文丨證券日報

2月14日訊，據(jù)記者不完全統(tǒng)計，今年以來，僅A股上市公司和新三板公司發(fā)布的收購地塊或競得土地使用權(quán)的相關(guān)公告就接近70條

“央企”地王并不是個新話題，但是卻屢有新案例。

1月下旬，某央企被曝以29億元競得東莞一宗限價商住土地，折合樓面價2.66萬元，該公司借此成為東莞新晉單價地王。同時，部分央企面臨“退房令”行動遲緩的消息也在財經(jīng)媒體成功刷屏。

拋開央企是否推高了房價和該不該退出的爭議，仔細(xì)甄別央企和上市房企的財務(wù)數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，無論是央企還是民企，房企在土地爭奪中的底氣除了源自自身品牌和資金實力外，顯然很大程度上還取決于其與銀行的親疏程度。事實上，部分優(yōu)質(zhì)房企獲得的開發(fā)貸已經(jīng)是銀行攬儲的“成本價”。

土地儲備熱度持續(xù)

或許是因為“手中有糧，心里不慌”的古訓(xùn)已經(jīng)根深蒂固，房地產(chǎn)市場成交的清淡并沒有阻礙房企土地儲備的熱情。

據(jù)記者不完全統(tǒng)計，今年以來，僅A股上市公司和新三板公司發(fā)布的收購地塊或競得土地使用權(quán)的相關(guān)公告就接近70條;如果加上H股市場內(nèi)資房企的公告，則約有近百條相關(guān)信息。

從發(fā)布公告的上市公司來看，央企和民企都有涉及。房企的土地儲備自然是主營業(yè)務(wù)發(fā)展的需要。不過，從公告細(xì)節(jié)也可以看出來，部分房企“搶到”土地后并不準(zhǔn)備自己獨(dú)立開發(fā)，而是計劃招攬合作方。例如，2月8日，某總部位于南方的上市公司表示，子公司以逾2億元競得某地塊的國有建設(shè)用地使用權(quán)，土地規(guī)劃用途為批發(fā)零售用地及商務(wù)金融用地，公司目前擁有上述地塊100%權(quán)益，鑒于未來公司可能就項目引入合作者，影響公司在項目中所占權(quán)益比例，該比例僅供投資者作階段性參考。比較有趣的是，該上市公司近三個月已經(jīng)發(fā)布了13條競得土地的公告，大多有“可能就項目引入合作者”的表述。

而主業(yè)與房地產(chǎn)無關(guān)的新三板企業(yè)對于競得土地使用權(quán)的解釋則比較類似——“通過購買土地使用權(quán)，并該土地上規(guī)劃、建設(shè)全新的廠區(qū),可以改善公司的生產(chǎn)經(jīng)營環(huán)境,提高經(jīng)營場所穩(wěn)定性,更好地適應(yīng)公司的發(fā)展要求”，該類企業(yè)相中的土地大多也是工業(yè)園區(qū)或類似性質(zhì)。

銀行貸款悄然支撐

單個地塊動輒數(shù)億元乃至數(shù)十億元，而需要在各地囤地的房地產(chǎn)企業(yè)顯示不可能僅依靠自身的現(xiàn)金流支撐競價搶地。從資本的角度來講，支撐一座座高樓大廈的，其實是成本各異的融資渠道，其中銀行信貸無疑是成本相對較低且比較可預(yù)期的一種途徑，多數(shù)優(yōu)質(zhì)上市房企能夠獲得的銀行授信總額遠(yuǎn)高于其實際使用額。房企對于與銀行的良好關(guān)系也是在財報中直言不諱，并借此向投資者展示財務(wù)結(jié)構(gòu)穩(wěn)健。

中糧地產(chǎn)表示，公司將銀行借款作為主要資金來源。房地產(chǎn)行業(yè)占用資金量大，目前公司與各家銀行保持著良好的合作關(guān)系，部分新增項目采用戰(zhàn)略合作、引入基金(或有限合伙企業(yè))等方式進(jìn)行項目開發(fā)。未來公司將繼續(xù)實施穩(wěn)健的財務(wù)政策，為業(yè)務(wù)發(fā)展提供穩(wěn)定的資金來源。2016年上半年，獲得銀行授信306.02億元，已使用169.81億元(含銀行保函等)，未使用136.21億元。報告期內(nèi)銀行貸款均已按時償還。此外，該公司1年內(nèi)到期的長期借款26筆，期中24筆與銀行有關(guān)，這24筆借款的期末值(去年中期)超過了26億元。金額前五名的長期借款人包括4家銀行，期末數(shù)合計46億元。

金地集團(tuán)擁有多樣化的融資渠道，包括銀行借款、發(fā)行債券和中期票據(jù)、信托借款等。截至2016年中期，該公司有息負(fù)債合計人民幣355億元，債務(wù)融資加權(quán)平均成本為4.81%，其中，銀行借款占比為49%，應(yīng)付債券占比為46%，其他借款占比為5%。公司獲得各銀行金融機(jī)構(gòu)授信總額人民幣1320億元，已使用銀行授信總額為人民幣216億元，尚剩余授信額度1104億元。報告期內(nèi)，公司均已按期歸還或支付借款本金及利息。

榮盛發(fā)展去年中報顯示，報告期內(nèi)，公司資信狀況良好，共申請銀行授信總額度393.55億元,已使用額度159.07億元，剩余額度234.48億元。報告期內(nèi)，公司償還銀行貸款17.14億元。

此外，房企領(lǐng)軍企業(yè)中國恒大截至2015年年底與20家銀行有主要往來，取得授信總額2736億元，而該公司未動用銀行授信額度達(dá)1545億元。去年上半年，恒大融資成本持續(xù)下降，中期平均融資成本較2015年年底再降0.8個百分點(diǎn)，截至去年中期，該公司未使用銀行授信額度也達(dá)到了1260億元。

利率接近“成本價”

對于央企或優(yōu)質(zhì)房企而言，銀行信貸的優(yōu)勢遠(yuǎn)不僅在于體量，最重要的優(yōu)勢實際上是價格。事實上，對于商業(yè)銀行來說，為了爭奪優(yōu)質(zhì)客戶，開發(fā)貸的價格已經(jīng)幾近成本價。

中國國貿(mào)2016年中報顯示，去年上半年，該公司長期借款的利率區(qū)間為4.41%-4.90%(而2015年則為5.535%)。該公司同時表示，“財務(wù)費(fèi)用減少，主要是應(yīng)付債券減少以及銀行借款利率降低從而利息費(fèi)用支出減少”。國資背景的廈門國貿(mào)去年上半年抵押借款的利率在4.59%-6.215%之間，保證借款利率在1.85%-3.71%之間，信用借款利率在1.2%-6.9%之間。

此外，記者同時注意到，目前貸款基礎(chǔ)利率LPR已經(jīng)長時間保持在4.3%，該指標(biāo)是基于報價銀行自主報出的最優(yōu)貸款利率計算并發(fā)布的貸款市場參考利率。部分央企和國企背景的上市房企顯然能夠達(dá)標(biāo)“最優(yōu)企業(yè)”，其執(zhí)行利率也將低于中國國貿(mào)和廈門國貿(mào)。

與之形成反差的是，銀行的攬儲成本始終居高不下，多數(shù)中小型銀行的理財產(chǎn)品收益率依舊在4%-4.5%之間，在年底等重要時點(diǎn)更是可能高于4.5%。換句話說，如果將理財產(chǎn)品與攬儲畫上等號，那么銀行的LPR貸款已經(jīng)是成本價了。

“銀行當(dāng)然不是不想賺錢，但是優(yōu)質(zhì)企業(yè)在與銀行的談判中往往占據(jù)優(yōu)勢地位，現(xiàn)在銀行對于信貸比較謹(jǐn)慎，都堅持只選取優(yōu)質(zhì)客戶”，資深律師對記者表示，“畢竟，從過往的記錄來看，央企和國企房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生不良貸款的機(jī)率確實比較低，甚至就連爭議和訴訟也很少發(fā)生”。

某股份制銀行華南地區(qū)分行行長也曾對記者表示，該分行低不良貸款率(低于0.2%)的秘訣之一就是“聚焦 三優(yōu)一特 公司客戶，即優(yōu)質(zhì)上市公司、大優(yōu)企業(yè)、大優(yōu)項目以及區(qū)域特色，推進(jìn)名單制管理和開發(fā)”。

另據(jù)記者了解，在攬存壓力比較大的背景下，大型房企確實屬于稀缺資源，因為大型房企不僅是優(yōu)質(zhì)貸款客戶還是頗具實力的存款和理財客戶。因此，雖然銀行手握信貸審批權(quán)，但多數(shù)情況下，都是銀行主動爭取成為大型房地產(chǎn)企業(yè)的主辦銀行或戰(zhàn)略伙伴，這樣銀行能夠在對公業(yè)務(wù)領(lǐng)域形成綜合經(jīng)營優(yōu)勢。

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