原標(biāo)題：大悅城倒戈盒馬 新零售與地產(chǎn)商之間的適配游戲

作者：蔚芮

審校：周鶴翔

來源：GPLP犀牛財經(jīng)（ID:gplpcn）

2016年新零售浪潮興起，互聯(lián)網(wǎng)巨頭揮旗向下，帶動商業(yè)地產(chǎn)一起重構(gòu)“人、貨、場”?；ヂ?lián)網(wǎng)和商業(yè)地產(chǎn)是這次變革中的主角，隨著新零售陣營的分化，雙方的合作也將被重新定義，從熱戀到分裂甚至倒戈的好戲正在上演。

新零售為線下帶來曙光

商超，大型商業(yè)綜合體的標(biāo)配。除了補齊商品結(jié)構(gòu)的重要一環(huán)外，它還承擔(dān)著引流的重要職責(zé)。

曾經(jīng)，沃爾瑪、家樂福、永輝超市、華潤萬家等時代弄潮兒，憑其強大的集客能力，受到了城市商業(yè)綜合體的青睞。

隨著新興消費客群的增長，互聯(lián)網(wǎng)的消費習(xí)慣深入骨髓，支付、體驗、服務(wù)都發(fā)生著巨大變化。直到新零售的出現(xiàn)……

2016年，馬云提出“新零售”一詞，隨后阿里、騰訊、京東、美團大舉向下，“盒馬鮮生”、“京選7鮮”、“美團小象生鮮”、“蘇寧小店”……這些線下生鮮店鋪如雨后春筍般在各大城市冒出來。

彼時，正處于流量危機中的商業(yè)體，彷佛看到了曙光，新零售的到來，將死氣沉沉的線下零售江湖攪動激烈的浪花。

曾經(jīng)吹過的牛

有江湖必然有幫派，抱團取暖勢在必行，面對互聯(lián)網(wǎng)大佬伸出的橄欖枝，有的選擇站隊，有的選擇觀望，有的卻無情拒絕。

后來我們看到的就是一些系列“秀肌肉”比拼：

2017年12月，蘇寧宣布未來三年布局50家復(fù)合業(yè)態(tài)精品超市——蘇鮮生。除蘇寧廣場將提供物業(yè)支持外，還與萬達、恒大等地產(chǎn)企業(yè)達成戰(zhàn)略合作。

2018年3月，盒馬鮮生與恒大、碧桂園、融創(chuàng)等13家商業(yè)地產(chǎn)簽訂新零售戰(zhàn)略合作協(xié)議，地產(chǎn)商將在全國范圍內(nèi)為盒馬提供門店物業(yè)及相關(guān)服務(wù)支持。

2018年9月，京東7鮮畫出未來開店1000家的大蛋糕，并宣布與保利、大悅城、萬科、越秀、綠地等16家全國知名地產(chǎn)商進行項目落地合作。

2018年底，永輝旗下超級物種宣布將布局100家門店，為加速線下布局，彼時超級物種已于龍湖、萬達、宏發(fā)等知名地產(chǎn)商達成不少合作。

新零售進入深水區(qū)開始洗牌

然而，在商業(yè)歷史中，任何一次革新都不是一帆風(fēng)順。中國商業(yè)地產(chǎn)還未來得及跟新零售品牌們發(fā)生化學(xué)反應(yīng)， 2019年，一路巨頭加持、奪命狂奔的生鮮新零售，卻一頭扎進了深水區(qū)。就像水性尚淺的孩子面對水底的壓強手足無措，部分新零售的玩家們陷入了集體焦慮。

一夜之間，新零售變天了。

上半年，小象生鮮陸續(xù)關(guān)閉了北京城外的五家門店，只保留了北京兩家大本營作為試驗田，同時干起了買菜的生意。

京東7FRESH又進行了一輪高管變動，京東老臣王笑松被調(diào)崗，5年1000家店的目標(biāo)遙不可及。

2018年末，超級物種所在的永輝云創(chuàng)被剝離出永輝超市，新零售業(yè)務(wù)的持續(xù)虧損，讓永輝云創(chuàng)三年虧損10多億元人民幣。

大環(huán)境的周期波動，也影響著新零售的帶頭大哥盒馬。4月，盒馬關(guān)掉了昆山的門店，宣布精細化經(jīng)營。所幸的是，背靠阿里巴巴的盒馬挺了下來，用一己之力扛起新零售大旗，扭轉(zhuǎn)了外部情緒。

據(jù)今年阿里投資者大會的數(shù)據(jù)，在外部競爭對手失速的同時，盒馬不僅開了60多家店，經(jīng)營滿1年的門店已經(jīng)實現(xiàn)EBITDA轉(zhuǎn)正。

零售和商業(yè)體將重新適配

鳥擇良木而棲，人擇君子而處。

迫于對線下流量的急切需求，商業(yè)地產(chǎn)開始擁抱新零售頭部企業(yè)，甚至不惜代價倒戈。

10月26日，盒馬昆明二店落戶大悅城，雙方作為各自領(lǐng)域的頭部企業(yè)，竟然是還是首次合作。背后原因讓人唏噓：大悅城曾是京東7鮮的合作伙伴，本想靠著后者開1000家門店的規(guī)劃，多薅一點新零售的流量羊毛。但隨著京東的內(nèi)部動蕩，戰(zhàn)略合作無疾而終。

同樣的案例還發(fā)生在龍湖、愛琴海等商業(yè)的運營方上，3個月以前，盒馬的昆明首店落戶愛琴海公園。此前，紅星美凱龍集團旗下愛琴海公園曾與永輝簽訂戰(zhàn)略合作，不管是北京還是福州、重慶，愛琴海和永輝已經(jīng)深度綁定，而隨著紅星美凱龍倒戈阿里，此前的合作格局也隨之打破。

新零售帶來的技術(shù)、體驗、服務(wù)，都是傳統(tǒng)商業(yè)體渴望而不得的，重構(gòu)“人、貨、場”的路上，雖然布滿靳棘，但又是轉(zhuǎn)型的必經(jīng)之路。新零售的網(wǎng)紅效應(yīng)已過，經(jīng)歷一輪洗牌之后，到了真正拼實力的階段。隨著新零售梯隊的劃分，地產(chǎn)商也會隨之適配，強強合作，各取所需，才是商業(yè)發(fā)展的必然趨勢。

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