利潤有價值的多，而且對于小米企業(yè)的不夠級別的基層員工來說，似乎也能形成一定的激勵作用，畢竟在北京擁有一套能居住的房子也不是易事。

當然，這個房子的誘惑力對于員工會起到多大的作用這就會因人而異了，不過，這種價格的優(yōu)惠幅度我想還是會有員工為之動心的，而一旦這種政策上升到企業(yè)文化的層面，必定會吸引和穩(wěn)定大量的人才為小米奮斗終身，而如此之下，這種人文關(guān)懷也為小米帝國的擴張構(gòu)建了一種強有的保護機制。

體驗產(chǎn)品，建立真正的小米之家

從表面現(xiàn)象看，如果小米這次和萬科的合作成功了，小米是在為員工輸送企業(yè)文化的價值，但從小米企業(yè)的發(fā)展來看，入局房地產(chǎn)是小米帝國野心擴張的重要戰(zhàn)略，即使這次萬科合作不成功，未來的小米也會和其他房地產(chǎn)合作，為什么這樣說呢？

因為小米是一個以科技產(chǎn)品為主導的企業(yè)，前段時間小米還不是發(fā)布了自己研發(fā)的芯片“澎湃S1”嗎，而芯片的作用其實對于一個靠產(chǎn)品驅(qū)動市場的科技企業(yè)來說是很重要的，小米之所以冒險的作芯片其實就是在為自己的小米帝國進一步擴張做核心準備，尤其是對于手機這么一個高頻的智能設(shè)備來說，強大的芯片會讓用戶提升良好的體驗效果，當然小米未來的產(chǎn)品絕不止手機這么一個單個物種，（不過，對于小米此時的境遇至少我個人感覺應(yīng)該先把手機做好，）而當小米產(chǎn)品逐步豐富成熟以后，家居產(chǎn)業(yè)必定不會少了小米的身影，或者說小米芯片的身影，而對于這些產(chǎn)品的體驗需要首先尋找試驗田，小米的房地產(chǎn)布局其實就有這個想法，當然，對于員工的優(yōu)惠購房來說，小米完全可以利用一些政策優(yōu)惠將其他產(chǎn)品分發(fā)到員工手中，或者換一種思維，因為這些房子目前而言只能住不能賣，那么小米就完全可以做那種拎包入駐的裝修好的房子，對于員工而言其實也是一件好事，自己不用去采購家電產(chǎn)品，而對于小米企業(yè)來說，產(chǎn)品的分發(fā)更有助于構(gòu)建真正的小米之家，讓員工成為小米之家的第一批體驗師，為小米產(chǎn)品深度代言。

口碑營銷，推進小米生態(tài)演變

對于小米和萬科此次的合作，按照雙方合作意向，小米員工雖然能夠以市場價一半的價格購房，但無法獲得產(chǎn)權(quán)和房本，也不能在公開市場自由交易，只能在小米公司內(nèi)部交易，也不能落戶北京市戶口。項目建成后，一部分交給像小米這樣的合作投資企業(yè)，一部分將以股權(quán)合作方式出售給企業(yè)，剩余部分由萬科對外出租或出售使用權(quán)。根據(jù)自持要求，項目產(chǎn)權(quán)不能分割，未來萬科將和合作方共同成立合資公司持有產(chǎn)權(quán)。根據(jù)規(guī)定，眾籌單位不能以戶進行分割，但眾籌單位可能是一個住房單元，也可能是一棟樓，還可能是幾棟樓。

也就說這次小米和萬科蓋的房子除了小米員工以外，其他合作企業(yè)也可以對房子進行處置，這樣的話小米的產(chǎn)品也有可能接觸外界客戶，畢竟都是合作方，在家電產(chǎn)品的選用上萬科會首先考慮小米家的，尤其是對于那些精裝修的房子，無論是出租還是銷售，小米產(chǎn)品的展示對于客戶而言都會形成一定的口碑營銷，而且整個產(chǎn)品鏈的輸入有助于小米構(gòu)建自己的生態(tài)鏈，在服務(wù)用戶的同時讓用戶深度體驗產(chǎn)品，同時讓小米式的物聯(lián)網(wǎng)更好的下乘到用戶手中，讓用戶真正的體驗到物聯(lián)網(wǎng)的價值。

不過，這一切對于小米來說還很遙遠，因為小米已經(jīng)不是原先的小米，電商也不是曾經(jīng)的電商，單憑營銷戰(zhàn)已經(jīng)遠遠不能左右整個企業(yè)的格局，必須從產(chǎn)品、營銷、渠道等多方面的融合才能讓企業(yè)利于不敗之地，而現(xiàn)在的小米正在掙扎期，能否調(diào)整戰(zhàn)略力挽狂瀾一切都是未知數(shù)。

（微信公眾號：longgfei）

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