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    房產(chǎn)稅能否激活二手房市場,倒逼各地取消限購?

    今年兩會再次明確了要加快房地產(chǎn)稅立法的態(tài)度,這意味著房產(chǎn)稅的出臺即將進入倒計時。

    關于房產(chǎn)稅,度娘的解釋是:房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對象,按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據(jù),向產(chǎn)權所有人征收的一種財產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅關乎每個家庭和個人,大家都非常關心它將對未來市場和自己的生活產(chǎn)生何種影響。

    無論根據(jù)國際慣例還是國內(nèi)專家提議方案,房產(chǎn)稅都有一定的免征面積或免征額。不出意外的話,中國的房產(chǎn)稅也將個人自住的必要商品房視為免征對象,只是尚不知按人均面積還是家庭套數(shù)來制定標準而已。這意味著:國內(nèi)多數(shù)擁有自住型房產(chǎn)的家庭為免征標準;而多套房(兩套及以上)的擁有者將需要依法交納房產(chǎn)稅。

    本文以此為前提,從經(jīng)濟學供需原理的角度,來分析房產(chǎn)稅將對未來的房屋交易市場和租賃市場產(chǎn)生何種影響。聲明:本文為個人獨立分析觀點,謹供參考,風險自負。

    對商品房交易市場的影響:限購城市小于非限購城市,二手房大于一手房

    中國地域?qū)拸V、城市眾多,而且地區(qū)之間經(jīng)濟發(fā)展水平、消費投資習慣等差異很大,使得不同城市的商品房市場情況大不相同。按經(jīng)濟水平、房價高低等維度來區(qū)分市場,可能都難以描述和分析清楚。

    考慮房產(chǎn)稅對市場和購房人的影響,有一個簡單的分類方法。按當?shù)厥袌稣邅韯澐郑涂梢苑譃橐殉雠_限購政策的城市和未出臺限購政策的城市兩個大類。通過房產(chǎn)稅對供需曲線造成的變化進行分析,得出簡單有效的判斷。

    限購城市:一手房基本無影響,二手房業(yè)主釋放庫存形成降價壓力

    多數(shù)限購城市的市場政策,已經(jīng)將二套房和多套房的潛在購房者已經(jīng)排除在市場之外。而有購買資格的用戶基本屬于免征范圍。因此房產(chǎn)稅開征,對一手房交易的供給和需求都不能產(chǎn)生實質(zhì)性的影響。限購政策越嚴厲的城市,房產(chǎn)稅對一手房房地產(chǎn)交易市場的直接影響越小,像北京上海等一線城市基本上就沒有什么直接影響。供需關系不發(fā)生變化,即可認為對限購城市的一手房市場沒有直接影響。

    不過在限購城市的二手房市場上,房產(chǎn)稅就能發(fā)揮出不小的作用。由于歷史原因,限購城市有不少存量的多套二手房業(yè)主。房產(chǎn)稅開征后,他們將面臨著持有成本大幅上升的壓力,而在此前只有少量的物業(yè)費成本(一些機關單位的老小區(qū)甚至無需交納物業(yè)費)。

    對于已經(jīng)將房屋出租的業(yè)主來說,他們可以將壓力轉(zhuǎn)嫁給租房人(關于房產(chǎn)稅對于租房市場的影響,后面將展開討論);而尚未出租的業(yè)主則需要自我承擔。不同的業(yè)主對于成本壓力的承受能力不同,為了轉(zhuǎn)移成本壓力,其中一部分人將選擇賣掉或出租手中持有的物業(yè)。

    如此一來,二手房的供給將在房產(chǎn)稅開征后出現(xiàn)放量增長,對二手房的整體價格形成一定的下行壓力。如下圖所示,供給曲線向右(或者說向下)移動,而房產(chǎn)稅開征不影響購買二手房的需求,需求不發(fā)生移動變化。供需均衡點從原來的(P1,Q1)變?yōu)樾碌模≒2,Q2),表現(xiàn)為二手房價格下降,而成交數(shù)量有所增長。

    供給量增加帶來的下行壓力,取決于房產(chǎn)稅的稅率高低。稅率越高,二手房短期內(nèi)降價壓力越大。稅率較高時還將對當?shù)氐囊皇址渴袌鲈斐蓻_擊,因為二手房和一手房之間互為競爭品,一部分原來的潛在用戶將轉(zhuǎn)向二手房市場。

    非限購城市:剛需用戶迎利好成為主流,市場趨于理性

    尚未出臺限購政策的城市,往往當?shù)胤績r相對較低或商品房庫存壓力較大,有時往往二者兼而有之。當?shù)叵嚓P部門希望房地產(chǎn)業(yè)能夠繁榮發(fā)達,帶動地方經(jīng)濟發(fā)展。

    由于不限購,這些城市的購房者中不僅有首次購房者,還有多套房業(yè)主。在一些收入差距較大的城市,甚至會有以多套房業(yè)主為主的可能。房產(chǎn)稅開征后,有意投資房產(chǎn)的多套房業(yè)主,未來其物業(yè)持有成本大幅增加。這就意味著在任何價格下,他們的買房成本都提高了。

    根據(jù)需求原理,購買成本提高將推動一手房需求曲線向左移動。而短期內(nèi)一手房的供給缺乏彈性,供給曲線不發(fā)生移動。最終市場均衡點向左下移動,即房價和銷量同時下降。對于庫存較高的城市來說,這可不是什么好消息,需要盡快在房產(chǎn)稅落地前完成去庫存任務。

    二手房的情況則與一手房相比略有些不同。同上的原因,房地稅開征引起了二手房的需求量下降,需求曲線左移。而且由于持有成本增長將刺激部分業(yè)主出租其持有的物業(yè),短期內(nèi)二手房的供給量將增大,供給曲線發(fā)生右移。很明顯,新均衡點的P2要低于原均衡點的P1,對比一手房市場的圖示不難發(fā)現(xiàn),二手房的價格下降幅度要大于一手房。

    但需要指出的是,Q2未必一定比Q1小,它們孰大孰小取決于供給增加和需求減少的幅度哪個大。上圖標注的是需求下降的幅度大于供給增加的幅度,因此Q2小于Q2;如果供給增加的幅度大于需求下降的幅度,那么結(jié)果就正好相反,則Q2要大小Q1,出現(xiàn)價格下降銷量上升的態(tài)勢。至于決定供給增加和需求下降的因素很多,包括房產(chǎn)稅稅率的高低、二手房存量情況、當?shù)刈庾÷实龋诖瞬徽归_討論。

    不過,對于剛需用戶而言卻是一個好消息,他們可以花更少的錢選擇更好的房子。

    租房市場:一二線城市房租上漲,單身狗脫單機率提升

    能夠提供房屋出租的業(yè)主,往往是多套房產(chǎn)物業(yè)的持有人。這個道理很淺顯大家都明白,剛需型業(yè)主的房子只夠自用,除了住在親友家或單位、長期不在本市等極少數(shù)情況下不可能 對外出租。也就是說,房產(chǎn)稅開征將讓大多數(shù)房東的持有成本上升,供給者成本上升的第一反應就是提供商品或服務的價格,也就是漲房租。

    那么我們在外打拼的各路城市民工最關心的問題來了,房產(chǎn)稅開征后房租會漲多少呢?

    前面分析房產(chǎn)稅對商品房交易市場的影響時,是以是否限購來劃分。但在分析租房市場時,再以限購作為標準就不太合適了,更好的劃分方式是租住率高低。租住率的高低,代表著租房需求的旺盛程度,租住率不同的城市,房產(chǎn)稅對租房市場的影響也有所不同。

    租住率高的一二線城市:房租短期大漲,長期將回調(diào)

    還是來看租房市場的供給和需求曲線變化。

    國內(nèi)的一二線城市,以及少數(shù)沿海經(jīng)濟發(fā)達的三四線城市,外來人口數(shù)量龐大,租房市場需求旺盛,這也是其租住率高的根本原因。短期內(nèi)人們很難減少自己的租房需求,即需求基本不變,而且價格彈性很小。

    在供給層面,租住率高的一二線城市,通過近年的多輪房租增長,其供給潛力已經(jīng)挖得非常充分。當然房產(chǎn)稅的壓力會逼迫一小部分的業(yè)主轉(zhuǎn)向租房市場,但整體而言短期內(nèi)增加極其有限,可忽略不計。

    當供給曲線提高一個房產(chǎn)稅單位向上移動時,需求曲線并不發(fā)生移動,兩者將在新均衡點相交。此時,新均衡數(shù)量Q2略小于原數(shù)量Q1,而新均衡價格大幅上漲至P2,漲幅接近于房產(chǎn)稅金額(即P3-P1),這意味著租房人將承擔房產(chǎn)稅的大部分壓力。

    而在需求特別旺盛的北上廣深等城市,甚至可以認為短期內(nèi)需求曲線就是一條垂直線。如上圖所示,無論房租價格漲多少,需求數(shù)量都不發(fā)生改變,Q2等于Q1二者處于同一個點。P2減P1則正好等于房產(chǎn)稅額度,租客承擔了房產(chǎn)稅成本的全部。漂在北上廣深等一線城市的小哥哥小姐姐,屆時只怕又要感嘆房租漲價、生活艱辛了。

    這種情況并非推測,之前發(fā)生過類似事件。比如一些城市整頓地下室或城中村出租房時,相應區(qū)域房租出現(xiàn)過上千元甚至翻倍的暴漲現(xiàn)象。最近的例子是今年初新個稅法的抵扣風波,不少房東要求申報房租抵扣個稅的租房人漲租,幅度為房租稅收金額甚至相應抵扣額度。

    不過好在市場看不見的手具有強大的調(diào)節(jié)功能,長期而言,房產(chǎn)稅對于租房市場的影響要小一些。

    租房需求在短期內(nèi)缺乏彈性不假,但長期彈性要大得多,因為人們會對租金暴漲的激勵做出反應。比如說,人們可以通過合租(子女和父母、戀人之間、朋友之間等)、搬到更遠更便宜的地方、換能提供員工宿舍的工作、去其他城市等方式,來降低房租的負擔成本。隨著時間的推移,人們的租房需求將在原有基礎上逐漸減少。

    如此一來,如果仍繼續(xù)保持P1較高的短期均衡價格水平,供給將出現(xiàn)過剩。一些房東發(fā)現(xiàn)房子難以租出去,為了避免損失,他們只能降價以求,最終實現(xiàn)新的均衡價格P2。P2雖然比房產(chǎn)稅開征前的原均衡價格P0高一些,但相比短期均衡點P1要低很多。這時,房產(chǎn)稅的成本將由房客和業(yè)主共同承擔,相比短期均衡點時基本由房客承擔更趨于合理。

    租住率低的城市:供給量增加,有效抑制房租上漲

    此類城市一直處于低房租和低租售率的狀態(tài),說明供給相對充足而需求明顯不振。

    往往當?shù)亟?jīng)濟景氣不是很好,租客的工資收入水平較低,對房租價格上漲非常敏感。一旦價格上漲,他們可以通過到城郊或鄰近鄉(xiāng)鎮(zhèn)租房、回鄉(xiāng)下家里居?。T摩托車、開車上下班)、買房(前面分析過,房產(chǎn)稅將促使二手房價格下跌)等方式來對漲價說不。租房需求如此富有彈性,房東不敢將房產(chǎn)稅全部漲在房租里轉(zhuǎn)嫁給房客,以避免房客棄租造成損失。

    另一方面,出租房屋的供給量會因為房產(chǎn)稅的到來而迅速增加。這些城市中,有不少尚未租出或原來不愿意讓外人租住的閑置房產(chǎn)。對于這些業(yè)主來說,每年最多支付一兩千元的物業(yè)費,這樣的持有成本是可以接受的。房產(chǎn)稅開征導致顯性的持有成本大增,就會超過一部分業(yè)主的心理承受范圍。若以房產(chǎn)稅稅率為0.8%,則縣城一套50萬的房產(chǎn)就要交納4000元房產(chǎn)稅,幾乎相當于當?shù)仄胀ň用駜蓚€月工資。于是為了減少壓力,這部分業(yè)主將會把房子推向租賃市場,從而增加了供給量。

    與現(xiàn)有的房東相比,新進入市場的部分業(yè)主期望值更低,他們希望房租收入能覆蓋掉自己的持有成本,可以接受較低的房租價格。原有房東的成本增加則推動供給曲線向左走,新進入業(yè)主則增加供給量拉動供給曲線向右行,有效地抵消了房租上漲的壓力。哪一方的力量大,則新的供給曲線出現(xiàn)在對應的方向。如果租住率足夠低,那么供給量增加的力量將壓倒成本上漲的左移力量,使得供給曲線向右移動。

    這樣一來,房租因為房產(chǎn)稅帶來的上漲就被抑制住了,像上圖這出現(xiàn)價格下降、出租數(shù)量增長也是完全可能的。少數(shù)極端的城市,或?qū)霈F(xiàn)房租價格降至持有成本(房產(chǎn)稅+物業(yè)費)線或以下的現(xiàn)象,比如說像鄂爾多斯那樣的鬼城。

    總結(jié)和預測

    通過是否限購和租住率高低兩個維度,制作了一個矩陣圖,總結(jié)了四種不同類型的城市在房產(chǎn)稅開征后在租售市場的可能表現(xiàn)。大家可以將自己所關心的城市,對比其特點所屬的類型進行查看分析。

    房產(chǎn)稅開征對于二手房市場的影響要遠遠大于一手房。二手房價格下跌恐難避免,剛需用戶購房成本降低,有利于全面激活二手房存量市場。從長期而言,二手房走勢也將間接影響一手房價格,使得房地產(chǎn)市場更加理性、健康和穩(wěn)定。

    雖然沒有空置稅有效,但某種程度上來說,房產(chǎn)稅是比限購更科學的市場調(diào)節(jié)手段。在保障基本住宅消費的同時,它相當于在供給和需求之間打入了一個楔子,同時遏制了過熱的供給和需求。房產(chǎn)稅的出臺將能打擊炒房之風,促進資源配置效率,起到了一定的負外部性矯正稅作用。未來我們可以通過時間來實際驗證這一作用。

    預計在房產(chǎn)稅開征后,二手房價格下降分流了用戶,一手房也將面臨銷售壓力。一些二三線城市將率先陸續(xù)取消限購政策,特別那些租住率較低的限購城市。盡管他們的出發(fā)點是為了促進市場繁榮,未必是看到了房產(chǎn)稅的矯正功能。有報道稱房產(chǎn)稅稅率決定權將下放給地方,未來房產(chǎn)稅很可能取代限購政策成為主流市場調(diào)節(jié)方式。

    最后作幾個小預測:

    1、由于持有成本較低、更容易出租、租金回報率略高等有利因素,未來小戶型商品房將更受投資者歡迎。

    2、租住率高的城市,閑置二手房將更多地流向租房市場;而租住率低的城市,閑置二手房將更多地流向交易市場。

    3、判定具體房產(chǎn)的價格和租金時,除了市場大形勢之外,更應該考慮局部的供求關系。因為房屋需求有很強的地段性,局部區(qū)域小市場的供求關系才是決定房價和租金的最重要因素。

    4、有意思的是,房產(chǎn)稅出臺后,還或?qū)?strong>促使一二線城市的年青人更愿意談戀愛,連節(jié)奏都可能加快。戀人們同居在一起過小日子的比例提高,甚至會降低城市的平均結(jié)婚年齡。因為單身狗的X漂成本又提高了,抓緊談戀愛住在一起能夠節(jié)約成本、提高生活質(zhì)量。啊呀,有了房產(chǎn)稅的敦促,爸爸媽媽再也不用擔心我不愿意結(jié)婚了。小哥哥小姐姐,祝你們幸福哦!

    作者螞蟻蟲——科技自媒體、企業(yè)戰(zhàn)略分析師,虎嗅、鈦媒體、品途等多家科技網(wǎng)站認證作者,曾入圍2015年100位科技自媒體作者、2016年鈦媒體10大年度作者、2016年品途網(wǎng)10大年度作者、2018年砍柴網(wǎng)年度作者,微信公眾號:螞蟻蟲(miniant-cn)。

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    2019-03-11
    房產(chǎn)稅能否激活二手房市場,倒逼各地取消限購?
    關于房產(chǎn)稅,度娘的解釋是:房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對象,按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據(jù),向產(chǎn)權所有人征收的一種財產(chǎn)稅。

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