文丨21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道

4月4日訊，孫宏斌“我非常悲觀”話音剛落，時代地產(chǎn)便在廣州拍下了一幅地。

這成為調(diào)控背景下大小房企撕裂的鏡像。融創(chuàng)號稱并購之王，可以對拍地悠然作壁上觀，而時代這些小開發(fā)商，則只能冒險尋找生機(jī)。

在2017年的整個3月份，開發(fā)商們走馬燈似地召開業(yè)績會，除了萬科，所談無不是規(guī)模二字。在追逐互聯(lián)網(wǎng)浪潮兩三年之后，他們忽然發(fā)現(xiàn)，轉(zhuǎn)型殊為不易，還是自己的老本行——賣房子最賺錢，而要繼續(xù)在這個行業(yè)中生存，就必須做大規(guī)模。

3月29日，在廣州“3·17樓市新政”后的首場土地競拍中，時代地產(chǎn)以5.54萬/平的價格拿下廣州海珠地塊。未來兩三年，時代能破解地價魔咒，并沖進(jìn)行業(yè)前列嗎?

分化的命運(yùn)

過去兩三年，伴隨樓市的爆發(fā)，恒大、碧桂園、融創(chuàng)成為規(guī)模化的最大受益者。

2016年，房企第一陣營門檻已被提升至3000億，前十名都在千億以上，這讓所有的500、600億級房企充滿了焦慮，更不用說時代地產(chǎn)這種300億的小型房企。

超級房企們的根基首先來自于前幾年大規(guī)模吸納土地。截至2016年底，恒大土儲達(dá)到驚人的2.29億平方米，僅當(dāng)年新增的土儲面積就達(dá)到1.02億平方米。

碧桂園的土儲也是億級。截至去年底，公司已摘牌或簽約的土地儲備約1.66億平方米;融創(chuàng)目前則擁有7912萬平方米的土儲，在2010年上市之初，融創(chuàng)土儲只有590萬平方米。

以上三家公司的土地儲備，均超過了萬科。

并購是這些公司獲取土儲的利器。如恒大2015、2016年通過收購新世界、華人置業(yè)等港資在內(nèi)地項目，并入股廊坊發(fā)展、嘉凱城等公司，獲得大量地產(chǎn)和土地資源;而融創(chuàng)2016年至今新增土地儲備5394萬平方米，2/3為收并購所得。

全國房地產(chǎn)商會主席顧云昌認(rèn)為，相比招拍掛，通過并購獲得土地資源的價格會便宜許多。許多小型房企資金鏈斷、難以維持之時，會以合理的價格將土地或股權(quán)轉(zhuǎn)讓給大房企，但收并購的房企也需要有相當(dāng)?shù)膶?shí)力。

數(shù)據(jù)顯示，恒大2016年新增土儲的平均成本僅為1990元/平方米，全部土儲的平均成本更低至1570元/平方米;2016年，碧桂園新取的413宗土地平均地價僅為2008元/平方米。

而在萬科長期觀測的14個重點(diǎn)城市中，去年招拍掛平均地價已經(jīng)高達(dá)9445元/平米。地價占房價的比例繼續(xù)上升，達(dá)到56%。

沒有并購能力的小房企想要突出重圍殺出一片天，就要冒險去拍地。這也大有人在。3月24日，融信中國以36.46億元拿下杭州蕭山區(qū)一幅宅地，樓面價為3.08萬元/平方米。

3月29日，時代地產(chǎn)以20.4億元的總價拍下海珠區(qū)地塊，折合樓面價達(dá)5.54萬/平。

“中小型房企看似奮不顧身，實(shí)際上他們非常糾結(jié)，他們想發(fā)展就必須拿地，沒有土地就等于沒有活干”，顧云昌表示。

他指出，中小型房企冒這樣的風(fēng)險或是出于無奈，盡管有些對市場依然看好，但現(xiàn)在拍下的土地極易被套牢。

在房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)，流傳著這樣的說法，“每當(dāng)小開發(fā)商去搶高價地時，市場基本就到階段性頂部了。”一些廣州開發(fā)商和業(yè)內(nèi)人士對個別開發(fā)商的做法也表示不解。

在這一輪的樓市洗牌中，更多未逆流而上的中小型房企，或?qū)⒅荒芙邮鼙煌滩⒒蛳У拿\(yùn)。

規(guī)模依賴癥?

即使在短時間規(guī)模已攀上3000億，超級房企們還在加大馬力往前沖。

3月28日，恒大總裁夏海鈞大膽預(yù)測，未來房企前十門檻將升至4000億。今年年底前，前十大開發(fā)商市場占有率將會到20%，未來會到40%。截至2016年，恒大市場占有率約為3.2%，萬科為3.1%，碧桂園約為2.6%。

參照美國房地產(chǎn)市場，據(jù)中信建投研究，美國住宅市場集中度，主要是通過并購融合的方式提升。在1995年至2009年期間，Lennar、PulteHomes和Horton三大開發(fā)商共進(jìn)行了47次并購。

“按歐美經(jīng)驗(yàn)，以前說單個房企6%市占率是上限，我認(rèn)為完全可以突破這個上限。”萬科高級副總裁譚華杰曾對記者表示。

按此速度，超級房企們銷售規(guī)模達(dá)到萬億，也將是幾年的事。

注意到，進(jìn)入2017年，一些規(guī)模在500、600億的房企也提出了新的規(guī)?；鲩L目標(biāo)，比如富力、雅居樂等常年徘徊在幾百億的房企，已提出了千億目標(biāo)。

地產(chǎn)商的互聯(lián)網(wǎng)轉(zhuǎn)型先鋒花樣年，在激進(jìn)轉(zhuǎn)向輕資產(chǎn)幾年后，銷售僅逾百億，已在房企TOP100之外。今年花樣年選擇回調(diào)，加大房地產(chǎn)開發(fā)力度，力爭實(shí)現(xiàn)150億銷售。

而一向穩(wěn)健、重利潤的央企中海外、華潤置地，也將規(guī)?；嵘搅烁匾奈恢?，規(guī)模與利潤并重成為新的口號。

所有的房企都“患”上了規(guī)模依賴癥，而它們的轉(zhuǎn)型才剛剛開始。

事實(shí)上，規(guī)模從來都是一把雙刃劍。規(guī)模越大，收益越高，風(fēng)險也可能越大。對于恒大、碧桂園、融創(chuàng)等公司來說，已經(jīng)無法擺脫這一核心驅(qū)動力。

然而，規(guī)模急劇增加的背后，房地產(chǎn)風(fēng)險潛藏，競爭白熱化、行業(yè)利潤率下跌。

顧云昌對記者表示，房地產(chǎn)行業(yè)已處于白銀時代，主要有競爭加劇、洗牌加快以及利薄三個特點(diǎn)。龍頭企業(yè)萬科過去的凈利潤率為12%至13%，而現(xiàn)在跌到百分之8點(diǎn)多。行業(yè)整體的凈利率也已跌至個位數(shù)。

他表示，“限購、限貸、限價”主要針對一線城市或二線熱點(diǎn)城市，而其他大部分城市以去庫存為主，供大于求，房企整體的開發(fā)風(fēng)險正在變大。

顧云昌還認(rèn)為，現(xiàn)在對中國房地產(chǎn)市場的預(yù)判已呈現(xiàn)分化狀態(tài)，有人預(yù)期良好而有人持悲觀態(tài)度。“在我看來，2017年樓市總體情況肯定不如2016年，特別是在一二線城市，今年下半年會處于平穩(wěn)或下行的周期中。”

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