原標(biāo)題：貝殼找房IPO，房產(chǎn)電商依舊難走

配圖來(lái)自Canva

終于，貝殼找房遞交招股書，赴美IPO。

貝殼找房作為全國(guó)第二大交易平臺(tái)，由線下地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)巨頭鏈家轉(zhuǎn)型而來(lái)。而此前鏈家一直是中國(guó)最大的地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)品牌，其綠底白字的招牌一直是深夜城市中最吸引眼球的存在，點(diǎn)綴在城市之中。

兩年前的鏈家，覆蓋了全國(guó)28個(gè)城市，擁有八千多間直營(yíng)門店。而兩年后，貝殼在103個(gè)城市提供服務(wù)，坐擁42000間門店和超過(guò)45萬(wàn)的地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，急速擴(kuò)張可見一斑。而飛速發(fā)展的同時(shí)，貝殼的上市計(jì)劃也被提上了日程，一切看起來(lái)都理所應(yīng)當(dāng)。

只是，為什么貝殼要在此時(shí)此刻赴美上市呢？

貝殼最好的上市時(shí)機(jī)

不論外界環(huán)境或好或壞，都催促著貝殼盡快上市。

一方面，穩(wěn)定的房產(chǎn)市場(chǎng)助力了貝殼的上市進(jìn)程。在疫情的影響之下，雖然房產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了小幅的波動(dòng)，但整體態(tài)勢(shì)一直保持著穩(wěn)定。而疫情之后，中國(guó)的樓市所表現(xiàn)出的韌性和后勁也十分亮眼，對(duì)相關(guān)企業(yè)形成了利好，釋放了很多的紅利。

另一方面，疫情帶來(lái)的并不只是紅利而已，也有一定程度的焦慮。因?yàn)橐咔榈木壒?，眾多的房產(chǎn)企業(yè)為了應(yīng)對(duì)疫情而加大了營(yíng)銷力度，通過(guò)自己的營(yíng)銷手段來(lái)獲取更多的流量。比如搶跑線上化的恒大，在二月的時(shí)候首先開始網(wǎng)上售房，讓其上半年銷售額近3500億。

而自發(fā)的營(yíng)銷和折扣，讓房企和第三方平臺(tái)的合作逐漸減少，這其中就包括貝殼。而與房企合作的減少，也意味著貝殼在新房方面的業(yè)務(wù)營(yíng)收將會(huì)出現(xiàn)下滑。但是新房業(yè)務(wù)卻是貝殼發(fā)展勢(shì)頭最好的生猛力量，在2019年，新房業(yè)務(wù)收入已經(jīng)達(dá)到了總營(yíng)收的43.9%。

雖然現(xiàn)在這種影響還沒有顯現(xiàn)出來(lái)，但總歸是個(gè)隱患，而趕在隱患爆炸之前IPO，也是逼迫貝殼現(xiàn)在上市的重要原因。

當(dāng)然，外界的環(huán)境只是一個(gè)方面的因素，貝殼想要成功上市，最重要的還是要看自身的實(shí)力。而兩年前從鏈家脫胎的貝殼，這些年的表現(xiàn)，算得上十分優(yōu)秀。

貝殼IPO的優(yōu)勢(shì)

能在難有起色的房產(chǎn)電商領(lǐng)域做出如此成績(jī)，貝殼也算是獨(dú)一份。

貝殼自身取得的不錯(cuò)成績(jī)，為其上市添磚加瓦。除了比兩年前翻了一番的門店和經(jīng)紀(jì)人，營(yíng)收方面也值得稱贊。作為中國(guó)最大的房產(chǎn)交易和服務(wù)平臺(tái)，貝殼在2019年成交額達(dá)到21277億人民幣，同比大幅增長(zhǎng)84.5%，并且2019全年完成的房屋總交易量高達(dá)220萬(wàn)筆。

巨大的交易量拉動(dòng)了貝殼的營(yíng)收連年突破。根據(jù)招股書數(shù)據(jù)，從2017—2019年，貝殼的營(yíng)收分別為255億元、286億元、460億元，其中2019年的營(yíng)收是58同城（安居客母公司）營(yíng)收的三倍。另外，營(yíng)收增速也從2018年的12.3%提高到了2019年的60.6%。

近年優(yōu)秀的表現(xiàn)，也為貝殼的IPO增添了一份底氣。但是為什么貝殼能在巨頭屢屢碰壁的房產(chǎn)電商做出如此成績(jī)呢？

不論是搜房網(wǎng)和愛屋吉屋這類最早發(fā)力房產(chǎn)電商的平臺(tái)，還是京東、天貓等電商平臺(tái)，這些嘗試在房產(chǎn)電商上做出成績(jī)的勇士，都相繼折戟。而房產(chǎn)電商領(lǐng)域也就一直沒有誕生出一個(gè)具有代表性的企業(yè)。

而脫胎自鏈家的貝殼，卻在一片哀鴻之中交出了比較滿意的答案，這自然和貝殼選擇的模式有關(guān)。

首先貝殼選擇先線下后線上的模式，保證了贏面。因?yàn)榉慨a(chǎn)服務(wù)行業(yè)的交易體量大，客單價(jià)相當(dāng)高，但是交易頻率過(guò)低，很多用戶一輩子可能只有一兩次相關(guān)的消費(fèi)經(jīng)歷。房產(chǎn)行業(yè)的這種模式，讓以往互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)從線上到線下的模式不再適用。

雖然在行業(yè)內(nèi)有很多同行，但是只有貝殼采用的是從線下到線上的方法，這更加貼合地產(chǎn)服務(wù)行業(yè)的特性，也讓很多投資者相信貝殼有實(shí)力坐上行業(yè)龍頭的位置。

其次，貝殼介入了交易的每一個(gè)環(huán)節(jié)，不再是單純的廣告平臺(tái)。貝殼目前不賣廣告，而是接入后續(xù)的交易環(huán)節(jié)，通過(guò)服務(wù)費(fèi)和傭金獲得收入。畢竟房產(chǎn)廣告價(jià)值只有傭金的3—4%，以目前中國(guó)的二手房市場(chǎng)估計(jì)，一年還不到200億元。

再次，貝殼內(nèi)部通過(guò)鏈家孵化的ACN網(wǎng)絡(luò)提高了參與經(jīng)濟(jì)人的收入。雖然在分工協(xié)作之后，每次交易能分得的錢會(huì)減少，但是更多的經(jīng)紀(jì)人可以擴(kuò)大團(tuán)隊(duì)所能接觸到的房源，也能提供更有效率的服務(wù)，從而賣掉更多房，保證了所有參與者的整體收入提高。

根據(jù)貝殼提供的數(shù)據(jù)顯示，2019年貝殼平臺(tái)上有超過(guò)70%的存房量都是通過(guò)ACN跨店合作完成的，而這種更加有效率的分工協(xié)作也讓貝殼的整體業(yè)績(jī)保持了穩(wěn)定的增長(zhǎng)。

而這些新模式的選擇，也為貝殼上市提供了更加穩(wěn)定的有利因素。只是，想要在房產(chǎn)電商領(lǐng)域走得更穩(wěn)，貝殼還需要做得更好。

難以企及的房產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)化

房產(chǎn)電商領(lǐng)域存在的種種困境，讓貝殼上市之后還有更坎坷的路要走。

對(duì)于消費(fèi)者而言，買房雖然是必須消費(fèi)，但一生也只有一兩次，而這種低頻的特性也讓整個(gè)房產(chǎn)服務(wù)行業(yè)的成交量一直保持在比較低的水平，根據(jù)美凱龍愛家總裁馮全林的分析可知，房產(chǎn)中介的產(chǎn)出一直是約每人每月0.2—0.3單。

但這只是一方面困難，貝殼面臨的最主要困難，還是房產(chǎn)交易難以標(biāo)準(zhǔn)化的問(wèn)題。商品越標(biāo)準(zhǔn)化，互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)越容易進(jìn)入，當(dāng)一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)化程度不高的領(lǐng)域逐漸標(biāo)準(zhǔn)化之后，平臺(tái)也將得到更大的價(jià)值。但是房產(chǎn)交易很難標(biāo)準(zhǔn)化，這也就讓房產(chǎn)交易充滿了不確定性。

舉例而言，餐飲行業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)化程度并不高，用戶的需求多種多樣，但是美團(tuán)投入了很多的精力和資源去讓產(chǎn)品和后續(xù)交易變得更標(biāo)準(zhǔn)，這就讓美團(tuán)在餐飲領(lǐng)域做得風(fēng)生水起。

但是不標(biāo)準(zhǔn)程度方面，外面餐飲領(lǐng)域和房產(chǎn)交易領(lǐng)域相比，就是小巫見大巫。用戶知道自己什么時(shí)候吃飯、吃什么、口味如何，但是買房的人猶豫的卻是什么時(shí)候買、在哪里買、什么戶型等等，這其中涉及到的不確定因素太多。

貝殼CEO彭永東曾經(jīng)表示，貝殼所面對(duì)的是一個(gè)供給不確定、需求不確定、條件也不確定、意愿也不確定的市場(chǎng)。

十分不標(biāo)準(zhǔn)的商品類別，導(dǎo)致平臺(tái)需要做更多的工作去解決每一種特殊問(wèn)題，這就讓標(biāo)準(zhǔn)化成為了最為迫切需要解決的問(wèn)題。正如美團(tuán)點(diǎn)評(píng)的張川所說(shuō)，“房產(chǎn)電商能否成功，要看能不能把它標(biāo)準(zhǔn)化到極致?！?/p>

而如何將房產(chǎn)交易改造的更加標(biāo)準(zhǔn)呢？貝殼使用的方法是拆開所有的可能性，將不確定性控制在一定的可能性中，將連續(xù)性問(wèn)題分解為階段性問(wèn)題，分段處理。這也是貝殼的希望，想將自己打造成一個(gè)流程標(biāo)準(zhǔn)化、可視化的平臺(tái)。

雖然貝殼有如此愿景，也確保了自己平臺(tái)內(nèi)的房源在上線之前的真實(shí)準(zhǔn)確性，并將每一個(gè)細(xì)節(jié)落實(shí)在合同中，但是這種流程也只是將房產(chǎn)電商的標(biāo)準(zhǔn)化程度盡可能向理想靠近，卻永遠(yuǎn)不可能完全到達(dá)。

這也讓即將上市的貝殼，面臨更多的挑戰(zhàn)。

自然，貝殼的上市只是開端，房產(chǎn)電商自身的難題將會(huì)是行業(yè)內(nèi)所有參與者難以企及的理想。而貝殼想要在這個(gè)領(lǐng)域繼續(xù)保持自己現(xiàn)有的成績(jī)，還需要更多的精力和辦法去解決房產(chǎn)行業(yè)難以標(biāo)準(zhǔn)化度量的難題。

左暉在致股東信中說(shuō)到，要做難而正確的事，這是貝殼的成功之道，貝殼在未來(lái)還要講出更大的故事。但是在當(dāng)下，如何實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)行業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)化，讓自己在房產(chǎn)服務(wù)行業(yè)內(nèi)走得更加穩(wěn)健，的確是“難而正確的事”。

文/劉曠公眾號(hào)，ID：liukuang110

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