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    「青財(cái)經(jīng)|深度」 起底藍(lán)城小鎮(zhèn)—綜述篇

    來(lái)源:青財(cái)經(jīng)原創(chuàng)

    作者:武文

    微信公眾號(hào):青財(cái)經(jīng)(ID:qingcaijing2019)

    中國(guó)人的院落情節(jié)

    追溯中國(guó)人的住房史,五千年華夏文明,古代達(dá)官貴人都會(huì)選擇帶院子的房屋作為居所,這不僅僅是身份的象征,也是空間分區(qū)的最好選擇,直到近代,城市發(fā)展才出現(xiàn)高層和住宅。不僅如此,環(huán)境也成為了居住形態(tài)的衡量標(biāo)準(zhǔn),從根來(lái)說(shuō),我們天生遺傳習(xí)慣“院落”的基因,也形成了根深蒂固的院落情結(jié)。

    梁思成先生認(rèn)為,院落是中國(guó)人居的核心所在,庭院便是“室外起居室”。庭院,某種程度上承擔(dān)著比室內(nèi)空間更重要的作用。一個(gè)與家相連的庭院,可以滿足所有家庭成員的夢(mèng)想,體會(huì)到什么叫做天倫之樂(lè),夏夜,蒲扇,涼席,葡萄架下,孩子們的歡聲和著知了的鳴叫,延續(xù)到月上中天……

    院落與城市豪宅相比,是完全不同的兩類居住形態(tài)和生活方式??v然有了再大再豪華的平層,也只是一套房子;而擁有一套帶院子的居所,即使再小,也擁有了一片天地。這種數(shù)千年的院落情結(jié),隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展和個(gè)人財(cái)富的增長(zhǎng),已經(jīng)反映出越來(lái)越強(qiáng)烈的訴求。

    鄭州桃花源

    宋衛(wèi)平的綠城與藍(lán)城

    2010年,綠城成立了綠城建設(shè),推出代建業(yè)務(wù),由上市公司綠城房產(chǎn)擁有35.4%權(quán)益,宋衛(wèi)平持有34.6%權(quán)益,其余股份為其他利益相關(guān)方持有。2014年,綠城建設(shè)正式更名為藍(lán)城中國(guó)。

    2016年6月27日,綠城中國(guó)宣布對(duì)藍(lán)城進(jìn)行重組,上市公司全面收購(gòu)藍(lán)城的代建服務(wù),使之成為全資子公司,同時(shí)剝離其他業(yè)務(wù),將非代建業(yè)務(wù)售還給宋衛(wèi)平。重組后的藍(lán)城立足于理想小鎮(zhèn)建設(shè)及輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng),以其20多年服務(wù)全產(chǎn)業(yè)鏈為資源基礎(chǔ),以藍(lán)城農(nóng)業(yè)、藍(lán)城頤養(yǎng)、藍(lán)城健康為服務(wù)產(chǎn)業(yè)核心,提供以房產(chǎn)品開(kāi)發(fā)為依托的全生命周期、全產(chǎn)業(yè)鏈的一站式綜合生活服務(wù)。

    2019年7月11日,綠城中國(guó)當(dāng)晚公告宋衛(wèi)平、劉文生雙雙離任董事會(huì)聯(lián)席主席職務(wù),由執(zhí)行總裁兼執(zhí)行董事張亞?wèn)|接任。在宋衛(wèi)平連續(xù)減持綠城股票后,目前持股比例不足10%,這意味著宋衛(wèi)平已經(jīng)不受任何關(guān)聯(lián)交易影響,能以獨(dú)立身份與綠城重新合作,雙方將整合綠城資金優(yōu)勢(shì)和藍(lán)城資源優(yōu)勢(shì),綠城將全面參與藍(lán)城已確權(quán)的小鎮(zhèn)項(xiàng)目。

    綠城創(chuàng)始人宋衛(wèi)平(中)做告別演說(shuō),左為中交背景的劉文生,右為綠城新執(zhí)掌者張亞?wèn)|

    宋衛(wèi)平的藍(lán)城小鎮(zhèn)

    2016年7月,住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、國(guó)家發(fā)展改革委、財(cái)政部三部委聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于開(kāi)展特色小鎮(zhèn)培育工作的通知》,《通知》要求到2020年,培育1000個(gè)左右各具特色、富有活力的休閑旅游、商貿(mào)物流、現(xiàn)代制造、教育科技、傳統(tǒng)文化、美麗宜居等特色小鎮(zhèn)。這是支持“特色小鎮(zhèn)建設(shè)”的首個(gè)國(guó)家層面政策,也是特色小鎮(zhèn)建設(shè)的開(kāi)端。

    正在大多數(shù)房企還在摸索階段特色小鎮(zhèn)如何建設(shè)的時(shí)候,藍(lán)城已經(jīng)成為小鎮(zhèn)建設(shè)的巨頭。目前藍(lán)城已建+在建+規(guī)劃的小鎮(zhèn)項(xiàng)目已經(jīng)超過(guò)80個(gè),已經(jīng)形成了相對(duì)成熟的特色小鎮(zhèn)運(yùn)營(yíng)模式,并在業(yè)內(nèi)擁有一批模仿者。

    1400多年前,魏晉時(shí)期的著名詩(shī)人陶淵明,留下了名篇《桃花源記》,詩(shī)人在文中勾勒了一個(gè)“田園小鎮(zhèn)生活”的場(chǎng)景,令人向往?!笆劳馓以础钡木幼…h(huán)境及生活方式,從此為后代歷世所羨慕。陶淵明或許做夢(mèng)也沒(méi)有想到,他對(duì)美好生活的向往,在千年后遇到了知音。

    2003年,取意其詩(shī)文,以“桃花源”命名的小鎮(zhèn),開(kāi)啟了藍(lán)城小鎮(zhèn)建設(shè)的探索之旅。2006年杭州翡翠城、青島理想之城等大型社區(qū)的進(jìn)一步實(shí)踐;2014年海南藍(lán)灣小鎮(zhèn)建設(shè);2015年杭州桃李春風(fēng)火爆市場(chǎng);2016年春風(fēng)長(zhǎng)樂(lè)農(nóng)業(yè)小鎮(zhèn)面市,藍(lán)城小鎮(zhèn)開(kāi)始“農(nóng)鎮(zhèn)”特色的大膽實(shí)驗(yàn)。

    杭州桃李春風(fēng)

    藍(lán)城小鎮(zhèn)從廣袤的春風(fēng)江南,再到古風(fēng)淳樸的越劇小鎮(zhèn),它曾以一種事先張揚(yáng)的宏大敘事,喚起無(wú)數(shù)中國(guó)人的鄉(xiāng)愁。如宋衛(wèi)平所言,房子是生活的容器,過(guò)去的商品房成交,其實(shí)是“買櫝還珠”,“櫝”是房子,“珠”是生活,現(xiàn)在,他要通過(guò)他的小鎮(zhèn),將人們丟的“珠”找回來(lái)。

    外界已經(jīng)對(duì)宋衛(wèi)平貼上了“理想主義者”和“匠人精神”的標(biāo)簽,青財(cái)經(jīng)對(duì)藍(lán)城小鎮(zhèn)商業(yè)模式研究后,認(rèn)為如今的宋衛(wèi)平,更應(yīng)該貼上“商人”的標(biāo)簽。

    早年宋衛(wèi)平堅(jiān)持的“理想主義者”和“匠人精神”,確實(shí)讓綠城做出了頗具口碑的高品質(zhì)住宅,但同時(shí)也帶來(lái)了低周轉(zhuǎn)和長(zhǎng)周期的問(wèn)題。每當(dāng)政策調(diào)控時(shí),綠城就會(huì)因此陷入危機(jī),想要保住綠城,就要委身求援,這也是為什么宋衛(wèi)平最終從綠城出局的原因。而轉(zhuǎn)戰(zhàn)藍(lán)城后,作為征戰(zhàn)沙場(chǎng)多年的老將,宋衛(wèi)平吸取了在綠城的教訓(xùn),藍(lán)城小鎮(zhèn)產(chǎn)品除了具有情懷外,還更具商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。

    藍(lán)城小鎮(zhèn)的項(xiàng)目,都在大都市圈內(nèi),城市區(qū)域之外,大多屬于遠(yuǎn)郊區(qū)。所有項(xiàng)目沿襲著綠城重視景觀、強(qiáng)調(diào)建筑風(fēng)格,并追求建筑品質(zhì)的傳統(tǒng)。在環(huán)境更好的遠(yuǎn)郊區(qū),藍(lán)城這種構(gòu)筑美好建筑的能力得到了更好的發(fā)揮,讓人有身臨世外桃源之感。

    在遠(yuǎn)郊還有一個(gè)更大的好處,就是土地成本極低。拿藍(lán)城正在操盤的北京桃李春風(fēng)舉例,雖然案名帶著“北京”二字,但位置卻在張家口的下花園區(qū)。桃李春風(fēng)一期的住宅土地成本,每畝不超過(guò)100萬(wàn),再加上集體經(jīng)營(yíng)用地政策的靈活運(yùn)用,項(xiàng)目的綜合地價(jià)成本則會(huì)跟更低。結(jié)合北京桃李春風(fēng)一期住宅用地的容積率是0.34,經(jīng)測(cè)算,一期合院項(xiàng)目的樓面價(jià)大概是3500元/平米左右,但目前的售價(jià)為40000元/平米左右。二期要推出的小戶型商業(yè)公寓項(xiàng)目,售價(jià)預(yù)計(jì)20000元/平米以上,跟同在下花園區(qū)的萬(wàn)科合院項(xiàng)目?jī)r(jià)格基本持平。三期要推出的大農(nóng)莊項(xiàng)目,雖然產(chǎn)品和價(jià)格還沒(méi)出來(lái),但這是農(nóng)業(yè)用地,也是要賣的,只是沒(méi)有房產(chǎn)證??梢哉f(shuō),北京桃李春風(fēng)項(xiàng)目利潤(rùn)率之高,令人難以想象,而其中的土地操盤手法,青財(cái)經(jīng)依然會(huì)拿北京桃李春風(fēng)項(xiàng)目為例,在后續(xù)《起底藍(lán)城小鎮(zhèn)—土地篇》中詳細(xì)解讀。

    北京桃李春風(fēng)

    宋衛(wèi)平吃過(guò)被政策調(diào)控的虧,當(dāng)年在綠城做出的大戶型高端住宅,成為了被政策調(diào)控的重點(diǎn)對(duì)象。這讓有“匠人精神”的產(chǎn)品大師,開(kāi)始轉(zhuǎn)戰(zhàn)小戶型,還把100平米左右的小戶型,做成了江南合院產(chǎn)品??們r(jià)低、社區(qū)環(huán)境優(yōu)美、還有獨(dú)立的一片天地,這些優(yōu)點(diǎn)讓杭州桃李春風(fēng)一開(kāi)盤就秒光,去化速度之快,讓同行無(wú)不羨慕。從此,藍(lán)城的桃李春風(fēng)小鎮(zhèn)就成為特色小鎮(zhèn)領(lǐng)域的現(xiàn)象級(jí)產(chǎn)品。

    從藍(lán)城小鎮(zhèn)項(xiàng)目整體規(guī)劃和不同產(chǎn)品入市節(jié)點(diǎn)來(lái)看,再次印證了“理想主義者”的宋衛(wèi)平,還是一個(gè)“商人”。還是拿北京桃李春風(fēng)舉例,該項(xiàng)目3800畝地,規(guī)劃有合院、高層、公寓、農(nóng)莊,加之配套的商業(yè)、農(nóng)業(yè)、康養(yǎng)、旅游等產(chǎn)品和概念。首先入市的就是合院項(xiàng)目,這是整個(gè)小鎮(zhèn)核心,也是利潤(rùn)率最高的產(chǎn)品,同步會(huì)進(jìn)行商業(yè)板塊的招商,這兩塊是小鎮(zhèn)的門面。整體形象做起來(lái)之后,開(kāi)始推高層和公寓,這類產(chǎn)品本來(lái)在業(yè)內(nèi)利潤(rùn)率并不高,但是放到了藍(lán)城小鎮(zhèn)里邊,之前整體的形象做得好,那所有產(chǎn)品的價(jià)格就會(huì)水漲船高,有非??捎^的利潤(rùn)率。第三步就會(huì)推出農(nóng)莊產(chǎn)品,都是農(nóng)業(yè)用地,怎么賣呢?不賣,是以租代賣。北京桃李春風(fēng)的農(nóng)莊產(chǎn)品還未推出來(lái),但是借鑒嵊州越劇小鎮(zhèn)的農(nóng)莊產(chǎn)品,不光能種地,還能住人,為了規(guī)避政策,把住宅架高了一層,一層還是農(nóng)田,居住的屋子直接蓋到了二層,這就成了一個(gè)能住人又能種地的大農(nóng)莊,可以賣個(gè)好價(jià)錢了。至于說(shuō)當(dāng)時(shí)給政府承諾的農(nóng)業(yè)、康養(yǎng)、旅游這些項(xiàng)目,畢竟都是賠錢的買賣,周期還很長(zhǎng),往往積極性就不大了。

    嵊州越劇小鎮(zhèn)

    藍(lán)城小鎮(zhèn)并不是完美無(wú)缺的,還有個(gè)致命的弱點(diǎn),就是商業(yè)。一個(gè)遠(yuǎn)郊區(qū)的項(xiàng)目,容積率極低,又都是合院這種產(chǎn)品,一個(gè)小鎮(zhèn)前期入駐的戶數(shù)非常有限,但前期還需要把商業(yè)的業(yè)態(tài)做起來(lái),不但難度大,還是賠錢的買賣。公開(kāi)資料顯示,藍(lán)城小鎮(zhèn)一般有銷售額2%的小鎮(zhèn)基金補(bǔ)貼小鎮(zhèn)商業(yè),北京桃李春風(fēng)的商業(yè)提供三年的免租期,但即使這樣,招商依然不理想。

    地方政府的無(wú)底線招商

    我們?cè)賮?lái)說(shuō)說(shuō)需要招商引資的地方政府,近年來(lái)地方政府為了發(fā)展經(jīng)濟(jì)也是想盡各種招數(shù),就連組織部和宣傳部這類部門都安排了招商任務(wù),可以說(shuō)是全員招商。藍(lán)城的規(guī)模雖然在房企里邊還差的遠(yuǎn),但是其小鎮(zhèn)項(xiàng)目動(dòng)輒就拿幾千畝地,一規(guī)劃就是投資上百億,對(duì)于急于賣地的地方政府,能夠有大金主買走這么大面積的遠(yuǎn)郊地塊,還能進(jìn)行這么大規(guī)模的投資,又能帶動(dòng)地方的稅收、就業(yè)、農(nóng)業(yè)、旅游,一下就讓藍(lán)城成為地方政府招商的香餑餑。

    我們接著說(shuō)說(shuō)坐落在下花園的北京桃李春風(fēng)。張家口市下花園區(qū)離北京市中心140公里,總面積只有315平方公里,總?cè)丝谥挥?萬(wàn)人,曾經(jīng)的煤炭和電力產(chǎn)業(yè),現(xiàn)在也已衰退,想發(fā)展的旅游產(chǎn)業(yè),至今沒(méi)什么起色。倒是因?yàn)?022年張家口冬奧會(huì)的原因,修了高鐵,有了這一站,才給這個(gè)區(qū)帶來(lái)了希望,政府大力招商引資,尤其是房地產(chǎn),還給足了政策。

    2016年,下花園區(qū)與藍(lán)城簽署了戰(zhàn)略合作協(xié)議,規(guī)劃建設(shè)桃李春風(fēng)小鎮(zhèn),圈了3800畝地,其中兩千多畝是農(nóng)業(yè)用地,一千多畝是建筑用地。這樣一個(gè)政府大力招商引資的項(xiàng)目,政府給予了一攬子政策支持和承諾,同時(shí)也突破了很多政策的底線。

    張家口下花園藍(lán)城小鎮(zhèn)簽約儀式

    青財(cái)經(jīng)從下花園區(qū)政府公示的文件查詢得知,北京桃李春風(fēng)項(xiàng)目,已取得土地證的住宅用地,容積率是0.34。早在2012年,國(guó)土資源部、國(guó)家發(fā)改委聯(lián)合發(fā)文,明確規(guī)定,住宅項(xiàng)目容積率不得低于1.0,從操作層面限制審批別墅用地。雖然政府和開(kāi)發(fā)商對(duì)外說(shuō)的整體規(guī)劃容積率不低于1.0,但從實(shí)際拿地情況來(lái)看,很明顯是政府聯(lián)合開(kāi)發(fā)商,故意避開(kāi)國(guó)家政策,拋出一個(gè)整體容積率的概念。但政府的地是整體賣給開(kāi)發(fā)商的么?最后還是一塊一塊招拍掛給了開(kāi)發(fā)商。不論是桃李春風(fēng)一期已拿住宅用地的容積率,還是一期算上商業(yè)用地整體的容積率,均低于1.0。

    不僅是北京桃李春風(fēng)出現(xiàn)這么嚴(yán)重的違規(guī)問(wèn)題,藍(lán)城的其他小鎮(zhèn)項(xiàng)目,大多也存在這樣的違規(guī):杭州桃李春風(fēng),容積率0.3;莫干山觀云小鎮(zhèn),容積率0.4;藍(lán)城桃花源,容積率0.3;......

    在限墅令逐漸趨嚴(yán)的政策形勢(shì)下,開(kāi)發(fā)商多從雙拼、疊拼、聯(lián)排別墅尋找平衡,而產(chǎn)品大師宋衛(wèi)平不但打造出了江南合院這種現(xiàn)象級(jí)產(chǎn)品,還讓這種產(chǎn)品能夠在各地都拿到低容積率地塊,真是不簡(jiǎn)單。關(guān)于藍(lán)城小鎮(zhèn)的院落產(chǎn)品操盤手法,青財(cái)會(huì)在后續(xù)《起底藍(lán)城小鎮(zhèn)—院落篇》中詳細(xì)解讀。

    北京桃李春風(fēng)小鎮(zhèn)除了住宅用地,還有很多商業(yè)用地,但這些地塊,真正用于商業(yè)的體量非常小,大部分被規(guī)劃成了公寓。在即將推出的養(yǎng)老公寓產(chǎn)品,就是緊鄰商業(yè)街的部分,后續(xù)還會(huì)有成片的商業(yè)公寓推出。這些公寓,從戶型到樣板間,都是居住屬性,置業(yè)顧問(wèn)也是按照住宅去賣。然而這又涉嫌開(kāi)發(fā)商擅自改變土地用途,違規(guī)用地問(wèn)題,目前也未看到相關(guān)政府職能部門去糾正這個(gè)錯(cuò)誤。

    北京桃李春風(fēng)小鎮(zhèn)規(guī)劃中三期和五期有大農(nóng)莊項(xiàng)目,雖然還沒(méi)有推出具體的產(chǎn)品,但如果推出的產(chǎn)品有地面建筑,或者存在以租代賣的問(wèn)題,那就會(huì)再次考驗(yàn)下花園區(qū)政府是否存在無(wú)底線招商的問(wèn)題。

    在北京桃李春風(fēng)小鎮(zhèn)的規(guī)劃效果圖中,我們還看到了三期和五期有大量合院產(chǎn)品,但是所處位置在雞鳴山腳下,旅游景區(qū)用地是否可以蓋別墅,之前秦嶺別墅事件已經(jīng)給出了答案。

    另外,經(jīng)過(guò)青財(cái)經(jīng)梳理發(fā)現(xiàn),北京桃李春風(fēng)小鎮(zhèn)在一年左右的時(shí)間里,先后被張家口下花園區(qū)住建局下發(fā)了四次未批先建的處罰通知書(shū)。既然是一個(gè)經(jīng)常未批先建的項(xiàng)目,政府的監(jiān)管部門難道不能制止,而只能以罰代管么?

    北京桃李春風(fēng)小鎮(zhèn)整體規(guī)劃效果圖

    北京桃李春風(fēng)小鎮(zhèn)各期地塊示意圖

    一場(chǎng)違背政策的狂歡

    雖然我們看到了藍(lán)城小鎮(zhèn)存在或涉嫌存在很多違法違規(guī)之處,但這又是參與其中所有人的狂歡

    作為地方政府,賣掉了不好賣的遠(yuǎn)郊地塊,獲得了一筆財(cái)政收入;房地產(chǎn)的稅收非常高,又獲得了一筆可觀的納稅;整個(gè)項(xiàng)目持續(xù)周期5-10年,這期間能夠解決當(dāng)?shù)氐木蜆I(yè)問(wèn)題、消費(fèi)問(wèn)題、上下游產(chǎn)業(yè)鏈的發(fā)展、吸引外來(lái)人口問(wèn)題;項(xiàng)目建成后,當(dāng)?shù)氐霓r(nóng)業(yè)、康養(yǎng)、旅游等板塊,在政府工作報(bào)告中,又多了可圈可點(diǎn)的一筆政績(jī)。而不論是誰(shuí)將藍(lán)城小鎮(zhèn)引入當(dāng)?shù)?,都給當(dāng)?shù)卣猩桃Y立了一件大功。

    而藍(lán)城不論在哪拿地,都是超低綜合地價(jià)拿地,超高售價(jià)賣房,打造的現(xiàn)象級(jí)產(chǎn)品還容易被秒光,“快去化、高收益”成為了藍(lán)城不同于綠城的新標(biāo)簽,真是“藍(lán)出于綠,而勝于綠”。

    作為大城市中高收入群體,不論是生活需求,還是身份象征,都需要一個(gè)低密度、高品質(zhì)的別墅產(chǎn)品。隨著我國(guó)限墅令趨緊,符合這樣要求的項(xiàng)目越來(lái)越少。雖然藍(lán)城小鎮(zhèn)的產(chǎn)品價(jià)格偏高,性價(jià)比并不算好,但是對(duì)于有有錢人來(lái)說(shuō),錢,只是一個(gè)數(shù)字。

    后續(xù),青財(cái)經(jīng)還會(huì)陸續(xù)推出關(guān)于藍(lán)城小鎮(zhèn)的相關(guān)解讀,敬請(qǐng)期待。

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    2019-12-31
    「青財(cái)經(jīng)|深度」 起底藍(lán)城小鎮(zhèn)—綜述篇
    鄭州桃花源宋衛(wèi)平的綠城與藍(lán)城2010年,綠城成立了綠城建設(shè),推出代建業(yè)務(wù),由上市公司綠城房產(chǎn)擁有35.4%權(quán)益,宋衛(wèi)平持有34.6%權(quán)益,其余股份為其他利益相關(guān)方持有。

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