來源：貝殼研究院

編輯：侯紫玉

微信公眾號：青財經(jīng)（ID：qingcaijing2019）

貝殼研究院基于《2019 年中國城鎮(zhèn)居民家庭資產(chǎn)負(fù)債情況調(diào)查》發(fā)現(xiàn)，50%以上的家庭有房無貸，財富分化大；城鎮(zhèn)住房擁有率高達(dá)96%，負(fù)債集中成為新風(fēng)險。

1.戶均住房1.5套、并不短缺，新房和二手房市場關(guān)系發(fā)生變化

報告顯示，中國城鎮(zhèn)戶均住房1.5套，從貝殼的樓盤字典數(shù)據(jù)來看，一些重點城市也已經(jīng)超過了人均一間的標(biāo)準(zhǔn)，可見部分重點城市也已經(jīng)并不缺房。從住房自有率來看，日美英等市場經(jīng)濟國家住房自有率在70%以下的水平，中國高達(dá)96%，可以確定的是目前中國絕大部分的城市早就已經(jīng)告別短缺。部分城市的短缺來自于人口在城市間的遷移，使得新市民的住房短缺問題突出。

典型城市目前的住房狀態(tài)

較高的住房擁有水平使得未來的房地產(chǎn)市場格局會發(fā)生變化，主要表現(xiàn)在改善型需求上升、新房和二手房關(guān)系發(fā)生變化。從需求端來看，擁有一套住房的家庭占比為58.4%，有兩套住房的占比為31.0%，有三套及以上住房的占比為10.5%。且房產(chǎn)擁有數(shù)量和年齡呈現(xiàn)正相關(guān)，中高年齡群體面臨更多的資產(chǎn)、更少的負(fù)債，購買力更強，其需要的不再是普通住房，而是高品質(zhì)住宅和高質(zhì)量居住服務(wù)，改善型產(chǎn)品是未來新房市場的趨勢。對于開發(fā)商而言，主要應(yīng)該聚焦在高品質(zhì)的改善產(chǎn)品。

整體來看，未來二手房占比會持續(xù)上升、定位為剛需產(chǎn)品；新房定位為改善產(chǎn)品，新房和二手房市場的關(guān)系從從前的競爭關(guān)系（一個客戶可能選擇新房或者選擇二手房）轉(zhuǎn)為上下游關(guān)系（二手業(yè)主賣掉二手房買入新房）。

2、行業(yè)機會在存量領(lǐng)域

從行業(yè)來看，未來的機會是主要在存量領(lǐng)域，包括房屋置換的經(jīng)紀(jì)領(lǐng)域、老舊小區(qū)改造和城市更新領(lǐng)域等。首先，大量的換房需求將會發(fā)生在存量市場，可能是存量之間的互換、可能是賣存量買增量，未來房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)有較大的空間，需要數(shù)字化的工具和職業(yè)化的服務(wù)者；從老舊小區(qū)改造來看，2019年中國有17萬個老舊小區(qū)、近40億平的面積，且在逐漸增加，從近期各項中央層面會議來看，社會力量將會加快參與老舊小區(qū)改造的進(jìn)程。整體的核心的邏輯其實是探索出一條不以居民和企業(yè)大規(guī)模加杠桿的增長方式，兼顧穩(wěn)增長和促民生。

3.近50%家庭有房無貸，負(fù)債集中成為新風(fēng)險

比短期房價大幅波動更嚴(yán)重的問題是目前基于住房資產(chǎn)不平等和負(fù)債集中的問題。從負(fù)債來看，56.5%的家庭有負(fù)債，其中76.8%的家庭有住房貸款，也就是說96%的人擁有房產(chǎn)的同時，只有43.3%的家庭有房貸，大量的家庭是沒有房貸的，一方面?zhèn)让骝炞C了目前的風(fēng)險較低，另一方面也反映了財富分化、負(fù)債在低收入群體的集中。

從更長的時間來看，這一分化會繼續(xù)擴大。從家庭總資產(chǎn)數(shù)據(jù)來看，隨戶主年齡的提高呈現(xiàn)先增加后減少的特征。戶主年齡為56~64歲的家庭戶均總資產(chǎn)最高，而這一部分群體為上世紀(jì)60年代左右出生的人口，在婚育階段迎上中國的計劃生育政策，后代為獨生子女概率高，財富傳承效應(yīng)下使得未來的資產(chǎn)擁有的差距會繼續(xù)擴大。

4. 2016年后入市的、剛需的、高學(xué)歷年輕人是風(fēng)險集中群體

戶主年齡在26~35歲的居民家庭債務(wù)參與率、戶均債務(wù)規(guī)模、資產(chǎn)負(fù)債率、債務(wù)收入比都要高于其他家庭，年輕人的負(fù)債壓力偏大。在房貸債務(wù)方面，高學(xué)歷、剛需型家庭的壓力更大，資產(chǎn)負(fù)債率、金融資產(chǎn)負(fù)債率和月償債收入分別為24.2%、151.3%和33.0%，分別高于平均水平7.7、49.8、4個百分點。理論上來看，2016年以后入市的群體為風(fēng)險集中群體。

5、年輕客群的占比持續(xù)上升，其對杠桿依賴程度高

從鏈家和貝殼超過100萬個成交客戶信息來看，25-29歲客群的占比在持續(xù)提升，在2020年接近25%。這一部分大概率為剛需群體，面臨更加不確定的就業(yè)環(huán)境和更高的房價。

2014年以來貝殼二手房成交客戶中25-29歲客群占比

（2018年4月之前為鏈家數(shù)據(jù)）

25-29歲客群的成交占比在持續(xù)提升，但是從付款方式來看，這部分群體的購買力最弱，全款比例最低。以2019年數(shù)據(jù)為例，25-29歲客戶全款比例不到8%，也就是說持續(xù)增長的這部分需求其實房貸壓力最大、資產(chǎn)擁有情況最少。其次是18-25歲、30-39歲客戶，全款比例均為14%，這部分80-95后客戶為剛需和剛改主力，其需要更多地依靠金融杠桿，而40歲以上客戶有更多的財富積累和更加健康的家庭資產(chǎn)負(fù)債表，其全款的比例明顯更高，40-49歲客戶的全款占比為32%，50歲以上的全款占比近60%。

值得注意的是18歲以下客戶的全款占比最高，2019年18歲以下客戶的全款比例為85%（樣本量較小，供參考），這類客戶主要為父母資助買房，其父母又大概率是50歲以上的高購買力群體，如上文所述，財富傳承效應(yīng)下，下一代的貧富差距會繼續(xù)擴大。

2016年以來不同年齡段客戶的全款比例

整體來看，目前中國房地產(chǎn)問題在于的群體的分化：中產(chǎn)以上的家庭住房資產(chǎn)多、負(fù)債少，已入市的年輕剛需面臨較高的杠桿和較低的抗風(fēng)險能力，還未入市的這部分群體（主要是重點城市的新市民）面臨較高的購房門檻，可能較長時期都難以擁有自有住房。這對于市場的啟發(fā)在于：對于開發(fā)企業(yè)來說，需要開發(fā)符合市場需求的、高品質(zhì)溢價的改善產(chǎn)品；對于存量運營機構(gòu)來說，需要提升從業(yè)者素質(zhì)和服務(wù)品質(zhì)，促進(jìn)房屋的置換和居民居住品質(zhì)的提升；對于政府而言，需要一方面關(guān)注低收入的流動群體，提供可支付的租賃產(chǎn)品，另一方面調(diào)整部分限制政策，在穩(wěn)定房價的基礎(chǔ)上，促進(jìn)合理改善需求的正常釋放，尤其是賣一買一、賣二手買新房的需求，促進(jìn)市場活力的提升。

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