物業(yè)市場這塊肥肉，這回引來了吳亞軍的垂涎。

12月29日，龍湖集團（0960. HK）公告稱，將通過買入已發(fā)行股份和認購新股方式，持有綠城服務（2869 .HK）10%股份。同日，綠城服務也發(fā)公告確認了此事。

過去一年，物業(yè)股漲勢不錯。雅生活服務（3319 .HK）和碧桂園服務（6098. HK）股價都翻了近3倍，物管巨頭里漲得不多也就是綠城服務了，不過漲了也有一半多。

眾所周知，地產開發(fā)商跨企業(yè)投資物業(yè)股并不多見。那么龍湖選擇在這個節(jié)點，高位入股綠城服務，吳亞軍到底打的什么算盤呢？

李海榮套現10.76億港元

根據公告，龍湖入股分兩步走。龍湖先以10.76億港元（約合9.67億元人民幣）買入綠城服務1.39億股，占總股本5%，后續(xù)在2020年6月30日前認購配發(fā)新股，完成后將合計持股10%。

照此計算，龍湖買入綠城服務的每股成本為7.74港元，對比綠城服務最新收盤價7.99港元，折價3.13%。這個折價比例并不高。

綠城服務當前股權結構（來源：同花順）

據悉，本次交易的實際買方為Sail Link Holdings Limit，買方的擔保人為嘉遜發(fā)展香港(控股)有限公司，兩者均為龍湖集團的全資附屬公司。

賣方為 Lilac International Investment Company Limited（以下簡稱：LIICL），是在英屬維爾京群島注冊成立的有限責任公司，由綠城服務主席李海榮實際擁有，持有5.63億股綠城服務股份，占于該公告日期綠城服務的已發(fā)行股本總數約20.20%。此次5%股權交易完成后，李海榮的LIICL持股比例將降至15.20%。

5%股權交易前后股權變更圖

據了解，李海榮于1998年10月加入綠城服務集團，為綠城服務一代創(chuàng)始物業(yè)人，現任綠城服務集團董事會主席，負責集團的發(fā)展戰(zhàn)略及策略規(guī)劃，以及重大運營事務的決策工作。此次拋售公司股份，李海榮一次性將獲得10余億財富。

吳亞軍看中了什么？

從動態(tài)市盈率角度來看，綠城最新動態(tài)PE為41.82，而碧桂園服務為37.30，雅生活服務為28.28，中海物業(yè)為33.27?？梢哉f，從現有估值角度，綠城并不占優(yōu)勢。難道龍湖相中它僅僅是因為過去一年它漲得少嗎？

業(yè)內人士表示，投資物業(yè)的邏輯主要為：一是有穩(wěn)定收益且物業(yè)費具備漲價趨勢；二是有快速增長的市場，大量中小社區(qū)物業(yè)待收購而后提升物業(yè)水平；三是有想象空間，如社區(qū)大數據等智慧社區(qū)領域有待開發(fā)。

回到綠城服務自身，其領先之處在于營收規(guī)模的突出。截至2018年末，綠城服務營收67億元，是在港上市物企中規(guī)模最大的，超出排名第二的碧桂園服務近20億。而且，不同于碧桂園服務等今年由地產企業(yè)分拆上市的物業(yè)企業(yè)，綠城服務早在成立之初就已從綠城中國獨立出來，并提供基礎物業(yè)管理服務。

值得一提的是，雖然綠城服務在營收上排名第一，但在管面積方面卻并非最大，截至2018年末，綠城服務在管面積為1.7億平方米，均落后于彩生活和碧桂園服務。而這則跟綠城服務在管物業(yè)多以溢價率較高的商業(yè)和住宅為主有關。此前，據綠城服務公告，其物業(yè)費單價平均為3.16元/月/平，高出行業(yè)均價2.3元不少。

不過，在銷售毛利率方面，綠城服務則顯得遜色不少。截至2018年末，綠城服務銷售毛利率為17.9%，遠低于雅生活服務的38.2%和碧桂園服務的37.7%。高于行業(yè)平均水平的物業(yè)費和低于行業(yè)平均水平的毛利率，顯然綠城服務需要加強成本控制。

與此同時，綠城服務的負債水平中規(guī)中矩。截至2018年末，綠城服務資產負債率為55.00%，略低于碧桂園服務的57.81%，卻高于雅生活服務的24.48%。

總體而言，除去營收規(guī)模方面的領先和不算高的負債率之外，綠城服務的財務指標較為均衡，并不算十分亮眼。

對于此次收購，龍湖方面表示，“一方面，龍湖看好社區(qū)服務行業(yè)的發(fā)展前景；另一方面，龍湖也看好綠城服務管理層的治理能力以及公司的發(fā)展?jié)摿ΓG城服務在規(guī)模、服務質量，品牌美譽度和客戶的粘性上，均在行業(yè)里處于領先地位，而且綠城服務市場化程度很高，在增值服務方面起步比較早，已經初具規(guī)模。龍湖認為此舉是有價值的財務投資。”

中物研協(xié)總經理楊熙則認為，“他們都是物業(yè)品質服務的代表。還能有個席位進入董事會。龍湖物業(yè)暫時沒有上市計劃，龍湖也可以提前熟悉物業(yè)上市公司。”

不過，龍湖另外聲明由于此次投資為財務投資性質，且交易完成后持股僅10%，不形成控股影響也不會與龍湖構成同業(yè)競爭關系。

龍湖所指同業(yè)競爭，其實就是龍湖旗下的龍湖智慧服務。企查查顯示，龍湖旗下悅享智慧物業(yè)服務有限公司和悅翔智慧科技有限公司兩家企業(yè)控股股東均為龍湖智慧服務（香港）有限公司。

吳亞軍曾表示，希望通過變革實現物業(yè)成本的降低，而智慧服務就是吳亞軍所指變革方式中的重要部分。截至2019年中，龍湖智慧服務已實現25.8億營收，同比增長39.2%。

那么，投資物業(yè)股是不是一筆好生意？2017年，張玉良10個億把綠地物業(yè)賣給了雅生活，轉手又用10億買下了雅生活20%股權。一進一出，沒花一分錢。2年后，張玉良高位套現，先賣掉了5000萬股，到手近10億現金，同時仍持有雅生活11.25%股份。張玉良賺翻了。

龍湖智慧服務實現了高速增長，但目前并無上市計劃。但一位業(yè)內人士分析，提前熟悉物業(yè)上市公司，也許是為后續(xù)公司上市做準備。值得注意的是，綠城服務連續(xù)兩年來，營收增長已露疲態(tài)，且目前市盈率并不低，吳亞軍的這筆買賣能否賺錢還有待觀察。

綠城中國原董事長宋衛(wèi)平

不過，此次宋衛(wèi)平和吳亞軍走到一起卻頗有意思。此前一向“目中無人”，甚至不把萬科放在眼里的宋衛(wèi)平曾把吳亞軍視為“偶像”。“她做人大氣、細膩、信心非常堅定。是位有膽識、有魄力的女老板。”宋衛(wèi)平對吳亞軍評價頗高。

而宋、吳年紀相若，入行時間相仿，一南一北；一個是愛“出風頭”的理想主義者，一個卻是極其內斂的現實主義者；一個做事大大咧咧，一個卻一絲不茍，無微不至……此次龍湖入股，兩人似乎完成了一次久違的美好邂逅。

來源：樂居財經

青財經綜合整理

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