原標題:貝殼的中介生意還好嗎?
最近,杭州一條房產(chǎn)新政的出臺引發(fā)中介公司貝殼找房市值大跌。該新政為房東可將房源在房管局線上平臺自主掛牌,和客戶進行交易。從字面意思來理解就是客戶以后進行二手房交易時,可以避開中介公司,直接和房東對接進行二手房交易。
從近期的新聞來看,這已經(jīng)不是第一條關于房產(chǎn)中介的利空消息,前段時間,有媒體報道將會給地產(chǎn)中介行業(yè)設置“紅線”,也就是說未來地產(chǎn)中介費用將會有一個“封頂”費用,如果實施那么對房產(chǎn)中介行業(yè)將會是一個不小的打擊,不過該消息已經(jīng)被官方證偽。
在中國樓市見頂論的帶動下,二手房交易應該是個好賽道,可現(xiàn)實卻很骨感,貝殼找房的盈利能力并不算得上漂亮,市值也已經(jīng)破發(fā),公司前景仍處在未知之中。
(配圖來自Canva可畫)
房產(chǎn)服務賽道的黑馬
提起貝殼找房就不得不提鏈家,貝殼是2018年由鏈家孵化而來,而鏈家則更為久遠,可謂見證了中國房地產(chǎn)的輝煌歷史。2001年12月,鏈家在北京成立了第一家門店甜水園店,自此開始自己的稱雄之路。
憑借著標準化的經(jīng)營模式,以及良好的口碑,鏈家開始蒙眼狂奔。2016年時鏈家已進駐北京、上海、廣州等28個城市和地區(qū),全國直營門店數(shù)量超8000家,旗下經(jīng)紀人近15萬人。此外,鏈家致力打造“樓盤字典”,收錄了多維度房源真實信息,囊括了全國160多個城市1億1000萬套房屋數(shù)據(jù)。
但這些都無法滿足鏈家前行的腳步,2018年4月,鏈家宣布成立新平臺貝殼找房,貝殼找房的主營業(yè)務為二手房交易、新房交易和其他房屋更新等新興業(yè)務,和鏈家最明顯的區(qū)別是貝殼的平臺屬性更強,可以對接更多的外部合作,技術服務優(yōu)勢也更明顯。
雖然成立時間較短,但在鏈家的扶持下,貝殼也取得了較大的業(yè)務擴張。截至2020年12月30日,貝殼找房已進駐全國超過100個城市,連接279個經(jīng)紀品牌并擁有超過49.3萬經(jīng)紀人和4.7萬家經(jīng)紀門店。
并且取得了良好的市場表現(xiàn)。其中,2018年年底和2019年年底,銷售的新房項目數(shù)量分別為3486項和7769項,在市場中的占比分別為9%和22%。2019年新房交易總額7476億元人民幣,使貝殼成為中國最大的新房銷售平臺。
制度創(chuàng)新提效率
在市場分散度高、競爭激烈的市場能殺出重圍,獲得良好的市場表現(xiàn),貝殼可以堪稱商業(yè)領域的黑馬,也逐漸建立起了品牌優(yōu)勢。
首先,鏈家重新制定了分利制度。鏈家重置了經(jīng)紀人合作網(wǎng)絡,改變了原有的僅成交經(jīng)紀人可以獲得傭金的模式,實現(xiàn)在一單交易中只要有貢獻就能分傭的新政策。
在這個網(wǎng)絡中,有房源錄入人、房源維護人、委托備件人、房源鑰匙人、房源實勘人、客源轉(zhuǎn)介紹和客源成交人等角色,合作網(wǎng)絡中的經(jīng)紀人可以通過任一個環(huán)節(jié)的貢獻最終獲得收益,鏈家內(nèi)部各個門店的經(jīng)紀人首先有了跨門店合作的動力。
其次,基于鏈家內(nèi)部跨門店的經(jīng)紀人合作網(wǎng)絡,貝殼找房進一步創(chuàng)新,將其由原先鏈家內(nèi)部的跨門店協(xié)作,擴展到全行業(yè),實現(xiàn)不同品牌中介的跨品牌合作,極大增加了平臺上的房源的數(shù)量和分布區(qū)域數(shù)量。各個品牌經(jīng)紀人之間博弈變合作,平臺與加盟商實現(xiàn)共贏。
最后,是標準化服務帶來的口碑效應。房產(chǎn)中介行業(yè)一直是一個吃信息差的行業(yè),也是交易頻次低、一次性買賣多的行業(yè),這種行業(yè)屬性讓中介可以有足夠動機欺騙客戶賺黑心錢,但鏈家自打成立之初就秉持著做好服務的理念,在亂象叢生的中介市場用真房源吸引客戶樹立口碑,甚至一度有國民鏈家的稱號存在。
行業(yè)問題是個坎
雖然經(jīng)過艱辛運營,貝殼取得了一定的優(yōu)勢,但一些行業(yè)現(xiàn)實問題仍然擺在貝殼面前,成為繞不過去的大山。
一方面是越來越低的新房成交量。中國新房市場成交額經(jīng)過二十年的快速增長后,從2014 年6.2萬億達到2020年的15.5萬億,實現(xiàn)16.5%的年復合增長率。然而,未來預計增長勢頭將出現(xiàn)反轉(zhuǎn),呈現(xiàn)年復合增長率-2.86%的下降趨勢,在2024年下滑到13.8萬億的水平。
另一方面是激烈的競爭格局。房地產(chǎn)中介服務行業(yè)因為行業(yè)進入門檻低和房地產(chǎn)具區(qū)域性的特性,許多中介企業(yè)規(guī)模較小且多為地方性經(jīng)營,僅在單一城市擁有市場份額優(yōu)勢,導致整體行業(yè)集中度偏低,競爭也較為激烈。根據(jù)我愛我家2019年年報數(shù)據(jù),約70%的小微中介完成市場50%以上的交易額,市場競爭格局較為分散。
最后是行業(yè)監(jiān)管的趨嚴態(tài)勢。貝殼所處的房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為風口浪尖上的行業(yè),中央“房住不炒”的基調(diào)下,行業(yè)監(jiān)管越發(fā)趨于嚴格,這種態(tài)勢也開始涉及到二手房市場,比如杭州新出臺的政策就會對貝殼的業(yè)務造成一定的干擾。
市場紅利助增長
對于貝殼來說,雖然已經(jīng)成為房產(chǎn)中介領域的頭部公司,但挑戰(zhàn)依然存在。不過也有一些紅利可以對貝殼未來的發(fā)展起到支撐作用。
其一,是繼續(xù)增長的城鎮(zhèn)化率。中國的城鎮(zhèn)化率在2019年已經(jīng)達到60.6%,預計將在2030年達到70%。“十四五”規(guī)劃和2035遠景目標綱要提出,“十四五”時期“常住人口城鎮(zhèn)化率提高到65%”,即將到來的城市人口將導致更多的住房需求,進一步推動住房活動的增長。
其二,是存量時代二手房交易的提速。截至2019年12月13日,我國城鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場已經(jīng)發(fā)展出339億平方米建筑面積的規(guī)模。隨著人口向城鎮(zhèn)流動以及城市有限的供地量,我國存量房即二手房的買賣和租賃市場有望快速增長。2014 年我國二手房市場買賣規(guī)模為2.6萬億元,2019年達到6.7萬億元,年復合增長率為20.8%。
其三,是房產(chǎn)中介的重要性越發(fā)凸顯。我國住房市場進入穩(wěn)定增長新階段,市場供求逐漸接近平衡,這對中介經(jīng)紀服務產(chǎn)生了巨大需求。根據(jù)CIC報告,2019年,我國通過中介銷售和租賃的住房GTV總額為10.5萬億元,中介滲透率為47.1%,預計2024年GTV總額和滲透率將分別達到19.1萬億元和62.2%。
總的來看,貝殼找房依托于深耕二手房領域多年的鏈家,快速成長起來,并且成功上市。但身處在房地產(chǎn)行業(yè)的漩渦中,并且由于行業(yè)屬性的問題,競爭和低效運營是繞不過去的坎,未來的貝殼會走向何方還需拭目以待。
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