互聯(lián)網(wǎng)思維是近年來最受追捧的詞匯，很多企業(yè)為了適應(yīng)互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟(jì)，紛紛嘗試各種各樣的互聯(lián)網(wǎng)營(yíng)銷措施。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的降溫，開發(fā)商也面臨著如何在日益理性的“常態(tài)”下銷售房產(chǎn)的問題。

近期，央企中化集團(tuán)下屬的“方興地產(chǎn)”聯(lián)合淘寶網(wǎng)推出了所謂的“房產(chǎn)版余額寶”.即，購(gòu)房者通過房產(chǎn)商的淘寶店鋪選擇和購(gòu)買房屋，并通過支付寶支付首付款項(xiàng)。在房屋交付之前，房產(chǎn)商收到的首付款由余額寶進(jìn)行理財(cái)，在此期間，理財(cái)收益歸購(gòu)房者。通過這一交易安排，開發(fā)商提前實(shí)現(xiàn)銷售，購(gòu)房者通過享受余額寶收益而間接享受了房?jī)r(jià)優(yōu)惠，似乎皆大歡喜。然而這種看起來很美的房地產(chǎn)“互聯(lián)網(wǎng)思維”,真的靠譜嗎？這種模式能夠持續(xù)嗎？

筆者認(rèn)為，上述模式，至少存在以下幾個(gè)方面的問題：

一、資金歸屬問題

在方興地產(chǎn)的網(wǎng)購(gòu)方案中，房屋交付之前的首付款留存并凍結(jié)在購(gòu)房者的余額寶賬戶中，理財(cái)收益歸購(gòu)房人。方案雖然對(duì)于資金的凍結(jié)以及未來的交付均有明確約定，但這一交易流程，存在的最大問題是：資金在余額寶中凍結(jié)之后的資金歸屬問題。即，該筆首付資金的所有權(quán)究竟應(yīng)該是歸屬于房地產(chǎn)開發(fā)商，還是歸屬于購(gòu)房者？按照房屋預(yù)售的一般原理，首付款一旦交付，其所有權(quán)應(yīng)當(dāng)歸屬于開發(fā)商。而在上述交易方案中約定了首付款留存在購(gòu)房者的賬戶中，并未實(shí)際對(duì)開發(fā)商進(jìn)行資金交付。

錢款屬于種類物，沒有交付之前，購(gòu)房者在余額寶賬戶中的資金雖然處于凍結(jié)狀態(tài)，但所有權(quán)仍屬于購(gòu)房者。也就是說，基于上述的預(yù)購(gòu)關(guān)系，購(gòu)房者對(duì)開發(fā)商產(chǎn)生應(yīng)付款，而余額寶則實(shí)際上承擔(dān)著資金監(jiān)管人的角色，將購(gòu)房者的應(yīng)付款予以凍結(jié)和監(jiān)管。

從上述分析中可以看出，“房產(chǎn)版余額寶”交易流程中，資金沒有劃轉(zhuǎn)給開發(fā)商之前，所有權(quán)仍歸屬于購(gòu)房者。其本質(zhì)是房產(chǎn)預(yù)售和第三方資金監(jiān)管的結(jié)合，資金所有權(quán)仍歸屬于購(gòu)房者，所謂“用首付款為購(gòu)房者賺錢”只是一個(gè)噱頭。

二、資金風(fēng)險(xiǎn)的承擔(dān)

與資金歸屬緊密相關(guān)的一個(gè)問題是，在購(gòu)房首付款交付開發(fā)商之前，與該資金有關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)。筆者認(rèn)為，資金風(fēng)險(xiǎn)主要有以下幾個(gè)方面：

1、理財(cái)虧損的風(fēng)險(xiǎn)

雖然余額寶與低風(fēng)險(xiǎn)的貨幣基金掛鉤，投資虧損概率不大，但基金投資畢竟不是銀行存款，理論上仍然存在虧損的可能性。對(duì)于首付款在理財(cái)過程中的虧損，應(yīng)該由誰(shuí)承擔(dān)？整個(gè)交易方案應(yīng)作出明確的約定，以免發(fā)生爭(zhēng)議。

2、余額寶或基金公司自身的風(fēng)險(xiǎn)

余額寶理財(cái)?shù)牧鞒淌?，投資人一旦將資金轉(zhuǎn)入余額寶，即視為認(rèn)購(gòu)了公募基金公司的貨幣基金份額。然而，余額寶與基金公司均歸屬于商業(yè)機(jī)構(gòu)，自身經(jīng)營(yíng)也會(huì)存在風(fēng)險(xiǎn)。其中包括資金挪用、不當(dāng)使用的道德風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于此類風(fēng)險(xiǎn)，除非另有約定，通常由資金所有權(quán)人承擔(dān)。

3、司法查封、凍結(jié)的風(fēng)險(xiǎn)

資金留存在余額寶賬戶期間，如果購(gòu)房者因?yàn)樵V訟、仲裁、刑事犯罪而被司法機(jī)關(guān)查封或凍結(jié)資產(chǎn)，則購(gòu)房者在余額寶賬戶中的資金也可能成為凍結(jié)標(biāo)的。如果因此造成購(gòu)房者的首付資金無法支付給開發(fā)商，則購(gòu)房者還將面臨違約的風(fēng)險(xiǎn)。

三、房屋預(yù)告登記問題

“房產(chǎn)版余額寶”目的是促進(jìn)開發(fā)商的房屋銷售，上述方案雖然解決了購(gòu)房者遠(yuǎn)程選房、遠(yuǎn)程付款的問題，但卻無法解決房屋預(yù)告登記問題。預(yù)告登記是對(duì)購(gòu)房者購(gòu)買房屋至房屋產(chǎn)權(quán)登記之前的期間中，對(duì)購(gòu)房者權(quán)益給予準(zhǔn)物權(quán)保護(hù)的一種法律制度。按照相關(guān)法規(guī)，不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記應(yīng)提交雙方共同簽署的申請(qǐng)文件。雖然在實(shí)踐中，購(gòu)房者通常會(huì)委托開發(fā)商代為辦理預(yù)告登記，但購(gòu)房者親自簽署文件是預(yù)告登記的前提條件之一。物權(quán)法及不動(dòng)產(chǎn)登記條例中，均沒有認(rèn)可以數(shù)據(jù)電文方式簽署的文件。也就是說，購(gòu)房者以遠(yuǎn)程電子簽約方式簽訂的《預(yù)售合同》在實(shí)踐中難以得到登記機(jī)關(guān)的認(rèn)可。對(duì)此，還需要有關(guān)的法律、法規(guī)或登記辦法予以完善。

在“房產(chǎn)版余額寶”交易流程中，如果沒有安排專門的“面簽”環(huán)節(jié)，則在辦理預(yù)告登記時(shí)，所提交的材料將會(huì)存在法律瑕疵。因此，房屋預(yù)售合同及預(yù)告登記申請(qǐng)文件的“面簽”,將是影響房屋預(yù)告登記的一個(gè)重大障礙。

四、按揭貸款問題

開發(fā)商不是雷鋒，預(yù)售房屋的目的是獲得購(gòu)房者的首付款及銀行的按揭貸款，提前實(shí)現(xiàn)流動(dòng)性，利用銷售的現(xiàn)金流帶動(dòng)工程的后續(xù)施工。通常，根據(jù)商業(yè)銀行住房按揭貸款發(fā)放的規(guī)定，購(gòu)房者完成首付款的支付，是獲得按揭貸款的基本條件。按照本文對(duì)交易流程的分析，首付款在法律上并未完成交付，而僅僅是“凍結(jié)”.在此情況下，購(gòu)房者無法獲得按揭貸款，而開發(fā)商也沒有通過該次“預(yù)售”獲得任何現(xiàn)金流。

綜上所述，方興地產(chǎn)的“房產(chǎn)版余額寶”雖然體現(xiàn)了央企緊跟李克強(qiáng)總理“互聯(lián)網(wǎng)+”的愿望，但該方案在法律上卻存在一系列瑕疵。

同時(shí)，值得注意的是，在上述方案中，首付款的資金權(quán)屬和資金的使用權(quán)、收益權(quán)在房屋交付之前，均不屬于開發(fā)商。而購(gòu)房者也無法獲得銀行按揭貸款，進(jìn)而不能將按揭款支付開發(fā)商。開發(fā)商只是提前鎖定了銷售，但并沒有獲得任何當(dāng)期現(xiàn)金流。筆者認(rèn)為，除非不動(dòng)產(chǎn)的遠(yuǎn)程登記制度出臺(tái)，并且得到銀行按揭貸款保障，否則房產(chǎn)版余額寶將很難走遠(yuǎn)。

作者： 吳衛(wèi)明博士 上海市錦天城律師事務(wù)所合伙人

新金融的研究與踐行者，為新金融業(yè)者提供政策方向、法律的保障支持。法學(xué)碩士、西安交通大學(xué)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)（電子商務(wù)及網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)方向）博士。長(zhǎng)期從事資本市場(chǎng)、私募基金、互聯(lián)網(wǎng)金融法律業(yè)務(wù)。

敬請(qǐng)關(guān)注吳博士的微信公眾號(hào)“互聯(lián)網(wǎng)金融法律”.

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