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    長(zhǎng)租公寓生死之年:輕資產(chǎn)模式的活路


    長(zhǎng)租公寓生死之年:輕資產(chǎn)模式的活路

    文/楊潔

    編輯/葉麗麗

    2018年,長(zhǎng)租公寓進(jìn)入生死之年,爆倉(cāng)事件頻發(fā),各地政府相繼出臺(tái)住房租賃市場(chǎng)的政策,長(zhǎng)租公寓受到更為嚴(yán)格的管控。

    對(duì)于提供租后服務(wù)的玩家來說,這或許是一個(gè)新的機(jī)會(huì)。

    盈家生活創(chuàng)始人邢弢告訴鋅財(cái)經(jīng):他認(rèn)為最終房屋租賃權(quán)會(huì)歸于“國(guó)家隊(duì)”,“國(guó)家隊(duì)進(jìn)場(chǎng)意味著更豐富的資金體量,民營(yíng)企業(yè)很難與之競(jìng)爭(zhēng),但這些國(guó)家隊(duì)選手又缺乏專業(yè)的服務(wù)能力,對(duì)于盈家生活來說是一個(gè)很好的合作契機(jī)?!?/p>長(zhǎng)租公寓生死之年:輕資產(chǎn)模式的活路

    專注租后服務(wù)的盈家生活

    2018年底,盈家生活與中國(guó)銀行共同出資組建城盈住房服務(wù)有限公司,主要聚焦于住房租賃服務(wù)。

    這是盈家生活的強(qiáng)項(xiàng),自成立來,盈家生活的業(yè)務(wù),主要為業(yè)主提供托管服務(wù),以及為租客提供點(diǎn)餐、搬家、維修、保潔等租后服務(wù)。

    2015年10月,盈家生活宣布獲得數(shù)千萬元Pre-A融資;2018年1月宣布完成B輪融資。

    長(zhǎng)租公寓生死之年:輕資產(chǎn)模式的活路

    盈家生活融資歷程,圖片來源于天眼查

    盈家生活創(chuàng)始人邢弢曾就職于電信、聯(lián)通等國(guó)企,歸國(guó)后在百度有過短暫的工作經(jīng)歷,隨后在2009年與朋友一起創(chuàng)立線上生鮮超市,2010年,被酒店用品電子商務(wù)平臺(tái)??腿鹚故召?gòu),邢弢成為??腿鹚沟膭?chuàng)業(yè)合伙人,從此踏入房產(chǎn)領(lǐng)域。

    邢弢在海客瑞斯負(fù)責(zé)過酒店式公寓的搭建全程,從裝修到招租、培訓(xùn)、運(yùn)營(yíng),運(yùn)營(yíng),經(jīng)歷了整個(gè)周期。當(dāng)時(shí)他看到一個(gè)趨勢(shì):2008年是做酒店最巔峰的時(shí)期,從2011年開始,酒店發(fā)展的增速將放緩,而酒店式公寓將會(huì)是中國(guó)房地產(chǎn)一個(gè)強(qiáng)有力的補(bǔ)充。

    邢弢想要更為專業(yè)地了解這個(gè)領(lǐng)域,他進(jìn)入服務(wù)于高端客群,注重租后服務(wù)的優(yōu)帕克。

    “我就像個(gè)店小二,什么都做?!毙蠌|形容自己當(dāng)時(shí)的狀態(tài)。在優(yōu)帕克,擦馬桶、招租、裝修、翻房、保潔、智能平臺(tái)的對(duì)接,邢弢完完整整地跑了一遍。同時(shí),他琢磨出了一套完整的包括租金分期,獲客標(biāo)準(zhǔn)、引申業(yè)務(wù)在內(nèi)的體系。

    長(zhǎng)租公寓生死之年:輕資產(chǎn)模式的活路

    自己練了一遍,基本功就會(huì)扎實(shí)。拿著這一套方案,邢弢開始了二次創(chuàng)業(yè)。2014年10月,他創(chuàng)立盈家生活。

    作為一家互聯(lián)網(wǎng)公司,在起步之初,盈家受到的限制比紅利更多。邢弢看到的是,無論多便宜的長(zhǎng)租公寓,租客都有大量租后需求,但當(dāng)時(shí)市場(chǎng)里的二房東們并不這么想,“很多人對(duì)于租賃是服務(wù)沒有概念,只知道這是一種銷售。”邢弢說。

    很長(zhǎng)一段時(shí)間,盈家生活做的是保潔、搬家、裝修等事。

    2015年下半年,國(guó)務(wù)院辦公廳的85號(hào)文首次把公寓定為生活性服務(wù)業(yè),在稅收、融資等方面給予政策支持。

    在政策和資本的驅(qū)動(dòng)下,不少玩家紛紛加入進(jìn)來。巨大的市場(chǎng)增量給予了企業(yè)想象空間,在金錢和速度的沖擊之下,長(zhǎng)租公寓的擴(kuò)張變快了。


    長(zhǎng)租公寓生死之年:輕資產(chǎn)模式的活路

    但邢弢并沒有將自己轉(zhuǎn)型成擁有公寓資產(chǎn)的二房東。他深知,盈利難是長(zhǎng)租公寓行業(yè)公開的秘密,薄利的情況下,一旦規(guī)?;腿菀滋潛p。

    盈家生活一直走的是輕資產(chǎn)戰(zhàn)略,邢弢告訴鋅財(cái)經(jīng),用專業(yè)化的能力為缺乏運(yùn)營(yíng)能力的甲方賦能,為租客提供標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù),這是盈家生活核心的商業(yè)模式。

    “我們并不追逐風(fēng)口,跟所有做租賃的人不一樣,我不尋求一家租賃資產(chǎn)的增值,我尋求的是針對(duì)住房人員的服務(wù)收益。”邢弢說。

    盈家生活搭建了租后生活服務(wù)平臺(tái),提供包括保潔、裝修、找工作等等20余項(xiàng)服務(wù)。

    長(zhǎng)租公寓生死之年:輕資產(chǎn)模式的活路

    2015年到2016年,邢弢把融資的錢都投入到硬件研發(fā)中,2017年,盈家生活推出整體無人公寓的基礎(chǔ)模板和智能連接,這是為了將租客連接起來,提供跨公寓的會(huì)員服務(wù)。通過和公寓聯(lián)盟的方式,盈家生活將不同公寓的租客們,都變成了自己的會(huì)員。

    在積累了大量的會(huì)員數(shù)據(jù)后,可以針對(duì)每棟公寓提供不同的服務(wù)。盈家在每個(gè)公寓安裝的智能門鎖、智能電表、智能路由等產(chǎn)品,和租客形成交互,背后有一套算法預(yù)測(cè)每棟需要的產(chǎn)品。

    邢弢提到一個(gè)例子,盈家服務(wù)的一個(gè)藍(lán)領(lǐng)公寓,因?yàn)榉块g較小,很難晾曬被子,很多人就很久不洗被子。盈家生活推出租被子的服務(wù),每月55元,可以一月一換,目前有1000多個(gè)房間訂購(gòu)了這個(gè)服務(wù)。這項(xiàng)業(yè)務(wù)一年銷售量超過60萬,凈利潤(rùn)超過20萬。

    靠數(shù)據(jù)分析,挖掘租客的深度需求,邢弢說,這將是一個(gè)新型的服務(wù)市場(chǎng)和流量市場(chǎng)。

    長(zhǎng)租公寓生死之年:輕資產(chǎn)模式的活路

    會(huì)員的吸引力也在增加,邢弢介紹,他幫助公寓實(shí)現(xiàn)零成本獲客。從一個(gè)公寓退租的租客,邢弢會(huì)推薦聯(lián)盟里的其他公寓,這吸引了不少二房東的加入。

    同時(shí),被會(huì)員吸引來的社區(qū)配套服務(wù)業(yè)在增加,邢弢提到,目前和盈家生活配套的電影院已經(jīng)開了13個(gè),盈家生活托管哪個(gè)公寓,這個(gè)電影院就開到哪里。

    到目前為止,盈家生活全國(guó)已布局5個(gè)一線及領(lǐng)先二線城市,合作機(jī)構(gòu)房東 8000多家,合作個(gè)人房東4000多家,服務(wù)房源累計(jì)超過27萬間。

    但邢弢面臨的問題,依然是老問題——用戶教育。

    “客戶的需求不是調(diào)研出來的,而是被觀察出來的,我不告訴租客租金能月付,還能享受年付的折扣,他根本想不出來還能有這種服務(wù),我們需要一遍遍地教育大家。”邢弢說自己已經(jīng)養(yǎng)成了不停宣傳的習(xí)慣,像傳教士一樣。

    長(zhǎng)租公寓生死之年:輕資產(chǎn)模式的活路

    今年,邢弢的目標(biāo)繼續(xù)用數(shù)據(jù)挖掘服務(wù),解決租客床頭五米的需求。對(duì)于需求的挖掘到達(dá)極致,提高效率,盈家才有更大盈利的可能。邢弢告訴鋅財(cái)經(jīng),目前,盈家生活僅僅是微盈利。

    他的另一個(gè)目標(biāo)是擴(kuò)大會(huì)員的數(shù)量,2019年?duì)幦∪珖?guó)聯(lián)盟達(dá)到一萬家公寓。2018年底,盈家生活的聯(lián)盟公寓是2000多家,他告訴鋅財(cái)經(jīng),一年增長(zhǎng)5倍的信心,來自于越來越多的人主動(dòng)上門找他。

    長(zhǎng)租公寓生死之年:輕資產(chǎn)模式的活路

    鋅財(cái)經(jīng)

    一直沒有什么企業(yè)關(guān)注租后服務(wù),什么時(shí)候你覺得公司可以立足、穩(wěn)定下來了?

    邢弢

    我一直沒覺得穩(wěn)定,當(dāng)國(guó)家隊(duì)準(zhǔn)備出手的時(shí)候,我認(rèn)為長(zhǎng)租公寓進(jìn)入到一個(gè)政策穩(wěn)定的狀態(tài)。二房東的狀態(tài)很復(fù)雜,所以2014年的時(shí)候,我是不想做,到了2015年、2016年是不敢做。

    未來國(guó)家隊(duì)入場(chǎng)后,房源一個(gè)水平線上,拼的就是服務(wù),誰的會(huì)員多,誰的服務(wù)好就能活。盈家已經(jīng)進(jìn)入了靠硬件和算法來提供精準(zhǔn)服務(wù)的時(shí)代,很多人還沒有這個(gè)概念。

    鋅財(cái)經(jīng)

    2018年行業(yè)頻繁爆倉(cāng),接下來是什么走向?

    邢弢

    住房租賃沒什么價(jià)值增長(zhǎng)點(diǎn),它是解決民生和穩(wěn)定的問題,我覺得做的正常的二房東本質(zhì)就是一個(gè)薄利生意。要規(guī)模化,機(jī)構(gòu)化就容易虧損,爆倉(cāng)本質(zhì)上是資產(chǎn)玩出了問題,接下來拼的就是運(yùn)營(yíng),控制成本,提升效率,不論是頭部還是尾部玩家,都要根據(jù)自身的長(zhǎng)處尋求更有效,多元的盈利模式。

    ?本文版權(quán)歸“鋅財(cái)經(jīng)”所有

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    2019-02-14
    長(zhǎng)租公寓生死之年:輕資產(chǎn)模式的活路
    文/楊潔編輯/葉麗麗2018年,長(zhǎng)租公寓進(jìn)入生死之年,爆倉(cāng)事件頻發(fā)。盈家生活創(chuàng)始人邢弢告訴鋅財(cái)經(jīng):他認(rèn)為最終房屋租賃權(quán)會(huì)歸于“國(guó)家隊(duì)”,“國(guó)家隊(duì)進(jìn)場(chǎng)意味著更豐富的資金體量。

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