按照往年的經(jīng)驗,春節(jié)后的返城高峰將是房屋租賃市場的小陽春,但新型冠狀病毒這一黑天鵝的出現(xiàn),徹底打亂了市場周期性的規(guī)律。
特別是對于蛋殼等長租公寓品牌而言,這場戰(zhàn)役不可謂不棘手。
2019年剛剛經(jīng)歷了長租公寓的洗牌賽,不少中小企業(yè)在競爭中被淘汰出局,在資本市場中占得先機的頭部玩家,則趁機擴大了經(jīng)營規(guī)模。倘若房屋租賃市場的“寒冬”被持續(xù)拉長,即便是蛋殼這樣上市的企業(yè),也將面臨一場殘酷的生死考。
原以為在疫情的威脅下,長租公寓市場會上演共度時艱的劇情,現(xiàn)實中的發(fā)生的一幕卻充滿了諷刺性。
01 疫情引發(fā)的“羅生門”
2月3日的時候,蛋殼公寓在官微上發(fā)布了《致蛋殼公寓租客的一封信》,正式宣布推出租客租金返還政策:武漢地區(qū)無法返程的租客將返還一個月租金,武漢地區(qū)以外的租客可以享受與當(dāng)?shù)匮悠诜倒ぬ鞌?shù)相同的免費延住或租金返還。
從公關(guān)傳播的角度來看,蛋殼公寓的做法不乏點贊之處,時間上也趕在了其他長租公寓品牌前面,可隨后卻引發(fā)了蛋殼“一魚兩吃”的風(fēng)波。
有業(yè)主表示,2月1號就收到了蛋殼公寓的單方面通知,以疫情的“不可抗力”為由要求業(yè)主減免房租,其中武漢地區(qū)的房東需要減免三個月的房租,其他地區(qū)減免的房租普遍在一個月左右,如果疫情持續(xù)可能還會延后。
有業(yè)主發(fā)文稱與蛋殼公寓簽署租賃合同時,已經(jīng)設(shè)置了每年一個月的空置期,一些比較舊的房屋還需要額外增加2.5個月的裝修空置期,相當(dāng)于已經(jīng)替蛋殼公寓承擔(dān)了空置風(fēng)險,不應(yīng)該因為肺炎疫情再給予蛋殼一定期限的免租期。
也有租客提出了質(zhì)疑,返還的租金并不能用于抵扣分期月付租金,而是被限制于服務(wù)費、維修金、水電燃氣費等等。
簡單來說,蛋殼公寓所遭遇的輿論風(fēng)波并不復(fù)雜:在地方政府尚未出臺房租減免政策的情況下,蛋殼公寓單方面要求業(yè)主免租;租客并沒有看到免除的租金落袋,資金仍需要在蛋殼的平臺上進行消費;同時房東和租客的免租期存在一定的時間差,蛋殼公寓被質(zhì)疑借肺炎疫情賺起了“剪刀差”。
不過從蛋殼公寓官方的表態(tài)來看,疫情的爆發(fā)讓平臺承受了巨大的空置和退租壓力,對于微利的長租公寓而言,儼然是平臺方的難以承受之重。只是原本出發(fā)點正確的“免租事件”,最終演變成了業(yè)主、租客、蛋殼公寓各執(zhí)一詞的羅生門。
截止到目前,蛋殼公寓因為單方面要求房東免租金,已經(jīng)被深圳等地的住建局約談,杭州房管局也已經(jīng)出臺相關(guān)規(guī)定,嚴禁長租公寓單方面停止支付房東租金,或許在某種程度上為房東們吃下了定心丸。
02 “小聰明”的內(nèi)在邏輯
作為一家上市公司,蛋殼公寓深諳“免租事件”的利害。之所以不惜陷入輿論漩渦為代價耍起“小聰明”,本質(zhì)上還是為了守住現(xiàn)金流。
但按照往年經(jīng)驗,開年是租房旺季,春節(jié)前長租公寓大都會為節(jié)后高峰提前收房,而這次疫情導(dǎo)致節(jié)后高峰沒來,出現(xiàn)大量空置,導(dǎo)致現(xiàn)金流緊繃。
同時長租公寓的盈利基礎(chǔ)在于規(guī)模效應(yīng),只有當(dāng)手上運營的房屋數(shù)量達到一定的量級,才可以攤薄成本制造盈利的可能性。
從2015年注冊成立到2020年初掛牌上市,蛋殼公寓在不到5年時間里將房源數(shù)量增長到了40萬間以上,屬于典型的燒錢換規(guī)模式增長。要維持平臺的正常運轉(zhuǎn),就需要以更高的價格在更短的時間內(nèi)將房間租出去,也就不難理解免租事件的誘因:要求房東免租無非是為了降低租房成本,向租客免房租在于提高入住率、降低空置率。
與“免租金”如出一轍的是,蛋殼公寓在2月13日推出了新的優(yōu)惠計劃:首月立減50%月租金,住滿6個月后再返20%。
究其原因,長租公寓有著相當(dāng)高的“轉(zhuǎn)手成本”,需要先把房源租下來,然后再轉(zhuǎn)租給租戶,終究存在資金占用成本的情況。如果大量租客因疫情無法續(xù)租,或者從長租變成短租,可能會導(dǎo)致成本與收入的不匹配。即使以低于成本的價格將房子租出去,也可以在某種程度上為現(xiàn)金流減壓。
卻也可能是一次“走鋼絲”的冒險行動。蛋殼公寓的補貼讓利讓用戶賺了便宜,卻也終究是回籠資金的手段,平臺一旦出現(xiàn)問題,租客可能面臨無家可歸的風(fēng)險。
1月末的時候就有認證ID為蛋殼公寓的員工在脈脈上披露,蛋殼資金鏈已經(jīng)斷裂,員工1月的工資3月發(fā)放,2月只發(fā)基本工資;也有人在優(yōu)酷上發(fā)布了與蛋殼公寓上海地區(qū)負責(zé)人的對話視頻,聲稱蛋殼公寓的現(xiàn)金流只能維持到三月中旬。
雖然這些消息的真假仍然存疑,但在蛋殼公寓IPO招股書披露的數(shù)據(jù)中,虧損增速明顯高于營收增速,主要資金來源在于與租金融資相關(guān)的金融機構(gòu)的貸款,資金鏈斷裂的傳聞絕非空穴來風(fēng)。
前我愛我家副總裁胡景暉談及長租公寓時,曾描述了一種最壞的情形:“一旦資金鏈斷裂,將出現(xiàn)房東驅(qū)趕租客的情況?!边@樣的情形在長租公寓的爆雷潮中出現(xiàn)過,倘若蛋殼公寓這般體量的玩家出現(xiàn)資金鏈斷裂,后果恐不堪設(shè)想。
03 不宜將行業(yè)妖魔化
長租公寓雖然解決了房屋品質(zhì)不好、服務(wù)差、行業(yè)規(guī)范化等一系列問題,符合市場需求,但要長遠發(fā)展,核心還在于穩(wěn)健運營?;蛟S蛋殼公寓之類的企業(yè)在上市后,仍然有足夠的時間來調(diào)整商業(yè)模式,進行有價值的業(yè)務(wù)創(chuàng)新,然而外部環(huán)境也發(fā)生了逆轉(zhuǎn)。
比如2019年12月份六部委印發(fā)的《關(guān)于整頓規(guī)范住房租賃市場秩序的意見》,明確提出各地方指導(dǎo)住房租賃企業(yè)在銀行設(shè)立租賃資金監(jiān)管賬戶,將租金、押金等納入監(jiān)管賬戶;住房租賃企業(yè)租金收入中,住房租金貸款金額占比不得超過30%,超過比例的應(yīng)當(dāng)于2022年底前調(diào)整到位。
蛋殼公寓當(dāng)前的租金貸用戶比例仍在67.9%左右,“租金貸”也一直是現(xiàn)金流的重要來源,一旦這部分資金被監(jiān)管又難以在資本市場吸納足夠的資金,擴張速度注定會慢下來,外界的注意力將聚焦在長期業(yè)務(wù)的健康性和盈利性方面,留給蛋殼公寓等玩家優(yōu)化商業(yè)模型的時間越來越少。
卻也不至于過度悲觀,諸如蛋殼公寓等玩家的遭遇,仍然可以歸因為運營不善的結(jié)果,不宜將行業(yè)妖魔化。
據(jù)《中國經(jīng)營報》報道,長租公寓的資金回報周期較長,接二連三與房東、租客發(fā)生爭議也是資本浮躁的后遺癥。將租房當(dāng)作金融工具運營,是蛋殼公寓目前最大的危機。發(fā)展初期,為了快速占領(lǐng)市場,企業(yè)會不計成本地擴張;成功上市后,企業(yè)能通過增配股、企業(yè)債、融資借款等更多途徑變現(xiàn),“運營方向從一開始就跑偏了”。
可以預(yù)見的是,疫情的爆發(fā)讓長租公寓行業(yè)陷入了階段性停滯,精細化經(jīng)營的企業(yè)有機會維持正常運營,熬過漫長的寒冬;一些粗放經(jīng)營、瘋狂擴張、虧損嚴重、依賴外部輸血的企業(yè),也將加速退出市場。
同時優(yōu)客工場毛大慶、新派公寓創(chuàng)始人王戈宏已經(jīng)站出來為租賃行業(yè)“請命”,希望國家能夠設(shè)立100億—200億的“中國租賃產(chǎn)業(yè)專項扶持基金”。如果這樣的需求成為一種行業(yè)共識的話,不排除長租公寓市場在疫后二次增長的可能,只是前提是先挺過眼前的兩三個月。
每個行業(yè)都有倒下的,也有健康成長的。長租公寓行業(yè)終究是民生行業(yè),承載大量用戶的租住,需要企業(yè)更穩(wěn)健的經(jīng)營。也希望在各方監(jiān)督下剝離風(fēng)險,長租公寓可以撿回初心,踏上正軌。
- 蜜度索驥:以跨模態(tài)檢索技術(shù)助力“企宣”向上生長
- 美媒聚焦比亞迪“副業(yè)”:電子代工助力蘋果,下個大計劃瞄準AI機器人
- 微信零錢通新政策:銀行卡轉(zhuǎn)入資金提現(xiàn)免手續(xù)費引熱議
- 消息稱塔塔集團將收購和碩印度iPhone代工廠60%股份 并接管日常運營
- 蘋果揭秘自研芯片成功之道:領(lǐng)先技術(shù)與深度整合是關(guān)鍵
- 英偉達新一代Blackwell GPU面臨過熱挑戰(zhàn),交付延期引發(fā)市場關(guān)注
- 馬斯克能否成為 AI 部部長?硅谷與白宮的聯(lián)系日益緊密
- 余承東:Mate70將在26號發(fā)布,意外泄露引發(fā)關(guān)注
- 無人機“黑科技”亮相航展:全球首臺低空重力測量系統(tǒng)引關(guān)注
- 賽力斯發(fā)布聲明:未與任何伙伴聯(lián)合開展人形機器人合作
- 賽力斯觸及漲停,汽車整車股盤初強勢拉升
免責(zé)聲明:本網(wǎng)站內(nèi)容主要來自原創(chuàng)、合作伙伴供稿和第三方自媒體作者投稿,凡在本網(wǎng)站出現(xiàn)的信息,均僅供參考。本網(wǎng)站將盡力確保所提供信息的準確性及可靠性,但不保證有關(guān)資料的準確性及可靠性,讀者在使用前請進一步核實,并對任何自主決定的行為負責(zé)。本網(wǎng)站對有關(guān)資料所引致的錯誤、不確或遺漏,概不負任何法律責(zé)任。任何單位或個人認為本網(wǎng)站中的網(wǎng)頁或鏈接內(nèi)容可能涉嫌侵犯其知識產(chǎn)權(quán)或存在不實內(nèi)容時,應(yīng)及時向本網(wǎng)站提出書面權(quán)利通知或不實情況說明,并提供身份證明、權(quán)屬證明及詳細侵權(quán)或不實情況證明。本網(wǎng)站在收到上述法律文件后,將會依法盡快聯(lián)系相關(guān)文章源頭核實,溝通刪除相關(guān)內(nèi)容或斷開相關(guān)鏈接。