文/馮啟明 編輯/單一
不想做資管平臺的設(shè)計師不是好的創(chuàng)業(yè)者。
今天,在JWK的杭州濱江總部,JWK玖維客創(chuàng)始人兼CEO樓劍俊宣布了玖維客戰(zhàn)略和品牌的升級,并將旗下所有樓宇更名為“JWK”。
不論是曾用名,亦或是新名字,對大部分人而言都有些陌生。但實際上,憑借150萬平方的在營面積,95%的出租率,JWK已經(jīng)實現(xiàn)了全盈利。
在辦公連鎖品牌領(lǐng)域,JWK已經(jīng)成了行業(yè)的隱形冠軍。
從5年前誤打誤撞邁出進軍辦公領(lǐng)域,到現(xiàn)在摘得行業(yè)桂冠,對樓劍俊來說,頗具有幾分意外性和戲劇性。
2015年,樓劍俊拿出3億現(xiàn)金,在距離阿里巴巴杭州濱江園區(qū)1.8公里之外的濱安路650號,買下三幢寫字樓。
“躺著收錢”,樓劍俊當(dāng)時想得并不復(fù)雜,招人托管運營,自己安心當(dāng)個房東。
樓劍俊在媒體懇談會上演講
寫字樓確實是“現(xiàn)金?!薄?/strong>不僅能夠提供穩(wěn)定的租金回報,未來這些固定資產(chǎn)也還有升值的空間,當(dāng)時距離杭州G20已經(jīng)很近了。按照三幢寫字樓10萬平方左右的體量,每年至少能有3000萬的毛租金收入。
當(dāng)然,這樣的構(gòu)想也只是理論上的。
雖然沒有資金壓力,但嘗試招商、運營等一些的委外托管之后,項目的運營和盈利情況,并沒有達到樓劍俊的預(yù)期。
買下寫字樓的兩年后,34歲的樓劍俊決定做自己的辦公連鎖品牌IX-Work,這也是JWK玖維客的前身。在號稱“資本寒冬”的2018年,JWK也完成了IDG領(lǐng)投的Pre-A輪投資。
樓劍俊和JWK所做的“辦公連鎖品牌”,在辦公領(lǐng)域或許是一個全新的物種。
誤闖辦公連鎖新賽道
2017年,他以手里的三幢寫字樓作為實驗品,創(chuàng)立辦公連鎖專業(yè)運營品牌JWK。
但是在業(yè)務(wù)和模式上,JWK能夠?qū)?biāo)的參照物幾乎沒有。
“大家會因為酒店的品牌,在挑選酒店時優(yōu)先考慮,比如萬豪、華住旗下的品牌等等。不管在本地,還是去外地出差,這些酒店的品牌都會是消費者選擇?!睒莿≌f,長租公寓也有連鎖品牌,但辦公領(lǐng)域還沒有出現(xiàn)。
萬豪酒店
雖然樓劍俊并不把辦公連鎖品牌和聯(lián)合辦公畫上等號,但他認為,聯(lián)合辦公還是給行業(yè)帶來了一些啟發(fā)。
“大家開始有辦公連鎖品牌的意識了。”樓劍俊說。
2015年樓劍俊買下杭州的三幢寫字樓時,共享辦公的理念開始在中國流行。
“如果2015年被稱為共享辦公的元年,那2016年可以算爆發(fā)之年,2017年就要叫裂變之年?!庇忻襟w寫道。
2017年,據(jù)說在“鯨準(zhǔn)”APP上搜索共享辦公,能顯示166個項目。高力國際當(dāng)年的數(shù)據(jù),僅北京就有超過860家共享辦公中心。
到2018年頭部聯(lián)合辦公品牌開始集體發(fā)力。
2018年1月氪空間宣布完成 6 億元 Pre-B輪融資,創(chuàng)下聯(lián)合辦公最大單筆融資紀錄;2018年11月,優(yōu)客工場宣布完成2億美元的D輪融資;2018年10月,ATLAS寰圖完成了數(shù)億元人民幣的A2輪融資;2018年6月,納什空間完成近5億元B+輪融資……
共享辦公空間
但2018年的廝殺,并沒有讓行業(yè)看到未來。
VCSaaS的數(shù)據(jù)顯示,從2018年至2019年3月,聯(lián)合辦公品牌減少約40家,發(fā)展緩慢、瀕臨破產(chǎn)倒閉狀態(tài)的聯(lián)合辦公空間品牌占總數(shù)的28.1%。
而如果倒閉和裁員還只讓從業(yè)者焦慮,那么,軟銀對WeWork的投資,從160億美元下調(diào)至20億美元,才真正讓人開始擔(dān)心聯(lián)合辦公的未來。
“聯(lián)合辦公現(xiàn)在的模式不能支撐起完整的生態(tài)?!睒莿》治觯环矫?,核心商圈的物業(yè)成本太高,大部分中小企業(yè),無法負擔(dān)這樣經(jīng)營成本,同時,對于員工來說,核心商圈的生活成本也較城市副中心高出不少,比如房租、餐飲等;另一方面,聯(lián)合辦公更像是樓宇經(jīng)濟和生態(tài)的一個部分,而并非獨立的業(yè)態(tài)。
JWK玖維客的目標(biāo)物業(yè)都在一二線城市的泛中心,地鐵交通便利的位置,同時,物業(yè)體量是聯(lián)合辦公的3-5倍。在3.0的產(chǎn)品中,JWK玖維客和物業(yè)簽約的最小面積在2萬平方,按照一層寫字樓3000平米左右計算,大約是6-8層。杭州萬塘匯氪空間的面積大概就在3000平,大概只有JWK的1/6。
正是因為有了體量的支撐,JWK能夠為企業(yè)提供的服務(wù)和生態(tài)遠遠要比聯(lián)合辦公多。同時,也解決了聯(lián)合辦公無法解決的痛點。
緩解辦公之“痛”
IX-WORK園區(qū),有這樣一家“元老”級的奇葩企業(yè)。
2015年底入園時這家公司的辦公面積在400多平方米,但到了今年已經(jīng)拓展到1600多平方米,一共租下了16層和18層的四間辦公室。
可能因為發(fā)展順利,老板覺得園區(qū)和辦公室的風(fēng)水好,所以公司一直“賴著不走”。
“中小企業(yè)的成長和發(fā)展有一個過程,不同環(huán)節(jié)對于辦公的需求是不一樣的?!睒莿≡诜窒砗筒稍L中反復(fù)提到的一個詞是“服務(wù)企業(yè)的全生命流程”。
JWK玖維客服務(wù)的對象是國內(nèi)的中小企業(yè),公司人數(shù)在15-1000人之間,面積需求在100-5000平方不等。單個產(chǎn)品最小面積在100平米左右,能夠滿足至少20人的辦公需求,現(xiàn)有團隊15人及預(yù)留5個辦公位置。
樓劍俊認為,辦公連鎖品牌服務(wù)企業(yè),其實是在幫企業(yè)提升員工的待遇。員工需要舒適的辦公環(huán)境,但并不見得愿意要因為工作,付出更高的時間和金錢成本。
“員工、老板、房東,三種角色我都嘗試過?;叵肫饋磉@應(yīng)該算不是我第一次創(chuàng)業(yè)?!睒莿≌f,中小企業(yè)員工的痛點在于通勤和工作壓力,辦公環(huán)境、裝修風(fēng)格和社群活動,并不是他們第一位考慮的事情。
早年做設(shè)計工作室的時候,他曾和當(dāng)時的合伙人一起在杭州租房子創(chuàng)業(yè)。他回憶起,租的第一間辦公室大概120平,白天在外面的空間干活,晚上下了班就到里面的房間睡覺。
當(dāng)時除了出去開會和見客戶,幾乎所有的時間,他都在辦公室里度過。
兩年后,公司經(jīng)營順利,人員擴張,才從當(dāng)時的商住樓搬到了寫字樓里。因為擔(dān)心搬得太遠,員工容易流失,所以新辦公室的場地距離之前的商住樓,不到3公里。
JWK起家的三棟大樓
不過,這并不是說配套服務(wù)不重要。
“低頻共享”是樓劍俊對于JWK玖維客產(chǎn)品中公共空間的定位。目前,JWK的每個項目都會擇取6%-10%的面積作為辦公第三空間。
他舉例,比如當(dāng)15人的企業(yè)出現(xiàn)一名孕婦時,企業(yè)很難為孕婦單獨劃出場地,滿足例如排奶、哺乳等需求。但如果在一棟寫字樓中,有超過20名孕婦時,JWK玖維客認為,這樣的需求應(yīng)該被重視和滿足。
在最新的產(chǎn)品中,JWK不僅設(shè)計了哺乳室,還在嘗試增加“小郵局”,更大更合理的快遞收發(fā)室,以解決雙十一、618等電商大促活動時,辦公樓堆滿快遞的問題。
對于入駐企業(yè)來說,原先可能需要租賃1500平米的場地,才能夠滿足所有員工工作、生活等需求,現(xiàn)在只需要1000平米的場地就能解決,且單位面積的裝修成本還比從前更低。以杭州為例,常見聯(lián)合辦公20人空間,定價大概在每月3萬-5萬,而JWK的產(chǎn)品,大概每月價格在1.2萬左右。
好消息是,辦公連鎖品牌的天花板,至少看起來比聯(lián)合辦公更高一些。更重要的是,JWK解決了傳統(tǒng)寫字樓租賃市場,業(yè)務(wù)方和租賃方之間看不見的矛盾。
“二房東”終結(jié)者
今年年初深圳寫字樓出現(xiàn)大量空置,同時,有不少寫字樓開始打折出售。
不過這些寫字樓的出租方,并不是直接的物業(yè)持有方,而是包租客。
包租俗稱“二房東”,這種寫字樓租賃形式在深圳并不難找,行業(yè)里最常用的兩個套路——“低使用率”和“高杠桿”。
“低使用率”,又稱偷面積,即實際使用面積非常低。根據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露,這在深圳是一個潛規(guī)則,即合同面積不需要對應(yīng)房產(chǎn)證的實際建筑面積。按照重點照明大廈二房東項目的合同顯示,二房東的成本是32萬,實收51萬,除去簡易的裝修和材料費,月利潤59%。
另一個套路則是“高杠桿”,這和之前爆倉長租公寓類似,都是二房東通過租賃合約找銀行貸款,先收回租金,再讓租客簽訂貸款協(xié)議,以月租形式按月還貸。
看起來這是一本萬利的生意。不過,一旦大環(huán)境出現(xiàn)變動,包租客就開始著急了,隨著去年開始的P2P、現(xiàn)金貸和區(qū)塊鏈公司的大規(guī)模倒閉,二房東手里的物業(yè)成了燙手的山芋,于是就有了開頭打折出售的消息。
對于寫字樓類資產(chǎn)持有者來說,從施工完成到完成招商計劃實現(xiàn)至少需要3年的過程,且無法保證盈利。而寫字樓從定位、設(shè)計、裝修、招商、運營、物業(yè),都是由不同單位獨立完成,很難保持項目持久運營效率。
對于沒有經(jīng)驗的寫字樓物業(yè)持有者來說,上述每一個環(huán)節(jié)都有被“坑”,甚至被坑慘的可能。
“這里的每一個環(huán)節(jié)都可能有坑,不趟過,是不會知道其中的問題的。”樓劍俊的在辦公室領(lǐng)域的經(jīng)驗,也不是光靠想象得來的。
作為物業(yè)托管方,JWK的服務(wù)集成了產(chǎn)業(yè)鏈上所有公司的職能,能夠服務(wù)物業(yè)從“項目選址—產(chǎn)品實施—項目施工—項目招商—項目運營”的全流程。
JWK辦公場地
以更為常見的二房東賺差價的現(xiàn)象為例。
“中間商”在水電、網(wǎng)絡(luò)、消防更改等費用的溢價更是簡單粗暴。比如通過提升水電費的單價,來賺取差價,或是網(wǎng)絡(luò)必須找指定的網(wǎng)絡(luò)運營商來賺取返傭等。
樓劍俊提到,之前自己最早幫園區(qū)里的客戶查看施工質(zhì)量時,實際不到600元每平米的材料費,客戶所找的施工單位,報價單上赫然寫著3000元每平米。
“這樣的做法太反人性”。他認為,傳統(tǒng)模式中,物業(yè)方、企業(yè)主和企業(yè)員工,都沒有因為中間商的存在真正享受到好的服務(wù)。
“我們服務(wù)的目標(biāo)客戶是中小企業(yè),不細分行業(yè)或者領(lǐng)域,唯一共同的特性是,企業(yè)家和企業(yè)員工可能都是80、90后。”樓劍俊認為,服務(wù)企業(yè)最終是幫助企業(yè)服務(wù)員工,除了便利的交通,和相對較低的生活成本,中小企業(yè)的員工也希望能夠體驗在BAT大廠的待遇。
經(jīng)過兩年的時間,最初經(jīng)營不佳的IX-WORK園區(qū),已經(jīng)有200多家企業(yè)入駐,有近6000名員工在園區(qū)里辦公。根據(jù)JWK方面透露,園區(qū)里的星巴克一年能賣500萬的營業(yè)額。
當(dāng)問到問到“JWK有沒有對標(biāo)企業(yè)時”,樓劍俊給出的答案是“萬豪酒店”。
“不同的產(chǎn)品對應(yīng)不同的公司的需求,就像萬豪旗下有眾多酒店品牌一樣。但如果用戶人群的話,可能會更像華住旗下的亞朵輕居,受到80、90后的喜愛?!睒莿≌f。
1000萬方新目標(biāo)
事實上,與聯(lián)合辦公可見的潛在規(guī)模相比,JWK所服務(wù)的一二線城市的寫字樓市場要大得多得多。
根據(jù)世邦魏理仕的研究數(shù)據(jù),上海超甲級、甲級以及乙級寫字樓總體量約為1400萬平方米,而聯(lián)合辦公產(chǎn)品總體量僅為85.7萬平方米,聯(lián)合辦公總體量與優(yōu)質(zhì)寫字樓總體量的比例達到6%。北京和深圳也維持在6%的比例,而成都、杭州這一比例為3%,廣州、南京為2%。
由此可見,即便是“共享辦公”的概念被炒的火熱,滲透率也依舊極低,傳統(tǒng)辦公形式依舊占據(jù)主流。
戴德梁行北中國區(qū)寫字樓部主管李世春在今年2月的采訪中表示,截止2018年第四季度,戴德梁行全國監(jiān)控的18個主要城市中甲級寫字樓總存量是5554萬平方米。整體看,一二線城市大約50%的存量寫字樓有改造和升級的價值,大概是甲級寫字樓的3-5倍左右。
樓劍俊也告訴鋅財經(jīng):“除去頭部的甲級、超甲級寫字樓,以及尾部20年以上的老舊物業(yè),一二線城市大概有50%的寫字樓市場是我們的目標(biāo)物業(yè)。”
但眼下的辦公市場行情卻并沒有那么樂觀。由于寫字樓的超量供給,入駐率普遍開始下降,業(yè)主方面臨更大的招租壓力。
目前來看,2019年一線城市租金大幅下降,空置率小幅增加;二線城市租金小幅上漲,空置率大幅增加。存量規(guī)模增大,同時空置率上升,未來寫字樓租賃市場將逐漸從賣方市場轉(zhuǎn)向買方市場。對于物業(yè)持有方來說,需要考慮更多精細化的運作來實現(xiàn)增效降本。
JWK旗下辦公場地
而這恰恰是給了JWK整合行業(yè)的機會。
“未來的目標(biāo)是希望能夠做到1000萬平方的運營體量,這樣的體量也會帶給我們更大的優(yōu)勢?!睒莿≡诓稍L中表示,目前辦公領(lǐng)域缺少連鎖品牌,能夠讓企業(yè)像挑選酒店一樣挑選辦公空間。
一旦上述目標(biāo)達成,JWK的運營模式也可能發(fā)生變化。
目前,JWK和物業(yè)方的合作形式仍然以,“先租賃,后改造,再招商,最后運營”的模式展開,雖然有較長的免租期,且全部實現(xiàn)盈利,但是JWK玖維客仍然需要投入裝修成本。
隨著運營體量的增大以及品牌效應(yīng)的形成,這一模式也有可能轉(zhuǎn)變成聯(lián)合運營的模式。屆時,JWK玖維客只需要輸出產(chǎn)品和服務(wù)體系,不再需要投入租賃和裝修成本。
“希望未來在相同工資,甚至工資稍低的情況下,員工更愿意選擇在JWK的企業(yè)?!睒莿≌J為,這是他和JWK最終希望打造的品牌價值。
- 蜜度索驥:以跨模態(tài)檢索技術(shù)助力“企宣”向上生長
- 美媒聚焦比亞迪“副業(yè)”:電子代工助力蘋果,下個大計劃瞄準(zhǔn)AI機器人
- 微信零錢通新政策:銀行卡轉(zhuǎn)入資金提現(xiàn)免手續(xù)費引熱議
- 消息稱塔塔集團將收購和碩印度iPhone代工廠60%股份 并接管日常運營
- 蘋果揭秘自研芯片成功之道:領(lǐng)先技術(shù)與深度整合是關(guān)鍵
- 英偉達新一代Blackwell GPU面臨過熱挑戰(zhàn),交付延期引發(fā)市場關(guān)注
- 馬斯克能否成為 AI 部部長?硅谷與白宮的聯(lián)系日益緊密
- 余承東:Mate70將在26號發(fā)布,意外泄露引發(fā)關(guān)注
- 無人機“黑科技”亮相航展:全球首臺低空重力測量系統(tǒng)引關(guān)注
- 賽力斯發(fā)布聲明:未與任何伙伴聯(lián)合開展人形機器人合作
- 賽力斯觸及漲停,汽車整車股盤初強勢拉升
免責(zé)聲明:本網(wǎng)站內(nèi)容主要來自原創(chuàng)、合作伙伴供稿和第三方自媒體作者投稿,凡在本網(wǎng)站出現(xiàn)的信息,均僅供參考。本網(wǎng)站將盡力確保所提供信息的準(zhǔn)確性及可靠性,但不保證有關(guān)資料的準(zhǔn)確性及可靠性,讀者在使用前請進一步核實,并對任何自主決定的行為負責(zé)。本網(wǎng)站對有關(guān)資料所引致的錯誤、不確或遺漏,概不負任何法律責(zé)任。任何單位或個人認為本網(wǎng)站中的網(wǎng)頁或鏈接內(nèi)容可能涉嫌侵犯其知識產(chǎn)權(quán)或存在不實內(nèi)容時,應(yīng)及時向本網(wǎng)站提出書面權(quán)利通知或不實情況說明,并提供身份證明、權(quán)屬證明及詳細侵權(quán)或不實情況證明。本網(wǎng)站在收到上述法律文件后,將會依法盡快聯(lián)系相關(guān)文章源頭核實,溝通刪除相關(guān)內(nèi)容或斷開相關(guān)鏈接。