原標(biāo)題：虎父真無犬子？地產(chǎn)二代接班疑云

寶哥說

如何在交接后解決歷史遺留？

本文概要：近年來，房地產(chǎn)公司接班人問題成為社會(huì)關(guān)注焦點(diǎn)。如何在復(fù)雜形勢中完成順利交接？如何在交接后解決歷史遺留？如何在過去與未來中尋找平衡？

本文將從三個(gè)維度，進(jìn)行解析：

1.90后地產(chǎn)接班人，守業(yè)為何出現(xiàn)巨大困難？

2.80后地產(chǎn)接班人，戰(zhàn)略重心轉(zhuǎn)向何方？

3.比起接班，更大的問題出在何處？

前言

2020年，一場“百年之未有大變局”，率先席卷房地產(chǎn)行業(yè)。

一年來，我們看到“三道紅線”從天而降、房企集中拿地驟然消弭、限購調(diào)控手段頻出、房貸限額轟轟烈烈......

風(fēng)暴洗滌房地產(chǎn)一年，風(fēng)云驟變！然而，更大的危機(jī)，則來自內(nèi)部。

企業(yè)不會(huì)老，但是人會(huì)。

今年，王石70歲，王健林67歲，楊國強(qiáng)66歲，宋衛(wèi)平63歲——連曾經(jīng)大鬧聯(lián)想的“拼命三郎”，那個(gè)記憶中永遠(yuǎn)年輕的孫宏斌，也即將年滿60。

這幾年，房地產(chǎn)行業(yè)陸續(xù)開始出現(xiàn)二代接班的潮流。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2020年，地產(chǎn)和物業(yè)兩大板塊中，已有近60位二代出現(xiàn)在了公司的高管名單中。

那一批在房地產(chǎn)造富洪流里，最先吃到時(shí)代紅利，最先富起來的人群正在逐漸老去。

而他們的子女，含著金鑰匙出生的房二代們，似乎站在財(cái)富的高臺，拿到了命運(yùn)賜予的美差。

然而，今夕早不同往日！

時(shí)代變了，經(jīng)濟(jì)發(fā)展的底層邏輯變了！

房地產(chǎn)，已經(jīng)很難再稱為時(shí)代驕子，“百年未有之大變局”來臨，神話消退，所有價(jià)值勢必迎來重估。

留給這批年輕人的，除了財(cái)富，更多的是挑戰(zhàn)，接二連三的挑戰(zhàn)！

90后接班人疲于防守，守業(yè)出現(xiàn)巨大困難！

今年新上任接班的地產(chǎn)二代中，幾位90后最引人注目。然而，這批年輕人從父輩手中接過的“棒子”，卻不輕松。

今年6月，藍(lán)光發(fā)展董事長楊鏗及兩位高管，相繼遞上辭呈。重?fù)?dān)，終于交給了楊鏗之子楊武正。

然而，“95后”的楊武正，卻不得不面對一堆麻煩事。

目前，藍(lán)光發(fā)展違約債務(wù)本息已超過45億元，總負(fù)債達(dá)2200億。同時(shí)，藍(lán)光的業(yè)績卻很糟心：去年，藍(lán)光銷售金額僅1035億元，歸屬上市公司股東凈利潤出現(xiàn)負(fù)增長，同比減少4.53%。

更重要的是，先前受違約風(fēng)波影響，藍(lán)光的股份曾多次凍結(jié)。最為嚴(yán)重的一次，則發(fā)生在今年的7月1日。彼時(shí)，藍(lán)光發(fā)展發(fā)布公告稱，由于合同糾紛，藍(lán)光集團(tuán)持有公司2.35億股無限售流通股被執(zhí)行司法凍結(jié)。

面對危機(jī)，今年4月還喊話稱“絕不會(huì)甩賣公司”的楊武正，最后卻開始甩賣資產(chǎn)，一屆燃眉之急。近期，藍(lán)光已出售36個(gè)項(xiàng)目，包括旗下物業(yè)藍(lán)光嘉寶服務(wù)控股權(quán)，以及藍(lán)光無錫項(xiàng)目部分股權(quán)。

對26歲的楊武正來說，如何守住基業(yè)，已經(jīng)成為當(dāng)務(wù)之急。

而比起楊武正肩上的千億債務(wù)，另一位明星接班人：曾俊凱，面對的壓力同樣巨大。

這一位90后肩上，抗下的是父親曾煥沙尚未完成的“千億計(jì)劃”——時(shí)間回到2017年，無錫舉行的一次高管年會(huì)上，曾煥沙首次明確弘陽地產(chǎn)2020年要實(shí)現(xiàn)“千億規(guī)?！钡膽?zhàn)略目標(biāo)。

可是，隨著曾煥沙為此搭建的明星經(jīng)理人團(tuán)隊(duì)分崩離析，千億目標(biāo)無可奈何地懸在了半空——從2020年11月起，不到半年時(shí)間，共有4位職業(yè)經(jīng)理人因個(gè)人原因遞交辭呈。

彼時(shí)，明星經(jīng)理人加入，弘陽地產(chǎn)的銷售業(yè)績開始一路飆高：2017-2020年間，公司銷售額增長超700億元。

然而，弘陽地產(chǎn)同期的毛利率和凈利率卻連續(xù)下滑：2017-2020年，弘陽地產(chǎn)的銷售毛利率從40.6%降至22.4%，凈利率則從19.5%降至9.2%。

對此，有觀點(diǎn)指出：弘陽地產(chǎn)這種“增收不增利”的現(xiàn)象，主要是其合作開發(fā)的模式導(dǎo)致。2020年年報(bào)顯示，弘陽地產(chǎn)旗下在售和待售項(xiàng)目約188個(gè)，其中僅15個(gè)由弘陽地產(chǎn)全部擁有。

如此模式，導(dǎo)致弘陽地產(chǎn)能裝進(jìn)口袋的錢實(shí)際并不多。

終于，到了今年2月，曾煥沙之子曾俊凱拍馬趕到，正式接班上任，接替蔣達(dá)強(qiáng)擔(dān)任執(zhí)行董事、董事會(huì)薪酬委員會(huì)成員及公司副總裁。

可是，擺在曾俊凱面前的，既是父輩們“千億計(jì)劃”的雄心壯志，也是期望高山下的危機(jī)重重。如今，當(dāng)眾多頭部房企都在降速增效，此時(shí)，腰部玩家仍想延續(xù)“大開大合”打法，試圖破局，風(fēng)險(xiǎn)無疑是巨大的。

即便如此，曾俊凱在今年3月30日召開的業(yè)績溝通會(huì)上，仍將弘陽集團(tuán)將2021年的銷售目標(biāo)定為995億元，雖未觸及千億，但其決心可見一斑。

幾乎每一個(gè)年輕的90后地產(chǎn)接班人，都壓力山大：美好置業(yè)的劉南希也不例外。

今年4月7日，美好置業(yè)兩位高管向董事會(huì)提出辭職，董事長劉道明的女兒劉南希被提名為第九屆董事會(huì)候選人。隨后的5月13日，美好置業(yè)股權(quán)變更公告顯示，劉南希將受讓美好集團(tuán)原股東持有的股權(quán)，合計(jì)40%。

此時(shí)，美好置業(yè)接班人終于浮出水面。

劉南希，2019年加入美好置業(yè)，到成為公司董事，只用了2年時(shí)間：人們感嘆于這位90后升遷迅速，也為她面對的處境，深深捏下一把汗。

最棘手的問題，在于轉(zhuǎn)型——2014年起，美好置業(yè)開始進(jìn)入裝配式建筑行業(yè)；2017年，轉(zhuǎn)向現(xiàn)代農(nóng)業(yè)領(lǐng)域和產(chǎn)業(yè)新城領(lǐng)域。如今，裝配式建筑則被美好置業(yè)列為未來的重點(diǎn)發(fā)展戰(zhàn)略。

但現(xiàn)階段，美好置業(yè)轉(zhuǎn)型的核心：裝配式業(yè)務(wù)，虧損卻在逐年擴(kuò)大——數(shù)據(jù)顯示，美好置業(yè)專配業(yè)務(wù)2017年凈虧損約1300萬元，到了2020年，凈虧損則超過10億元。

而先前被寄予厚望的現(xiàn)代農(nóng)業(yè)板塊，作為階段性轉(zhuǎn)型的重點(diǎn)，其業(yè)績同樣不景氣：僅2020年，該業(yè)務(wù)利潤總額虧損就超過4億元。

可以說，伴隨著高管離職、轉(zhuǎn)型不利，并且，地產(chǎn)基本盤尚處宏觀調(diào)控敏感時(shí)期，這個(gè)節(jié)點(diǎn)，90后劉南希要面對的，是父親們的殷切期望，是公司復(fù)雜的轉(zhuǎn)型，更是時(shí)代留給地產(chǎn)接班，這一命題的巨大考驗(yàn)：

年輕，意味著未來無限的可能性。但年輕的另一面，則是更大的不確定性——這一批房地產(chǎn)接班人們，如何跳出閱歷和經(jīng)驗(yàn)先天不足，真正做到年少有為，守住這份家業(yè)，或許是下一個(gè)十年，最直接的挑戰(zhàn)。

80后已穩(wěn)住陣腳，開拓轉(zhuǎn)型是戰(zhàn)略重點(diǎn)！

然而， 相比90后地產(chǎn)接班人的窘迫，80后的接班人則更為自如，頗有成效。

號稱宇宙“第一房企”的碧桂園，其掌舵人物楊國強(qiáng)，這些年順利將“棒子”交接給女兒楊惠妍，已經(jīng)成為中國房企成功接班的范本。

2007年，26歲的楊惠妍出現(xiàn)在福布斯排行榜上，外界大為震驚。然而，楊國強(qiáng)一直對這位二女兒寄于厚望：在楊惠妍十三歲時(shí)，楊國強(qiáng)就開始帶女兒旁聽董事會(huì)議，會(huì)后則交流想法。

2006年，年僅25歲的楊惠妍已在碧桂園擔(dān)任執(zhí)行董事，負(fù)責(zé)公司發(fā)展戰(zhàn)略的制定和執(zhí)行。上任后，楊惠妍聚焦碧桂園“教育”和“物業(yè)”，并先后將兩個(gè)板塊分拆上市。

隨后，楊惠妍開始打開視線，在金融、農(nóng)業(yè)、新零售、機(jī)器人等領(lǐng)域內(nèi)開疆拓土，并已獲得了不錯(cuò)的成績。

此外，楊惠妍也開始拓展碧桂園的商業(yè)板塊。2020年3月，碧桂園收購了北京賽特購物中心49%股權(quán)，成立了碧桂園在北京的第一座商場——碧樂城。

幾年下來，楊惠妍的身影始終沖在碧桂園轉(zhuǎn)型的一線，堪稱“救火隊(duì)長”?？梢哉f，這位80后女子，已成為地產(chǎn)二代中當(dāng)之無愧的勞模和標(biāo)桿。

與楊惠妍的勤勤懇懇，小步快跑完全不同的是，合生創(chuàng)展接班人朱桔榕，選擇了一種更為激進(jìn)的打法。

1992年，朱孟依在香港創(chuàng)辦合生創(chuàng)展。此后十年，合生創(chuàng)展迅速成為首個(gè)銷售破百億的房企。但是，百億門檻一經(jīng)突破，合生創(chuàng)展卻因“慢周轉(zhuǎn)、高溢價(jià)”保守戰(zhàn)略，此后十年，銷售額原地踏步。

直到2019年，合生創(chuàng)展銷售額才終于突破200億元。

后續(xù)的故事，朱孟依則選擇交給女兒朱桔榕續(xù)寫。2020年1月，朱孟依辭任公司董事會(huì)主席及執(zhí)行董事職務(wù)，其女朱桔榕接任董事會(huì)主席。

80后朱桔榕一經(jīng)上任，快馬加鞭，迅速開啟了合生創(chuàng)展的二次增長。

第一張牌，朱桔榕打出“拿地”。

2020年5月，合生創(chuàng)展10天內(nèi)砸下180億元，在北京大規(guī)模補(bǔ)充土儲。到了今年1月，合生創(chuàng)展繼續(xù)在北京土拍市場大出風(fēng)頭，以46.57億元最高限價(jià)加21%的自持比例，拿下了大興舊宮地塊。

第二張牌，朱桔榕打出“投資”。

金融出身的朱桔榕，接任后開始大力發(fā)展公司金融投資業(yè)務(wù)。財(cái)報(bào)顯示，2020年上半年，合生創(chuàng)展房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入54.8億港元，而股權(quán)投資收入就達(dá)到近30億港元。

然而，巨大的收益往往伴隨著巨大的風(fēng)險(xiǎn)。實(shí)際上，朱桔榕一系列投資提振銷售業(yè)績的同時(shí)，也使公司負(fù)債逐年攀高：2020年，公司中期資產(chǎn)負(fù)債率已上升至68.56%，距離“三道紅線”之一，僅一步之遙。

如今，降負(fù)債、降杠桿大勢所趨，朱桔榕卻選擇高舉高打，可謂兵行險(xiǎn)招。

另一位80后地產(chǎn)二代王曉松，則是朱桔榕的反面。

主動(dòng)為新城控股踩下剎車，王曉松的接班并不像前兩位那樣“順其自然”，反倒是充滿戲劇性。

2019年，原新城控股董事長王振華因猥褻9歲女童被采取強(qiáng)制措施，舉國沸騰。

從事發(fā)到上任，留給王曉松的時(shí)間，僅為8個(gè)小時(shí)。

然而，穿過驚魂的8小時(shí)，能牢牢握住方向盤，王曉松其人，非常不簡單。

2015年，王曉松第一次“臨危受命”，接替新城控股董事會(huì)總經(jīng)理一職。但這一次王曉松并沒有順利接班，2016年10月，王曉松選擇辭職離開。

然而，對離職原因，王曉松始終沉默，不發(fā)一言。

直到2018年，王振華辭去新城控股總裁一職，王曉松才得以再次拿下接力棒。

但是，王振華丑聞事件，卻猶如一根長刺。

接替王振華擔(dān)任董事長后，為挽救被企業(yè)形象，王曉松開始由內(nèi)而外剝離王振華的殘留影響，甚至，連王振華在公司官網(wǎng)首頁的照片都被刪除。

隨后，王曉松選擇小心行事，放慢拿地速度，穩(wěn)住現(xiàn)金流。在今年3月29日下午舉辦的業(yè)績發(fā)布會(huì)上，王曉松表示，自2020年下半年起，新城將不再進(jìn)入新的城市。

這一次，王曉松立志給新城控股注入科技元素。

王曉松稱，未來新城會(huì)以兩個(gè)方面為主：第一，要站開展商業(yè)數(shù)據(jù)的應(yīng)用，第二，關(guān)于種子業(yè)務(wù)的培育。在新業(yè)務(wù)的反哺下，新城控股已逐漸剝離“地產(chǎn)”屬性，開始朝著一家綜合性企業(yè)進(jìn)發(fā)。

今年的5月19日，王振華的案件塵埃落定。

隨后，新城控股隨即在5月20日完成換屆，王曉松當(dāng)選新城控股第三屆董事長。

新城控股的“王曉松時(shí)代”，正式來臨。

房企下半場，年輕才是主力

青澀的90后，駕輕就熟的80后，中國房企的二代接班潮，已經(jīng)是一個(gè)不可逆轉(zhuǎn)的大勢。

未來十年，乃至二十年，這個(gè)行業(yè)勢必迎來更為年輕的大腦。

自去年下半年以來，房企融資的“三道紅線”、銀行貸款的“兩道紅線”以及“集中供地”等調(diào)控措施，先后堵上了此前房地產(chǎn)崛起所依賴的“土地”和“金融”紅利。

調(diào)控逐漸深入，房地產(chǎn)行業(yè)即便沒有迎來寒冬，但下半場的哨聲，已經(jīng)吹響。

舊的規(guī)則發(fā)生變化，新的規(guī)則尚在摸索。

但毋庸置疑的是，下半場“存量競爭”時(shí)期，各大房企若想長遠(yuǎn)發(fā)展，多元化轉(zhuǎn)型是真正關(guān)鍵。

從王曉松、楊惠妍等地產(chǎn)二代接班后一系列動(dòng)作與成果來看，“科技”或許會(huì)成為轉(zhuǎn)型的高頻業(yè)務(wù)。

一條充滿機(jī)會(huì)的數(shù)據(jù)顯示——

目前，我國僅有24%的房企打通了數(shù)字化的全業(yè)務(wù)流通，還有大量的房企停留在單領(lǐng)域內(nèi)布局的階段。

可以說，隨著互聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)、物聯(lián)網(wǎng)等技術(shù)發(fā)展逐漸成熟，利用科技賦能的場景優(yōu)勢，商業(yè)地產(chǎn)、物業(yè)、社區(qū)管理等業(yè)務(wù)板塊，一如郁亮所言，仍有大量的“管理紅利”可以挖掘。

在這一方面，萬科、碧桂園均已走在前列。

但是，尋求增量的前提，是要學(xué)會(huì)穩(wěn)健。

今年以來，中央對房地產(chǎn)市場的調(diào)控力度依然沒有減弱。

今年7月23日，住建部等八部門聯(lián)合發(fā)布通知稱：“力爭用3年左右的時(shí)間，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場秩序明顯好轉(zhuǎn)”。

對此，專家解讀：未來三年房地產(chǎn)市場的政策環(huán)境均不會(huì)有明顯放松。

此時(shí)此刻，房企們必須深刻地清楚一點(diǎn)：

那個(gè)高周轉(zhuǎn)、高融資、高杠桿的時(shí)代，已經(jīng)一去不復(fù)返了。

在“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的大基調(diào)中，無論是仍奮戰(zhàn)在一線的老同志，還是已經(jīng)接班的新勢力小年輕，都必須明白：

如何穩(wěn)住心態(tài)，穩(wěn)住陣腳，以更成熟的姿態(tài)，行走在“百年未有之大變局”之中，這是時(shí)代考驗(yàn)，更是一次更大的機(jī)會(huì)。

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