原標(biāo)題：我愛我家胡景暉辭職 自如被約談 長租公寓怎么了？

文/錦上花 GPLP

周末的長租公寓市場炸了天。

2018年8月17日，北京市住建委聯(lián)合市銀監(jiān)局、市金融局、市稅務(wù)局等部門集中約談自如、相寓、蛋殼公寓等主要住房租賃企業(yè)負(fù)責(zé)人。

隨后，8月18日消息，我愛我家副總裁胡景暉微信朋友圈表示，“我，胡景暉即日起辭去在我愛我家集團(tuán)的所有職務(wù)。我的余生，將義務(wù)服務(wù)于中國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)?！焙皶熗瑫r表示自己已啟動個人創(chuàng)業(yè)計劃。

一個有良心的房地產(chǎn)中介人與一個無序的市場之間到底發(fā)生了什么呢?

火爆的長租公寓市場

長租公寓牽動了上萬租房人的心，這是民生之所在。

對于成千上萬的年輕人來講，租房是他們唯一的選擇，這些人背井離鄉(xiāng)，尤其是在畢業(yè)季離開二三線城市來大都市找工作的應(yīng)屆生們，他們一無所有，只有年輕人對未來的憧憬與向往。

然而，當(dāng)他們來到北京，面對這個現(xiàn)實(shí)世界，這些年輕人感受到了這個世界的殘酷與冰冷——過去十年來，房地產(chǎn)價格像坐了火箭一樣噌噌噌地往上漲，這讓這些人絕望了，一沒資格，二沒有資本，本來租房是他們的希望，然而，面對飆升的房租，他們感覺到了壓力。

這是一個真實(shí)的故事。

GPLP君的一個朋友由于要去杭州工作，因此在6月中旬，朋友將此前居住的兩居室開始出租出去，結(jié)果租客沒找到，卻引來了一場中介搶房大戰(zhàn)。

原來，朋友的預(yù)期價位原本為7000元，但在多家公寓加中介的哄抬之下，房子最終以9500的價格出租了出去。

朋友說他的預(yù)期價位原本在 7500元每月，但兩家中介公司在經(jīng)過多輪抬價之后，該房子的租金直接到了10800元/月，翻了近1倍。為了最終拿下房源，一家中介甚至表示不管另一家出多少，他們都追加300元/月。

可以說，2018年，除了區(qū)塊鏈?zhǔn)袌?，恐怕沒有一個行業(yè)會超過租賃市場。

這又是一組真實(shí)的數(shù)據(jù)。

統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2018年前7個月，北京租房租賃市場交易總量較2017年前7個月增長14.4%。一線城市中，北京、上海、深圳三個城市租金環(huán)比上漲，漲幅分別為2.4%，2.1%和3.1%。北京部分地區(qū)漲幅超過10%，在五環(huán)六環(huán)的地方很多是500，1000元的往上漲。

與此同時，多家機(jī)構(gòu)發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，北京住房租金正處在上升通道。一方面，從供需結(jié)構(gòu)來看，北京政策調(diào)整帶來的供應(yīng)暫時性減少，租賃土地尚未形成供應(yīng)，疊加消費(fèi)升級下的租賃需求升級，以及高校畢業(yè)季帶來的需求集中爆發(fā)，成為北京近期租金上漲的主要原因。

對此，近期，前我愛我家研究院院長胡景暉在電話會議中對媒體表示，除了供給、需求、季節(jié)的因素外，資本大幅度進(jìn)入長租公寓也是推高價格的主要原因之一。胡景暉認(rèn)為，像自如、蛋殼等長租公寓運(yùn)營商以高出市場價20%-40%的價格爭搶房源的行為是嚴(yán)重違背市場規(guī)律的?！斑`背市場規(guī)律的運(yùn)營必將受到市場的懲罰?！?/p>

正是這一論調(diào)，這不僅讓胡景暉與我愛我家分道揚(yáng)鑣，而且讓租賃市場再次受到資本的關(guān)注：

2018年上半年，在資本的助推下，租賃市場的玩家們可謂一時風(fēng)生水起，好不風(fēng)光:

2018年1月，自如A輪融資40億;

2018年4月，國內(nèi)首家區(qū)塊鏈租房平臺海鏈租房獲得海爾金控投資，具體金額尚未透露;

2018年5月，海鏈租房完成千萬元Pre-A輪融資，估值1億人民幣，投資方暫未公布。本輪融資資金將主要用于系統(tǒng)優(yōu)化和市場推廣。此前，公司曾獲得來自海爾金控的戰(zhàn)略投資;

2018年6月，蛋殼公寓完成B輪融資1.75億美元;

2018年7月，成立于2014年的租房平臺巴樂兔，已經(jīng)獲得第三輪融資，其中A輪融資5000萬元人民幣，B輪融資超2億元人民幣，B+輪融資3億元人民幣，主要投資方為硅谷頂級投資機(jī)構(gòu)DCM、天圖資本、眾為資本和香港南豐地產(chǎn)集團(tuán)等知名投資機(jī)構(gòu)。目前，巴樂兔正在開展新一輪融資。

與此同時，2018年7月5日，互聯(lián)網(wǎng)租房平臺“會找房”宣布引入騰訊投資。本輪融資由騰訊領(lǐng)投、源碼資本跟投。資金將用于進(jìn)一步拓展市場和房源，提高交易效率，快速整合整個租房市場的核心資源，加速成長。

當(dāng)然政策更是進(jìn)一步推波助瀾——在更嚴(yán)厲的限購政策之下，2018年上半年，50個代表城市2018年1-4月商品新房市場交易量同比下降12%，其中一、二線城市分別下降33%和12%，尤其一線城市交易量已處于下降通道，預(yù)計未來難以回升到高位。限購令一定程度上確實(shí)抑制了購房需求。但未達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)的被排斥在購房門外的準(zhǔn)買房者，轉(zhuǎn)而繼續(xù)租房過活，租房需求也由此增加。另外，租賃市場的房源大部分是二套以及三套以上住房，限購令會讓已經(jīng)供不應(yīng)求的房屋租賃市場房源更為緊張，這也在一定程度上助推了房租的上漲。

在資本、政策多個因素助推之下，2018年，中國的租賃市場可以異?；鸨?，大家開始激烈的競爭房源，最終，資本和中介將成本轉(zhuǎn)嫁到了消費(fèi)者身上。

還是朋友的故事。

中介最終以9500元將房子租下來，看起來是吃虧了，然而，殊不知，中介可以將成本轉(zhuǎn)移到租房人的身上。

比如說他們可以增加隔斷，然后兩居室瞬間可以變成三居四居、每個房間3000元，一下子就可以收到12000元的租金，中介躺著數(shù)錢。

因此，壟斷房源成為最核心的競爭方式，大家在資本的助推下，為了爭奪市場份額不惜拼命搶奪房源，這讓整個租賃市場行業(yè)火爆異?！薪闃烽_了花兒，資本坐收漁利，然而，對于租戶來說就是另一個故事了，漲完房子漲房租，北京有超55%的人把月工資的一半以上花在租房上，如果房租繼續(xù)漲下去的話，超過這個城市一半的人口該住哪兒?房租會不會是壓倒年輕人的最后一根稻草?房租會把普通階層的孩子趕出大都市嗎?那時候，誰來推動大城市的創(chuàng)新，誰來推動大城市的發(fā)展?

因此，這種行情會一直持續(xù)下去嗎?

租賃市場能否長久不衰?

租賃市場能否像房價一樣上演持續(xù)多年不斷上漲?

如果按照以前的發(fā)展節(jié)奏，看起來租賃市場是一個藍(lán)海市場——據(jù)鏈家研究顯示，目前中國租賃人口1.6億，租賃房屋4600萬套，未來會有更多人通過租房滿足居住需求，并有越來越多的房屋通過存量盤活 和增量開發(fā)的形式進(jìn)入房地產(chǎn)市場。預(yù)計2025年租金GMV(成交金額流量)將接近3萬億元人民幣，租賃人口2.3億;2030年，租金GMV將達(dá)到4.6萬億元，租賃人口達(dá)2.7億。

對比國外市場我們也能夠看到這一個未來趨勢：

在國外市場當(dāng)中，發(fā)達(dá)國家住房持有率較我國低，住房長期投資回報率較高，因此，按照目前的態(tài)勢，我國租房率還有很大的提高空間。比如在美國，作為最大的上市公寓運(yùn)營商，截至2017年底，EQR已投資305個物業(yè)，包括78611個公寓單元，主要分布在波士頓、紐約、華盛頓特區(qū)、西雅圖、舊金山和加利福尼亞南部。EQR目前市值約為人民幣1500億元。

作為一家房地產(chǎn)投資信托公司，EQR專注在城市和高人口密度的郊區(qū)以及沿海地區(qū)的租賃物業(yè)的獲取、開發(fā)和管理，這些地方是當(dāng)下租房者主要居住、工作和娛樂的地方。

當(dāng)然，在美國，類似的租賃方式還有通過“Zillow Rentals”，“Trulia Rentals”，“Zumper”，“HotPads”等運(yùn)行，一點(diǎn)也不比國內(nèi)少，如果考慮到美國出租的房子比例和租客人數(shù)比例，這一個現(xiàn)象就一定也不奇怪了。

然而，在中國，這個市場卻完全相反。

《2015 年中國城市青年租房現(xiàn)狀調(diào)查報告》調(diào)查人數(shù)超過一萬人，主要針對 20-30 歲這一年齡層的城市青年，受調(diào)查者80%生活在一線、準(zhǔn)一線城市。數(shù)據(jù)顯示，每100人中就有70人在租房，但僅有11人表示滿意，滿意度不到20%。在本次調(diào)查里，租房遭遇的問題這一選項(xiàng)中，虛假房源(62.79%)、高額中介費(fèi)(53.49%)、中介騷擾(48.06%)排名前三。

原來，盡管存在巨大的剛需，市場也足夠大，然而，中國的供給端卻嚴(yán)重出了問題，在法律法規(guī)并不完善的客觀條件下，“黑中介”、“黑房東”橫行，中介人員素制低下，損害了交易雙方利益，讓這個市場萎縮不前，嚴(yán)重影響了這個行業(yè)的發(fā)展，大家是能買房就盡量不會租房，甚至很多大學(xué)畢業(yè)生剛畢業(yè)就開始買房。

其次，伴隨著資本的大舉進(jìn)入，租賃市場是否會上演惡性競爭，甚至如千團(tuán)大戰(zhàn)或者共享單車一般一地雞毛?

對此，關(guān)于長租公寓的運(yùn)營，房地產(chǎn)行業(yè)的大佬潘石屹明確表示：如今長租公寓的租金回報率只有1%，這個生意不賺錢。

然而果真如此嗎?既然不賺錢，玩家們?yōu)楹芜€要層出不窮的進(jìn)入呢?

“其實(shí)如果正常發(fā)展還是可以做下去的，然而，現(xiàn)在在資本的帶動下，這個行業(yè)開始惡性競爭，這才導(dǎo)致整個行業(yè)出了問題?！蹦抽L租公寓從業(yè)五年的創(chuàng)業(yè)者告訴GPLP君。

為啥這樣說呢?

其實(shí)，嚴(yán)格來說，長租公寓是租賃市場的一個補(bǔ)充及升級。

我們可以看一下長租公寓的運(yùn)營模式。

通常而言，相對比較長租公寓與普通住房，長租公寓有兩個地方不同：一是房屋質(zhì)量上升，如果是集中式公寓，整體的消防、衛(wèi)生、裝修、配套都有很大提升，當(dāng)然，單位價格也有很大提升，一分錢一分貨。二是，房源供應(yīng)的確會增加。雖說是存量房源改造，但運(yùn)營商以市價甚至高于市價的價格拿到房子，一定要提高出房率(不然賺什么錢?)，比如原來一層4戶，變成8戶，單套面積做小(也可維持套均租金和之前持平)。對于分散式公寓，也一定是要拆的，做合租公寓。因此，不能說它沒有增加市場供給，對于房屋租賃來說，這提高了市場效率。

但是，這也會存在一個問題，那就是房租的運(yùn)營要求較高，而且整體過程當(dāng)中的時間成本會比較高，而且，的確存在一個現(xiàn)實(shí)問題，那就是它涉及到了一個敏感區(qū)域——因?yàn)橘Y本拿走了部分房源，這變現(xiàn)改變了某個區(qū)域租房市場的供求關(guān)系，比如說到了續(xù)租的時候，房租一下子漲了700多。哄搶房源高抬的價格最后還是消費(fèi)者買單。

而且現(xiàn)在是在資本的助推下，N多長租公寓一起上，變現(xiàn)說奪走了以前正常租賃市場的房源，沒有了供給，需要又大幅存在，租金焉有不漲之理?

但是，租金又是涉及到了一個城市的創(chuàng)新及民生的話題，政府焉有不管之理?

因此，政府鼓勵租售并舉，大力發(fā)展租賃市場，但是，在涉及到收入更低的人群的切身利益，必然也會迎來政策的嚴(yán)管，這在國內(nèi)外都是如此，甚至國外的監(jiān)管更加嚴(yán)格。

資本有預(yù)見到這一切嗎?未來的租賃市場將會駛向何方?

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