來源 | 《青財(cái)經(jīng)》原創(chuàng)

作者 | 武文

近日，有媒體曝光武漢“中糧光谷祥云”存在買房需要交13萬“茶水費(fèi)”，“茶水費(fèi)”這個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)屢見不鮮的問題，再次暴露在公眾視野。

什么是“茶水費(fèi)”

買房過程當(dāng)中收取的“茶水費(fèi)”，簡單來說就是開發(fā)商通過代理或者分銷等銷售渠道，向購房者收取的除房價(jià)之外的好處費(fèi)。購房者通過交好處費(fèi)，可以買到心儀的房源。

目前，大部分開發(fā)商在銷售環(huán)節(jié)，除了自銷團(tuán)隊(duì)以外，往往會(huì)與代理公司或者分銷公司合作。

房產(chǎn)代理公司，除了參與項(xiàng)目銷售以外，在品牌、策劃、活動(dòng)等方面也會(huì)參與進(jìn)來，甚至全面負(fù)責(zé)。如果是獨(dú)家代理，案場的所有置業(yè)顧問都需要由代理公司安排駐場；如果是聯(lián)合代理，其中一部分置業(yè)顧問由代理公司安排駐場。

房產(chǎn)分銷公司，是不允許有置業(yè)顧問駐場的，只是為項(xiàng)目提供自然到訪以外的增量客戶來源。有時(shí)分銷公司還會(huì)分為一級分銷和二級分銷，在傭金比例上存在差別。目前分銷公司的類型，以當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)中介為主，也會(huì)有一些線上電商平臺(tái)做分銷，有的代理公司如果沒有好項(xiàng)目做，有時(shí)退而求其次，也會(huì)選擇做分銷。

“茶水費(fèi)”是房價(jià)以外的費(fèi)用，這筆錢并不是開發(fā)商直接收取的，而是通過代理公司或者分銷公司收取，最后也只會(huì)給購房者開一個(gè)代理公司或者分銷公司的收據(jù)，連發(fā)票也沒有。

為什么會(huì)存在“茶水費(fèi)”

近年來，房價(jià)漲幅過高過快，已經(jīng)成為社會(huì)一大病垢，各地政府也在根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r制定調(diào)控政策。尤其是一些地區(qū)出現(xiàn)限價(jià)房、剛需房、保障房等政策，使得一些地區(qū)一二手房出現(xiàn)價(jià)格倒掛，每平米差價(jià)達(dá)到幾千元甚至上萬元，這就造成了一房難求的局面。

各地政府監(jiān)管部門為了營造公平的交易環(huán)境，雖然要求購房者提供符合購房資格的資料，并要求開發(fā)商通過搖號(hào)的方式銷售。但是，不管是否有搖號(hào)環(huán)節(jié)，最終決定能賣給誰的權(quán)利畢竟還在開發(fā)商手中，即使搖號(hào)現(xiàn)場有公證處的人在，也依然存在暗箱操作的空間。如果想買到房子，甚至是心儀的房號(hào)，就需要通過繳納“茶水費(fèi)”來提前鎖定房源。

拿武漢“中糧光谷祥云”作為案例來看，武漢當(dāng)?shù)赜邢迌r(jià)政策，想購買該項(xiàng)目的剛需房源，還需要提交購買剛需房資格的材料，然后通過搖號(hào)選房。武漢樓市近年來一直火爆，再加上該項(xiàng)目又比周邊樓盤還略低幾千元，這就造成了一房難求的局面。想購買剛需房，開發(fā)商把提交資料的時(shí)間定到了凌晨，大半夜才通知凌晨交資料，而且是有名額限制，天都沒亮，名額就已交滿。為什么開發(fā)商不敢讓購房者提前做好準(zhǔn)備，而是大半夜臨時(shí)通知幾個(gè)小時(shí)后，在凌晨提交資料，其中必有貓膩。即使提交上了資料，開發(fā)商也可以以各種理由告訴你，資料審核沒有通過，依然沒有搖號(hào)資格。到了搖號(hào)的時(shí)候，現(xiàn)在都是線上搖號(hào)，有的人就會(huì)反映，現(xiàn)場網(wǎng)絡(luò)無法操作，沒法進(jìn)行確認(rèn)搖號(hào)。有的人能順利搖號(hào)，有的人卻無法操作，是否存在人為操控的問題，想必大家都有自己的判斷。

“茶水費(fèi)”交給了誰

“茶水費(fèi)”不是房款，并沒有直接交到開發(fā)商的賬戶，也沒有購房發(fā)票，通常都是交給項(xiàng)目的代理或者分銷公司，由銷售公司給購房者開收據(jù)。

現(xiàn)在的“茶水費(fèi)”少則十幾萬，多則幾十萬，這些錢并沒有都被代理或分銷公司賺走，而他們只能拿到很少的一部分?！安杷M(fèi)”的大頭去了哪里，那就要看看誰能決定稀缺房源賣給誰。

很多人會(huì)認(rèn)為，茶水費(fèi)就是開發(fā)商收走的，是開發(fā)商賺走了這部分錢。其實(shí)不全是，確實(shí)有一些小開發(fā)商，是老板通過收取“茶水費(fèi)”，變相提高了房價(jià)。但很多房企都是上市公司，不管是公司內(nèi)部審計(jì)還是外部審計(jì)都很嚴(yán)格，這部分錢本身就不合法，不可能在公司入賬。上市公司一般會(huì)有各地區(qū)域公司，區(qū)域公司會(huì)有城市公司去具體拍地開發(fā)項(xiàng)目，即使是限價(jià)房，公司決策層在確定拍地的時(shí)候，也已經(jīng)算好了盈虧，根本不會(huì)把這種不確定的“茶水費(fèi)”算在其中，也沒有哪個(gè)上市公司老總?cè)ザ⒅安杷M(fèi)”。

那這筆錢到底流入了哪里呢？如果是上市房企的話，起碼有一個(gè)人一定會(huì)拿到這筆錢的大頭。那就是區(qū)域公司或者城市公司的營銷總，也就只有他，才是能夠決定每套房子賣給誰的人。有的開發(fā)商，區(qū)域總或者城市總也會(huì)染指這部分錢，但這部分錢在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，可貪腐的項(xiàng)目里邊算是小錢，所以很多區(qū)域總或者城市總根本看不上，就算要，也會(huì)把大頭留給營銷總。

“茶水費(fèi)”合法合規(guī)么

各地房產(chǎn)監(jiān)管部門都已明令禁止收取“茶水費(fèi)”，這個(gè)錢肯定是不合法不合規(guī)的，那都違反了哪些法律法規(guī)呢？

國家發(fā)展改革委《商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》第九條規(guī)定：對取得預(yù)售許可或者辦理現(xiàn)房銷售備案的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，商品房經(jīng)營者要在規(guī)定時(shí)間內(nèi)一次性公開全部銷售房源，并嚴(yán)格按照申報(bào)價(jià)格明碼標(biāo)價(jià)對外銷售。第十三條規(guī)定:商品房經(jīng)營者不得在標(biāo)價(jià)之外加價(jià)銷售商品房，不得收取任何未予標(biāo)明的費(fèi)用。第十五條規(guī)定：商品房經(jīng)營者不得使用虛假或者不規(guī)范的價(jià)格標(biāo)示誤導(dǎo)購房者，不得利用虛假或者使人誤解的標(biāo)價(jià)方式進(jìn)行價(jià)格欺詐。

武漢“中糧光谷祥云”就存在這個(gè)問題，武漢市要求拿到預(yù)售證后，十日內(nèi)所有房源必須全部公開銷售，但是購房者自己去售樓部，就被告知沒房了，給中介交13萬“茶水費(fèi)”后，就可以買到房，這也是一種捂盤惜售行為。

收取“茶水費(fèi)”，還涉嫌“非國家工作人員受賄罪”。我國《刑法》第一百六十三條規(guī)定：公司、企業(yè)或者其他單位的工作人員利用職務(wù)上的便利，索取他人財(cái)物或者非法收受他人財(cái)物，為他人謀取利益，數(shù)額較大的，處五年以下有期徒刑或者拘役；數(shù)額巨大的，處五年以上有期徒刑，可以并處沒收財(cái)產(chǎn)。公司、企業(yè)或者其他單位的工作人員在經(jīng)濟(jì)往來中，利用職務(wù)上的便利，違反國家規(guī)定，收受各種名義的回扣、手續(xù)費(fèi)，歸個(gè)人所有的，依照前款的規(guī)定處罰。

還有人說，很多收取“茶水費(fèi)”的都是騙錢的，問怎么進(jìn)行防騙。平時(shí)生活中，安排工作、安排子女上學(xué)、買房等事情，都有可能出現(xiàn)騙子進(jìn)行詐騙，跟買房“茶水費(fèi)”本身并沒有關(guān)系，所以不是我們研究的范疇。

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