作者：和寧

來(lái)源：GPLP犀牛財(cái)經(jīng)（ID:gplpcn）

作為美凱龍的創(chuàng)始人，車建新在家具圈與家具打了一輩子交道。

因此，對(duì)于外界普遍將美凱龍定位稱“地產(chǎn)股”始終憤憤不平。

在他眼里，紅星美凱龍的核心是家居，然后才是地產(chǎn)，美凱龍要圍繞著家居打造一個(gè)新物種，地產(chǎn)只不過(guò)是美凱龍需要的棲息空間而已。

事實(shí)果真如此嗎？

打造新物種：美凱龍的努力

作為家居行業(yè)的流通龍頭，登陸A股的美凱龍看似是一個(gè)巨無(wú)霸。

公開(kāi)資料顯示，2018年1月17日，紅星美凱龍正式登陸A股（美凱龍），成為國(guó)內(nèi)流通行業(yè)首家A股和H股資本雙輪驅(qū)動(dòng)的公司。

據(jù)其財(cái)報(bào)顯示，截至2017年12月31日，公司在國(guó)內(nèi)29個(gè)省、直轄市、自治區(qū)的177個(gè)城市經(jīng)營(yíng)了256個(gè)商場(chǎng)，總經(jīng)營(yíng)面積約為1514萬(wàn)平方米，包含71個(gè)自營(yíng)商場(chǎng)和185個(gè)委管商場(chǎng)，無(wú)論是從商場(chǎng)規(guī)模還是市場(chǎng)占有率來(lái)看，紅星美凱龍?jiān)趪?guó)內(nèi)都處于領(lǐng)先地位。

不過(guò)，其面臨的競(jìng)爭(zhēng)也異常激烈。

2018年，美凱龍的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手居然之家在全國(guó)各地瘋狂開(kāi)店，目前，居然之家已經(jīng)擁有247家門(mén)店，更關(guān)鍵的是，2018年年初，居然之家還拿到了阿里等多家機(jī)構(gòu)的130億元戰(zhàn)略投資。

這讓美凱龍的危機(jī)空前嚴(yán)重，而且，這還不包括面對(duì)互聯(lián)網(wǎng)新零售、共享經(jīng)濟(jì)、消費(fèi)金融、新中產(chǎn)、人工智能、消費(fèi)升級(jí)等眾多行業(yè)形態(tài)帶來(lái)的威脅。

于是，面對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手及時(shí)代，美凱龍開(kāi)始積極試水互聯(lián)網(wǎng)，開(kāi)始了轉(zhuǎn)型之路，甚至在2018年，為了打造一個(gè)家具界的新物種，美凱龍做出了各種努力。

上游產(chǎn)品端，從床墊到智能床墊美凱龍兩頭下注；

下游，美凱龍又深入下游裝修市場(chǎng)。

不僅如此，他們還變身科技企業(yè)，投資提升設(shè)計(jì)能力的三維家，提升測(cè)量精準(zhǔn)的量江湖，當(dāng)然，必不可少的還有大量的智能家居企業(yè)。

除此之外，美凱龍還打起“共享辦公”的主意。2018年11月，由美凱龍董事長(zhǎng)和總裁共同發(fā)起的“霍King共享聚落”，抄底中國(guó)共享辦公紅海。

甚至很多人不知道的是，在遙遠(yuǎn)的從前，美凱龍還投資了影業(yè)等非主營(yíng)業(yè)務(wù)，想將電影、餐飲等業(yè)務(wù)都引入賣場(chǎng)，打造“美凱龍商圈”。

甚至為了轉(zhuǎn)型互聯(lián)網(wǎng)，還不惜重金挖了蘇寧易購(gòu)執(zhí)行副總裁李斌擔(dān)任紅星美凱龍CEO。

公開(kāi)資料顯示，李斌于2012年8月開(kāi)始擔(dān)任蘇寧易購(gòu)執(zhí)行副總裁的職務(wù)，在其任職期間領(lǐng)導(dǎo)并深度參與了蘇寧互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)新和O2O轉(zhuǎn)型的一系列動(dòng)作，將蘇寧的互聯(lián)網(wǎng)營(yíng)銷模式帶上了一個(gè)新階段。

這引起了車建新的注意。

2016年1月8日，李斌正式加入紅星美凱龍家居集團(tuán)，擔(dān)任總裁一職，可以說(shuō)是臨危受命，被賦予了空前的權(quán)力，主要負(fù)責(zé)紅星美凱龍的“互聯(lián)網(wǎng)+”發(fā)展規(guī)劃，執(zhí)行紅星美凱龍的新零售“1001”戰(zhàn)略，并具體管理線上和線下運(yùn)營(yíng)事務(wù)。

不過(guò)，還沒(méi)干完三年，2018年的7月李斌正式從紅星美凱龍辭職，盡管在紅星美凱龍兩年多的任職期間，李斌為推進(jìn)這家傳統(tǒng)公司互聯(lián)網(wǎng)化做出過(guò)不少努力，但效果甚微。

這等于變向宣布，紅星美凱龍轉(zhuǎn)型互聯(lián)網(wǎng)遭遇挫折。

此外，盡管美凱龍還開(kāi)發(fā)了像星易家、家品會(huì)一樣的電商平臺(tái)等等，但效果卻不盡人意，投入大收效甚微。

可謂為了轉(zhuǎn)型新物種萬(wàn)般努力，用盡全身力氣。

當(dāng)然，種種努力的背后，看起來(lái)雜亂無(wú)章，其實(shí)都有一個(gè)目的，那就是如何提升地產(chǎn)的利用率——共享辦公室一目了然提升物業(yè)利用率，投資影業(yè)和餐飲也是如此，而投資大量上下游企業(yè)則是通過(guò)股權(quán)綁定，提升業(yè)務(wù)合作深度，簡(jiǎn)單說(shuō)：都來(lái)開(kāi)店吧！

美凱龍能否轉(zhuǎn)型成功，達(dá)到目的嗎？

美凱龍的苦惱：新物種 老基因

“我用盡全身力氣卻換來(lái)一身回憶?！?/p>

盡管為了成為新物種，美凱龍動(dòng)作頻繁，各種努力不過(guò)其思路卻始終圍繞一個(gè)目的，那就是提升地產(chǎn)的利用率。

由此我們可以看出，美凱龍的新物種，完全脫胎于深深埋入的舊基因：地產(chǎn)基因。

由此，外界對(duì)美凱龍的“地產(chǎn)”評(píng)價(jià)并非空穴來(lái)風(fēng)——美凱龍被深深打上地產(chǎn)的烙印，所有的運(yùn)作模式都是圍繞地產(chǎn)而展開(kāi)，包括任何動(dòng)作及努力。

美凱龍的財(cái)報(bào)顯示，美凱龍的稅后凈利潤(rùn)里，有大量的地產(chǎn)增值帶來(lái)的利潤(rùn)。曾經(jīng)高達(dá)57.4%，即使到現(xiàn)在也有40.9%。在我國(guó)地產(chǎn)波瀾壯闊的史詩(shī)級(jí)行情里，為美凱龍能夠及時(shí)在核心地段拿到地塊鼓掌！

作為隱形的地產(chǎn)大佬，美凱龍一直相當(dāng)?shù)驼{(diào)，我們可以看一組數(shù)字——整個(gè)A股土豪很多，比如中國(guó)建筑這個(gè)大地產(chǎn)公司，或者陸家嘴這個(gè)掌握了上海核心地塊的公司，不過(guò)最讓人瞠目結(jié)舌的確實(shí)美凱龍。他是中國(guó)上市公司投資性房地產(chǎn)最多的公司！賬面上高達(dá)777億元投資性房地產(chǎn)。

李嘉誠(chéng)2016年曾經(jīng)賣掉陸家嘴的一棟樓，價(jià)值160億元，而陸家嘴恐怕是上海金融自貿(mào)區(qū)最大的地主，他的投資性房地產(chǎn)估值不過(guò)240億元。難道美凱龍所持有的商場(chǎng)物業(yè)的價(jià)值能高過(guò)上海的價(jià)值？到底是美凱龍激進(jìn)了？還是陸家嘴保守了？

這還有一個(gè)好處，當(dāng)上市公司都在急急忙忙賣資產(chǎn)變現(xiàn)美化報(bào)表的時(shí)候，美凱龍并不需要，只需要在賬面穩(wěn)穩(wěn)增加一些“投資性房地產(chǎn)”就可以了。

也難怪大家認(rèn)為美凱龍是地產(chǎn)公司，利潤(rùn)來(lái)源主要是地產(chǎn)，不是地產(chǎn)公司是什么？低估值，也不冤枉。

因此，盡管美凱龍為了進(jìn)化努力了很多，然而完全蛻變卻異常艱難，這是因?yàn)榕f有的基因給予美凱龍過(guò)去輝煌的榮耀，給予他現(xiàn)時(shí)的成功，想要戰(zhàn)勝自己，何其艱難。

那么，美凱龍有勇氣走出光環(huán)？走出舊基因的的掣肘么？

讓我們重新一下美凱龍整個(gè)公司的地產(chǎn)價(jià)值。

值得一提的是，為了計(jì)算地產(chǎn)的價(jià)值，美凱龍的計(jì)算方法與其他公司并不一致。

簡(jiǎn)單來(lái)講，美凱龍持有的商業(yè)地產(chǎn)計(jì)價(jià)方法是根據(jù)店面的出租率和出租價(jià)格折現(xiàn)回來(lái)的。取決于三個(gè)因素：出租率、出租價(jià)格和折現(xiàn)率。在過(guò)去的數(shù)年之內(nèi)，美凱龍對(duì)外稱出租率接近95%，折現(xiàn)率一般不會(huì)大幅度變動(dòng)，唯一可變的就是房租！美凱龍每年的物業(yè)都在增值，原因就在漲房租！

只不過(guò)這個(gè)邏輯在2019年發(fā)生了變化。

一．折現(xiàn)率還能不變么？隨著美聯(lián)儲(chǔ)加息，全球的利率都在抬升，這將影響美凱龍的折現(xiàn)率。折現(xiàn)率越高，資產(chǎn)價(jià)值越低。

二．房租還能不停增長(zhǎng)么？而房租也不能夠再持續(xù)增長(zhǎng)，2018年10月，興化美凱龍就遭遇到商戶抗議漲房租的現(xiàn)象。

三．出租率還能在高位么？即使雙十一大捷，美凱龍對(duì)外宣稱160億的賣場(chǎng)銷售額，都無(wú)法改變行業(yè)渠道遷移的現(xiàn)實(shí)，越來(lái)越多的商戶選擇在商圈開(kāi)店。在2018年的新一輪商戶調(diào)整中，更多的人選擇關(guān)店。

此外，為了避免過(guò)速增值，在過(guò)去幾年，美凱龍一直小心地維持3%的年增值率，在每年的租金漲幅大概保持7%的歷史背景下這顯然是一個(gè)極為保守的數(shù)字，而在折現(xiàn)率和出租率不變的情況下，如果略抬抬手，恐怕增值就不止這點(diǎn)了。

因此，GPLP犀牛財(cái)經(jīng)相信美凱龍改變的努力和決心，也相信美凱龍因?yàn)榕f基因的色彩太過(guò)濃重，地產(chǎn)對(duì)他的影響如此之大，這導(dǎo)致美凱龍的改變異常艱難，無(wú)異于壯士斷腕。

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