文丨中國證券報 陳瑩瑩

3月23日訊，權(quán)威人士日前向中國證券報記者透露，銀行房貸比或成為今年央行MPA(宏觀審慎評估體系)考核的重要內(nèi)容。該人士解釋稱，“MPA有七大類指標，其中就包括信貸政策執(zhí)行方面，而商業(yè)銀行的貸款行為是這當中的一項重要考核。貸款行為就包括銀行的信貸結(jié)構(gòu)是否合理、對于某些過熱領(lǐng)域的信貸投放情況等，今年監(jiān)管部門將重點關(guān)注個人房貸這一塊。”據(jù)介紹，房貸占比有兩個指標，一個是余額占比，一個是新增占比。短期內(nèi)主要控制的是新增占比。

近期有媒體報道稱，央行新下發(fā)的《關(guān)于做好2017年信貸政策工作的意見》(下簡稱《意見》)明確要求，央行各分支機構(gòu)加強對商業(yè)銀行窗口指導，督促其優(yōu)化信貸結(jié)構(gòu)，合理控制房貸比和增速。

專家和券商分析人士預計，按照目前的房地產(chǎn)調(diào)控政策，今年個人住房按揭貸款增速將明顯放緩。銀行差別化個人房貸政策也將更加顯著，尤其是房價過快上漲的一二線城市個人房貸政策將明顯收緊。

MPA考核的重要一環(huán)

《意見》要求，央行各分支機構(gòu)要將住房信貸政策作為調(diào)控房地產(chǎn)一攬子政策的組成部分，合理搭配使用最低首付比例、貸款利率優(yōu)惠幅度和最長貸跨年限等住房信貸政策，嚴格按照相關(guān)程序及時對轄區(qū)內(nèi)住房信貸政策做出適度調(diào)整。

上述權(quán)威人士對記者表示，“2016年個人房貸增速較快，占比新增貸款也較大，已經(jīng)引起了監(jiān)管部門的重視，今年要求商業(yè)銀行嚴格控制房貸比和增速。”該人士進一步表示，某些商業(yè)銀行2016年的房貸比甚至達到了70%、80%，這種貸款結(jié)構(gòu)和貸款行為都“極不正常”。

上述人士告訴中國證券報記者，MPA按季度進行評估，參評機構(gòu)被MPA分為A、B、C三檔。“比如今年某些銀行落實房地產(chǎn)宏觀政策不到位，個人房貸仍舊大幅增長，則很有可能直接被評為C檔，監(jiān)管部門也會有一些懲罰性措施。”

東北證券分析人士指出，目前MPA的結(jié)果影響各參評機構(gòu)的法定存款準備金利率。央行對A檔機構(gòu)的準備金利率上浮10%-30%(目前為10%)，對B檔機構(gòu)維持不變，對C檔機構(gòu)下浮10%-30%(目前為10%)。同時，對于不符合MPA的銀行，央行會將其SLF的利率提高100BP。鑒于MPA是央行的核心評估體系，未來央行可能會針對該體系出臺更多的差異化監(jiān)管措施。

差別化政策更加顯著

《意見》要求，商業(yè)銀行做好房貸資源投放的區(qū)域分布，支持三四線城市去庫存，有效防控信貸風險，積極會同當?shù)劂y監(jiān)部門，將差別化住房信貸政策嚴格落實。此外，還要加大對首付資金來源和收入證明真實性審核。

銀行業(yè)內(nèi)人士坦言，有了MPA這項“利器”，商業(yè)銀行在落實個人住房信貸政策方面絕對不敢怠慢。多位銀行個貸業(yè)務(wù)負責人表示，目前很多商業(yè)銀行收縮了個人住房按揭貸款的新增規(guī)模，各地方分行向總行匯報個人房貸數(shù)據(jù)和投放計劃的頻率也大幅提升。“未來北京、深圳這類房價過熱的一二線城市的房貸將趨緊，三四線城市的房貸政策將服務(wù)于去庫存，差別化房貸政策在今年的信貸市場將更加顯著。”

據(jù)了解，北京樓市“3·17新政”出臺后，北京地區(qū)大部分銀行已經(jīng)上調(diào)首付比例。據(jù)昨晚的最新消息，工行、建行等16家銀行的北京分行一致決定，即日起收窄首套房貸款利率優(yōu)惠，最低折扣由9折調(diào)到9.5折。

記者以首套個人住房按揭貸款200萬為例，貸款期限25年，利率9折計算，等額本息每個月的月供為11014.73元，總支付利息1304418.50元;而新政后的9.5折利率，月供為11299.06元，每個月增加284.33元，總支付利息增加85299.65元。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認為，現(xiàn)階段北京等一線城市的“認房又認貸”肯定嚴格執(zhí)行，短期內(nèi)松動不了。從影響來看，不少人因為這個“認房認貸”不能買房了，暫時把需求擋在了市場之外，這對于平穩(wěn)當前樓市來講有作用。

個人房貸料降溫

央行營管部主任周學東此前接受記者獨家采訪時表示，今年的個人住房貸款還會以較快速度發(fā)展，但確實要適當平衡，隨著住房產(chǎn)業(yè)政策調(diào)整，會適當平衡和放慢。今年的個人房貸在新增貸款中的占比會降下來，增速也會放慢。“放慢”是相對于去年過高的增速而言，但無論是相較于前幾年的速度，還是相較于信貸總的增速特別是制造業(yè)貸款增速，個人房貸的增速即使較去年下降，也還是比較高的。

周學東預計，就個人房貸在新增貸款的占比來看，預計今年會下降到30%以內(nèi)，這相對于去年45%左右的占比來說，將是明顯下降。

多數(shù)專家和券商分析人士預計，2017年個人住房按揭貸款增速將大幅放緩。中國社科院金融所銀行研究室主任曾剛直言，今年銀行在個人住房按揭貸款方面的政策將持續(xù)收緊，一方面是服從房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的安排;另一方面從防風險抑制泡沫的角度來看，房地產(chǎn)是一個重點防控的領(lǐng)域。“從趨勢來看，銀行今年會限制個人住房按揭貸款的增速，個人房貸增速會明顯回落，2016年的速度實在太驚人。”

海通證券首席經(jīng)濟學家姜超表示，“今年前兩個月地產(chǎn)銷量依然超預期，是因為前兩個月居民中長貸款1萬億;同比增長50%，但依然沒有超過前兩個月信貸總額的30%。如果今年全年房貸占比只有30%，相比2016年縮水了三分之一，而前兩個月的房貸又超發(fā)，那么未來的房貸一定會大幅萎縮。”

不少專家認為，中國居民部門的杠桿水平已經(jīng)太高，到了“加無可加”的地步，這也是導致今年個人房貸增速放緩的重要原因之一。

中國人民大學副校長、中國人民大學國家發(fā)展與戰(zhàn)略研究院執(zhí)行院長劉元春表示，我國居民的負債，主要是以房貸為主的中長期消費貸款，占比超過50%。從房貸增量來看，當前居民部門債務(wù)率快速攀升難以持續(xù)。從房貸增量來看，中國新增房貸占GDP比重從2015年快速上升，2016年二季度新增個人房貸占比一度達到了7.56%的高位;對于美國和日本，美國新增房貸占比在2008年金融危機前最高值為8%，日本在1989年泡沫破滅前歷史高值為3.5%。

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