上海的三月春光明媚，李強(化名)乘坐地鐵到達陸家嘴站，走出站臺便看到了這個城市的標志性建筑物東方明珠，不同顏色的彩旗迎著風飛舞。李強走在人行高架上，周圍聚集了許多游客，中午十二點，李強找了很久的餐廳都沒有找到位置。

而李強更加惆悵的是在陸家嘴無法找到一個公司辦公的地方，作為一家小型互聯(lián)網(wǎng)金融企業(yè)聯(lián)合創(chuàng)始人，接近中國的金融中心顯然是他希望看到的。

“寫字樓幾乎沒有位置，租金很高，即使我們可以承受也未必可以進入。”李強在電話里告訴記者。

作為上海租金最貴的寫字樓板塊，陸家嘴每年吸引了世界各類金融機構的入駐，還有許多和李強公司一樣的新興公司，更是渴望在這里找到中國金融的明天。

辦公室難求

在陸家嘴金貿(mào)大廈上班的白領小張每天都是乘坐地鐵上班，單身一族的她每天的工作午餐都是在外面解決。每天上下班高峰的地鐵需要考驗她良好的體能，而每天中午吃飯排隊更需要考驗她的耐心，在上海這個快節(jié)奏的城市也是不可避免的。

“陸家嘴除去人多交通有點堵塞，整體環(huán)境干凈整潔，而且比較安全。”小張這樣評價自己每天工作的地方。

陸家嘴地區(qū)又有大陸家嘴、小陸家嘴、陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)之說。通常外界認為的陸家嘴是小陸家嘴，即陸家嘴地鐵站附近的寫字樓板塊。而大陸家嘴則還包括了竹園板塊，由于這個區(qū)域也是進入了自貿(mào)區(qū)范圍，所以一樣火爆。

在小陸家嘴板塊，其甲級寫字樓數(shù)量為21棟，乙級寫字樓數(shù)量為8棟。戴德梁行高級董事、中國區(qū)企業(yè)服務部主管魏超英向記者介紹，目前陸家嘴的租戶主要包括銀行總部(外資銀行為主)、中資銀行上海分行、公募基金、律所和目前新興的互聯(lián)金融行業(yè)。

包括東京三菱銀行、三井住友銀行、瑞穗銀行選擇陸家嘴作為自己在中國業(yè)務的中心，而80%公募基金集中在陸家嘴辦公，如上投摩根基金、匯添富基金等，此外如宜信財富、國太控股等互聯(lián)網(wǎng)金融公司也加入其中。

記者綜合各種數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，這里的辦公樓空置率僅為2%，目前可出租樓宇僅有上海中心、東方匯經(jīng)和新華社大樓，但是渴望出租的人卻絡繹不絕。

“我們一直為客戶尋找陸家嘴寫字樓，但是苦于供求關系不對等，客戶一直沒有找到合適的辦公室，但客戶并不愿意去別處辦公，因此還在努力。”一位地產(chǎn)咨詢機構知情人士告訴記者。

盡管這里的寫字樓平均日租金高達11.8元/平方米(數(shù)據(jù)來源：世邦魏理仕)，但是很多金融機構同李強一樣，渴望在這里建立自己的辦公場所。而更多的機構則是選擇放棄陸家嘴轉而去上海人民廣場、靜安寺等寫字樓辦公。

“陸九條”助推

租金高企，供嚴重小于求，陸家嘴的寫字樓們顯得十分“洋氣”。

“這里的寫字樓70%是金融機構，30%是律所，最近幾年大部分快速消費和工業(yè)類企業(yè)已經(jīng)逐漸從陸家嘴淡出。”高緯環(huán)球中國區(qū)企業(yè)租賃顧問團隊執(zhí)行董事司徒泰山向記者描述這里的變革。

金融機構的附加值高，吸金能力強，自然可以承受繼續(xù)上漲的陸家嘴租金。

“在自貿(mào)區(qū)的影響下各類服務機構也將加速進入陸家嘴，聚集效應還在擴大。”知情人士告訴記者，“金磚銀行入駐，還有一棟寫字樓將全部入駐互聯(lián)網(wǎng)金融企業(yè)。”

事實上，自去年起互聯(lián)網(wǎng)金融企業(yè)的身影逐漸活躍在陸家嘴板塊。而這一切緣于上海在去年10月發(fā)布的《陸家嘴互聯(lián)網(wǎng)新興金融產(chǎn)業(yè)園暨創(chuàng)新孵化基地配套措施》(簡稱“陸九條”)。

在“陸九條”中，浦東從辦公場所、市場準入、財力扶持、創(chuàng)新獎勵和人才服務等方面明確了對互聯(lián)網(wǎng)新興金融機構的支持。如在辦公場所方面，政府和國資聯(lián)手，拿出近萬平方米的甲級寫字樓，同時還利用老舊商業(yè)樓宇二次改造的機會，在陸家嘴中心商務區(qū)設立產(chǎn)業(yè)園。而這樣的產(chǎn)業(yè)園中的一棟寫字樓將全部給李強這樣的企業(yè)入駐。

世邦魏理仕華東區(qū)研究部資深董事謝晨將之理解為政府的一個助推行為，這對于陸家嘴板塊寫字樓是“錦上添花”，但更為重要的還是市場影響。

“若是供應充沛，我們估計陸家嘴年均新增吸納量約20萬~25萬平方米，但目前看來即使上海中心這樣一個超級高樓入市，也只能滿足陸家嘴一年的需求。”謝晨表示。

謝晨認為，國家一直在做金融改革，上海作為中國金融中心這里應該會出現(xiàn)更多的創(chuàng)新政策，而這些先行政策無疑也是聚集金融機構到陸家嘴的原因。

上海？北京？

李強沿著陸家嘴的人行天橋步行，環(huán)球金融中心、花旗集團大廈、震旦大廈、匯亞大廈出現(xiàn)在眼簾。這些良好品質(zhì)的樓盤對于租戶也是非常挑剔，往往都是知名金融客戶，每個租戶日租金從10元/平方米~20元/平方米不等。

目前看來上海最貴寫字樓為陸家嘴IFC，日平均租金超過15元/平方米。而今年下半年上海中心入市，從目前招租情況看日平均租金已經(jīng)超過16元/平方米。

戴德梁行給記者的數(shù)據(jù)顯示，目前北京金融街寫字樓日均租金為18.6元/平方米，其中英藍國際金融中心達到了日均租金23.3元/平方米。

目前上海陸家嘴寫字樓租金一直在上升，在中國市場僅次于北京金融街板塊寫字樓租金。

“北京的金融街寫字樓市場基本上是政策引導，很多金融企業(yè)都希望靠近政府決策部門獲得更多信息，并獲得更多的政府支持，因此很多寫字樓被國企壟斷，并沒有寫字樓投入市場。上海陸家嘴主要是市場化運作，是一個金融的集聚效應，比如很多銀行都希望冠名一棟大廈一樣，也是為了自己的品牌樹立和效率優(yōu)先。”魏超英告訴記者。

目前陸家嘴各大銀行集聚，證券交易所、期貨交易所等進入大陸家嘴板塊，這里的示范效應很明顯。

像李強這樣的企業(yè)自然希望在陸家嘴樹立公司品牌，可是很多高品質(zhì)開發(fā)商對于租戶非常挑剔，不僅要求租金提高還要求租戶自身實力強大，而互聯(lián)網(wǎng)金融公司顯然還是有一定風險的。

“因為這樣的風險，互聯(lián)網(wǎng)金融企業(yè)的承租能力也是非常強的，這個需要辯證考慮。”魏超英說道。

謝晨強調(diào)，陸家嘴核心區(qū)域寫字樓還是稀缺的，整個上海的金融中心建設中還會繼續(xù)集聚高端優(yōu)質(zhì)客戶。若是陸家嘴有乙級寫字樓出現(xiàn)改造機會，將是不錯的投資。

高力國際給記者的一份報告顯示，浦東辦公樓目前的收益率為4.0%至5.5%，根據(jù)投資者的風險偏好，五年投資期限內(nèi)的預期內(nèi)部收益率在12.0%到15.0%之間。

有預測稱，陸家嘴潛力遠遠沒有完全發(fā)揮，這里的寫字樓長期會有更大的增值空間。

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