一覺醒來，房地產(chǎn)市場又現(xiàn)地方調(diào)控政策的新動向。9月22日晚間至23日凌晨，重慶、南昌、西安、南寧、長沙相繼發(fā)布樓市調(diào)控新政，繼續(xù)加強房地產(chǎn)市場管理。主要調(diào)控手段還是以限購為主，各地不同程度地加大了限購的力度。比如長沙市規(guī)定，本市戶籍已經(jīng)有一套房的家庭，需要在取得首套房產(chǎn)不動產(chǎn)權(quán)證后3年以上，才有資格買家庭的第二套房產(chǎn)。

限售還是為了抑制房價上漲過快

與以往以限購為主不同，這一輪各地的調(diào)控新舉措還增加了關(guān)鍵詞：限售。

比如重慶規(guī)定自9月23日起，在主城區(qū)新購新建商品住房和二手住房須取得《不動產(chǎn)權(quán)證》滿兩年后才能上市交易。南昌的政策與此類似，自9月23日起在全市范圍內(nèi)所有新交易住宅，須取得不動產(chǎn)權(quán)證滿兩年后方可轉(zhuǎn)讓。

在限售之前，重慶和南昌均先后出臺了房地產(chǎn)限購政策。其中南昌市于今年3月剛剛出臺所謂“史上最嚴限購令”，但與預(yù)期相反，限購令之后房價出現(xiàn)了連續(xù)五個月的增長，同比增長了近10%。而重慶今年8月中國社科院《中國住房發(fā)展報告》項目組發(fā)布的2017年8月《住房市場發(fā)展月度分析報告》顯示，重慶近半年來房價上漲超過了20%，漲幅更加驚人。事實它們并非個別，江西另兩個限購城市九江和贛州連續(xù)上漲7個月，漲幅排名分別為全國第22和46位。

因此，有關(guān)人士在評價此輪各地限售政策的出臺時，仍認為地方政府此舉目的主要還是為了抑制房價上漲。既然在購買環(huán)節(jié)進行限制交易有限，不妨在二手房出售環(huán)節(jié)再進行限制，看看能否抑制住市場投機行為。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉進一步推測，在后續(xù)在庫存明顯減少的情況下，三四線城市價格上漲預(yù)期強烈，未來不排除將有更多去庫存較快的城市發(fā)布樓市方面的約束性政策。也就是說，未來還將會有更多的城市像重慶南昌這樣，出臺限售政策來抑制當?shù)胤績r的上漲。

限購之下，為何房價反而上漲？

按照供需曲線的原理，實行限購將一部分潛在的用戶排除在外之后，市場需求將會下降，房價也應(yīng)該隨后向下調(diào)整。然而實際情況卻與之正好相反，前面說的南昌和重慶都是越限越漲。

為何國內(nèi)出臺限購政策后，各大城市房價反而往往出現(xiàn)上漲呢？限購只是針對買房人，因此不會對供給層面造成影響，短期內(nèi)市場供給不會發(fā)生變化。真正影響的是市場需求，我們不妨一起來看看限購政策對市場需求的影響，并最終會推動房地產(chǎn)價格向哪個方向變化。

限購使得不符合當?shù)刭彿繕藴实娜巳悍秶鷶U大，確實把一部分用戶排除在市場之外，減少了部分需求。但這只是限購產(chǎn)生的直接效果，并不是政策的全部效果。事實上調(diào)控政策有其直接效果的一面，還有著間接效果的另一面。有時候，間接效果可能比直接效果的影響還要大。

1、限購改變用戶預(yù)期，誘發(fā)新的市場需求

限購出臺后，改變了潛在用戶對房地產(chǎn)市場的預(yù)期。主要表現(xiàn)兩個方面：a、提前釋放自住房的市場需求，一些目前尚符合購房要求的人群本來沒有近期買房的打算，但由于擔心今后的限購政策更加嚴格，紛紛改變了自己的想法，提前加入到購房的行列中。b、增加了投資性需求，限購政策其實類似于許可證制度，使得商品房的價格無形中上升，一些有經(jīng)濟實力的人群認為購房是能帶來豐厚收益的投資計劃，不惜以假離婚、分戶、借用老人名義等方式購買第二套甚至多套房產(chǎn)。

這兩批新進入投資者的數(shù)量之大，足之超過了限購政策直接帶來的需求減少。在宣布限購之后，常常就是當?shù)胤康禺a(chǎn)價格上漲最快的時間段。今年3月8日南昌出臺了“最嚴限購令”，當月其新建商品住宅價格環(huán)比上漲1.3%，位居全國第9位。

2、租房需求旺盛帶動了投資性購房行為

限購只是對購房人資格進行了限制，但沒有減少城市的整體住房需求。我們知道，解決住房需求有兩個途徑，一是自己購房，二是租房。那些有能力卻沒有購房資格的人，只好選擇租房來解決自己的需求。這樣一來，租房需求就變得旺盛，推動房租上漲，讓投資性購買行為得到增長。在一些城市，尚未對企業(yè)購買商品房作出限制，它們也會增加對商品房的投資。

3、供給不變需求增加，推動市場均衡價格上漲

綜合以上兩點，在供給不發(fā)生變化的情況下，限購政策改變了用戶的預(yù)期并影響了他們的決策，導(dǎo)致短期內(nèi)需求不減反增。畫一個供求曲線就非常一目了然。限購前，供給曲線和原需求曲線相交于P1點這個均衡價格點，這是市場看不見的手調(diào)節(jié)的結(jié)果。限購政策出臺后，由于改變了人們的預(yù)期和行為，導(dǎo)致新增需求超過了抑制需求，需求曲線向上移動，與供給曲線相交于P2點。顯然，這個新均衡價格要比原來的高，于是房價就出現(xiàn)了上漲。市場需求增加越多，則上漲幅度越大。

大禹治水的經(jīng)驗：只堵不疏行不通

應(yīng)該說，各地出臺的以限購、限售為主的調(diào)控政策，其出發(fā)點是好的，希望以此抑制房價非理性上漲。但實際從經(jīng)濟學(xué)的角度來說，這劑藥方可能不是最適合的，它會導(dǎo)致短期內(nèi)房價上漲得更快，與初衷正好相反。

當然，從長期來看，當人們的預(yù)期下降，提前釋放的市場需求逐漸滿足后，房價有可能出現(xiàn)下降。北京上海等地現(xiàn)在出現(xiàn)了房價微微回調(diào)的趨勢，有可能就是長期限購帶來的影響，但仍無法確定。加上限購屬于地方行政政策，而政策容易出現(xiàn)反復(fù)，比如如果經(jīng)濟不景氣政府為了去庫存很可能會放松限購條件，就可能引發(fā)新一輪的房價上漲。

如同大禹治水一樣，房地產(chǎn)市場管理辦堵不疏是行不通的。限購只是暫時的封閉針，卻無法真正治愈病人，促進房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。相反，我認為房地產(chǎn)市場應(yīng)該更加開放，打破行業(yè)壟斷，允許個人和企業(yè)自行建造住房，這樣才能更好地解決當前房地產(chǎn)的困局。

【作者介紹：螞蟻蟲，科技評論人，專欄作者。微信公眾號：螞蟻蟲（miniant-cn）】

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