文|證券時報 胡飛軍
2月15日訊,日前,中國基金業(yè)協(xié)會下發(fā)私募資產(chǎn)管理計劃備案管理規(guī)范4號文,直接封堵了私募資管計劃在16個熱點房地產(chǎn)城市的投放。有信托業(yè)人士認為,繼銀行、房企發(fā)債被加強管控后,私募資管計劃房地產(chǎn)備案也被限制,短期內(nèi),新規(guī)或?qū)е虏糠值禺a(chǎn)業(yè)務回歸信托市場,信托業(yè)有望受益。
與此同時,在國家調(diào)控地產(chǎn)行業(yè)的大基調(diào)下,房地產(chǎn)公司融資渠道逐漸被收窄,房地產(chǎn)調(diào)控趨嚴之下,信托公司亦需要關(guān)注融資主體流動性危機和違約等問題。
短期利好信托業(yè)
日前,中基協(xié)正式下發(fā)《證券期貨經(jīng)營機構(gòu)私募資產(chǎn)管理計劃備案管理規(guī)范第4號——私募資產(chǎn)管理計劃投資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、項目》,適用范圍包括證券公司及其子公司、基金公司及其子公司、期貨公司及其子公司等。
4號文明確規(guī)定,私募資產(chǎn)管理計劃直接或間接投向于北京、上海、深圳、廈門等16個房地產(chǎn)價格上漲過快熱點城市普通住宅地產(chǎn)項目,暫不予以備案。
其中,暫停備案形式部分包括委托貸款、嵌套投資信托計劃及其他金融產(chǎn)品、受讓信托受益權(quán)及其他資產(chǎn)收(受)益權(quán)、以名股實債的方式受讓房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)股權(quán),以及其他債權(quán)投資方式。
中基協(xié)表示,針對私募資產(chǎn)管理業(yè)務投資房地產(chǎn)的現(xiàn)狀,將重點規(guī)范私募資產(chǎn)管理計劃投資熱點城市普通住宅地產(chǎn)項目、向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供融資用于支付土地出讓價款或補充流動資金等行為。
華融信托研究員袁吉偉認為,這是繼房企發(fā)債受限、理財資金不得流入房地產(chǎn)、部分房地產(chǎn)ABS叫停之后,監(jiān)管層針對房地產(chǎn)企業(yè)融資的又一收緊政策。其中,新規(guī)限制私募資管計劃通過嵌套信托計劃對熱點房企進行融資,這將降低相關(guān)信托通道業(yè)務的需求。
“暫停房地產(chǎn)私募融資體現(xiàn)了證監(jiān)會和中基協(xié)對房價上漲過快熱點敏感城市區(qū)域風險的擔憂;另一方面,證券期貨等機構(gòu)在做房地產(chǎn)項目方面(地域選擇、監(jiān)管和風控等)的能力與信托公司存在差距。”中鐵信托副總經(jīng)理兼董秘陳赤對證券時報·信托百佬匯記者表示。
“比較而言,信托業(yè)經(jīng)過多年的發(fā)展,也歷經(jīng)幾輪地產(chǎn)調(diào)控,對地產(chǎn)類項目的運作和風險把控確實更成熟。”格上理財研究員王燕娛認為,新規(guī)或?qū)е虏糠值禺a(chǎn)業(yè)務回歸信托市場,短期內(nèi)利好信托業(yè)。
信托成主要輸血渠道
有業(yè)內(nèi)人士認為,此番私募公司融資渠道也被堵住,需要“補血”的房地產(chǎn)公司,將向未被政策限制的信托公司尋求融資支持。
陳赤認為,私募資管計劃的退出,對信托公司的房地產(chǎn)信托來說意味著競爭減少,價格戰(zhàn)減少,“這有利于信托公司在房地產(chǎn)項目中優(yōu)中選優(yōu),房地產(chǎn)信托收益也將提高。”
袁吉偉表示,目前房地產(chǎn)重要的資金來源僅剩下銀行開發(fā)貸和房地產(chǎn)信托貸款,二者仍沒有明確收緊政策,地產(chǎn)信托有一定發(fā)展機遇。
“備案新規(guī)對信托公司的地產(chǎn)通道類業(yè)務肯定有一定的影響,但本質(zhì)限制的還是私募公司。一旦私募融資渠道被堵,正常的地產(chǎn)業(yè)務便會向信托傾斜。”王燕娛稱。
近年來,房地產(chǎn)在信托資產(chǎn)投向中的占比呈下降態(tài)勢。數(shù)據(jù)顯示,截至2016年三季度末,房地產(chǎn)信托規(guī)模為1.35萬億元,占比8.45%,低于工商企業(yè)、金融機構(gòu)、證券市場、基礎產(chǎn)業(yè)占比。
王燕娛認為,在國家調(diào)控地產(chǎn)行業(yè)這個大基調(diào)下,地產(chǎn)類信托可能并不會出現(xiàn)大幅上漲,小幅回溫的可能性更大。
風險須警惕
盡管房地產(chǎn)其他融資渠道被收緊,房地產(chǎn)信托業(yè)務迎來利好,但業(yè)內(nèi)人士認為,房地產(chǎn)違約風險和融資主體流動性問題需信托公司加強防范。
陳赤認為,“他山之石可以攻玉”,私募資管計劃與信托公司的房地產(chǎn)信托業(yè)務類似,“私募資管計劃暫時退出說明證監(jiān)會等對熱點城市房地產(chǎn)風險的重視,也是對信托業(yè)的一個提醒。”
此外,陳赤還表示,私募資管計劃屬于房地產(chǎn)融資渠道的重要組成部分,受到限制之后勢必影響房企流動性,可能導致一些房企流動性不足,產(chǎn)生流動性風險,需要信托公司加強防范。
袁吉偉也表示,近期已經(jīng)有個別信托公司因房地產(chǎn)信托業(yè)務違規(guī)受到監(jiān)管處罰,房地產(chǎn)信托融資也不會獨善其身,未來不排除房地產(chǎn)信托繼續(xù)收緊或被加強合規(guī)檢查的可能。
從歷史經(jīng)驗看,房地產(chǎn)信托增速與房地產(chǎn)行業(yè)走勢密切相關(guān)。在更為復雜的環(huán)境下,對于房地產(chǎn)信托融資的風險管控要求更高。歷史數(shù)據(jù)顯示,房地產(chǎn)下行趨勢下,信托項目違約數(shù)量明顯上升。
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