原標(biāo)題：平安資管入股華夏幸福 資本與開發(fā)正在出現(xiàn)分離的苗頭

文/瓊涼 GPLP

7月10日，華夏幸福發(fā)布權(quán)益變動公告，平安資產(chǎn)管理有限責(zé)任公司（以下稱平安資管）增持華夏幸福（600340）5.82億股，合計人民幣137.7億人民幣。此次增持后，平安資管累計持有華夏幸福股份總數(shù)的19.88%。此次平安資管對華夏幸福的股份增持似乎在向外界透露另外一個信號：地產(chǎn)商已經(jīng)沒錢了！

根據(jù)華夏幸福的2017年四季度和2018年一季度的對比，凈利潤分別為87.8億人民幣和 22.9億人民幣，降幅達(dá)283%。短短一個季度就出現(xiàn)如此大的反差，顯然華夏幸福的財務(wù)出問題了。

在平安資管增持華夏幸福消息的影響下，截至7月12日股市收盤，華夏幸福報26.99元/股。

根據(jù)華夏幸福發(fā)布的4-6月份經(jīng)營簡報看，公司4-6月份產(chǎn)業(yè)園區(qū)收入額為-44.82%，同時1-6月份同比增長也是負(fù)增長，為-10.72%。顯然收入減少后對公司的資金壓力加大。

當(dāng)然，外界也普遍認(rèn)為，此次平安資管增持華夏幸福的行為是幫助其緩解短期的資金壓力。并且在此次交易中華夏幸福承若 2018年度、2019年度、2020 年度歸屬于上市公司股東的凈利潤增長率分別不低于30%、65%、105%，即2018年度、2019年度、2020 年度歸屬于上市公司股東的凈利潤分別不低于114.1億萬元、144.8億萬元、180.0億元。

不惜對賭3年凈賺439億元，華夏幸福融資需求迫在眉睫。

與此同時，中國房地產(chǎn)行業(yè)的資本與開發(fā)正在出現(xiàn)分離的苗頭。

從平安在房企股權(quán)上謀求存在感來看，以險資為代表的房地產(chǎn)資產(chǎn)投資團隊的角色已成勢力，投資團隊往往根據(jù)房企和項目價值去投資，而開發(fā)商專職做好開發(fā)，運營相關(guān)服務(wù)團隊。二者各司其職。

大房企資金壓力大，小房企也好不到哪去

早在今年2月7日就有媒體曝料，一些地方銀監(jiān)局已要求，不得向房地產(chǎn)類公司發(fā)放流動資金貸款，禁止投資房地產(chǎn)類公司的應(yīng)收賬款，但購買原材料、歸還融資等除外。而在年初銀監(jiān)會召開的發(fā)布會中要求房地產(chǎn)企業(yè)嚴(yán)控貸款進入房地產(chǎn)領(lǐng)域。由此，各個地方銀監(jiān)局也積極響應(yīng)號召，對本地房企加強管理。廣東銀監(jiān)局認(rèn)為，需要繼續(xù)遏制房地產(chǎn)泡沫化，從嚴(yán)查處違規(guī)融資行為。

根據(jù)克而瑞發(fā)布的2018年第一季度中國房企排名，華夏幸福排名第8?？上攵涣兄袊科蟮谝惶蓐牭钠髽I(yè)華夏幸福都已經(jīng)出現(xiàn)資金緊缺，需要外界救助，想必小房企的壓力也不會小到哪去。

在近些年因為國家對金融機構(gòu)實施去杠桿化政策，房企資金緊缺以及高額的債務(wù)都將迫使小房企面臨倒閉的危機，中原地產(chǎn)分析師表示，由于金融環(huán)境影響，今年還會出現(xiàn)多宗股權(quán)融資，或者中小房企被大企業(yè)收購的案例。

在銀監(jiān)局對地方銀行信貸和信托的全面管控下，開發(fā)商的融資渠道也都全線收緊，其中一家小房企負(fù)責(zé)人說到，“現(xiàn)在以開發(fā)房地產(chǎn)為由向銀行貸款已經(jīng)很難得到審批了，基本只有大開發(fā)商才可以申請到貸款，我們公司今年以來都是在向香港的一些銀團貸款?！?/p>

債務(wù)壓身

在沒有對金融機構(gòu)實施去杠桿化前，很多企業(yè)在2015年到2016年囤積了大量的債務(wù)。據(jù)統(tǒng)計，從今年下半年開始的兩年內(nèi)，房企將面臨高達(dá)數(shù)千億的債務(wù)償還壓力。

據(jù)海通證券的計算，存續(xù)地產(chǎn)債中，2018年需要償付債務(wù)規(guī)模為1613億元，并且在未來這一數(shù)字還將會繼續(xù)提升，預(yù)計在2019-2021年需要償付的規(guī)模將分別提升為2807億元、3998億元和4037億元，可見在債務(wù)持續(xù)擴大，金融機構(gòu)的貸款減少，并且杠桿降低的情況下，企業(yè)只能增加銷售額來逐漸減少資金流收緊的問題。

然而事實是，政府一邊出臺房子限購政策，一邊嘗試推出房產(chǎn)稅等稅收措施，以此來遏制炒房者，讓剛需買房人群能買到房。因此一些城市的房價也出現(xiàn)了相應(yīng)回落。政府在普惠普通老百姓的同時，對于房企來說卻是雪上加霜。

大量的房企在國內(nèi)借不到錢就把目光轉(zhuǎn)向了海外機構(gòu)。根據(jù)中原地產(chǎn)的統(tǒng)計，2018年前5月，房企海外資本市場融資數(shù)量在2017年1-5月融資31筆、127.85億美元，2018年達(dá)到了71筆，共計293.72億美元，而同比上漲達(dá)130%。看來，房企在內(nèi)地的金融機構(gòu)貸不了款就只能尋求境外機構(gòu)貸款。

當(dāng)然一些房企提前做了預(yù)防準(zhǔn)備，其中金地集團董事長凌克說到：“防范風(fēng)險，是公司今年的重點工作之一。金地的策略是，這個階段會把總資產(chǎn)負(fù)債率控制在60%-70%之間，凈資產(chǎn)負(fù)債率在50%-80%之間?！?而另一家行業(yè)領(lǐng)頭羊萬科也相應(yīng)降低了負(fù)債率，截至2017年年底負(fù)債率已經(jīng)降到8.8%。同時在6月29日的股東大會上，萬科總裁祝九勝做出了公司在金融去杠桿背景下的對策：“因為預(yù)知到今年的資金環(huán)境不會寬松，公司提前做了準(zhǔn)備，未來公司還有空間去進行更多的投資。如果有好的并購機會，也會大膽獲取。”

2018年將是中國大中小房企洗牌的一年，也許一些小房企會因為資金收緊的背景下被兼并，甚至倒閉。第一梯隊中的萬科，恒大，綠地，華夏幸福企業(yè)等也都面臨著巨額債務(wù)所帶來的資金壓力。去杠桿化的金融環(huán)境依然還在持續(xù)著。未來房企最終會剩下幾家，以及房地產(chǎn)行業(yè)是否有危機，這我們不得而知，還是讓時間告訴我們答案吧。

生成海報

免責(zé)聲明：本網(wǎng)站內(nèi)容主要來自原創(chuàng)、合作伙伴供稿和第三方自媒體作者投稿，凡在本網(wǎng)站出現(xiàn)的信息，均僅供參考。本網(wǎng)站將盡力確保所提供信息的準(zhǔn)確性及可靠性，但不保證有關(guān)資料的準(zhǔn)確性及可靠性，讀者在使用前請進一步核實，并對任何自主決定的行為負(fù)責(zé)。本網(wǎng)站對有關(guān)資料所引致的錯誤、不確或遺漏，概不負(fù)任何法律責(zé)任。任何單位或個人認(rèn)為本網(wǎng)站中的網(wǎng)頁或鏈接內(nèi)容可能涉嫌侵犯其知識產(chǎn)權(quán)或存在不實內(nèi)容時，應(yīng)及時向本網(wǎng)站提出書面權(quán)利通知或不實情況說明，并提供身份證明、權(quán)屬證明及詳細(xì)侵權(quán)或不實情況證明。本網(wǎng)站在收到上述法律文件后，將會依法盡快聯(lián)系相關(guān)文章源頭核實，溝通刪除相關(guān)內(nèi)容或斷開相關(guān)鏈接。