文丨21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道

4月17日訊，天下熙熙皆為利來，天下攘攘皆為利往。中國樓市的火熱已持續(xù)了十多年，現(xiàn)在依舊是各路資金的寵兒。然而，美國次貸、日本樓市等前車之鑒告訴我們，沒有只漲不跌的市場。

李迅雷和姜超“師徒倆”攜手警告樓市風(fēng)險(xiǎn)。

大多數(shù)人的一致預(yù)期總是錯(cuò)的

李迅雷稱，在2003年初的時(shí)候就有人表示，美國的房價(jià)已經(jīng)漲了十年，應(yīng)該不會(huì)下跌。隨后幾年果然如此。到了2005年，就連保守的美聯(lián)儲(chǔ)主席格林斯潘向國會(huì)作證時(shí)，也罕見地表示“美國尚未出現(xiàn)全國性房地產(chǎn)泡沫”。也有的經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為“貸款渠道的多元化”、“產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的多元化”、“貸款利率的多元化和多選擇的重新貸款機(jī)制”以及“房地產(chǎn)消費(fèi)結(jié)構(gòu)呈多元化趨勢”使得泡沫不會(huì)破滅。

不幸的是，正是在這種一致預(yù)期下，2006年美國房價(jià)出現(xiàn)了下跌勢頭，2007年8月起次貸危機(jī)席卷美國、歐盟及日本的金融市場。

人們總是習(xí)慣為現(xiàn)狀找理由，如今也是如此，認(rèn)為中國特色的房地產(chǎn)市場盡管存在泡沫，但房價(jià)絕不會(huì)下跌，因?yàn)橥恋厥鞘芄苤频?，即供給有限，國家有調(diào)控能力。這與2005年的時(shí)候，美國人民對“美國特色”房地產(chǎn)市場不會(huì)下跌的認(rèn)識(shí)不是有著驚人的相似嗎?

中國2010年開始投資放緩

實(shí)際上，1993年起這輪美國房地產(chǎn)牛市中，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速的高點(diǎn)發(fā)生在2000年，但房價(jià)下跌則發(fā)生在2006年，說明房價(jià)滯后投資增速的拐點(diǎn)六年才開始下跌。中國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速的高點(diǎn)出現(xiàn)在2010年，達(dá)到33%，如今已經(jīng)回落到個(gè)位數(shù)，說明房地產(chǎn)作為周期性行業(yè)，一定會(huì)經(jīng)歷從繁榮到衰退的過程，只是很難預(yù)測衰退的具體時(shí)間。

對房地產(chǎn)進(jìn)行調(diào)控的政策很早就實(shí)施了，但效果一直很不理想。自去年下半年開始，國家對房價(jià)的調(diào)控力度應(yīng)該是這么多年來最嚴(yán)厲的——“房子是用來住的，不是用來炒的”，限購、限貸、限價(jià)等措施在越來越多的城市推出。

李迅雷因此預(yù)計(jì)，若2017年及今后幾年房價(jià)繼續(xù)上漲，則房地產(chǎn)政策還將繼續(xù)收緊，這樣對峙下去，意味著房價(jià)泡沫會(huì)越吹越大，一旦破裂，對經(jīng)濟(jì)的殺傷力肯定更大，就好比過去只需在三米跳板跳水，今后將不得不在十米跳臺(tái)上往下跳了。

政策調(diào)控容易“矯枉過正”

李迅雷還稱，房價(jià)泡沫破裂幾乎在任何一個(gè)國家都難以避免，盡管決策者都不希望這一情況發(fā)生。但由于人們的認(rèn)知能力所限，政策調(diào)控上容易出現(xiàn)矯枉過正問題。

例如，早在2003年，有關(guān)部委就聯(lián)合發(fā)文(《關(guān)于制止鋼鐵電解鋁水泥行業(yè)盲目投資若干意見的通知》-102號(hào)文)提出，“目前，鋼鐵、電解鋁和水泥三個(gè)行業(yè)的在建項(xiàng)目生產(chǎn)能力大大超過了預(yù)期需求，必將導(dǎo)致生產(chǎn)能力過剩、市場無序競爭、浪費(fèi)資源和污染環(huán)境，甚至造成金融風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)濟(jì)社會(huì)其他方面的隱患”。

事實(shí)上，2003年我國鋼鐵產(chǎn)能尚不到3億噸， 2003-2007年中國正處在重工業(yè)化的高速發(fā)展期，限產(chǎn)并不合時(shí)宜。如今，僅河北省的鋼鐵產(chǎn)能就超過了3億噸，全國則超過了12億噸。

可見，對預(yù)期需求的判斷往往很難準(zhǔn)確，實(shí)際需求大大超過預(yù)期;此外，最應(yīng)限制鋼鐵企業(yè)發(fā)展的缺水省份河北，產(chǎn)能擴(kuò)張的規(guī)模卻是最大的，由此也帶來了京津冀地區(qū)的嚴(yán)重污染。

但是，調(diào)控政策的鈍化不等于政策的時(shí)滯效應(yīng)不會(huì)發(fā)生，最可怕的是，那么多調(diào)控政策不斷累積，最終可能出現(xiàn)“最后一根稻草壓死駱駝”的現(xiàn)象。

人口狀況已難支持房價(jià)上漲

李迅雷稱，由于房價(jià)上漲從本質(zhì)而言就是人口現(xiàn)象，根據(jù)人社部對500個(gè)村的農(nóng)村勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移就業(yè)監(jiān)測數(shù)據(jù)，今年一季度在外務(wù)工的人數(shù)為27.9萬人，同比減少2.1%。這應(yīng)該是中國自80年代改革以來首次出現(xiàn)外出農(nóng)民工的負(fù)增長，而中國流動(dòng)人口的減少則發(fā)生在2015年。

此外，作為購房主力的25-45歲群體人數(shù)的減少，也出現(xiàn)在2015年。同時(shí)，過去作為人口凈流出省份的安徽，去年常住人口竟然增加了60多萬，這意味著其他發(fā)達(dá)省份或大城市的人口流入量在放緩甚至減少。

因此，人口老齡化和人口流動(dòng)負(fù)增長等對房價(jià)存在抑制作用的因素未能充分顯示作用，這同樣是一個(gè)時(shí)滯現(xiàn)象。

房價(jià)上漲的動(dòng)力來自哪里?

李迅雷指出，經(jīng)過上面種種分析，除了貨幣擴(kuò)張因素之外，其他如改善性需求等解釋力度不大。

這個(gè)觀點(diǎn)和姜超不謀而合。在姜超最新研報(bào)中，他表示，過去兩年，國內(nèi)房價(jià)暴漲，出現(xiàn)明顯的資產(chǎn)泡沫，重要原因在于貨幣超發(fā)。

央行每年制定了12%左右的廣義貨幣M2增速，是按照7%左右GDP增速和3%左右CPI增速來制定，但實(shí)際的貨幣增速高達(dá)16%，原因在于商業(yè)銀行為了盈利的需要，發(fā)展出了巨大的影子銀行，導(dǎo)致了貨幣嚴(yán)重超發(fā)，而超發(fā)的貨幣則滋生了各種資產(chǎn)泡沫，尤其是地產(chǎn)泡沫。

小心重走美國次貸老路

美國1993-2006年這輪房地產(chǎn)牛市中，房價(jià)年均漲幅大約為6%，在2006-2008年次貸危機(jī)中，全國房價(jià)的累計(jì)跌幅平均為20%左右，個(gè)別城市甚至接近50%。

中國自2000-2010年這十年間房價(jià)漲幅最快，年均漲幅超過15%，2011年之后房價(jià)從普漲過渡到結(jié)構(gòu)性上漲，6年累計(jì)漲幅為40%(中國指數(shù)研究院公布的百城房價(jià)加權(quán)指數(shù))，盡管后期漲幅趨緩但累計(jì)漲幅遠(yuǎn)超美國上一輪房地產(chǎn)牛市，如北上深三地房價(jià)的累計(jì)漲幅估計(jì)在15倍以上。

此外，這些年來居民房貸余額的增速在不斷加快，2016年新增居民房貸達(dá)到4.96萬億元，城鎮(zhèn)居民用于購房的支出占當(dāng)年城鎮(zhèn)居民可支配收入總額的23%，工、農(nóng)、中、建四大行60%以上的貸款是居民房貸。

李迅雷擔(dān)憂地表示，居民購房加杠桿如此之迅猛，是否有點(diǎn)美國當(dāng)年次貸膨脹的味道呢?

姜超也稱，如今銀監(jiān)會(huì)兩周內(nèi)密集發(fā)文，其核心目標(biāo)是對銀行非傳統(tǒng)業(yè)務(wù)從嚴(yán)監(jiān)管，尤其是同業(yè)和表外業(yè)務(wù)。從3月的貨幣信貸數(shù)據(jù)來看，表內(nèi)信貸資產(chǎn)增長逐漸受控，僅剩表外融資仍在高速擴(kuò)張，但在監(jiān)管全面從嚴(yán)的背景下貨幣超發(fā)必將逐漸受控。如果把貨幣關(guān)到籠子里，其實(shí)也就意味著資產(chǎn)泡沫到了尾聲階段，未來應(yīng)該轉(zhuǎn)向真正安全和提高效率的資產(chǎn)，而遠(yuǎn)離一切泡沫資產(chǎn)。

是不是該去炒股了?

權(quán)益市場中有一個(gè)很流行的觀點(diǎn)：現(xiàn)在債也不好，房子也不讓買，錢都會(huì)被逼到到股市里面去。

中國社會(huì)科學(xué)院經(jīng)濟(jì)學(xué)劉煜輝教授反駁了這種觀點(diǎn)，并認(rèn)為持這種觀點(diǎn)的人，頭腦當(dāng)中根本沒有建立一個(gè)現(xiàn)代金融信用運(yùn)行的概念。

劉煜輝表示，信用周期、資產(chǎn)周期是一個(gè)自我強(qiáng)化的過程，它一定是對稱的，怎樣上去的就怎樣下來。塵歸塵，土歸土，但是對很多人而言只愿意相信左側(cè)，不愿意相信右側(cè)，這就需要時(shí)間的檢驗(yàn)。

全球宏觀對沖基金經(jīng)理付鵬也認(rèn)為，無論是股市還是樓市，投機(jī)者都不過是矛盾的激化者，錯(cuò)的是無處安放的貨幣投放。

炒房和之前的炒股有著異曲同工之妙，唯一不同的是誰也不知道這樣的瘋狂到底會(huì)以什么樣的結(jié)局收尾，雖然瘋狂的時(shí)候，無數(shù)的股民也都相信股市不會(huì)崩盤，但結(jié)局卻是于大家所想相距深遠(yuǎn)。房子呢?老百姓似乎也陷入到了當(dāng)年的那種相信政府不會(huì)讓它崩盤的狀態(tài)。

所以，在當(dāng)前信用周期和資產(chǎn)周期之下，股票和房子，可能是一樣的味道。

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