文| Oneway

2月28日訊，昆百大A 65億元高價(jià)并購(gòu)我愛(ài)我家，只想說(shuō)最終買(mǎi)單的還不是我們二級(jí)市場(chǎng)的接盤(pán)俠，心疼小散。用劉主席的話來(lái)說(shuō)，某些資本大鱷不要在股市興風(fēng)作浪，侵害中小投資者。

昆百大A早干嘛去了，為什么之前那么多年不并購(gòu)，現(xiàn)在高位來(lái)買(mǎi)我愛(ài)我家?對(duì)于我愛(ài)我家而言，賣(mài)房賺腫了，現(xiàn)在跑來(lái)上市賣(mài)股，一魚(yú)多吃，或是最大贏家。

昆百大A將通過(guò)發(fā)行股份及支付現(xiàn)金和協(xié)議受讓的形式作價(jià)65億元獲得我愛(ài)我家100%股權(quán)。同時(shí)，擬以合計(jì)支付3.8億元的轉(zhuǎn)讓對(duì)價(jià)受讓西藏利禾、太合達(dá)利、執(zhí)一愛(ài)佳持有的我愛(ài)我家6%的股權(quán)。我愛(ài)我家實(shí)現(xiàn)曲線上市，因?yàn)槲覑?ài)我家在被昆百大A收購(gòu)前股權(quán)較為分散，所以此次曲線上市并沒(méi)有構(gòu)成借殼。

我愛(ài)我家估值過(guò)高，業(yè)績(jī)承諾虛高?

根據(jù)昆百大A聘請(qǐng)的評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)我愛(ài)我家的預(yù)估值，截至2016年9月30日，我愛(ài)我家凈資產(chǎn)7.27億，預(yù)估值66.58億，預(yù)估增資率高達(dá)815.61%。去年6月份，也傳出先鋒集團(tuán)收購(gòu)我愛(ài)我家，估值48億，后來(lái)不了了之。一年內(nèi)，我愛(ài)我家估值高了近一半。

對(duì)于估值增值較高的原因，昆百大A解釋稱(chēng)，“預(yù)估增值的主要原因是標(biāo)的公司屬于輕資產(chǎn)類(lèi)的房地產(chǎn)中介服務(wù)公司，經(jīng)多年的發(fā)展，標(biāo)的公司已擁有優(yōu)質(zhì)的線下門(mén)店資源、經(jīng)驗(yàn)豐富的運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)以及良好的市場(chǎng)品牌，盈利能力較強(qiáng)”。

根據(jù)上市公司的公告，我愛(ài)我家2015年利潤(rùn)1.5億，2016年1-9月已經(jīng)實(shí)現(xiàn)的利潤(rùn)為3億元，因此其合理假設(shè)我愛(ài)我家2016年全年凈利潤(rùn)為4億元。我愛(ài)我家對(duì)未來(lái)的利潤(rùn)進(jìn)行了預(yù)測(cè)，分別是2017/2018/2019年為5億/6億/7億。

對(duì)比一下競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手鏈家的估值。1月9日，香港上市公司融創(chuàng)中國(guó)發(fā)布公告，與北京鏈家及其股東訂立增資協(xié)議，融創(chuàng)將通過(guò)增資事項(xiàng)以26億元的價(jià)格獲得北京鏈家6.25%的股份。依次計(jì)算，鏈家的估值達(dá)到416億!而融創(chuàng)在公告中披露的鏈家財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)顯示，2014年鏈家稅后凈利潤(rùn)為7400萬(wàn)元，2015年稅后約8.08億元。2015年果然是一個(gè)大年，鏈家的利潤(rùn)增長(zhǎng)達(dá)到十倍!

高估值必然要靠業(yè)績(jī)說(shuō)話，目前來(lái)看我愛(ài)我家的業(yè)績(jī)表現(xiàn)一般，據(jù)標(biāo)的公司未經(jīng)審計(jì)的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)顯示，2014年、2015年和2016年1-9月我愛(ài)我家實(shí)現(xiàn)歸屬于母公司所有者的凈利潤(rùn)分別為-6662萬(wàn)元、1.43億元和2.65億元。也就是說(shuō)，我愛(ài)我家2015年才剛開(kāi)始扭虧為盈，原因則是房市的升溫。在這里不得不說(shuō)，感謝房奴。

業(yè)內(nèi)人士則表示，2016年在房地產(chǎn)升溫下，我愛(ài)我家業(yè)績(jī)都沒(méi)有達(dá)到承諾最低標(biāo)準(zhǔn)，而2017年后持續(xù)的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)則存在著政策束縛的壓力。一旦未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)大幅降溫，昆百大A因?yàn)槭召?gòu)我愛(ài)我家而增加的商譽(yù)資產(chǎn)將出現(xiàn)大幅縮水，我愛(ài)我家業(yè)績(jī)達(dá)不到的同時(shí)，昆百大A自身也將計(jì)提大量資產(chǎn)減值損失。

背后資本大作手——謝勇

昆百大A的董事長(zhǎng)，謝勇，是2015年4月才進(jìn)入上市公司。當(dāng)時(shí)，謝勇既參加了昆百大的定增，又在11月以協(xié)議方式受讓了上市公司原實(shí)際控制人何道峰的股份。相同的資本運(yùn)作手法再次運(yùn)用在此次我愛(ài)我家的收購(gòu)上。

昆百大A在此次收購(gòu)我愛(ài)我家之前，曾通過(guò)全資子公司云百投資作為劣后級(jí)資金投資了嘉興錦貝投資，后者則持有偉業(yè)策略99.99%的股權(quán)，其中云百投資出資份額占比為33.33%，而偉業(yè)策略又持有我愛(ài)我家12.03%的股權(quán)。此次收購(gòu)方案中，昆百大A將拿現(xiàn)金7.58億元收購(gòu)偉業(yè)策略持有的我愛(ài)我家12.03%的股權(quán)。

嘉興錦貝投資2016年共投資6.41億元獲得偉業(yè)策略99.99%的股權(quán)，從而間接持有我愛(ài)我家12.03%股權(quán)，但昆百大A此后又作價(jià)7.58億元再購(gòu)回偉業(yè)策略持有的我愛(ài)我家12.03%股權(quán)。自己買(mǎi)自己投資的股權(quán)，昆百大A的劣后級(jí)資金輕松盈利幾千萬(wàn)，私募出身的昆百大A實(shí)際控制人謝勇資本運(yùn)作能力不得不說(shuō)厲害。

謝勇到底什么來(lái)歷?根據(jù)上市公司披露的簡(jiǎn)歷顯示：謝勇，男，生于1972年，華東政法學(xué)院法學(xué)學(xué)士，上海財(cái)經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)碩士，上海交通大學(xué)高級(jí)金融學(xué)院EMBA。1994年7月至1994年12月就職于中國(guó)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)信托投資公司上海證券部;2002年5月至2005年3月任上海精誠(chéng)投資有限公司副總經(jīng)理。2010年12月至今任太和先機(jī)資產(chǎn)管理有限公司董事長(zhǎng)，2014年9月至今任西藏太和先機(jī)投資管理有限公司董事長(zhǎng)，2015年5月5日至今任昆百大總裁。2015年5月19日至11月19日任昆百大副董事長(zhǎng)。2015年11月19日起任昆百大董事長(zhǎng)。

從謝勇簡(jiǎn)歷和兩次的交易很清晰的可以看到，一個(gè)二級(jí)市場(chǎng)的資本老司機(jī)通過(guò)買(mǎi)殼進(jìn)入上市公司，然后策劃了一個(gè)超大型資本運(yùn)作，這一連串動(dòng)作讓人眼花繚亂。

經(jīng)濟(jì)評(píng)論員向小田評(píng)論，買(mǎi)殼后收購(gòu)第三方資產(chǎn)，最重要的是通過(guò)交易結(jié)構(gòu)的設(shè)計(jì)，規(guī)避實(shí)際控制人的變更，避免成為借殼上市。同時(shí)，收購(gòu)的第三方資產(chǎn)，既要盈利能力強(qiáng)，又最好能有一定的社會(huì)知名度，方便股民認(rèn)知，從這一點(diǎn)來(lái)看，謝勇做到了。

房產(chǎn)中介成資本市場(chǎng)的寵兒?

1998年房改政策頒布，伴隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的騰飛，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)迎來(lái)了快速發(fā)展期，并催生出鏈家地產(chǎn)、我愛(ài)我家、中原地產(chǎn)、21世紀(jì)中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)、世聯(lián)行等巨頭。

然而，最擅長(zhǎng)賣(mài)房子的人，賣(mài)起股票來(lái)也不差。2015年以來(lái)，包括崇峻股份、策源股份、正合股份、房譜網(wǎng)、房米網(wǎng)、智聯(lián)股份、圣博華康等大約10家中介登陸新三板掛牌，部分企業(yè)已實(shí)現(xiàn)多輪融資。策源股份2015年9月份掛牌新三板，當(dāng)月底就拋出了定增融資方案，新發(fā)行股份1500萬(wàn)股，每股成本11元，相對(duì)于2015年股份制改造之初的每股面值1元，估值已然大增。

在A股，許多行業(yè)在上市的時(shí)候，都是行業(yè)光景最好的時(shí)候。這次我愛(ài)我家對(duì)利潤(rùn)的承諾如此有信心，讓人很難相信，中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)觸及了頂點(diǎn)——至少在我愛(ài)我家看來(lái)，這樣的好收成，還能持續(xù)到2019年。在這期間，恐怕還有鏈家的IPO，怎么突然有種48塊錢(qián)上市的中石油即視感。

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