原標題：華僑城的轉(zhuǎn)型尷尬和模式隱憂

作者：楚客

來源：GPLP犀牛財經(jīng)（ID:gplpcn）

在文旅投資風生水起并吸引了許多知名企業(yè)高調(diào)進入的2018年，作為國內(nèi)地產(chǎn)和文旅開發(fā)龍頭企業(yè)的華僑城，卻遭遇模式轉(zhuǎn)型的尷尬，和業(yè)績增長的隱憂。

一方面，這家頂著金字招牌的老牌企業(yè)在各個城市攻城略地，為擴張和拿地而重拳出擊；另一方面，則通過頻繁出售旗下資產(chǎn)和大額融資的方式，來緩解資金需求和財務壓力。

也就是說，華僑城一邊在大手筆買，一邊卻在頻繁地賣。

在業(yè)務模式上，華僑城一直強調(diào)要去地產(chǎn)化，急于撕掉身上地產(chǎn)商的標簽，而突顯文旅開發(fā)商的份量，但文旅業(yè)務表現(xiàn)不盡人意，增速出現(xiàn)持續(xù)下滑，地產(chǎn)業(yè)務反而成了保證公司業(yè)績平穩(wěn)增長的支撐。

這樣的業(yè)務結(jié)構和業(yè)績表現(xiàn)，帶給華僑城的尷尬是，既不如純粹的地產(chǎn)商一樣快速發(fā)展，也沒趕上文旅行業(yè)的增速。如果作為一家從事主題公園開發(fā)的企業(yè)，華僑城現(xiàn)有業(yè)務結(jié)構顯然并不協(xié)調(diào)，如果作為一家地產(chǎn)企業(yè)，其發(fā)展速度已然落后一段。

近日，華僑城集團旗下主要上市公司華僑城A（000069.SZ）發(fā)布了2018年年報，盡管營業(yè)收入和凈利潤都同比增長，但還是暴露了華僑城的財務壓力和模式隱憂。

大手筆投資擴張致債務壓力加大

華僑城A近日發(fā)布的2018年財報顯示，公司全年實現(xiàn)營業(yè)收入481.42億元，同比增長13.7%；歸屬母公司凈利潤105.89億元，同比增長22.52%；扣除非經(jīng)常性損益后歸屬母公司凈利潤為95.12億元，同比增長30.41%。

這無疑是一份不錯的業(yè)績，但細讀這份財報，GPLP犀牛財經(jīng)發(fā)現(xiàn)，公司資產(chǎn)負債率有所上升，達到73.77%，2017年負債率為69.89%，同比上升3.88%，而2016年和2015的資產(chǎn)負債率為分別為67.12% 和63.41%。

這意味著，過去三年，華僑城A資產(chǎn)負債率由63.41%上升到73.77%，上升了10.36%。

截至2018年末，華僑城A短期借款為131.31億元，較2017年末進一步增長；一年內(nèi)到期的非流動負債86.07億元，長期借款594.11億元，總負債達到2170.05億元。而上一年總負債為1519.87億元，一年時間，負債總額增長了約650億元。

凈負債率上升更快，甚至超過了部分大型房地產(chǎn)公司。

中信建投的研究報告顯示，華僑城2018年末凈負債率比2017年增加31.5個百分點，達到84.3%。相比之下，在房地產(chǎn)領域內(nèi)規(guī)模更大的萬科（000002.SZ）2018年凈負債率只有30.9%，而碧桂園（2007.HK）凈負債率為49.6%，都比華僑城低很多。

負債上升的原因在于公司重金拿地，布局文旅產(chǎn)業(yè)。

華僑城以做主題公園起家，早年以“旅游+地產(chǎn)”的模式構建了“造城”的核心競爭力，并走出深圳，在北京、上海、成都和武漢等地進行復制。著名的“錦繡中華”“世界之窗”“歡樂谷”都出自華僑城。

地產(chǎn)項目所創(chuàng)造的收益反哺文旅主業(yè)，從而奠定了華僑城在主題公園領域亞洲第一、世界第四的領先地位。

2015年由于國內(nèi)地產(chǎn)業(yè)開始疲軟，華僑城在“旅游+地產(chǎn)”模式上提出了“文化+旅游+城鎮(zhèn)化”和“旅游+互聯(lián)網(wǎng)+金融”的創(chuàng)新發(fā)展模式，開始尋找新的盈利增長點，旅游業(yè)態(tài)明顯擴大。自2016年開始迅速在全國布局，具體表現(xiàn)在文化旅游古鎮(zhèn)開發(fā)和運營、大型自然和人文景區(qū)管理以及全域旅游開發(fā)三個方面的落地執(zhí)行。

最近三年，華僑城開始全國撒網(wǎng)，跑馬圈地，重金布局文旅產(chǎn)業(yè)，不僅與云南多個地區(qū)簽訂了20余項投資，投資額高達千億，還在無錫、衡陽等地簽約了數(shù)百億元的文旅、度假項目。

據(jù)不完全統(tǒng)計，僅在2018年，華僑城就在云南、西安、昆山、溫州、無錫、常熟、衡陽、湛江、贛州等多個省市簽下文旅項目，總投資額達數(shù)千億元。

中指研究院統(tǒng)計顯示，華僑城2018年拿地面積1027萬平方米，拿地金額為496億元，在所有房企中排名第12位。

重金拿地的同時，公司房地產(chǎn)銷售業(yè)績并不出色，落后于很多其他房企，但此舉卻加大了公司的債務壓力。

頻繁出售資產(chǎn)難擋現(xiàn)金凈流出擴大

華僑城2018年財報顯示，公司經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為-99.84億元，2017年為-79.14億元。這意味著，華僑城A連續(xù)兩年經(jīng)營活動現(xiàn)金凈流出，2018年經(jīng)營活動現(xiàn)金凈流出比上一年度擴大了26.15%，這也是華僑城經(jīng)營活動現(xiàn)金凈流出最高的一年。

同時，2018年華僑城的投資活動現(xiàn)金凈流出也高達168.28億元，同比增長80.27%。

為了緩解資金壓力，自2017年下半年開始，華僑城便陸續(xù)出售旗下資產(chǎn)，2018年下半年這一舉動更為頻繁。

GPLP犀牛財經(jīng)根據(jù)公開信息整理發(fā)現(xiàn)，2018年以來，華僑城及其下屬企業(yè)在各大產(chǎn)權交易平臺掛牌出售和進行預披露的資產(chǎn)大約有20項，范圍包括項目公司股權、土地、在建工程及金融資產(chǎn)，其中純地產(chǎn)項目為出售重點，出售主體涉及華僑城集團及旗下華僑城股份、華僑城亞洲等，且多數(shù)位于北京、上海、深圳和成都等一二線城市。

據(jù)公開信息，僅2018年10月，華僑城累計出售資產(chǎn)獲得現(xiàn)金流就達到百億元，其出售項目包括：成都安仁華僑城仁里文化旅游開發(fā)有限公司100%股權；成都地潤置業(yè)發(fā)展有限公司51%股權；成都天府華僑城湖濱商業(yè)管理有限公司51%股權；海南華僑實業(yè)有限公司100%股權及債權、泰州華僑城有限公司部分資產(chǎn)；上海華合房地產(chǎn)開發(fā)有限公司50%股權及債權，以及成都華僑城盈創(chuàng)實業(yè)有限公司80%股權。

頻繁拋售資產(chǎn)固然能解燃眉之急，但對于資金沉淀周期長的文旅產(chǎn)業(yè)來說，并非長久之計，如何將手中資源不斷變現(xiàn)，保持資金周轉(zhuǎn)的高效將是其未來不得不面對的考驗。而且從財報看，2018年下半年一連串的資產(chǎn)處置并未使華僑城A現(xiàn)金凈流出狀況得到緩解。

在負債和現(xiàn)金流的壓力下，華僑城不得不加大融資力度。華僑城A在2018年的發(fā)債頻率較往年有明顯提升，全年發(fā)行了6次公司債，債券總額達到95億元。今年一季度繼續(xù)發(fā)公司債。

同時，借款也在增加。4月11日，華僑城公告稱，今年第一季度累計新增借款286.94億元。

加大文旅投資但文旅業(yè)務增速下滑

華僑城重金投向文旅產(chǎn)業(yè)，那么其文旅業(yè)務表現(xiàn)如何呢？

從財報看，盡管最近三年公司文旅業(yè)都同比增長，但增速逐年放緩。

2016年旅游綜合業(yè)務同比增長29.91%，2017年該業(yè)務同比增速大幅降至15.77%，到了2018年，這部分業(yè)務同比增速再次大幅降至6.08%。

據(jù)GPLP犀牛財經(jīng)了解，旅游業(yè)務增速大幅下滑的原因之一是大型主題公園的門票收入在持續(xù)下滑。

聯(lián)合信用在一份報告中表示，華僑城運營的單體主題公園和綜合旅游項目均面臨游客數(shù)量下滑和門票收入減少的情況。目前，在華僑城投入運營的七家歡樂谷中，深圳歡樂谷、成都歡樂谷和北京歡樂谷外接待游客人數(shù)和門票收入出現(xiàn)負增長。

從數(shù)據(jù)看，北京歡樂谷入園人數(shù)減少最明顯，該園2017年接待游客341.63萬人，比2016年減少約24萬人，門票收入減少1900萬元。成都歡樂谷2017年接待游客208.2萬人，比2016年減少約10萬人，收入減少近2000萬元。深圳歡樂谷2017年接待游客295.55萬人，比2016年減少約5萬人，收入減少近2000萬元。

2015年至2017年內(nèi)，深圳歡樂谷的年門票收入從3.27億元降至2.99億元，年接待游客人數(shù)從325萬人降至295.55萬人；北京歡樂谷年門票收入從3.84億元降至3.22億元，年接待游客人數(shù)從374萬人降至341.63萬人。

筆者2018年兩次帶家人和朋友走進北京歡樂谷，跟多年前的火爆場面相比，反差較大，不但入園的人少了很多，而且進園后的體驗也不如從前，設備陳舊，游客玩的興致也不如早年。期中一次入園還趕上了北京歡樂谷的促銷活動，門票降至49元。但即使如此，入園人數(shù)并不多，全天停車場都有空出的車位。

值得注意的是，文旅業(yè)務增速下滑的同時，華僑城A的文旅業(yè)務收入占總收入的比重也在不斷降低。

2016年，旅游綜合收入占華僑城A總收入的比重是45.11%，到2018年，這一業(yè)務比重降至40.83%，兩年時間，下降近5個百分點。

但最近三年是國內(nèi)文旅業(yè)和發(fā)展很好的時期，中國旅游消費持續(xù)旺盛。根據(jù)社科院日前發(fā)布的旅游綠皮書顯示，2017年中國旅游人數(shù)和收入連續(xù)9年實現(xiàn)兩位數(shù)以上的增長，而2018年則繼續(xù)維持強勁增長態(tài)勢。

面對行業(yè)競爭如何突圍？

盡管最近幾年文旅行業(yè)發(fā)展很快，投資火熱，但競爭也非常激烈，企業(yè)要盈利并不容易。

首先是政策方面的限制。2018年4月，國家發(fā)改委等五部門聯(lián)合印發(fā)《關于規(guī)范主題公園建設發(fā)展的指導意見》，《意見》要求嚴禁以主題公園建設名義占用各類保護區(qū)或破壞生態(tài)，嚴格控制主題公園周邊的房地產(chǎn)開發(fā)，不得與主題公園捆綁供地和審批，從嚴限制主題公園周邊住宅用地比例和建設規(guī)模，不得通過調(diào)整規(guī)劃為主題公園項目配套房地產(chǎn)開發(fā)用地等。

這一政策，對于像華僑城這種以“地產(chǎn)+文旅”為開發(fā)模式的企業(yè)來說，沖擊客觀存在。

其次，很多有實力的企業(yè)也紛紛加入文旅大軍行列，華僑城面臨的競爭對手會越來越多。

最近兩年，隨著消費升級和城鎮(zhèn)發(fā)展的落地，越來越多民眾開始對休閑旅游有了更深入的要求。而影視行業(yè)線上流量的見頂和房地產(chǎn)政策的收緊，使得華誼兄弟、光線傳媒、樂創(chuàng)文娛等影視公司，以及萬達、融創(chuàng)、恒大等地產(chǎn)公司，開始向?qū)嵕皧蕵贩较蜣D(zhuǎn)型。

2018年融創(chuàng)成立文旅集團，與地產(chǎn)集團分開獨立運營，此前拿下的萬達文旅項目是其重要資產(chǎn)。融創(chuàng)文旅成立后不久，便與樂融合作推出了一檔親子向的綜藝節(jié)目，實際拍攝地便位于各地的萬達樂園。

恒大旅游集團在旅游方面重點打造“中國海南?；◢u”和“恒大童世界”。前者是匯集國際會議中心、購物中心、特色博物館群、文化娛樂城、游艇俱樂部等28個業(yè)態(tài)；后者則是用來對標迪士尼，以中國文化、中國歷史等為核心內(nèi)容，打造童話神話主題樂園。

與此同時，老牌文旅企業(yè)華強方特、宋城演藝也都在擴張。

再次，國外品牌如迪士尼更是對國內(nèi)文旅品牌形成較大威脅。目前迪斯尼已形成了傳媒網(wǎng)絡、樂園及度假區(qū)、電影娛樂、消費產(chǎn)品和互動傳媒等業(yè)務，華僑城與迪斯尼在規(guī)模、單位面積、接待能力、重游率、人均消費等方面仍存在較大差距。

而且，與國外相比，國內(nèi)主題公園缺乏明確的主題，缺少一些有影響力的主題文化。許多主題是徒有其名而無游樂特質(zhì)，不能形成主題公園的核心競爭力，投資規(guī)模小，游樂設備陳舊，使游客缺乏融入主題情境的機會以及不斷滿足新奇的要求。

從主題公園在全世界的發(fā)展看，主題公園的主要盈利點應該是娛樂、餐飲、住宿、商業(yè)等項目，門票收入只占到30%左右。而目前國內(nèi)大部分主題公園80%的收入來自于門票，旅游紀念品收入僅占10%或更低。

與住宅類的房地產(chǎn)開發(fā)不同，文旅項目復合性更高，投資金額大，周期長，見效慢，對企業(yè)運營能力要求高，尤其是IP產(chǎn)業(yè)鏈的打造，更是要走很長的路。

事實上，作為一家央企，華僑城有很多做大做強的優(yōu)勢，但文旅行業(yè)對企業(yè)的運營能力、管理水平和機制靈活性方面提出了很高的要求。如何在國有企業(yè)改制的背景下，在競爭越來越激烈的文旅領域大膽創(chuàng)新和突圍，這是擺在華僑成這家老牌企業(yè)面前的新命題，既是機遇，也是挑戰(zhàn)。

生成海報

免責聲明：本網(wǎng)站內(nèi)容主要來自原創(chuàng)、合作伙伴供稿和第三方自媒體作者投稿，凡在本網(wǎng)站出現(xiàn)的信息，均僅供參考。本網(wǎng)站將盡力確保所提供信息的準確性及可靠性，但不保證有關資料的準確性及可靠性，讀者在使用前請進一步核實，并對任何自主決定的行為負責。本網(wǎng)站對有關資料所引致的錯誤、不確或遺漏，概不負任何法律責任。任何單位或個人認為本網(wǎng)站中的網(wǎng)頁或鏈接內(nèi)容可能涉嫌侵犯其知識產(chǎn)權或存在不實內(nèi)容時，應及時向本網(wǎng)站提出書面權利通知或不實情況說明，并提供身份證明、權屬證明及詳細侵權或不實情況證明。本網(wǎng)站在收到上述法律文件后，將會依法盡快聯(lián)系相關文章源頭核實，溝通刪除相關內(nèi)容或斷開相關鏈接。