原標(biāo)題：2022年房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)展望

2021，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)撥云詭譎，在經(jīng)歷了上半年的高熱和下半年的深度調(diào)整后，全年規(guī)模保持在較高水平。自去年9月底以來，中央政府和各部委不斷發(fā)出保持穩(wěn)定的信號(hào)。信貸環(huán)境的邊際改善和房地產(chǎn)企業(yè)的融資環(huán)境逐步改善。然而，信貸環(huán)境的邊際改善仍需時(shí)間才能傳導(dǎo)到市場(chǎng)，抵押貸款和開發(fā)貸款等資金仍需時(shí)間到位。

無論是新房市場(chǎng)、二手房市場(chǎng)還是土地供求市場(chǎng)，在今年的房地產(chǎn)深度調(diào)整中都經(jīng)歷了不同程度的震蕩。在這種沖擊下，房地產(chǎn)企業(yè)“大而不倒”的信念破滅了。畢竟，一些房地產(chǎn)企業(yè)沒有贏得時(shí)間，還有一些房地產(chǎn)開發(fā)商不得不黯然離開。

2022年，中國(guó)乃至全球經(jīng)濟(jì)面臨新的下行壓力。房地產(chǎn)市場(chǎng)將如何變化，購(gòu)房者的情緒能否恢復(fù)？

2021年房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)回顧

2021上半年，新房和二手房?jī)r(jià)格仍舊處于高位。下半年以來，受調(diào)控政策收緊和信貸環(huán)境影響，新房和二手房市場(chǎng)急速降溫。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)：1-11月，商品房銷售面積158131萬平方米，同比增長(zhǎng)4.8%；商品房銷售額161667億元，增長(zhǎng)8.5%。預(yù)計(jì)全年商品房銷售規(guī)模將再創(chuàng)新高，銷售面積和銷售金額將分別增長(zhǎng)2.1%和5%。

銷售規(guī)模在半年時(shí)間里快速下滑的主要原因是住房信貸收緊后居民購(gòu)買力的透支，廣大購(gòu)房情緒轉(zhuǎn)冷產(chǎn)生了“踩踏效應(yīng)”。一些購(gòu)房者在居民信貸緊縮后暴露出購(gòu)買力透支的隱患。在其他三四線城市，由于市場(chǎng)低迷后的預(yù)期變化，購(gòu)房者開始了觀望。

同時(shí)，各地區(qū)、各層次市場(chǎng)銷售呈現(xiàn)“東強(qiáng)西弱”的局面，市場(chǎng)繼續(xù)分化。

2021，銀行“兩條紅線”和房地產(chǎn)企業(yè)“三條紅線”，使房地產(chǎn)企業(yè)資金迅速縮緊。在融資壓力下，房地產(chǎn)企業(yè)新開工面積負(fù)增長(zhǎng)；在交付年份，竣工面積保持了高增長(zhǎng)。建筑面積的增長(zhǎng)率逐月縮小。2021，房地產(chǎn)企業(yè)新開工面積增速?gòu)牡诙径妊杆傧陆怠?/p>

在政策上，中央政府重申了房地產(chǎn)業(yè)的“支柱產(chǎn)業(yè)”地位，在融資方面，央行提出加大債券融資支持力度，解凍大型央企、國(guó)有企業(yè)和優(yōu)質(zhì)民營(yíng)企業(yè)的國(guó)內(nèi)融資。在信貸方面，央行明確“維護(hù)購(gòu)房者合法權(quán)益”，許多城市住房貸款利率下調(diào)，信貸審批加快。

雖然整體商品房銷售業(yè)績(jī)?cè)?021年年中就出現(xiàn)嚴(yán)重下滑，但全年規(guī)模仍呈積極增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。然而，居民購(gòu)買力透支效應(yīng)的影響已經(jīng)顯現(xiàn)。

一方面，雖然預(yù)計(jì)2022年居民信貸端和城市調(diào)控端將出現(xiàn)小幅寬松，但二、三線城市商品房依舊賣不動(dòng)，而在強(qiáng)勁的一線和二線城市，購(gòu)房情緒的變化存在一定的時(shí)滯。另一方面，房企購(gòu)買的土地面積和新住房建設(shè)面積開始呈負(fù)增長(zhǎng)。

在土地?cái)U(kuò)張投資方面，基于整體資金環(huán)境緊張，但優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)融資空間有所改善的判斷，過去幾年房地產(chǎn)企業(yè)在土地市場(chǎng)大規(guī)模擴(kuò)張和儲(chǔ)備的時(shí)代已經(jīng)過去，在“杠桿”背景下，房地產(chǎn)企業(yè)征地仍以底價(jià)和低地價(jià)為主，整體規(guī)模將會(huì)出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)；另一方面，類似于杭州降低地價(jià)、提高房?jī)r(jià)的寬松土地拍賣規(guī)則，它將出現(xiàn)在更多的城市。在開放利潤(rùn)空間的預(yù)期下，擁有閑置資源的房地產(chǎn)企業(yè)在核心城市爭(zhēng)奪優(yōu)質(zhì)土地的意愿依然強(qiáng)烈。因此，預(yù)計(jì)降幅將縮小。

2021年交付大年過后，竣工面積預(yù)計(jì)也將從高位回落，與預(yù)計(jì)新增建筑面積的下降相疊加。此外，經(jīng)濟(jì)適用房將在2022年逐步進(jìn)入市場(chǎng)，這將在一定程度上支持住房建設(shè)面積，但很難改變建筑安裝投資低的現(xiàn)狀。

從2021年度房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模和增長(zhǎng)速度的變化來看，當(dāng)前產(chǎn)業(yè)低迷時(shí)期的建設(shè)和土地征用已經(jīng)失去了對(duì)開發(fā)投資的支持，而交付年內(nèi)的竣工量是去年唯一的亮點(diǎn)。

2022年房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)展望

隨著行業(yè)監(jiān)管的完善和大都市圈的加快發(fā)展，“三條紅線”政策將開啟房地產(chǎn)行業(yè)滲透式監(jiān)管的時(shí)代，影響2022年房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)的核心變量是政策環(huán)境。

2021，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控達(dá)到651次之多，創(chuàng)下歷史新高，同比增長(zhǎng)33%。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的不斷完善和升級(jí)，政策效果會(huì)更加明顯。

展望2022年，中央政府仍將堅(jiān)持“房住不炒”的總基調(diào)，實(shí)現(xiàn)“三穩(wěn)”目標(biāo)。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整趨勢(shì)的不斷深化，信貸環(huán)境有望明顯改善，整體趨勢(shì)可能會(huì)持續(xù)到2022年一季度。

值得注意的是，未來可能會(huì)實(shí)施房地產(chǎn)稅試點(diǎn)，試點(diǎn)城市名單和征收規(guī)則有望出臺(tái)，這可能會(huì)進(jìn)一步影響購(gòu)房者的短期預(yù)期。

預(yù)計(jì)今年“維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，維護(hù)住房消費(fèi)者合法權(quán)益”將得到更好的落實(shí)，地方交保政策可能進(jìn)一步完善，預(yù)售資金監(jiān)管微調(diào)的可能性更大，在確保建筑交付和提高企業(yè)資金使用效率之間尋求新的平衡。

因此，隨著政策環(huán)境的不斷升級(jí)和完善，房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展勢(shì)頭得到了支撐，行業(yè)基本面沒有崩潰。

如果政策能有效地促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)信心的恢復(fù)，再次加快土地供應(yīng)，房地產(chǎn)投資的增長(zhǎng)速度可能會(huì)穩(wěn)定并恢復(fù)，這將推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展更加融入國(guó)民經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展的進(jìn)程。

此外，房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)典型的周期性市場(chǎng)，將表現(xiàn)出均值收益的特征。根據(jù)許多行業(yè)專家的說法，市場(chǎng)回歸均值是肯定的。只要我們積極地面對(duì)它，我們最終將結(jié)束危險(xiǎn)的循環(huán)。

因此，2022年上半年房地產(chǎn)企業(yè)的信心可能繼續(xù)低迷，導(dǎo)致房地產(chǎn)投資下滑至深度調(diào)整，房地產(chǎn)投資深度調(diào)整可能對(duì)2022年上半年中國(guó)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生重大拖累。不排除過去房地產(chǎn)投資從未出現(xiàn)過負(fù)增長(zhǎng)。

2022年房企更需要配合國(guó)家發(fā)展戰(zhàn)略，控規(guī)模、調(diào)節(jié)奏2022年，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)強(qiáng)調(diào)滿足合理的住房需求是以需求方為基礎(chǔ)，引導(dǎo)市場(chǎng)銷售回到正常節(jié)奏，避免意外傷害到第一套剛需和改善需求的購(gòu)房者。房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展要滿足購(gòu)房者的合理需求，這也有利于保持房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)、健康、穩(wěn)定發(fā)展。

作為短期經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的手段和工具，房地產(chǎn)已經(jīng)走到了盡頭，不再適合新時(shí)代。2022年房地產(chǎn)的主基調(diào)已經(jīng)確立在大方向上。但同時(shí)，由于城市政策的實(shí)施，也為房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)定健康發(fā)展留下了生存空間。各地將根據(jù)實(shí)際情況分析具體問題，最終目的是確保穩(wěn)定。

近幾個(gè)月來，呼和浩特、衡陽、開封、保定等20多個(gè)城市，為了提振房地產(chǎn)市場(chǎng)，都拿出了真金白銀。

20多個(gè)城市出臺(tái)了不同的補(bǔ)貼購(gòu)買政策，主要集中在人才補(bǔ)貼和城鎮(zhèn)新居民定居購(gòu)房補(bǔ)貼上。

三四線城市的集中發(fā)放補(bǔ)貼政策是地方政府可以使用的最大政策，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)市場(chǎng)將逐步穩(wěn)定并見底。近年來，來自全國(guó)各地的人才已成為房地產(chǎn)政策調(diào)控的窗口，新市民的安置和購(gòu)買也成為鼓勵(lì)的方向。戶籍、學(xué)歷和三胎已成為放松的主要方向，滿足了住房無投機(jī)和人才吸引的要求。

很多地方很有可能立即掀起新政浪潮，目標(biāo)也是“促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)”和“滿足合理的住房需求”。

在沒有重大政策調(diào)整和突發(fā)事件影響的情況下，中國(guó)住房市場(chǎng)的整體表現(xiàn)將在2022年趨于穩(wěn)定。從中長(zhǎng)期來看，我國(guó)住宅發(fā)展結(jié)構(gòu)優(yōu)化和質(zhì)量提高的潛力巨大。

從月份數(shù)據(jù)預(yù)測(cè)，2022年的第一、第二和第三季度將逐步加速?gòu)?fù)蘇，第四季度將出現(xiàn)新的變化。據(jù)預(yù)測(cè)，在經(jīng)歷了2022年第一季度的最大降幅后，預(yù)計(jì)2022年第二季度和第三季度的降幅將逐漸減小，主要指標(biāo)將在2022年第四季度變?yōu)檎怠?/p>

從空間的角度來看，會(huì)是更多的冷卻和局部的加熱。預(yù)計(jì)從2021季度的第四季度到2022全年，房地產(chǎn)市場(chǎng)將進(jìn)一步加劇空間分化，表現(xiàn)出復(fù)雜性和多樣性。人口流入和收入持續(xù)增長(zhǎng)的一線和二線城市，以及大都市區(qū)和城市群中的城市，預(yù)計(jì)將在2022年第二季度和第三季度顯著回升；人口持續(xù)外流、收入增長(zhǎng)放緩的三、四線及以下城市，以及非大都市地區(qū)和非城市群的城市可能面臨持續(xù)下降。

風(fēng)險(xiǎn)方面，2022年房地產(chǎn)市場(chǎng)整體風(fēng)險(xiǎn)將繼續(xù)下降，從外部基本環(huán)境、住房需求潛力和模式轉(zhuǎn)變所決定的住房市場(chǎng)來看，預(yù)計(jì)從中長(zhǎng)期到2035年，我國(guó)住房發(fā)展結(jié)構(gòu)優(yōu)化和質(zhì)量提升的潛力巨大。

市場(chǎng)表明，在增長(zhǎng)拐點(diǎn)之后，結(jié)構(gòu)趨于優(yōu)化，質(zhì)量持續(xù)提高，導(dǎo)致總量的高水平均衡和結(jié)構(gòu)的高水平優(yōu)化。其中，住房空間結(jié)構(gòu)（包括區(qū)域間、城鄉(xiāng)間）不匹配問題將基本解決；在階層結(jié)構(gòu)上，住房市場(chǎng)與住房保障的比例基本合理，多層次住房保障體系基本形成；在新舊結(jié)構(gòu)中，存量房的交易、改造和維護(hù)將成為主體，非開發(fā)性住房服務(wù)將成為主體；租賃住房結(jié)構(gòu)也將趨于合理，租賃住房的比例將顯著增加，特別是在大城市。

房企更需要配合國(guó)家發(fā)展戰(zhàn)略，控規(guī)模、調(diào)節(jié)奏

從國(guó)家層面來看，房地產(chǎn)仍然是中國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)中國(guó)民財(cái)富的重要衡量和評(píng)估基礎(chǔ)之一。確保國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)環(huán)境核心資產(chǎn)的穩(wěn)定，是國(guó)家經(jīng)濟(jì)管理的首要任務(wù)。

從這個(gè)角度來看，在整體上，中國(guó)的房?jī)r(jià)必然會(huì)得到國(guó)家的充分維護(hù)和保障。

中國(guó)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)環(huán)境的下行壓力導(dǎo)致了許多真正的剛性需求和收入有限的中產(chǎn)階級(jí)群體。他們?cè)诰S持住房貸款方面存在實(shí)際困難和不確定的擔(dān)憂，更不用說那些沒有房子、仍在努力積累首付的人了。

如果真正的剛性需求群體無法保證獲得足夠的收入來支付債務(wù)成本并確保自己的生活，那就會(huì)形成關(guān)鍵風(fēng)險(xiǎn)。

如果房?jī)r(jià)穩(wěn)定，就必須有維持自身財(cái)富持有的驅(qū)動(dòng)力。然而，如果房?jī)r(jià)不穩(wěn)定并繼續(xù)下跌，對(duì)于中國(guó)的經(jīng)濟(jì)環(huán)境來說，這將把社會(huì)經(jīng)濟(jì)周期拉入惡性循環(huán)的深淵。

房?jī)r(jià)穩(wěn)定是國(guó)家想要的最終結(jié)果，也是時(shí)代的必然趨勢(shì)和方向。

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