這就是貝殼找房在新居住時代的致勝法則：服務為王，平臺為大。

文／陳紀英

在中國房產市場，估計沒人會比從業(yè)20年的貝殼董事長左暉，更適合把脈房產行業(yè)走向了。

4月23日的貝殼新居住大會上，左暉給出了他的最新論斷，“在新居住時代，房地產會逐步從制造向服務轉型，服務在住房價值鏈的構成中將會超過50%，并呈現多元化趨勢?！?/p>

“服務為王”，是貝殼“新居住進化論”的主色調。也唯有服務為王，方能成就平臺之大。

新居住時代：服務為王

從業(yè)20年，左暉見證了中國住房市場波瀾壯闊的高速發(fā)展史。經過20年的增量擴張，全民居住問題已經得到基本解決，大多家庭進入居住品質的提升周期。

據貝殼找房研究統計數據顯示，中國房地產供需實現總體平衡，城鎮(zhèn)家庭住房自有率達到85%左右，戶均套數達到1.1套，人均居住面積37平方米，行業(yè)從數量擴張階段進入品質提升階段，一線城市改善型購房需求占比達到60%，中國住房市場進入存量崛起的新居住階段。

這一階段的明顯特點是，供需兩端，都開始聚焦到服務品質的升級上。

在供應端，原來的房地產行業(yè)，第一主角是房地產開發(fā)商。隨著增量市場放緩，存量市場成為主流，開發(fā)商也開始圍繞客戶需求，轉型房產服務商，希望從持有型物業(yè)挖掘增量價值。

房產交易市場更是如此，當從無到有的基本需求滿足后，房產交易市場進入了消費升級的階段，與此匹配，房產交易的服務價值開始凸顯。

左暉判斷，服務向產業(yè)鏈的上下游進行全鏈條滲透，未來在住房價值鏈的構成，服務權重占比將會超過50%。

貝殼董事長左暉

其實，在房產交易市場，服務為王早就是經過驗證的真命題，這也是許多信奉流量為王的互聯網企業(yè)，在房產市場折戟的原因，而貝殼找房的入場，反而加速了這些所謂的互聯網中介的退場。

今年2月，一度有著“獨角獸”之城的的愛屋吉屋，悄然停止對外業(yè)務，第三方統計顯示，北京房產中介二手房成交套數榜中，愛屋吉屋的市占率從2016年1.91%，下滑到2018年的0.48%。。

其他互聯網房產平臺，也有類似遭遇。去年12月，平安好房停止房屋買賣業(yè)務。其他如一度創(chuàng)下2400億年度交易額的房天下，已經不聞聲響，以“直買直賣”二手房交易模式起家的房多多，也已沉寂許久。

究其本質，就在于上述平臺，都以流量為先，掌握的房源極為有限，同時也缺乏專業(yè)的服務能力，房產交易屬于低頻高額的復雜交易，交易環(huán)節(jié)漫長，買賣雙方的謹慎度很高。所謂的價格戰(zhàn)，在專業(yè)服務面前，并無競爭力。

但縱觀全行業(yè)，服務水平一直是中國房產行業(yè)的短板。左暉認為，在新居住時代，必須融合互聯網與專業(yè)的房產服務能力，以技術驅動、服務者職業(yè)化等方式，滿足消費者在居住、交易和流通、社區(qū)交互和房屋管理等方面的升級需求。

一句話，必須以房產服務的供給側改革，去滿足住房市場用戶消費升級的全域需求。

貝殼進化，服務升級

在新居住大會上，剛剛一周歲的貝殼，立下了雄心壯志——服務2億家庭的品質居住平臺。

如何實現這一小目標？貝殼的進化路徑，可以總結為“新四化”：平臺化、數字化、協作化、專業(yè)化。

貝殼CEO彭永東認為，新居住時代，是數字化價值全面崛起的時代，要對房產交易的每個環(huán)節(jié)，進行全鏈條的數字化。

目前，貝殼找房的樓盤字典房源數據化管理達到了1.87億套，累計掃描和重建VR房源118余萬套，VR房源用戶總瀏覽量達1.68億人次。

貝殼的數字化，還包括和外部系統的耦合和打通上。

比如針對住房貸款業(yè)務，今年5月，貝殼系統將啟動和和銀行系統的直聯，有望把當天放款的速度提升到10分鐘內完成批貸。

這還僅僅是開始，根據彭永東的樂觀預測，“來越多的房子都將用數字化串聯，未來五年，中國有2.5億套房產將被’數字化’”，樓盤詞典和VR看房，將全面祛除房產交易的信息不透明、房源不真實等行業(yè)弊病，同時也拓展了新興服務，比如，讓異地買房得以落地。

而在協作化層面，彭永東講述了一個小故事來描述房源流通協作網絡ACN的價值增量。今年1月，有個客戶找到貝殼找房的沈陽店東李佳峰，在沈陽選了套房子當作婚房。

貝殼CEO彭永東

買賣雙方都在北京，李佳峰本來想放棄單子，后來在ACN網絡的協助下，身赴北京，最終在鏈家的積水潭門店完成了簽約，這種異地上門服務，讓買家、賣家都非常感動。

連當初頗有些猶豫的店東和經紀人，如今也開始主動擁抱ACN網絡了。

據貝殼找房人店平臺總經理宋云端分析，吸引態(tài)度轉變的原因如下：

第一，ACN網絡給客戶、給房源，店東和經紀人不再用挖空心思拉客找房源了。

其次，經紀人越來越感受到維護業(yè)主、服務業(yè)主的重要性了，專注于服務品質的提升，服務的提升，帶來的服務商業(yè)價值的提升，他們不用再打價格戰(zhàn)了。

另外，小公司加盟之后，更容易招人了。

對于這些加盟公司來說，最大的價值當然是營收、利潤的增長。

去年河北正大房產經紀加入貝殼時，大部分經紀人持反對意見，擔心貝殼管得太嚴。去年9月份接入貝殼之后，因為一線人員各種不適應和內部矛盾，業(yè)績兩個月之內顯著下降。

在這種煎熬之中，貝殼不斷提供服務支持，協助正大調整組織架構，提升運營效率更高，實現量化管理，同時助其開展新房業(yè)務。

今年一季度，過去完全沒做過新房業(yè)務的正大，新房業(yè)務順利推進，平均每個月新房單量超過100單，整體業(yè)績是去年同期的兩倍左右，而今年石家莊的整體行情并沒好轉。

上述變化，也讓彭永東越發(fā)篤信，“未來是合作的時代，是共生共贏的時代”。

根據規(guī)劃，貝殼有望在2021年鏈接包括經紀人、管家等在內的100萬服務者，成為月活過億的線上平臺。

服務升級，還需要專業(yè)的一線服務人員。其實，在歐美國家，房產中介都是從業(yè)多年的中年職業(yè)精英，比如美劇《摩登家族》里的菲爾。

但在中國，房產中介的平均從業(yè)年限不足一年，流動性很高，水平參差不齊。

過去，鏈家是業(yè)內標桿。貝殼找房COO徐萬剛舉例說，在北京，鏈家的招聘要求是本科以上，通過設置行業(yè)最高的學歷門檻，提升一線人員的整體素質，而在二線以下城市，鏈家員工的招聘下限也是統招大專。

徐萬剛估計，在全行業(yè)，大專以上的一線從業(yè)人員應該是少數。

平臺性質的貝殼上線后，開始立足提升全行業(yè)的服務水平，最大的手筆，就是建設專門的培訓學校

彭永東在演講中說，貝殼最近在在上海周邊買了一塊地，建設一座職業(yè)學校，建筑面積超過3.3萬平米。這所學校的定位，是打造中國居住領域店東的的成長基礎設施，通過提升一線服務人員的專業(yè)化水平，最終提升TO C端的服務品質和用戶體驗，惠及全域用戶。

除了在校系統培訓，賦能還涵蓋方方面面，包括運營賦能、人才賦能、營銷賦能、供應鏈賦能等等。

在賦能之后，還有扶持，立足于共享貝殼價值增長的燈塔計劃，要幫助20個品牌實現500家店面的規(guī)模，超過10個品牌主實現1000家門店的規(guī)模。

TO C提升服務，TO B全域賦能，行業(yè)協作共贏，交易鏈條全部數字化，這就是貝殼找房進化的主要路徑。

水大魚大，打造居住領域“天貓”

與全行業(yè)共贏互利的貝殼，踐行的是平臺模式。如果自營模式的鏈家可以比作京東，平臺模式的貝殼就是天貓——天貓的交易額已經遠超京東，增速依然高企，生態(tài)效應優(yōu)勢明顯。

左暉說：“我們在做一個球場，希望在這里踢球越來越多，大家踢球的規(guī)則越來越好。我們的利益其實在市場的利益上。一個公平公正的協議和規(guī)則對貝殼平臺的利益是最大化的。”

《平臺革命》作者、達沃斯世界經濟論壇全球青年領袖?；匾苍诖髸戏治隽怂麑ω悮さ目捶?。

?；卣J為，平臺的本質，是為所有生產者、消費者以及服務鏈條上的所有參與者，創(chuàng)造價值交互基礎設施，指出平臺要做的不是資源控制，而是資源協作，這與貝殼的戰(zhàn)略定位高度一致。

自營模式下，鏈家和其他企業(yè)是零和博弈的關系，而在平臺模式下，水大魚大，貝殼和第三方商家互惠互利，共享全行業(yè)紅利。

自營模式下，遵循線性的增長曲線，而平臺模式，則能通過內部能力和資源的外部化和最大化，最終實現指數級增長。

在鏈家時代，雖然其一家獨大，但是2017年，其全國市場份額占比也就10%左右。由于中國市場幅員遼闊，僅靠鏈家一家，很難吃下全部市場，但平臺模式的貝殼，可以整合全行業(yè)資源，以合作連橫的共生聯盟模式，提高業(yè)務覆蓋度。

立足平臺模式，也正是一歲貝殼實現快跑的原因。

數字顯示，截至目前，貝殼找房已成功進駐全國98個城市，攜手160個新經紀品牌，連接了超過21000家線下門店。同時，超過20萬名經紀人在貝殼平臺為用戶提供服務，平均每天為3000個家庭找到理想居所，已經成為新居住服務第一品牌。

未來貝殼的想象空間到底有多大？

可以類比的案例是全美最大也最富盛名的房地產銷售網絡MLS，其多年來一直牢牢占據美國95%的房地產交易市場，堪稱美國房地產交易的底層商業(yè)系統。

MLS Listings總裁兼CEO詹姆斯?哈里森（James Harrison）總結說，提供、維護并開發(fā)房產經紀與代理經營所需的平臺和工具，并以平臺的力量此來規(guī)范房產經紀與代理間的貿易，是MLS成功的關鍵。

MLS Listings總裁兼CEO詹姆斯?哈里森

對照MLS的成功路徑，貝殼未來的增長空間相當遼闊。

也不妨橫向類比衣食住行領域的其他公司。

搶占衣食住行領域的公司中，提供食的美團，市值超過400億美金；未上市的出行領域巨頭滴滴，估值也超過了500億美金。而貝殼在上一輪融資中估值僅為百億美金左右。

但考慮到整個房產交易的規(guī)模極大，而且房產交易領域市場集中度目前最低，所以，要論未來增量空間，最遼闊的顯然是貝殼找房。

這就是貝殼找房在新居住時代的致勝法則：服務為王，平臺為大。

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