原標(biāo)題：袁國寶：胡潤百富榜隱藏了哪些“真相”？

疫情血洗全球經(jīng)濟(jì)的2020年成為過去，可此時此刻，人們卻發(fā)現(xiàn)一個很“離譜”的現(xiàn)象。2020年3月2日，胡潤研究院發(fā)布了《2021胡潤全球富豪榜》顯示，過去一年中，全球新增了412位10億美元企業(yè)家，總?cè)藬?shù)達(dá)到3228人，創(chuàng)歷史新高。其中，中國更是新增了259位十億級美元的企業(yè)家，共計1058位，超過了排名其后美國(696位)、印度(177位)和德國(100余位)三個國家企業(yè)家總和。

這意味著，當(dāng)一場全球范圍的危機(jī)來臨時，擁有更多資源的人，往往能比普通人獲取到更多的財富。疫情在重塑了全球格局的同時，全世界的富豪們也在加速收割全球財富。

“馬太效應(yīng)”，正在升級：富有的人在更加富有，貧困的人會更加貧困。

但這個殘酷的規(guī)律，似乎對中國房地產(chǎn)行業(yè)逐漸失靈——在這次胡潤百富榜中國富豪排行榜中，人們熟知的中國房地產(chǎn)大佬無一挺進(jìn)前十，整體排名更是大幅下滑。

似乎，在這片由混泥土澆灌出“中國經(jīng)濟(jì)奇跡”的大地上，二十年過去，房地產(chǎn)造福的神話，正在終結(jié)。

一個充滿傳奇的房地產(chǎn)時代，會就此結(jié)束嗎？

1/胡潤百富榜單中隱藏的關(guān)鍵信息

這是一個什么時代？僅從此次胡潤百富榜公布的數(shù)據(jù)來看，這無疑是一個擁有的資源越發(fā)集中，財富就越發(fā)膨脹的時代。雖然，2020年最大關(guān)鍵詞是疫情。但在疫情下，不管是新興行業(yè)騰起，還是夕陽行業(yè)落幕，最核心的商業(yè)邏輯仍是如此。

危機(jī)，往往分拆成“?！迸c“機(jī)”——可從胡潤百富榜中，2020年全球新增412位10億美元企業(yè)家，總?cè)藬?shù)達(dá)到3228人創(chuàng)歷史新高?！氨M管受到新冠疫情的影響，但2020年的財富漲幅是過去十年來最大的?！币磺姓绾鷿櫵?，2020年股票市場的繁榮和大量的新上市公司，每周能造就8位新的十億美元企業(yè)家。在世界經(jīng)濟(jì)整體停滯不前的2020年，絕大多數(shù)的財富，流向了少數(shù)人手里?！皺C(jī)遇”，顯然不是為普通人準(zhǔn)備的。而令人心情復(fù)雜的是，榜單顯示中國2020年新增的富豪數(shù)量，甚至比世界其他國家總和還要多。

這是一件值得欣慰，更值得深思的事。一方面，中國新增富豪大量涌現(xiàn)，正說明作為疫情期間全球唯一正向增長的經(jīng)濟(jì)體，中國經(jīng)濟(jì)具有著強(qiáng)大的內(nèi)生力量。包括以人工智能、區(qū)塊鏈、云計算、大數(shù)據(jù)和電子商務(wù)等新興產(chǎn)業(yè)的崛起，正帶給中國乃至世界經(jīng)濟(jì)強(qiáng)大的驅(qū)動力——比如，以10億美元為門檻，中國入圍的企業(yè)家從事新興行業(yè)企業(yè)家占比已達(dá)到36%，同比增加4%，而傳統(tǒng)行業(yè)占比所減至64%。但另一方面，中國經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)業(yè)變遷又是最劇烈的一個。其中最顯著變化，即中國前十富豪榜中已不再有地產(chǎn)企業(yè)家。相較以往，2020年許家印、李嘉誠、李兆基位列全球富豪前50、全國前5的風(fēng)光無限來說，到了2021年，這兩位數(shù)次蟬聯(lián)中國首富的大佬，已經(jīng)雙雙跌出全國前十。

這也是記錄以來，首次出現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)家沒有進(jìn)入中國前十的情況——中國房地產(chǎn)造福的神話，似乎在2021年開始終結(jié)。

這不是一場毫無征兆的“告別”。在去年10月公布的胡潤百富中國榜中，早已顯現(xiàn)出中國房地產(chǎn)“暮態(tài)”。

——榜單顯示，中國房地產(chǎn)行業(yè)上榜人數(shù)占比出現(xiàn)歷年來最大降幅，從2019年的14.8%下降到10.6%，這是自1999年胡潤百富榜誕生以來，第一次跌出前兩，變?yōu)榈谌?。而回顧過去20年，中國房地產(chǎn)企業(yè)家的財富總和，始終領(lǐng)跑于榜單前二。

個人財富縮水，行業(yè)體量下滑——這一個創(chuàng)造出無數(shù)富豪，帶來巨大經(jīng)濟(jì)增量的房地產(chǎn)時代，真會劃上句號嗎？

2/吃下“紅利”的二十年后，終于迎來“調(diào)控時代”

郁亮在去年9月底萬科的南方區(qū)域媒體交流會上，曾指出中國房地產(chǎn)經(jīng)歷過三個階段。

在2002年之前，是土地紅利時代：誰能拿地，誰能發(fā)財；

2002年后，是金融紅利時代：誰有資本支持，誰能迅速變大；

到了現(xiàn)在，地產(chǎn)商們則進(jìn)入管理紅利時代：能有更加精細(xì)的服務(wù)，誰就能脫穎而出。

作為2014年就率先喊出“中國房地產(chǎn)進(jìn)入白銀時代”的郁亮來說，他的戰(zhàn)略眼光并不樂觀。但近些年密集的政策調(diào)控，以及地產(chǎn)商們主動、被動的去杠桿運(yùn)動，已經(jīng)讓他的判斷不再準(zhǔn)確：

這其實是一個重新分配舊有財富，創(chuàng)造新財富的時代。

去年，將把房地產(chǎn)擠出前二的行業(yè)是大健康，而快消、制造、科技類等行業(yè)更在強(qiáng)勢崛起——在整個國家都在浩浩蕩蕩“去地產(chǎn)”的時候，房地產(chǎn)的弄潮兒們，就難免成了最落寞的一群人。

而對于整個中國房地產(chǎn)行業(yè)來說，真正迎來的，則是一個“調(diào)控時代”。

自去年8月底監(jiān)管層推出的“三道紅線”——即在“剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率不得大于70%、凈負(fù)債率不得大于100%、現(xiàn)金短債比不得小于1倍?！钡睦做侄蜗?，各大房企被冠以上三色標(biāo)簽。這是一個讓他們笑不出的時代底色。

實際上，在20多年造富神話中，這一行業(yè)的持續(xù)加杠桿、高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)，帶來的則是債務(wù)風(fēng)險加大，甚至部分房企經(jīng)營性現(xiàn)金流無法覆蓋支出，接連暴雷。

一種行業(yè)潛在的經(jīng)營風(fēng)險甚至系統(tǒng)性風(fēng)險在蔓延——去年，銀保監(jiān)會主席郭樹清就指出：房地產(chǎn)是現(xiàn)階段中國金融風(fēng)險方面最大的“灰犀?！?。更重要的是，房地產(chǎn)所謂的投資價值在某一歷史階段，近乎于“投機(jī)”價值。這無疑是一種巨大的風(fēng)險。

而從2021年“房住不炒”第三次出現(xiàn)在政府工作報告中，傳達(dá)出的信號更是強(qiáng)烈。近年來，房地產(chǎn)除了自身轉(zhuǎn)型焦慮外，更有“調(diào)控焦慮”。比如，中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：僅今年2月份單月全國房地產(chǎn)調(diào)控次數(shù)高達(dá)45次，超過了1月份的42次。年內(nèi)累計房地產(chǎn)調(diào)控政策次數(shù)已經(jīng)高達(dá)97次。

更關(guān)鍵的是，從最開始的限貸到現(xiàn)在的房貸集管，調(diào)控中最直接的信貸手段，其“精準(zhǔn)度”與“力量感”也越來越強(qiáng)——比如，今年上海出臺的“121新政”中，“嚴(yán)格執(zhí)行差別化住房信貸政策”對炒房客就極具殺傷力。外加政府工作報告中提出的“增加土地供應(yīng)”，以及增加保障性租賃住房等手段，也在源頭上為房地產(chǎn)炒作的畸形熱度，逐一澆上冷水。更不要說，呼之欲出的房地產(chǎn)稅，更是調(diào)控的“撒手锏”——比如，在2019年的政府工作報告，就將2018年提出的“穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法”調(diào)整為“穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法”，引發(fā)了各界的熱議。而上海和重慶也已成為目前我國征收房產(chǎn)稅的試點(diǎn)地區(qū)。以上種種跡象也正說明，橫跨20多年，歷經(jīng)數(shù)次經(jīng)濟(jì)周期后，對房地產(chǎn)的調(diào)控從供需端、融資端、再到如今長效機(jī)制演變，中國房地產(chǎn)野蠻生長的時代，徹底告一段落。而對于執(zhí)迷于不健康運(yùn)作方式，仍在持續(xù)以高杠桿、高周轉(zhuǎn)、高負(fù)債立足的房企來說，或許：

時代拋棄你時，連一聲再見都不會說。

3/鋼筋和混泥土，依舊是時代的“里子”

可事物實際的運(yùn)行規(guī)律，與理論規(guī)律往往存在著很大差距。

中國人最關(guān)心的，除了“國事”，還有“房事”，飯后談?wù)撟疃嗟?，是股票反著買，別墅靠著?！掷m(xù)了幾十年的中國房地產(chǎn)造福神話，早已根深蒂固，這絕不會是一個能輕易告別的時代。

數(shù)據(jù)不會說謊。今年2月26日，中國社會科學(xué)院國家金融與發(fā)展實驗室等機(jī)構(gòu)，聯(lián)合發(fā)布了《中國國家資產(chǎn)負(fù)債表2020》（下稱“《報告》”）。實際上，資產(chǎn)負(fù)債表可以鮮明地反應(yīng)一家企業(yè)的經(jīng)營狀況，而國家資產(chǎn)負(fù)債表可以最大程度“摸清家底”——《報告》顯示，中國社會總資產(chǎn)已經(jīng)由2017年的接近1400萬億元，上升到2019年的1655.6萬億元。2019年的社會總負(fù)債達(dá)到980.1萬億元，而社會凈財富為675.5萬億元。其中，居民部門財富占比76%，達(dá)到512.6萬億元。

這意味著，居民人均財富約為36.6萬元。

除了有沒有“被平均”的討論之外，《報告》最直接的反映是：中國人的財富，大頭依舊在房地產(chǎn)——

《報告》顯示，2019年末我國居民部門非金融資產(chǎn)規(guī)模為249.9萬億元，其中主要構(gòu)成部分為房地產(chǎn)。雖然，房地產(chǎn)占居民全部資產(chǎn)的比重已由最高超過60%，下降到2019年末的48.8%。但是，就國際橫向比較看來，我國居民部門房地產(chǎn)占比仍遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于全球各主要經(jīng)濟(jì)體。

曾有人一個非常有趣的統(tǒng)計——以2019年數(shù)據(jù)為主，中國四座超一線城市（北上廣深）的房產(chǎn)總價值竟高達(dá)137萬億人民幣，這相當(dāng)于同期美國住房總市值33.6萬億美元（合217萬億人民幣）的6成。

而這只是其中一面。在經(jīng)典影片《大而不倒》中，記錄了一個故事：

2007年，在美國信貸危機(jī)發(fā)生前，金融業(yè)貪婪到達(dá)頂點(diǎn)。危機(jī)來臨時，多家大型金融機(jī)構(gòu)相繼倒閉，美國股市蒸發(fā)了約8萬億市值。惡果蔓延至全球，更是引發(fā)了自1930年大蕭條以來最嚴(yán)重的全球金融危機(jī)。

損失是慘重的，代價是慘痛的?？蓪τ谧锟?zhǔn)?，對那幫背?fù)一屁股爛債，巧取豪奪的各大美國企業(yè)，美國政府最后只能妥協(xié)，選擇搭救。

一家企業(yè)，一個行業(yè)如果與國家經(jīng)濟(jì)捆綁密切，那么，“大而不倒”的故事，就越可能上演。某種程度上說，我們這一個時代的里子，仍由水泥和沙土澆灌。而澆灌的這群人，其力量已經(jīng)超出一個健康的行業(yè)該有的范疇——

比如，2021年1月，TOP100房企單月實現(xiàn)全口徑銷售金額9598.1億元，同比增長64.2%，較去年同期增加44.4個百分點(diǎn)。全國300城市成交樓面均價為2829元/平方米，環(huán)比增加23%，同比上漲17%。

房地產(chǎn)業(yè)也逐漸變成“贏家通吃”，“大魚吞小魚”的局面——數(shù)據(jù)顯示，2021年1月百強(qiáng)房企中銷售額破百億房企29家，較去年同期增加15家；超五十億的房企53家，TOP100門檻值為21.5億元。甚至，TOP100房企市占率提升至74.8%。

在2018年時，就有不少中小房企抱怨：“現(xiàn)在的房企重視排名，主要是因為只有排名靠前，才更容易融資。如果不在房企前50名內(nèi)，銀行可能都不會放貸款?！?/p>

在萬物皆可“內(nèi)卷”的東亞，中國房地產(chǎn)的內(nèi)卷也在加劇，資源越發(fā)聚集到各大房企手中——這一切，正是孕育出“大而不倒”企業(yè)最佳溫床。

比如，歲末年交恒大曝出的“債券風(fēng)波”，最后卻以戰(zhàn)略投資者簽訂了補(bǔ)充協(xié)議而草草收尾。無論從哪個角度看來，這一項捆綁上千萬人就業(yè)，帶來千萬億財富的房地產(chǎn)業(yè)不能倒，也不敢倒。

可從歷史角度看，任何一個國家的產(chǎn)業(yè)變遷，都會有一大批人倒下。這群人，又會是誰呢？

而反觀他們在時代留下的這些混泥土長城，就曾有一句玩笑話：

我家的雞生了一個蛋，重一百多公斤，可是母雞只有2公斤——我真不知道雞是怎么把蛋生出來的，難道是有人扯出來的？

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