原標(biāo)題:陽光城的煩惱:業(yè)主頻發(fā)維權(quán)票據(jù)質(zhì)押到期 負(fù)債率83%現(xiàn)金流有點緊
作者:遙遠(yuǎn)的風(fēng)
審校:一條輝
來源:GPLP犀牛財經(jīng)(ID:gplpcn)
陽光城陽光嗎?
單純從業(yè)績來看,答案是肯定的
2019年8月1日,陽光城集團發(fā)布了2019年中期業(yè)績報告顯示,陽光城2019年上半年實現(xiàn)營收225.11億元,同比增長48.03%,歸母凈利潤14.49億元,同比增長40.52%。
對此,陽光城集團執(zhí)行董事長兼總裁朱榮斌表示,公司會堅持規(guī)模和品質(zhì)并重的戰(zhàn)略,在保證公司安全運營的基礎(chǔ)上,實現(xiàn)可持續(xù)的發(fā)展。
然而,真實的陽光城卻是另一番景象,業(yè)主維權(quán)不斷,精裝變“毛坯”,在規(guī)模之下品質(zhì)問題有點多。
注重規(guī)模的結(jié)果:陽光城的品質(zhì)問題有點多
“魚與熊掌不可兼得?!?/p>
在規(guī)模與品質(zhì)之間,陽光城選擇了規(guī)模。
據(jù)其中報顯示,2019年1-6月,陽光城錄得合約銷售金額900.73億元,較去年同期增長約28%,完成了全年銷售目標(biāo)的50%。其中,陽光城福州區(qū)域、上海區(qū)域、浙江區(qū)域銷售金額均突破百億元。
2019年上半年,光城實現(xiàn)結(jié)算營業(yè)收入225.11億元,同比增長48.03%,合并歸屬于上市公司股東凈利潤14.49億元,同比增長了40.52%。
“上半年的激勵體系中規(guī)模的比重太大,與戰(zhàn)略目標(biāo)不匹配。下半年,陽光城將調(diào)整激勵體系,平衡規(guī)模與利潤,體現(xiàn)當(dāng)期創(chuàng)造,強化品質(zhì)導(dǎo)向,加大品質(zhì)考核與利潤考核的力度。品質(zhì)考核以工程品質(zhì)和設(shè)計品質(zhì)為突破口;利潤考核是當(dāng)期利潤與結(jié)算利潤的綜合考核?!标柟獬羌瘓F執(zhí)行董事長兼總裁朱榮斌表示,下半年陽光城將推進兩項調(diào)整——品質(zhì)導(dǎo)向、利潤導(dǎo)向通過品質(zhì)工程的推進,爭取在兩年內(nèi)實現(xiàn)產(chǎn)品品質(zhì)的突破,將品質(zhì)打造為陽光城的核心競爭力。
不過,對于已經(jīng)建造的房子來講,陽光城去很難談得上品質(zhì),如果個別項目情有可原,然而,事實上,2019年上半年,陽光城在全國各地頻出維權(quán)的聲音:
2019年8月底,據(jù)“浙江之聲”報道,位于嘉興海鹽江濱大道的陽光城翡麗海岸小區(qū),8月22號開發(fā)商通知交房,但業(yè)主實地卻發(fā)現(xiàn)房子有不少問題,根本無法交付。
2019年9月2日,《金陵晚報》就報道了“鼓印蘭園涉嫌侵占公共綠地”的問題。據(jù)市民反映,位于南京城北的葛洲壩陽光城鼓印蘭園6號樓洋房一樓有院子贈送,但所謂的院子其實是小區(qū)公共綠地,并不能劃入房產(chǎn)證之內(nèi),如果擅自搭建圍合,一旦被舉報,就會面臨強拆的結(jié)果。
2018年,西安陽光城上林雅苑、陽光城官邸、豐太花園和西西里等項目涉嫌虛假銷售,精裝欺詐;2019年6月,鄭州陽光城強制交房業(yè)主維權(quán)被毆打,400人按手印拒絕收房。
2019年8月,嘉興陽光城翡麗海岸小區(qū)空鼓滲水、設(shè)施問題等引發(fā)業(yè)主拒絕收房;杭州陽光城檀悅因精裝問題陷入維權(quán)風(fēng)波……
顯然,陽光城的“陽光”業(yè)績之下,品質(zhì)問題一地雞毛。
票據(jù)質(zhì)押到期為9公司擔(dān)保 陽光城的資金有點緊張
在追求規(guī)模與業(yè)績、放棄品質(zhì)的背后,真實的陽光城現(xiàn)金流有點緊張。
2019年上半年,盡管陽光城主動優(yōu)化債務(wù),其負(fù)債率比2018年降低0.85個百分點,然而,在此前的千億債務(wù)壓力下,陽光城的資產(chǎn)負(fù)債率依舊高達(dá)83.58%;
從現(xiàn)金流來講,2019年上半年,陽光城通過各種管理動作管理現(xiàn)金流,上半年全口徑銷售回款725億元,同時,本期經(jīng)營性凈現(xiàn)金流入86.98億元,繼續(xù)保持正值。本期賬面貨幣資金433.08億元,占比總資產(chǎn)15%,達(dá)到歷史最高水平。
然而,在巨大的到期票據(jù)及股權(quán)質(zhì)押面前,這些現(xiàn)金遠(yuǎn)遠(yuǎn)解不了近渴。
公開資料顯示,2017年陽光城通過發(fā)行44億中期票據(jù)、10億永續(xù)中票、7.5億美元海外債(含私募債)等多種融資方式擴大了融資渠道。
海外債方面,陽光城以境外全資子公司YANGOJUSTICEINTERNATIONALLIMITED(陽光城嘉世國際有限公司)在境外發(fā)行5億美元債券。另外,陽光城2018年一季度報顯示,公司申請注冊發(fā)行不超過人民幣30億元的定向債務(wù)融資工具獲準(zhǔn)。
據(jù)悉,這些中期債券陸續(xù)將在2019年、2020年到期,到時候,陽光城將如何如期按本付息償還這些債券將是一個問題。
此外,在償還這些債券之余,陽光城首先面臨的則是其質(zhì)押股份問題,公開資料顯示,在過去多年并購及發(fā)展過程當(dāng)中,陽光城控股股東曾為了融資累計質(zhì)押17%的股份,這些股份將在近期陸續(xù)到期。
比如,2019年9月19日,陽光城發(fā)布《陽光城集團股份有限公司關(guān)于股東所持公司股份解押及質(zhì)押的公告》。根據(jù)公開顯示,公司股東東方信隆于2017年9月14日、2018年9月14日質(zhì)押給東興證券股份有限公司的公司股份3720萬股、290萬股(本次解押合計占其所持股份比例6.46%),于2019年9月12日辦理了解除質(zhì)押手續(xù)。
除了這部分比例的股票,其他質(zhì)押股票伴隨著時間的到期,陽光城也需要資金進行解除。
除了自身壓力之外,陽光城還曾為其旗下9家子公司提供擔(dān)保,擔(dān)??傤~度為147.09億元,占當(dāng)期經(jīng)審計合并報表歸屬母公司凈資產(chǎn)76.81%,占當(dāng)經(jīng)審計合并報表歸屬母公司凈資產(chǎn)644.48%,再加上其他擔(dān)保,陽光城總計擔(dān)保金額高達(dá)1,381.28億元,當(dāng)期經(jīng)審計合并報表歸屬母公司凈資產(chǎn)721.29%。
關(guān)于該擔(dān)保,2019年01月14日,陽光城發(fā)布公告稱,為包括杭州華宇業(yè)瑞、上海雋隆在內(nèi)的9家子公司融資提供擔(dān)保:
陽光城持有25%權(quán)益的參股子公司杭州華宇業(yè)瑞擬接受溫州銀行通過中江國際信托提供的不超過7億元的信托貸款,期限24個月,杭州華宇業(yè)瑞以其名下項目土地提供抵押,陽光城及杭州華宇業(yè)瑞的其他股東按照權(quán)益比例為本次交易提供連帶責(zé)任擔(dān)保,即陽光城杭州華宇業(yè)瑞提供1.75億元的連帶責(zé)任保證擔(dān)保,杭州宇業(yè)瑞為陽光城提供反擔(dān)保;
陽光城持有100%權(quán)益的子公司上海雋隆擬接受浙金信托提供的2.5億元貸款,期限12個月。陽光城子公司馨樂庭物業(yè)作為共同債務(wù)人以其房產(chǎn)提供抵押擔(dān)保,馨樂庭物業(yè)股權(quán)100%提供質(zhì)押,陽光城對上海雋隆房地產(chǎn)該筆貸款提供連帶責(zé)任擔(dān)保;
東方資產(chǎn)山西分公司享有對陽光城持有100%權(quán)益的子公司太原長風(fēng)置業(yè)4.4億元債權(quán),期限24個月。陽光城子公司晉中太平洋時景以其持有的項目土地提供抵押,晉中太平洋時景置業(yè)50.5%股權(quán)提供質(zhì)押,陽光城對上述債權(quán)提供連帶責(zé)任擔(dān)保;
陽光城持有100%權(quán)益的子公司宜賓鈺鳴光擬接受萬向信托提供的2.5億元貸款,期限18個月。宜賓鈺鳴光以其持有的項目土地抵押,宜賓鈺鳴光置業(yè)100%股權(quán)質(zhì)押,陽光城對宜賓鈺鳴光置業(yè)該筆貸款提供連帶責(zé)任擔(dān)保。
由此可見,陽光城現(xiàn)金流很緊張,其經(jīng)營風(fēng)險系數(shù)不低。
事實上,近幾年,由于國家加大對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控,不斷收縮房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道,這讓房地產(chǎn)企業(yè)包括陽光城的未來發(fā)展并不樂觀。
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