文/許伊雯
編輯/羅傳達(dá)
2019年，隨著創(chuàng)業(yè)水位提升，更多人把目光投向海外，過(guò)去在中國(guó)發(fā)生的故事，如今在印度、俄羅斯、巴西、非洲等海外上演，出海讓他們有了新的創(chuàng)業(yè)起點(diǎn)和增長(zhǎng)引擎。
大航海的時(shí)代，踐行者的故事需要被關(guān)注，鋅財(cái)經(jīng)采訪(fǎng)了一系列出海企業(yè)、行業(yè)、人物，希望呈現(xiàn)有價(jià)值的商業(yè)報(bào)道。以下是一群90后在日本東京的“房事”歷程。
核心團(tuán)隊(duì)僅15人，絕大多數(shù)是90后，沒(méi)人認(rèn)為這樣一群人能輕易做成一個(gè)品牌，遑論“全球品牌”。但事情正與常人“認(rèn)為”的相反。
前不久，宅東（ZAITO）在溫州國(guó)家大學(xué)科技園，搞了一場(chǎng)“全球品牌發(fā)布會(huì)”。CEO周元?jiǎng)P，站臺(tái)40分鐘，控場(chǎng)力熟稔。
周元?jiǎng)P稱(chēng)，宅東剛成立不到1年，專(zhuān)注于打造日本東京核心城區(qū)的“實(shí)用主義獨(dú)棟民宿”。“我們已經(jīng)在東京自持5棟樓和3塊地皮。”
他們計(jì)劃在2020年日本奧運(yùn)會(huì)前，完成50幢獨(dú)棟置業(yè)、500個(gè)房間，立志做日本（東京）第一民宿品牌。
宅東這份事業(yè)，背后是一個(gè)處在風(fēng)口中的賽道。
2018年6月，日本《新民宿法》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“新法”）頒布，整頓不合規(guī)民宿。行業(yè)遭遇大洗牌，光是Airbnb就下架近4萬(wàn)套房。這造成了行業(yè)大缺口，此前有報(bào)道稱(chēng)，2020年日本酒店客房缺口將達(dá)1萬(wàn)間。
在新法的環(huán)境下，日本個(gè)體投資民宿戶(hù)單打獨(dú)斗的時(shí)代已悄然過(guò)去，大資本開(kāi)始進(jìn)入，成了如今投資日本民宿業(yè)的一股潮流。
資深房產(chǎn)投資者洪粵申告訴鋅財(cái)經(jīng)，過(guò)去半年來(lái)，他走在大阪的日本橋、心齋橋和難波路上，基本每隔一兩百米就能看到一棟酒店或者一戶(hù)建民宿拔地而起，中國(guó)人的身影隨處可見(jiàn)。
重金買(mǎi)樓
在日本做民宿，首先要解決房子的問(wèn)題，買(mǎi)樓是一個(gè)辦法。
在資深玩家沈翔看來(lái)，在日本買(mǎi)房子的另外一個(gè)好處就是，產(chǎn)權(quán)是自己的。
還不限購(gòu)，外國(guó)人有錢(qián)就可以在日本無(wú)限購(gòu)買(mǎi)。近年中國(guó)人在日本置業(yè)買(mǎi)樓的，有經(jīng)商的、投資的、留學(xué)生，還有的為養(yǎng)老、為后代著想的。
對(duì)于宅東這樣的投資者來(lái)說(shuō)，買(mǎi)樓，又分兩步同時(shí)進(jìn)行，一步是自己直接買(mǎi)現(xiàn)成的樓；另一步是直接買(mǎi)地，然后平地造樓。所以說(shuō)宅東的資產(chǎn)比較重。
同在這個(gè)賽道的有一居創(chuàng)始人戴周穎告訴鋅財(cái)經(jīng)，“在民宿這個(gè)行業(yè)，我覺(jué)得特別明顯的是，有資產(chǎn)就不怕沒(méi)流量?！彼隙速Y產(chǎn)的重要性。
楊杰是宅東進(jìn)軍東京置業(yè)的關(guān)鍵人物。除了合伙人的身份，楊杰還是開(kāi)誠(chéng)株式會(huì)社社長(zhǎng)、東京拓殖大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)博士，從事房產(chǎn)8年，不折不扣的90后，
早在新法搖搖欲墜之時(shí)，宅東聯(lián)合創(chuàng)始人張成就通過(guò)朋友介紹，與他有過(guò)合作想法。新法出臺(tái)前的東京4月，張成、周元?jiǎng)P和楊杰，三人在一家居酒屋見(jiàn)面，從日本經(jīng)濟(jì)聊到日本民宿，暢談三夜。
三人達(dá)成約定：在東京做大做強(qiáng)宅東。
去年，宅東買(mǎi)下第一幢獨(dú)棟商用樓，取名“菊川”，加稅總價(jià)700多萬(wàn)元人民幣。嘗到甜頭的宅東隨后開(kāi)始收樓、收地：均位于東京都墨田區(qū)的3幢樓和2塊地。墨田區(qū)有日本最高建筑晴空塔，又名天空樹(shù)，相撲比賽、煙火大會(huì)均在此舉行。
周元?jiǎng)P向鋅財(cái)經(jīng)介紹他們的樓地花銷(xiāo)：“橫川錦糸町的均價(jià)29398元/㎡，總價(jià)約1000萬(wàn)元；押上橫川二號(hào)，均價(jià)27778元/㎡，總價(jià)約1000萬(wàn)元；淺草旗艦店，33030元/㎡，總價(jià)約2400萬(wàn)元。向島和宅東·本間貴史體驗(yàn)店則在建設(shè)中。
這么多的資金都是從哪里來(lái)？周元?jiǎng)P說(shuō)，一部分資金來(lái)自團(tuán)隊(duì)各自創(chuàng)業(yè)的積累；其次，通過(guò)日本銀行貸款所得，“日本央行通過(guò)超寬松貨幣政策不斷刺激經(jīng)濟(jì)，為廉價(jià)房地產(chǎn)貸款提供充足資金?！?/p>
周元?jiǎng)P告訴鋅財(cái)經(jīng)，他們這個(gè)團(tuán)隊(duì)不玩虛的，“可以叫我們中國(guó)炒二代，相較父母輩的投機(jī)行為，我們會(huì)跟著趨勢(shì)和大方向去炒房，比較理性，屬于穩(wěn)健型?！?
這里再多說(shuō)一下日本的炒房環(huán)境。鋅財(cái)經(jīng)采訪(fǎng)了一位在日本購(gòu)置房產(chǎn)的資深業(yè)內(nèi)人士。赴日買(mǎi)房的中國(guó)人從火爆到冷靜，他是親歷者和見(jiàn)證者。
他告訴鋅財(cái)經(jīng)，“現(xiàn)在，日本新盤(pán)層出不窮，但完全沒(méi)有一搶而空的現(xiàn)象，基本都只能慢慢賣(mài)，二手房轉(zhuǎn)手交易也比較普遍?！?
相較而言，日本買(mǎi)房的年輕人并不多。“日本年輕人大多沒(méi)錢(qián)買(mǎi)，盡管銀行貸款利率低，他們也無(wú)力償還貸款?！?/p>
“中國(guó)人才剛剛闖進(jìn)這個(gè)賽道?！钡找嬖鲩L(zhǎng)的體量讓人不敢小覷，據(jù)戴周穎估計(jì)，日本土地交易約有10%來(lái)自中國(guó)人，其中包括華僑和其他地區(qū)的華裔。
上線(xiàn)民宿
買(mǎi)樓不是目的，重要的是把民宿玩好，這個(gè)賽道有名人也有素人。
2017年底，著名天使投資人薛蠻子，用他慣常的“高調(diào)”模式宣布：他在京都已經(jīng)買(mǎi)下了12棟百年町屋，其中12月3號(hào)這一天更是一口一口氣買(mǎi)下了7棟。他這么買(mǎi)買(mǎi)買(mǎi)，也是為了做民宿。據(jù)說(shuō)他的計(jì)劃，是要買(mǎi)下100棟町屋，作為“蠻子民宿”這一品牌的一部分資產(chǎn)。
對(duì)于宅東來(lái)說(shuō)，本來(lái)拿到房也就可以著手做民宿了。但事情并沒(méi)那么順，因?yàn)?018年6月日本新民宿法正好實(shí)施，政策相當(dāng)不明朗。
據(jù)《環(huán)球時(shí)報(bào)》報(bào)道，民宿行業(yè)此前在日本是個(gè)灰色地帶，不受法律條款約束。一間空房，哪怕只有一張空床，都可以?huà)煸诰W(wǎng)上短租，既為一些房東創(chuàng)收，又解決了旺季酒店供應(yīng)不足的問(wèn)題。
看似一舉兩得的行為由于缺乏監(jiān)管，也產(chǎn)生一些安全隱患，各種負(fù)面新聞?lì)l頻見(jiàn)諸報(bào)端：男房東偷拍、猥褻、強(qiáng)奸女房客;房客莫名被房主指控“非法入侵”，要求繳納巨額“罰款”;甚至爆出不法分子利用民宿進(jìn)行毒品交易的丑聞……
新法出臺(tái)后，日本政府加強(qiáng)打擊非法民宿，日本民宿的數(shù)量在短期內(nèi)下降不少。許多前往日本旅行的自由行旅客受到持續(xù)影響，比如住民宿被警察趕出來(lái)，訂的民宿在平臺(tái)下架，房東要求取消訂單等等。
為了盡量維護(hù)本國(guó)人居住環(huán)境，日本民宿新法還對(duì)民宿經(jīng)營(yíng)進(jìn)行了嚴(yán)格的限制。比如“可營(yíng)業(yè)天數(shù)上限為180天”、“必須通過(guò)正式申請(qǐng)登錄”、“如果屋主沒(méi)有同住，必須委托第三方經(jīng)營(yíng)公司來(lái)管理”等。
如何破解新法難題，以最快速度上車(chē)？
宅東中日?qǐng)F(tuán)隊(duì)三天三夜開(kāi)著電腦研究，最終研究出對(duì)策：決定繼續(xù)自購(gòu)獨(dú)棟樓或土地，自建中日的跨國(guó)團(tuán)隊(duì)，并且申請(qǐng)各類(lèi)相關(guān)管理牌照，對(duì)手上的民宿物業(yè)進(jìn)行管理；并通過(guò)民宿+短租+長(zhǎng)租的形式，與每位入住客戶(hù)簽署合法協(xié)議，來(lái)完成365天全年運(yùn)營(yíng)。
周元?jiǎng)P等人趕往東京，開(kāi)始著手辦理民宿管理運(yùn)營(yíng)資格。
他們成了區(qū)役所（辦理民宿資格證的地方）里的“紅人”，工作人員會(huì)開(kāi)玩笑“又來(lái)啦”。由于熟悉流程，辦理民宿證的效率從原來(lái)的1個(gè)多月，到后來(lái)大幅度縮短到了15天左右。
2019年1月17日，宅東第一件獨(dú)棟民宿“菊川”上線(xiàn)運(yùn)營(yíng)，正式對(duì)外推出宅東民宿。同時(shí)，菊川在國(guó)內(nèi)的OTA平臺(tái)（在線(xiàn)旅行社）也陸續(xù)上線(xiàn)運(yùn)營(yíng)。菊川在途家一經(jīng)上線(xiàn)就被評(píng)選為優(yōu)選PRO房源。4月中旬，在Airbnb上被授予“超贊房東”身份。
時(shí)下主流的OTA平臺(tái)
上線(xiàn)3個(gè)月以來(lái)，菊川總營(yíng)業(yè)額48.35萬(wàn)元，櫻花季(3-5月)的預(yù)訂率為86.88%，預(yù)計(jì)年?duì)I收回報(bào)率24.19%（稅后）。
要知道，在日本做民宿，普通回報(bào)率通常只有5%-6%。
周元?jiǎng)P解釋自己為什么回報(bào)率這么高：一般民宿全部自費(fèi)投入，如果入住率在85% 以上，回報(bào)率通常會(huì)有13-15%；不過(guò)，由于宅東在日本注冊(cè)了公司，通過(guò)貸款（貸款額度可達(dá)60%，利息低至2.8%/年），回報(bào)率可達(dá)到20%以上。
所以也有業(yè)內(nèi)人士分析，在日本買(mǎi)房投資的核心優(yōu)勢(shì)是銀行貸款利率低。
有一居創(chuàng)始人戴周穎告訴鋅財(cái)經(jīng)，流量及資產(chǎn)的數(shù)據(jù)分析，不僅能夠提高營(yíng)收，又能為設(shè)計(jì)和裝修確定方向，從而形成了一個(gè)閉環(huán)。這個(gè)閉環(huán)里面，設(shè)計(jì)和裝修很重要。
在好友的引薦下，宅東接觸到被譽(yù)為“神之手”的日本一級(jí)建筑師、設(shè)計(jì)師本間貴史。后者因在《夢(mèng)想改造家》節(jié)目中爆改一家七口人均6㎡的“最受限制房型”，打造實(shí)用的居住空間而被中國(guó)觀眾熟知。
宅東的產(chǎn)品注重實(shí)用主義與舒適理念，同本間貴史的理念不謀而合，遂確定由其對(duì)宅東進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化的軟硬裝改造和政府要求的消防改造。
“隨著日本自由行的高度發(fā)展，大家都會(huì)越來(lái)越趨向于一個(gè)人性化個(gè)性化的服務(wù)。那么相比于酒店千篇一律冷冰冰的設(shè)計(jì)，民宿是一個(gè)更能體驗(yàn)當(dāng)?shù)厝宋娘L(fēng)情更像家一樣的感覺(jué)?！?日本資深房產(chǎn)投資人洪粵申認(rèn)為這是趨勢(shì)。
越來(lái)越多的人在東京做民宿，其實(shí)背后還有一個(gè)市場(chǎng)契機(jī)：明年即將舉辦的東京奧運(yùn)會(huì)，是日本時(shí)隔56年后第二次辦奧運(yùn)會(huì)。
這可以增加游客數(shù)量。日本政府計(jì)劃將外國(guó)游客人數(shù)從2017年的2870萬(wàn)人次，增加到2020年的4000萬(wàn)。游客對(duì)日本太重要。他們本國(guó)人口正面臨急速下降的問(wèn)題：少子化、老齡化、晚婚、不婚等越來(lái)越嚴(yán)重。
全國(guó)人口在減少，唯獨(dú)東京在增長(zhǎng)，主要原因在于：外來(lái)人口的增長(zhǎng)。外來(lái)人口即游客，游著游著成了東京市民。游客的增長(zhǎng)與住房的緊缺，讓無(wú)處不在的溫州人看到隱藏的巨大商機(jī)。
三大都市圈人口唯東京在增長(zhǎng)
更多玩法
這個(gè)世界的每一條路，都是前人走出來(lái)的路。在日本玩民宿的這條路，自然也有先行者。
過(guò)去幾年，隨著Airbnb模式的興起，民宿規(guī)模迅速擴(kuò)張，成了酒店產(chǎn)業(yè)鏈衍生出來(lái)的一種家庭式旅館。這些在日本買(mǎi)房的中國(guó)人開(kāi)始有了新的玩法。
資深房產(chǎn)投資人洪粵申告訴鋅財(cái)經(jīng)，2017年之前，在日本做民宿主要有以下幾類(lèi)人：
第一類(lèi)人，在日本有著本職工作或者愛(ài)人在日本有工作的。這類(lèi)人往往把民宿當(dāng)做了一種副業(yè)，大多數(shù)以買(mǎi)下房源保值為主。他們對(duì)于入住的房客有一定的選擇，做民宿更多的是一種情懷，喜歡和來(lái)日本的游客聊天打交道。
第二類(lèi)人，
大多數(shù)以留學(xué)生為主，或者是擁有很多客源渠道，并且有很多時(shí)間可以去打理民宿的人。這類(lèi)人大多數(shù)是租房子做民宿，因?yàn)橛兄孔獾膲毫?，所以成本相?duì)較高，開(kāi)的價(jià)格會(huì)較低，以保證客滿(mǎn)可以有更多的回報(bào)率。
第三類(lèi)人，以有錢(qián)的大老板和房地產(chǎn)中介為主。買(mǎi)斷一棟樓做酒店式民宿，或者其他海外投資房產(chǎn)交給不動(dòng)產(chǎn)管理經(jīng)營(yíng)民宿。
鋅財(cái)經(jīng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，第三類(lèi)人當(dāng)中，又有不同的玩法：
1、小額投資的中國(guó)人，委托日本地產(chǎn)公司在日本買(mǎi)房及經(jīng)營(yíng)民宿。這些投資者通過(guò)遠(yuǎn)程通知清掃公司進(jìn)房清掃、通過(guò)網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行預(yù)約訂房。
2、通過(guò)購(gòu)置樓房，建造一個(gè)人文度假體驗(yàn)館，如青普文化行館。
3、通過(guò)購(gòu)置樓房或者買(mǎi)地創(chuàng)立民宿品牌，如有一居、小樽寒舍、蠻子民宿、Ostay、美廬（Miro）、京戀等。
宅東大致就屬于這一類(lèi)。
但周元?jiǎng)P告訴鋅財(cái)經(jīng)，宅東有兩點(diǎn)區(qū)別于其他玩家：區(qū)域性和時(shí)間點(diǎn)的不同。
首先，聚焦東京地區(qū)，“蠻子民宿在京都，小樽寒舍在北海道，我們不是一個(gè)區(qū)域維度。從人口和經(jīng)濟(jì)角度，東京呈現(xiàn)持續(xù)上升發(fā)展，不管從資產(chǎn)保值和增值角度，東京都是最合理保值的?！?
楊杰向鋅財(cái)經(jīng)分析了日本房地產(chǎn)近9年來(lái)的價(jià)格走勢(shì)：自2013年日本申奧成功后，曾一直處于低迷的樓價(jià)隨之逐步增長(zhǎng)，其中東京樓價(jià)每年約有10%的升幅。
其次是進(jìn)入的時(shí)間點(diǎn)不同。隨著新法上線(xiàn)，日本民宿業(yè)遭到洗牌，宅東趁機(jī)進(jìn)入，成為新法后第一批進(jìn)入的中國(guó)玩家。
“‘有一居’趨向于偏中介的民宿置業(yè)服務(wù)平臺(tái)。”周元?jiǎng)P看到，新法出臺(tái)后，有一居以往購(gòu)置的樓房，由于新法對(duì)于房子類(lèi)型的限制，有些已經(jīng)不能作為民宿。
部分民宿品牌極具日本文化特色，相較而言，宅東是“實(shí)用主義的獨(dú)棟民宿，旨在解決用戶(hù)在城市內(nèi)的住房剛需，性?xún)r(jià)比高?！?/strong>
根據(jù)宅東創(chuàng)始人兼運(yùn)營(yíng)胡畏提供的數(shù)據(jù)，同等可使用面積下（約40平方米），宅東的價(jià)格為250-300元/人/晚，而普通酒店為800+/人/晚；近似價(jià)位下，宅東民宿可使用面積約40平方米，而普通酒店可使用面積不足15平方米。
還有第四類(lèi)人，屬于比較有腦子的會(huì)拉攏一批房東招攬旗下，有自己獨(dú)特的宣傳渠道和獲客渠道，所謂的二房東。他們?cè)谧约好袼揲_(kāi)不下去或者住滿(mǎn)的情況下，把單子分給旗下的房東，實(shí)現(xiàn)雙贏，他們大多數(shù)是通過(guò)賺取差價(jià)的方式來(lái)盈利。
新法出臺(tái)前，造就了以上一大批以Airbnb為設(shè)備的玩家。新法頒布，原則上不允許在居民區(qū)經(jīng)營(yíng)民宿，但需求始終在，因此日本存在大量灰色民宿。
東京四月
宅東的商業(yè)模式前期重加盟擴(kuò)張，這就意味著，宅東到后面將不僅僅是自己買(mǎi)樓做民宿。他們期望吸引高凈值人群到東京，后者可通過(guò)宅東買(mǎi)樓，也可以自己買(mǎi)樓，委托宅東管理運(yùn)營(yíng)。宅東將收取民宿運(yùn)營(yíng)利潤(rùn)的25%-30%作為管理服務(wù)費(fèi)用，包括所有平臺(tái)上線(xiàn)，前中后期民宿運(yùn)營(yíng)的人力管理成本等。
這個(gè)市場(chǎng)巨大。途家首席商務(wù)官李珍妮判斷，在日本民宿新法實(shí)施后，民宿市場(chǎng)遭遇了大洗牌，未來(lái)合法房源和專(zhuān)業(yè)玩家們將會(huì)占據(jù)主場(chǎng)。
世界級(jí)的商業(yè)街銀座
宅東團(tuán)隊(duì)前期仍以運(yùn)營(yíng)民宿為主。根據(jù)計(jì)劃，一旦50棟房子500個(gè)房間全部建成，按照365天80%的入住率，他們每年將連接14萬(wàn)游客，針對(duì)這些消費(fèi)者客戶(hù)可以衍生醫(yī)美、留學(xué)等業(yè)務(wù)。
他們更期待宅東在具備一定規(guī)模后，在民宿產(chǎn)品的背書(shū)下，引入更強(qiáng)背景的金融機(jī)構(gòu)，并保持一定的融資節(jié)奏上市。
做這個(gè)事情的是一群進(jìn)擊的中國(guó)90后。這支年輕的團(tuán)隊(duì)，中日合伙，分布在溫州和東京，核心股東多是被周元?jiǎng)P喊過(guò)來(lái)“幫忙”，一幫就扎根了。
王天玲是投資總監(jiān)，1993年出生，人稱(chēng)大天，長(zhǎng)得清水芙蓉。周元?jiǎng)P笑說(shuō)，找她來(lái)不是看中她的外貌，“她在金融投研方面擁有極強(qiáng)的天賦?！?/p>
周斌是設(shè)計(jì)師，1990年出生，人稱(chēng)“金融之子”，是個(gè)怪才，也是團(tuán)隊(duì)年紀(jì)最大的。但別人給他介紹對(duì)象時(shí)，他打哈哈稱(chēng)，“我要加班……”
團(tuán)隊(duì)有能力有精神，讓周元?jiǎng)P看好這份事業(yè)的未來(lái)，“如果這樣的團(tuán)隊(duì)創(chuàng)業(yè)還不成功，我就回家考公務(wù)員去。”他跟鋅財(cái)經(jīng)開(kāi)玩笑道。
周元?jiǎng)P
東京的四月，夜晚有點(diǎn)涼。周元?jiǎng)P經(jīng)常走在安靜的街頭，穿過(guò)與浪漫平行的晴空塔。
“在東京，你會(huì)非常有安全感?！敝茉?jiǎng)P眼中的東京非常成熟，這里找不到任何法制之外的東西，凡事都有跡可循。但這也意味著，日本現(xiàn)存在商業(yè)模式創(chuàng)新的不足。
“一旦抓住機(jī)會(huì)，你就可能成為佼佼者。日本有很多值得我們學(xué)習(xí)的地方，但我們一樣可以把中國(guó)的理念、創(chuàng)造力、想象力和活力帶給日本?！?
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