來(lái)源：青財(cái)經(jīng)

原創(chuàng)作者：陳薇伊

微信公眾號(hào)：青財(cái)經(jīng)（ID：qingcaijing2019）

電視劇《安家》的火熱播出引起了廣大觀眾的熱烈討論，該劇圍繞房子這個(gè)老百姓繞不開的話題作為切入點(diǎn)，通過(guò)講述買房賣房等一系列故事，不僅帶出了百姓的百樣生活，同時(shí)也觸及到了普通人在買房過(guò)程中可能遇到的各種問(wèn)題。

《安家》劇情中，房似錦的客戶于先生，為了能節(jié)省一半的中介費(fèi)，選擇在隔壁的中介公司“阿拉丁”進(jìn)行二手房交易，并支付了10萬(wàn)元的中介費(fèi)，結(jié)果，本以為自己占了個(gè)便宜的于先生卻沒(méi)想到，由于中介公司在交易過(guò)程中沒(méi)有查清楚房屋的產(chǎn)調(diào)信息，但該房屋被法院查封，導(dǎo)致無(wú)法過(guò)戶，引發(fā)矛盾。

《安家》劇照

于先生到中介公司討說(shuō)法，想要回先前支付的首付款和定金，然而“阿拉丁”的店長(zhǎng)卻聲稱，于先生付的中介費(fèi)只包括做合同，不包括產(chǎn)調(diào)，并且表示，賣了那么多房子都沒(méi)事，只有這套出事，只能怪于先生運(yùn)氣不好，強(qiáng)烈拒絕退還中介費(fèi)。安居才能樂(lè)業(yè)，老百姓遇到這樣的麻煩事，又怎能安心呢。

房屋信息產(chǎn)權(quán)調(diào)查如何做？

房屋信息產(chǎn)權(quán)調(diào)查，簡(jiǎn)稱“產(chǎn)調(diào)”，也就是對(duì)房屋信息進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)查，這是在二手房成交之前必做的事，也稱之為“查檔”，都是為了確定房屋是否經(jīng)過(guò)合法登記，權(quán)利證書記載的內(nèi)容是否真實(shí)等問(wèn)題。

為什么做產(chǎn)調(diào)如此重要呢？

二手房與新房不同，新房在賣房過(guò)程中需要經(jīng)過(guò)房管部門的審批，并且頒發(fā)相關(guān)的證件，所以一般出問(wèn)題的情況較少。二手房則不一樣，每套二手房的情況都不同，房屋的產(chǎn)權(quán)情況也不清楚，因此在二手房交易中不做產(chǎn)調(diào)存在很大的風(fēng)險(xiǎn)。

例如看中的房子有抵押貸款不能過(guò)戶、交了意向金卻發(fā)現(xiàn)房東與房產(chǎn)證上的不是同一個(gè)人等，稍不注意就可能給自己帶來(lái)經(jīng)濟(jì)上的損失，做完產(chǎn)調(diào)可以知曉房屋的產(chǎn)權(quán)人是誰(shuí)、產(chǎn)權(quán)人有幾個(gè)、房屋是否存在抵押、是否存在查封、是否存在權(quán)利限制，在這些都知曉，并確認(rèn)沒(méi)問(wèn)題的情況下才能和房東簽約。

在《安家》劇情中，房產(chǎn)中介“阿拉丁”表示自己只收取1%的中介費(fèi)，要想做產(chǎn)調(diào)需要增加1%的產(chǎn)調(diào)費(fèi)，對(duì)于經(jīng)驗(yàn)不足的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，可能真的覺(jué)得產(chǎn)調(diào)需要費(fèi)用。

但現(xiàn)實(shí)是產(chǎn)調(diào)不需要費(fèi)用，并且無(wú)需通過(guò)中介去辦理，只需要房東，也就是產(chǎn)權(quán)人帶著房產(chǎn)證或不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證以及身份證件到房管部門相關(guān)的窗口進(jìn)行產(chǎn)調(diào)即可，也可產(chǎn)權(quán)人拿著身份證到自助機(jī)上查詢房屋信息摘要，人工窗口的產(chǎn)調(diào)一般會(huì)更詳細(xì)，比如契稅發(fā)票等，也可通過(guò)產(chǎn)調(diào)窗口重新打印。

買房如何“躲坑”？

首先，要清楚“訂金”與“定金”的區(qū)別。

“訂金”具有預(yù)付款的性質(zhì)，是當(dāng)事人的一種支付手段，但不具備擔(dān)保性質(zhì)，在交易過(guò)程中，如果賣家不履行合同義務(wù)，并不表示他喪失了請(qǐng)求返還訂金的權(quán)利，同樣，如果賣家不履行義務(wù)也無(wú)須雙倍返還訂金，但這也并不意味著合同違約方無(wú)須承擔(dān)違約責(zé)任。

“定金”是合同當(dāng)事人為確保合同的履行而自愿約定的一種擔(dān)保形式，我國(guó)《擔(dān)保法》規(guī)定：定金應(yīng)當(dāng)以書面形式約定，當(dāng)事人在定金合同中應(yīng)當(dāng)約定支付定金的期限，定金合同從實(shí)際交付定金之日起生效；定金的數(shù)額由當(dāng)事人約定，但不得超過(guò)主合同標(biāo)的額的百分之二十。

業(yè)內(nèi)人士表示，在買房交易的時(shí)候，交“定金”時(shí)只是做了口頭上的約定，沒(méi)有任何書面上的約定，口頭約定是不具備法律效力的，沒(méi)有法律的保護(hù)。而且一般情況下，雙方雖然是訂立了定金條款，但是只有購(gòu)房者在交付了定金后，合同才會(huì)生效，應(yīng)當(dāng)在定金條款中注明不履行合同的具體情況，謹(jǐn)防有的不良開發(fā)商利用購(gòu)房者缺乏相應(yīng)的購(gòu)房知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)，在某些條款內(nèi)容上設(shè)下陷阱，故意讓消費(fèi)者違約。

《安家》劇中，購(gòu)房者于先生之前和房似錦談好要買房子，卻為了貪中介費(fèi)低的便宜和“阿拉丁”簽了合同，結(jié)果房子被法院查封，傭金也無(wú)法要回。

《安家》劇照

《中華人民共和國(guó)合同法》第四百二十五條規(guī)定：居間人應(yīng)當(dāng)就有關(guān)訂立合同的事項(xiàng)向委托人如實(shí)報(bào)告。居間人故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事項(xiàng)或者提供虛假情況，損害委托人利益的，不得要求支付報(bào)酬并應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。因此，我們需要了解居間合同到底是什么。

所謂“居間合同”，即居間人依照委托人的要求為委托人與第三人訂立合同提供機(jī)會(huì)或進(jìn)行介紹，而委托人須向居間人給付約定報(bào)酬的協(xié)議。

根據(jù)法律專業(yè)人士所言，房屋中介憑借其掌握的房產(chǎn)市場(chǎng)供需兩端大量的信息，能夠從海量的數(shù)據(jù)中迅速匹配到買賣雙方的需求，促成交易。也就是說(shuō)，居間交易締約機(jī)會(huì)，這個(gè)機(jī)會(huì)既可以為居間人獲取，又同時(shí)可為其他居間人獲取，居間人的主要責(zé)任是根據(jù)委托人的要求，向委托人如實(shí)報(bào)告訂立合同的機(jī)會(huì)、提供訂立合同的媒介服務(wù)，其權(quán)利是在促成合同成立后獲得報(bào)酬，而委托人的主要權(quán)利是獲得信息和服務(wù)，主要義務(wù)是在居間人促成合同成立時(shí)支付報(bào)酬。

在二手房的交易中，過(guò)戶之前購(gòu)房者很難辨別是否是查封房，如何能夠避免買到查封房呢?

1、提前調(diào)查產(chǎn)權(quán)

購(gòu)房者在購(gòu)買房屋之前，一定要對(duì)房屋的產(chǎn)權(quán)調(diào)查清楚，這樣才能避免買到產(chǎn)權(quán)存在問(wèn)題的房子，購(gòu)房者可以去房地產(chǎn)交易中心或者房屋管理局核實(shí)房屋產(chǎn)權(quán)是否清晰，是否有查封、抵押等情況。如果房屋已被查封，千萬(wàn)不可購(gòu)買。另外，即使房子沒(méi)有被查封，但賣方存在較多債務(wù)糾紛，這種情況下也要謹(jǐn)慎購(gòu)買。

2、利用合同約束

購(gòu)房合同是保障買賣雙方權(quán)益的重要依據(jù)，如果購(gòu)房者擔(dān)心自己不懂房產(chǎn)交易，不小心買到了查封房，那么就可以利用購(gòu)房合同進(jìn)行約束。購(gòu)房者可以在合同中詳細(xì)寫清楚，如遇法院查封，賣家承擔(dān)違約責(zé)任并返還已支付房款，這樣可以有效制約查封房風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)能夠更好地維護(hù)買方的利益。

3、利用資金托管

除了預(yù)防買到查封房之外，購(gòu)房者還要考慮到購(gòu)買到查封房之后，資金安全的問(wèn)題，從簽約到過(guò)戶的1-3個(gè)月時(shí)間內(nèi)，房子可能被查封，所以不要把房款直接支付給賣家，資金監(jiān)管之后，房子如果能過(guò)戶就沒(méi)問(wèn)題，不能過(guò)戶，購(gòu)房款也不會(huì)打到對(duì)方賬戶下，資金是安全的，走資金托管的路子，等過(guò)戶手續(xù)完成之后，房款才會(huì)打到賣家賬上。

另外，有些情況有些例外：《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定，金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對(duì)登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：

①在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；

②在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)；

③已支付全部?jī)r(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；

④非因買受人自身原因未辦理過(guò)戶登記。

在二手房的交易過(guò)程中，有大大小小的深坑、淺坑存在，購(gòu)房者須識(shí)別出這些陷阱，并注意到可能會(huì)出現(xiàn)的問(wèn)題：

1.警惕合同問(wèn)題

按照法律規(guī)定，定金交付之后，如果交付定金的一方不履行協(xié)議，就無(wú)權(quán)要求返還定金，所以這個(gè)定金協(xié)議要慎重，一定要避免被誤導(dǎo)。再有就是房屋面積、交房時(shí)間、價(jià)款、過(guò)戶時(shí)間、相應(yīng)違約責(zé)任是必須明確的，房款的支付應(yīng)該采取分期支付的方式，一般是簽訂合同支付一部分、交房支付一部分、辦理過(guò)戶手續(xù)支付一部分、取得產(chǎn)權(quán)證書支付一部分。在合同中明確相應(yīng)違約行為應(yīng)該承擔(dān)的責(zé)任也是非常重要的，明確不按時(shí)付款、交房、過(guò)戶按什么標(biāo)準(zhǔn)支付違約金，違約多長(zhǎng)時(shí)間到什么程度，另一方有權(quán)提出解除合同，可以讓合同雙方都了解違約的成本，促成雙方守約。

2.明確中介信息

這里主要是那些無(wú)照中介，房屋中介公司單方面擬定的協(xié)議書、認(rèn)購(gòu)書不規(guī)范、條款不全、含義模糊等等，以及協(xié)議簽訂后，房地產(chǎn)中介不履行合同、收取高額費(fèi)用但不提供相匹配的服務(wù)的投訴也均不少，購(gòu)房者一定要找那些在房管局、工商局登記備案的中介機(jī)構(gòu)，一定要核實(shí)其從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的合法性，同時(shí)，與中介公司的工作人員直接接觸也可進(jìn)一步了解中介公司的專業(yè)度，要看房地產(chǎn)中介公司是否擁有合法的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)人員，增強(qiáng)保障自身權(quán)益的意識(shí)。

3.核實(shí)房屋情況

例如房屋的面積、土地使用的年限、房屋的基本安全情況等，以及房屋的產(chǎn)權(quán)情況，核實(shí)好房產(chǎn)性質(zhì)與房屋所有權(quán)人，房屋所有權(quán)證是所有權(quán)的標(biāo)志，房屋所有權(quán)證上登記的所有人才是有權(quán)賣房的人，如果非本人賣房，則要有本人和代理人的身份證件及本人簽署的授權(quán)委托書。

遇到這類問(wèn)題如何解決？

針對(duì)房源被法院查封的問(wèn)題，北京金訴律師事務(wù)所事務(wù)所執(zhí)行主任王佳紅律師認(rèn)為：于先生已經(jīng)向中介公司支付了中介費(fèi)，中介機(jī)構(gòu)就有義務(wù)核實(shí)清楚房屋的產(chǎn)權(quán)信息，如果因?yàn)槭?，?dǎo)致購(gòu)房人損失的，還是要承擔(dān)法律責(zé)任的。

根據(jù)《北京市高級(jí)人民法院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的指導(dǎo)》第二十七條：房屋中介機(jī)構(gòu)對(duì)于房屋權(quán)屬狀況等訂約相關(guān)事項(xiàng)及當(dāng)事人的訂約能力負(fù)有積極調(diào)查并據(jù)實(shí)報(bào)告的義務(wù)。房屋中介機(jī)構(gòu)違反忠實(shí)居間義務(wù)，嚴(yán)重?fù)p害委托人利益的，不得要求委托人支付中介服務(wù)費(fèi)用及從事居間活動(dòng)的必要費(fèi)用。委托人有損失的，房屋中介機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的損害賠償責(zé)任。

根據(jù)《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》第二十二條：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)與委托人簽訂房屋出售、出租經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同，應(yīng)當(dāng)查看委托出售、出租的房屋及房屋權(quán)屬證書，委托人的身份證明等有關(guān)資料，并應(yīng)當(dāng)編制房屋狀況說(shuō)明書。

根據(jù)《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》第二十四條：因房地產(chǎn)中介服務(wù)人員過(guò)失，給當(dāng)事人造成經(jīng)濟(jì)損失的，由所在中介服務(wù)機(jī)構(gòu)承擔(dān)賠償責(zé)任。所在中介服務(wù)機(jī)構(gòu)可以對(duì)有關(guān)人員追償。

另外，針對(duì)于先生的“跳單”行為，王佳紅律師認(rèn)為，首先，就是本來(lái)通過(guò)一家中介公司看好的房源，但是最終通過(guò)其他中介公司成交的。以前在實(shí)踐中也經(jīng)常發(fā)生這樣的糾紛，法院處理的時(shí)候，會(huì)考慮幾個(gè)因素：

第一，如果確實(shí)有證據(jù)證明購(gòu)房人存在跳單行為的，購(gòu)房人需要支付一部分居間服務(wù)費(fèi)用，因?yàn)橹薪闄C(jī)構(gòu)有一定的付出。

第二，如果最終成交的房屋價(jià)格比前一家中介公司推薦房源的價(jià)格低，那么即便購(gòu)房人跳單了，也不需要向前一家中介機(jī)構(gòu)支付居間服務(wù)費(fèi)，理由是購(gòu)房人有自由選擇市場(chǎng)的權(quán)利，任何機(jī)構(gòu)或者個(gè)人不能壟斷市場(chǎng)，以此來(lái)排斥購(gòu)房人以更低的價(jià)格購(gòu)買房屋的選擇權(quán)。

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