原標(biāo)題：全力融資的首創(chuàng)置業(yè)：差錢 or不差錢？

作者：蔚芮

來(lái)源：GPLP犀牛財(cái)經(jīng)（ID:gplpcn）

在經(jīng)濟(jì)調(diào)整的2019年，房地產(chǎn)調(diào)控政策不斷趨嚴(yán)，融資端不斷收緊，這讓不少房地產(chǎn)企業(yè)承受了一定壓力；

2020年開(kāi)年，受公共衛(wèi)生事件影響的房地產(chǎn)企業(yè)選擇將線下售樓部搬到了線上，只是，在成交量大打折扣的現(xiàn)實(shí)面前，很多房地產(chǎn)企業(yè)依舊承壓。

首創(chuàng)置業(yè)就是其中之一。

首創(chuàng)置業(yè)：差錢or不差錢？

2019年下半年，首創(chuàng)置業(yè)先后通過(guò)ABS、公司債、中期票據(jù)等多種方式籌措資金約300億元。

這讓首創(chuàng)置業(yè)“差錢”的言論一時(shí)蜂擁而起。

然而，首創(chuàng)置業(yè)到底是“差錢”還是“不差錢”

讓我們一起走進(jìn)首創(chuàng)置業(yè)。

對(duì)于房地產(chǎn)來(lái)企業(yè)來(lái)說(shuō)，通常開(kāi)源的方式有“發(fā)債”和“變賣資產(chǎn)”兩種方式。

首創(chuàng)置業(yè)也不例外。

據(jù)GPLP犀牛財(cái)經(jīng)不完全統(tǒng)計(jì)，2019年下半年以來(lái)，首創(chuàng)置業(yè)先后通過(guò)ABS、公司債、中期票據(jù)等多種方式籌措資金約300億元（如下圖統(tǒng)計(jì)）

圖1：首創(chuàng)置業(yè)下半年的融資方式即金額，數(shù)據(jù)來(lái)源：公開(kāi)資料、首創(chuàng)置業(yè)公告

2020年，在已經(jīng)過(guò)去的這兩個(gè)月時(shí)間里，首創(chuàng)置業(yè)也可以說(shuō)是在資本市場(chǎng)頻頻發(fā)行債券融資。

據(jù)首創(chuàng)置業(yè)發(fā)布的相關(guān)公告顯示：

2020年1月8日，首創(chuàng)置業(yè)宣布擬發(fā)行4.5億美元的“提取票據(jù)”，票據(jù)的票息率為每年3.85%，年限為5.5年，發(fā)行價(jià)為總票面值的100%；

2020年1月22日，首創(chuàng)置業(yè)再透過(guò)折價(jià)配股的方式融資近25億元。

2020年2月10日，首創(chuàng)置業(yè)“2020年私募公司債”獲上交所通過(guò)，發(fā)行金額60億；

2020年2月27日，首創(chuàng)置業(yè)又發(fā)布公告宣布，擬于銀行間市場(chǎng)發(fā)行本金總額不超過(guò)50億元的定向債務(wù)融資工具，對(duì)此，首創(chuàng)置業(yè)稱，擬將定向債務(wù)融資工具發(fā)行的募集資金（扣除發(fā)行費(fèi)用后）全部用于防疫支出、項(xiàng)目建設(shè)、補(bǔ)充營(yíng)運(yùn)資金或償還公司債務(wù)等。

在發(fā)行債券的同時(shí)，首創(chuàng)置業(yè)還通過(guò)第二種方式，即變賣自身旗下的資產(chǎn)進(jìn)行融資。

GPLP犀牛財(cái)經(jīng)通過(guò)公開(kāi)資料觀察發(fā)現(xiàn)，早在2019年7月3日，首創(chuàng)置業(yè)就曾公布了兩起轉(zhuǎn)讓事宜：

北京產(chǎn)權(quán)交易所發(fā)布信息顯示，首創(chuàng)置業(yè)出資的康誠(chéng)置業(yè)有限公司掛牌轉(zhuǎn)讓沈陽(yáng)吉天置業(yè)有限公司50%股權(quán)，轉(zhuǎn)讓底價(jià)為1.56億元；

首創(chuàng)置業(yè)擬轉(zhuǎn)讓北京天城永元置業(yè)有限公司50%股權(quán)。

2019年7月31日，首創(chuàng)置業(yè)以3.85億元底價(jià)轉(zhuǎn)讓北京陽(yáng)光苑商業(yè)投資有限公司35%股權(quán)。

2019年8月14日，北京產(chǎn)權(quán)交易所信息顯示，首創(chuàng)置業(yè)旗下的南京投資管理有限公司擬轉(zhuǎn)讓首創(chuàng)青旅置業(yè)51%股權(quán)。

以此來(lái)看，首創(chuàng)置業(yè)2019年通過(guò)在資本市場(chǎng)進(jìn)行發(fā)債、同時(shí)變賣資產(chǎn)項(xiàng)目等共計(jì)融資總額超過(guò)500億元，一時(shí)間，這也讓關(guān)于首創(chuàng)置業(yè)“缺錢”的說(shuō)法甚囂塵上，不過(guò)，對(duì)此問(wèn)題，首創(chuàng)置業(yè)的資金情況如何，截至GPLP犀牛財(cái)經(jīng)發(fā)稿時(shí)止，GPLP犀牛財(cái)經(jīng)沒(méi)有收到對(duì)方回復(fù)。

2019年負(fù)債率78.44% 負(fù)債千億超過(guò)營(yíng)收

據(jù)克而瑞發(fā)布的《2019年房地產(chǎn)銷售TOP100榜單》顯示，首創(chuàng)置業(yè)2019年全年全口徑銷售金額為808.1億元，排在第43位。距離躋身進(jìn)入“千億行列”就差10個(gè)排名位置。

可以說(shuō)，2019年的首創(chuàng)置業(yè)艱難地實(shí)現(xiàn)了調(diào)整后的目標(biāo)——銷售實(shí)現(xiàn)800億元。

只是，實(shí)現(xiàn)了目標(biāo)的首創(chuàng)置業(yè)雖然放慢了腳步，然而，其負(fù)債率也隨之攀升，很快負(fù)債變超過(guò)千億，遠(yuǎn)超了銷售額——公開(kāi)資料顯示，調(diào)整后目標(biāo)的首創(chuàng)置業(yè)，其自身負(fù)債卻早已躋身了“千億行列”。

可以說(shuō)，首創(chuàng)置業(yè)“差錢”的傳聞多少與其千億負(fù)債的現(xiàn)實(shí)緊密相關(guān)。

據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2014年至2019年中期，首創(chuàng)置業(yè)的總負(fù)債一直在不斷上揚(yáng)攀升。2014年至2019年中期，首創(chuàng)置業(yè)的總負(fù)債分別為572.66億元、818.14億元、919.09億元、1094.90億元、1315.16億元、1532.36億元。

2017年首創(chuàng)置業(yè)的總負(fù)債值首次突破千億，達(dá)到1094.90億元，同年，首創(chuàng)置業(yè)的有息負(fù)債為601.49億元。2018年，這兩個(gè)數(shù)值繼續(xù)攀升，分別為1315.16億元，869.43億元。

數(shù)據(jù)來(lái)源：wind

與此同時(shí)，首創(chuàng)置業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率也同步攀升。

數(shù)據(jù)來(lái)源：wind

2019年，首創(chuàng)置業(yè)的中期業(yè)績(jī)報(bào)告顯示，2019年中期，首創(chuàng)置業(yè)負(fù)債總值1532.36億元，有息負(fù)債超越千億，錄得1023.72億元。同期，首創(chuàng)置業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率與凈負(fù)債率分別達(dá)到78.44%、154.3%。

這意味著，在過(guò)去的幾年，首創(chuàng)置業(yè)通過(guò)不斷借債來(lái)發(fā)展項(xiàng)目，從而達(dá)到規(guī)模擴(kuò)張的目標(biāo)。

“首創(chuàng)置業(yè)現(xiàn)在負(fù)債率在一個(gè)安全的水平。”2019年中期業(yè)績(jī)會(huì)上，首創(chuàng)置業(yè)執(zhí)行董事及總裁鐘北辰表示，首創(chuàng)置業(yè)的經(jīng)營(yíng)指標(biāo)，包括回款、償債能力、未來(lái)發(fā)展前景、抗風(fēng)險(xiǎn)能力等都是非常健康的。

只是，仔細(xì)查看其負(fù)債，GPLP犀牛財(cái)經(jīng)不難發(fā)現(xiàn)——2019年中期，在首創(chuàng)置業(yè)1532.36億元的總負(fù)債中，短期負(fù)債大概有24.33億元，一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債大概為226.74億元。而同時(shí)，首創(chuàng)置業(yè)發(fā)行的公司債券、中期票據(jù)和其他債券顯示，首創(chuàng)置業(yè)即將面臨271億元的應(yīng)付債券到期，此時(shí)，首創(chuàng)置業(yè)在手資金僅為373.87億元。

顯然，這些債務(wù)相對(duì)在手資金而言，首創(chuàng)置業(yè)在手資金多少有點(diǎn)捉襟見(jiàn)肘，對(duì)此，GPLP犀牛財(cái)經(jīng)也將持續(xù)保持關(guān)注。

首創(chuàng)置業(yè)的負(fù)債的由來(lái)：由“高周轉(zhuǎn)”向多元化轉(zhuǎn)型

相比2018年中期1315.16億元，2019年中期的首創(chuàng)置業(yè)其負(fù)債為何繼續(xù)攀升至1532億元呢？

過(guò)去五年負(fù)債率持續(xù)攀升的背后，首創(chuàng)置業(yè)到底發(fā)生了什么呢？

一切要從2018年說(shuō)起。

可以說(shuō)，2018年是首創(chuàng)置業(yè)的一個(gè)轉(zhuǎn)折年。

在這一年，首創(chuàng)置業(yè)發(fā)生了一個(gè)明顯變化，那就是高歌猛進(jìn)的首創(chuàng)置業(yè)開(kāi)始調(diào)整了2019年的目標(biāo)，將之前2019年?duì)幦?shí)現(xiàn)1000億元，調(diào)整為800億元。

與此同時(shí)，首創(chuàng)置業(yè)還開(kāi)始了多元化布局——公開(kāi)資料顯示，從2018年4月以后，首創(chuàng)置業(yè)從原本的“住宅+商業(yè)”業(yè)務(wù)延伸到地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、資產(chǎn)管理、文創(chuàng)及產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、私募基金、長(zhǎng)租公寓等多個(gè)方面。

此外，首創(chuàng)置業(yè)還在2018年提出了“千億價(jià)值生態(tài)圈”的規(guī)劃，進(jìn)入長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域、涉足文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，新增土儲(chǔ)達(dá)到近五年高點(diǎn)；2019年，正式發(fā)布投資平臺(tái)首金資本，成立多個(gè)舊改及商業(yè)投資基金。

在此基礎(chǔ)上，首創(chuàng)置業(yè)艱難地實(shí)現(xiàn)了調(diào)整后2019年的目標(biāo)800億元。

而首創(chuàng)置業(yè)做出這個(gè)改變的原因很簡(jiǎn)單，因?yàn)樵谶@年的4月，首創(chuàng)置業(yè)換帥了——2018年4月，首創(chuàng)置業(yè)的管理層進(jìn)行了一次換血變動(dòng)，時(shí)任首創(chuàng)置業(yè)執(zhí)行董事CEO唐軍卸任首創(chuàng)置業(yè)的管理位置。

接任首創(chuàng)置業(yè)管理位置的是鐘北辰，那年他44歲。接管首創(chuàng)置業(yè)的權(quán)利位置后，鐘北辰成為首創(chuàng)置業(yè)董事會(huì)最年輕的一位。

成為唐軍之后的繼任者，鐘北辰曾經(jīng)表示，自己是站在巨人的肩膀上往前看，他想把首創(chuàng)置業(yè)的“高周轉(zhuǎn)”再往上提一個(gè)臺(tái)階。而首創(chuàng)置業(yè)的董事長(zhǎng)李松平也認(rèn)為鐘北辰是一個(gè)有影響力、年輕、專業(yè)的人，是適合首創(chuàng)置業(yè)領(lǐng)軍位置的人。

2018年鐘北辰上任的前2個(gè)月，2018年2月，首創(chuàng)置業(yè)原總裁唐軍在2017年度業(yè)績(jī)會(huì)上提出，2018年簽約銷售目標(biāo)為750億元，爭(zhēng)取實(shí)現(xiàn)800億元；2019年?duì)幦?shí)現(xiàn)1000億元；2020年?duì)幦?shí)現(xiàn)1400億元。

而其一個(gè)依靠的一個(gè)依據(jù)就是“高周轉(zhuǎn)”。

對(duì)此，2018年，首創(chuàng)置業(yè)將堅(jiān)持快周轉(zhuǎn)，全面推行“369”標(biāo)準(zhǔn)。

不可否認(rèn)，“高周轉(zhuǎn)”是地產(chǎn)行業(yè)的一個(gè)玩法。公開(kāi)資料顯示，早在2010年，萬(wàn)科搞出了一個(gè)“5986”的模式，通俗講就是拿地后，5個(gè)月開(kāi)始動(dòng)工、9個(gè)月開(kāi)始銷售、第一個(gè)月銷售8成，產(chǎn)品必須6成是住宅。萬(wàn)科的這一模式，確實(shí)幫助萬(wàn)科在當(dāng)年取得了成績(jī)。憑借這個(gè)模式，萬(wàn)科獲得了幾次全年銷售冠軍。

比如，在碧桂園實(shí)行的是“456”模式：4個(gè)月開(kāi)盤(pán)、5個(gè)月資金回正、6個(gè)月資金在周轉(zhuǎn)。

而首創(chuàng)置業(yè)的高周轉(zhuǎn)模式叫“369”模式，即3個(gè)月取得方案批復(fù)，6個(gè)月取得施工許可證，9個(gè)月取得預(yù)售證。

然而，令首創(chuàng)置業(yè)失望的是，現(xiàn)實(shí)情況不太樂(lè)觀，據(jù)首創(chuàng)置業(yè)2018年發(fā)布的業(yè)績(jī)公告，首創(chuàng)置業(yè)2018年最終實(shí)現(xiàn)銷售業(yè)務(wù)為706.4億元，距離保底的目標(biāo)還相距約44億元。

隨后，在現(xiàn)實(shí)面前，同時(shí)，加上首創(chuàng)置業(yè)順利換帥，2019年的首創(chuàng)置業(yè)開(kāi)始了多元化的發(fā)展路徑。

多元化之后的首創(chuàng)置業(yè)能否在2020年如期完成目標(biāo)？其能否順利度過(guò)其資金難關(guān)？

GPLP犀牛財(cái)經(jīng)將對(duì)此保持持續(xù)關(guān)注。

參考文獻(xiàn)：觀點(diǎn)指數(shù)：《錢緊一年|首創(chuàng)置業(yè)底色》

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