文|經(jīng)濟(jì)日報(bào) 常艷軍

11月11日訊 隨著近期樓市調(diào)控逐漸嚴(yán)格，房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)也正漸漸受到來自監(jiān)管層的嚴(yán)控，尤其是加強(qiáng)房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)合規(guī)經(jīng)營被提出后，近期房地產(chǎn)信托的規(guī)模出現(xiàn)萎縮。用益信托數(shù)據(jù)顯示，10月份集合類房地產(chǎn)信托產(chǎn)品成立規(guī)模為105.79億元，較9月份的208.85億元回落明顯。

從用益信托數(shù)據(jù)來看，截至10月末，今年以來集合類房地產(chǎn)信托共成立592款，規(guī)模為1431.57億元。尤其是今年前三季度，隨著房地產(chǎn)市場的火熱，不少信托公司紛紛順勢擴(kuò)張房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)。

“近期對房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控除了出臺限購政策抑制非理性需求外，更多的是收緊房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道。”陸家嘴信托戰(zhàn)略發(fā)展部高級經(jīng)理王俊說，房企公司債發(fā)行門檻提高，嚴(yán)禁銀行理財(cái)資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域，加強(qiáng)房地產(chǎn)信托合規(guī)經(jīng)營，整頓房企、中介開展互聯(lián)網(wǎng)融資等，各項(xiàng)政策旨在多渠道限制房企融資，引導(dǎo)市場資金流向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)。“對房企融資監(jiān)管趨嚴(yán)，導(dǎo)致房地產(chǎn)信托規(guī)模萎縮，未來這一趨勢還將進(jìn)一步延續(xù)。”

未來房地產(chǎn)信托也將面臨變化。王俊認(rèn)為，調(diào)控政策一方面提高了房企發(fā)債準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)行分類管理，另一方面嚴(yán)格限制信貸資金使用。這使得未來房地產(chǎn)信托將面臨變化。信托公司發(fā)行房地產(chǎn)信托對交易對手(即融資方)的資質(zhì)要求將大幅提高，中小房企很難通過信托貸款獲取資金;對貸款用途也將嚴(yán)格按照監(jiān)管要求執(zhí)行，以往通過明股實(shí)債、嵌套資管等方式規(guī)避監(jiān)管的情況將得到有效遏制。“未來房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)將向?qū)I(yè)化、股權(quán)化模式轉(zhuǎn)變，通過實(shí)質(zhì)性參與房企股權(quán)投資，獲取權(quán)益投資收益，這對信托公司項(xiàng)目篩選能力、投資管理能力提出了較高要求。”

百瑞信托博士后科研工作站研究員李永輝認(rèn)為，未來房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)可能會逐步顯現(xiàn)。“為應(yīng)對可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)事項(xiàng)，信托公司應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行業(yè)務(wù)規(guī)定，進(jìn)一步加大風(fēng)險(xiǎn)排查力度和強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警及處置體系建設(shè)。對于新設(shè)立的房地產(chǎn)信托項(xiàng)目，應(yīng)注重交易結(jié)構(gòu)、交易對象、資金用途、還款來源、抵質(zhì)押情況等多個(gè)方面，力爭通過產(chǎn)品設(shè)計(jì)最大程度地降低項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)”。

數(shù)據(jù)顯示，今年以來，集合類房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的平均收益也有較大下滑，從今年1月的8.23%降至10月的6.87%。王俊認(rèn)為，目前信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)主要集中在一二線城市，未來隨著政策調(diào)控效果逐步顯現(xiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道收窄，融資成本將逐漸上升，房地產(chǎn)信托投資收益上行趨勢或?qū)⒚黠@。

未來房企融資也將出現(xiàn)分化。王俊認(rèn)為，大型房企更容易獲得信托貸款，而中小型房企則會面臨融資渠道收窄、現(xiàn)金流緊張等風(fēng)險(xiǎn)，出現(xiàn)優(yōu)勝劣汰。未來房地產(chǎn)業(yè)并購重組項(xiàng)目有望增多，信托公司可充分發(fā)揮靈活制度優(yōu)勢，通過綁定大型、實(shí)力較強(qiáng)的房企，為其收購項(xiàng)目、整合資源提供綜合金融服務(wù)。

與優(yōu)質(zhì)交易對手合作的集合類房地產(chǎn)信托產(chǎn)品依然是投資選項(xiàng)。王俊說，此輪房價(jià)上漲使得房企銷售大幅上升，目前現(xiàn)金流充足，只要適當(dāng)控制拿地支出，短期出現(xiàn)流動性風(fēng)險(xiǎn)的概率較小，尤其對于大型房企而言，通過區(qū)域分散化經(jīng)營，也可降低非系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，安全系數(shù)較高。

李永輝則表示，在當(dāng)前市場環(huán)境下，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品依然值得投資者進(jìn)行投資。但在選擇具體產(chǎn)品時(shí)，投資者需要擦亮雙眼，不能一味追求比較高的預(yù)期收益率，而是應(yīng)更多關(guān)注房地產(chǎn)信托項(xiàng)目的結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)、融資主體資質(zhì)和實(shí)力、信托資產(chǎn)用途、抵質(zhì)押是否充足等情況，因?yàn)檫@些因素能夠直接關(guān)系到投資者本金和收益的安全。

在房地產(chǎn)信托方面，一些新的業(yè)務(wù)模式值得關(guān)注。王俊建議投資者未來可適當(dāng)關(guān)注房地產(chǎn)信托資產(chǎn)證券化模式，尤其是長租公寓資產(chǎn)證券化，這是因?yàn)槠浞险哒{(diào)控思路，能夠解決居者有其屋的社會民生需求，并可快速盤活房企存量資產(chǎn)，加速資金流轉(zhuǎn)。

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