文丨21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道
2月15日訊,4號(hào)文基本斷了私募做債權(quán)類(lèi)地產(chǎn)項(xiàng)目的所有路,除了純股權(quán)投資這種方式,這將導(dǎo)致地產(chǎn)私募資管項(xiàng)目大幅萎縮。受到4號(hào)文的影響,私募公司的非標(biāo)地產(chǎn)項(xiàng)目勢(shì)必大幅減少。同時(shí),也會(huì)促使其將項(xiàng)目方式往直接融資、股權(quán)投資方向轉(zhuǎn)移,但這短期來(lái)說(shuō)并沒(méi)那么容易改變,對(duì)不少私募公司而言,這也意味著對(duì)其主營(yíng)業(yè)務(wù)的調(diào)整。
多名房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士指出,在持續(xù)多年的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)高杠桿運(yùn)作之后,一行三會(huì)的整體調(diào)控措施陸續(xù)出臺(tái),房企高杠桿“玩法”大限將至。這一次并非“狼來(lái)了”,來(lái)自房企、基金業(yè)、房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)的反饋均指向房地產(chǎn)資金問(wèn)題將面臨的大考。
就在2月13日,中國(guó)基金業(yè)協(xié)會(huì)(簡(jiǎn)稱“基金業(yè)協(xié)會(huì)”)在官方微信公眾號(hào)正式發(fā)布《證券期貨經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)私募資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)備案管理規(guī)范第4號(hào)-私募資產(chǎn)管理計(jì)劃投資房地產(chǎn)企業(yè)、項(xiàng)目》(簡(jiǎn)稱“私募資管備案4號(hào)文”)之后,一家占據(jù)行業(yè)各大排行榜30-50位的房企投資部人士陳超(化名)坦言,3-4個(gè)月之后,行業(yè)內(nèi)大部分房企的資金問(wèn)題將會(huì)陸續(xù)暴露。其所在企業(yè)剛于去年邁開(kāi)全國(guó)擴(kuò)張步伐,年銷(xiāo)售規(guī)模實(shí)際在200億左右。
他認(rèn)為,此次私募資管備案4號(hào)文針對(duì)的16個(gè)熱點(diǎn)城市,正是全國(guó)排名前50房企中絕大部分已經(jīng)布局的城市,“盡管進(jìn)入這些城市之前,公司已有資金安排,但后續(xù)融資,因?yàn)樾乱?guī)出臺(tái),將面臨大范圍調(diào)整;或者說(shuō)目前正在備案的融資就要修改游戲規(guī)則了,受影響層面多大完全要看公司現(xiàn)金流情況”。換言之,現(xiàn)金流情況將影響企業(yè)后續(xù)融資進(jìn)度與融資方的談判,房企資金成本、自有資金需求量、現(xiàn)金流等情況將發(fā)生巨變。
“從一行三會(huì)整體配套調(diào)控措施的出臺(tái),中央降杠桿的目標(biāo)不變。”德晟資本REITs事業(yè)部總經(jīng)理車(chē)陽(yáng)接受記者采訪時(shí)指出,開(kāi)發(fā)商這么多年以來(lái)從土地款到開(kāi)發(fā)貸都是通過(guò)融資完成投資,接下來(lái)房企發(fā)展將出現(xiàn)兩個(gè)大方向:首先,對(duì)于杠桿率比較高的、資金成本高的公司來(lái)說(shuō),能否跨越監(jiān)管部門(mén)的門(mén)檻、融資能到什么程度,都只能看其自身的金融資源了;早期有所準(zhǔn)備的房企,或許會(huì)轉(zhuǎn)向存量資產(chǎn)管理這一塊業(yè)務(wù),這與不少開(kāi)發(fā)商前幾年開(kāi)始關(guān)注存量資產(chǎn)、政府也有意引導(dǎo)開(kāi)發(fā)商持有資產(chǎn)不無(wú)相關(guān)。
綜合多名金融機(jī)構(gòu)人士的說(shuō)法,全面掐斷房企融資渠道,是為了抑制資產(chǎn)泡沫,符合央行“去杠桿、抑泡沫、防風(fēng)險(xiǎn)”的政策取向。“大部分房地產(chǎn)私募基金都投向住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。”億翰智庫(kù)研究總監(jiān)張化東透露,以其接觸的房企來(lái)看,基本上融資都投向高周轉(zhuǎn)的住宅項(xiàng)目,因?yàn)閲?guó)內(nèi)私募基金與國(guó)外私募基金最大的不同點(diǎn)就在于,回報(bào)率要求高且周期短。國(guó)內(nèi)基金一般“2+1”年回報(bào)周期,與國(guó)外“5+1”年的主流回報(bào)周期相去甚遠(yuǎn)。
來(lái)自第三方機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示,房地產(chǎn)私募基金每年涉及千億規(guī)模,以房企住宅與商業(yè)比例以7:3匡算,如此大體量的私募基金大部分都流入了住宅開(kāi)發(fā)。
全方位融資均受影響
“去年開(kāi)始的調(diào)控,要從整體分析,對(duì)于房企的影響都是慢慢滲透的。”車(chē)陽(yáng)說(shuō),私募資管備案4號(hào)文的影響涉及房企較為全面,對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的影響也是全過(guò)程的,尤其是開(kāi)發(fā)前端。
私募資管備案4號(hào)文于2月13日起實(shí)施,其明確,對(duì)于證券期貨經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)設(shè)立的私募資產(chǎn)管理計(jì)劃,投資于房地產(chǎn)價(jià)格上漲過(guò)快熱點(diǎn)城市普通住宅地產(chǎn)項(xiàng)目的,基金業(yè)協(xié)會(huì)宣布暫不予備案。
具體來(lái)看,包括但不限于五種方式,一是委托貸款;二是嵌套投資信托計(jì)劃及其他金融產(chǎn)品;三是受讓信托受益權(quán)及其他資產(chǎn)收(受)益權(quán);四是以名股實(shí)債的方式受讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)股權(quán);五是根據(jù)審慎監(jiān)管原則認(rèn)定的其他債權(quán)投資方式。
所謂房地產(chǎn)價(jià)格上漲過(guò)快的熱點(diǎn)城市,目前包括北京、上海、廣州、深圳、廈門(mén)、合肥、南京、蘇州、無(wú)錫、杭州、天津、福州、武漢、鄭州、濟(jì)南、成都等16個(gè)城市。這份城市名單將根據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部相關(guān)規(guī)定適時(shí)調(diào)整范圍。
盡管細(xì)則還沒(méi)有出臺(tái),但梳理私募資管備案4號(hào)文全文,不難總結(jié)基金業(yè)協(xié)會(huì)這次發(fā)文幾個(gè)擊中房企整個(gè)開(kāi)發(fā)流程的痛點(diǎn)的地方:
熱點(diǎn)城市以債權(quán)形式投資于普通住宅項(xiàng)目不備案;土地出讓金資金來(lái)源審查具有穿透原則;“債權(quán)投資+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)+土地出讓價(jià)款或補(bǔ)充流動(dòng)資金”三個(gè)條件同時(shí)滿足則禁止;對(duì)于私募基金信息披露要求和資金監(jiān)管要求更為明顯。
車(chē)陽(yáng)指出,以往私募資管多是通過(guò)通道業(yè)務(wù)或者發(fā)行集合產(chǎn)品進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè),還有就是房地產(chǎn)信托。過(guò)往房企多是債權(quán)融資,即便是近兩年用得較多的明股實(shí)債,也是偏債類(lèi),這兩個(gè)渠道今后都被關(guān)上了。據(jù)其透露,目前正在與一家房企一個(gè)合作項(xiàng)目可能會(huì)有影響,就一個(gè)上海的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目,本來(lái)基金可以在拿地階段進(jìn)去,現(xiàn)在的只能在企業(yè)拿地后的開(kāi)發(fā)階段甚至是預(yù)售階段介入,當(dāng)下首要的就是改變合作方式。
“企業(yè)前期土地投資如果是自己的錢(qián),后面就可以基金入股的方式融資,只要有明確用途,對(duì)應(yīng)項(xiàng)目的具體用途。”車(chē)陽(yáng)認(rèn)為,4號(hào)文要結(jié)合上海去年底開(kāi)始實(shí)施的房企拿地自有資金審核新規(guī)來(lái)看,就是倒逼房企將資金結(jié)構(gòu)作一個(gè)調(diào)整。
采訪多名房企相關(guān)人士,他們均表示4號(hào)文的“打擊面”非常廣泛,上述16個(gè)城市基本都是這一輪房企有布局的,都有資金籌劃,目前來(lái)看影響還沒(méi)有出來(lái),要在 3-4個(gè)月之后,新政的效力才會(huì)發(fā)揮出來(lái),那時(shí)候行業(yè)的資金問(wèn)題會(huì)逐漸暴露出來(lái),因此不少房企人士認(rèn)為現(xiàn)在要找錢(qián),儲(chǔ)備糧食過(guò)冬,控制付款節(jié)奏。
值得一提的是,4號(hào)文基本斷了私募做債權(quán)類(lèi)地產(chǎn)項(xiàng)目的所有路,除了純股權(quán)投資這種方式,這將導(dǎo)致地產(chǎn)私募資管項(xiàng)目大幅萎縮。受到4號(hào)文的影響,私募公司的非標(biāo)地產(chǎn)項(xiàng)目勢(shì)必大幅減少。同時(shí),也會(huì)促使其將項(xiàng)目方式往直接融資、股權(quán)投資方向轉(zhuǎn)移,但這短期來(lái)說(shuō)并沒(méi)那么容易改變,對(duì)不少私募公司而言,這也意味著對(duì)其主營(yíng)業(yè)務(wù)的調(diào)整。一名金融投資公司人士透露,由于此前房企公司債審批已經(jīng)較困難,因此很長(zhǎng)一段時(shí)間都沒(méi)有投資房地產(chǎn)類(lèi)型債券。
土地價(jià)格或下調(diào)
一名銀行人士透露,不少房地產(chǎn)私募基金都是通過(guò)銀行資管計(jì)劃發(fā)行的,尤其是股份制銀行,可以看作是這一塊業(yè)務(wù)的典型;市場(chǎng)中過(guò)往做資管計(jì)劃較多的諾亞、鉅派等第三方理財(cái)平臺(tái)現(xiàn)在多是發(fā)行一個(gè)資金托管計(jì)劃,對(duì)于房地產(chǎn)投資更偏向PE方向這類(lèi)高風(fēng)險(xiǎn)高收益的項(xiàng)目。“地產(chǎn)類(lèi)投資作為類(lèi)固收產(chǎn)品,主要仍是銀行體系在做。”這名人士表示,4號(hào)文對(duì)于房企表外融資的限制已經(jīng)很明確,這影響還是非常大的,今后房企要轉(zhuǎn)向銀行貸款的表內(nèi)融資為主了。
可以說(shuō),4號(hào)文更精準(zhǔn)調(diào)控目標(biāo),全面收緊房企住宅開(kāi)發(fā)與土地融資渠道。“合作的項(xiàng)目在基金結(jié)構(gòu)上調(diào)整,規(guī)避風(fēng)險(xiǎn),怎么做存量,打擊增量,所以今年看多做存量。比如凱德等境外房企,都已進(jìn)入做存量資產(chǎn)的階段了。”車(chē)陽(yáng)認(rèn)為,今年會(huì)從存量角度做基金,政策也在倒逼基金轉(zhuǎn)型。
“中國(guó)的房企沒(méi)有經(jīng)過(guò)大的調(diào)整,應(yīng)對(duì)調(diào)控肯定是經(jīng)驗(yàn)不足的;政策調(diào)整、房地產(chǎn)周期的調(diào)整兩項(xiàng)疊加之下,希望行業(yè)會(huì)平緩著陸,不要太痛苦。”車(chē)陽(yáng)指出,陣痛是必然的。
“最后的結(jié)果有可能把土地整體價(jià)格調(diào)整下來(lái),目前土地也是有泡沫的。”張化東指出,結(jié)合前面很多政策去看,資金來(lái)源核查與穿透原則,不是幾個(gè)限制,是一個(gè)組合式限制,會(huì)把很多錢(qián)擋在外面,土地自有資金核查上海等很多城市都有,加上融資限制,是整個(gè)體系的,央行也出了一些窗口指導(dǎo),包括證監(jiān)會(huì)停止了債融資。
上海邦信陽(yáng)中建中匯律師事務(wù)所合伙人、律師周晶敏認(rèn)為,4號(hào)文可謂是2016年下半年以來(lái)頻出調(diào)控政策的延續(xù),只是之前政策主要由相關(guān)主管部門(mén)、銀監(jiān)會(huì)、證監(jiān)會(huì)、各交易所等出臺(tái),而此次出臺(tái)的規(guī)范旨在從私募備案環(huán)節(jié)予以規(guī)制,其直接目的就是實(shí)現(xiàn)政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng),尤其是熱點(diǎn)城市住宅市場(chǎng)的調(diào)控。值得關(guān)注的是,盡管管理規(guī)范詳細(xì)列出了各種禁止投資的情形,但對(duì)于需要尋求資金杠桿的房企和追求投資回報(bào)的管理人來(lái)說(shuō),也可能創(chuàng)造或調(diào)整出更為復(fù)雜的交易結(jié)構(gòu),來(lái)規(guī)避上述規(guī)范的直接限制。另一方面,對(duì)于由基金業(yè)協(xié)會(huì)出臺(tái)此項(xiàng)規(guī)范的合法性,部分投資機(jī)構(gòu)和專(zhuān)業(yè)人士也有異議,但由于基金業(yè)協(xié)會(huì)目前直接負(fù)責(zé)基金管理人和基金產(chǎn)品的備案,基金管理人在實(shí)操層面還不得不“買(mǎi)賬”。
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