簡(jiǎn)介：相較于兩年前的瘋狂，做一家盡量賺錢的公寓成為了一件重要的事。

作者：云丁·寓音繞良

相較于兩年前，大家對(duì)公寓的瘋狂正在歸于理智。

做一家盡量賺錢的公寓成為了一件重要的事。

云丁寓音繞良03期直播主講人太郎，12年租賃行業(yè)從業(yè)經(jīng)驗(yàn)，躬身入局長(zhǎng)租創(chuàng)業(yè)。從0到10000間的經(jīng)驗(yàn)心得中，為您提煉8條賺錢心法。

-01-

確定公司方向，然后保持它

集中式or分散式，亦或集散式等等，我們根據(jù)自身情況確定好一個(gè)方向。

如果運(yùn)營能力強(qiáng)，輕資產(chǎn)的模式可以去做;

如果資金雄厚，集中式是一個(gè)不錯(cuò)的選擇;

也可精準(zhǔn)定位一個(gè)或多個(gè)小區(qū)，做集散式打法。

包括像拿房政策、收房標(biāo)準(zhǔn)、績(jī)效考核這些，一定要想透徹了，再開始行動(dòng)。

切記給人「總是在改改改」的不安全感。

-02-

好團(tuán)隊(duì)就是干啥都翻倍

很多公寓老板或管理者都把自己干成了一個(gè)團(tuán)隊(duì)，其實(shí)這樣做很不好。

擁有一個(gè)非常優(yōu)秀的團(tuán)隊(duì)，這里有兩個(gè)單點(diǎn)需要我們格外注意：

√ 一定要有一個(gè)專業(yè)的人事和財(cái)務(wù)，特別是在公司越做越大的時(shí)候，能幫助我們分擔(dān)掉很多事情。

√ 一定要有一個(gè)非常精通業(yè)務(wù)的人，他對(duì)整個(gè)市場(chǎng)的敏感程度、價(jià)格的合理把控，以及產(chǎn)品設(shè)計(jì)的方向等都擁有豐富的經(jīng)驗(yàn)。

-03-

理想需要錢來豐滿

很多人認(rèn)為，長(zhǎng)租公寓行業(yè)的門檻特別低。

但細(xì)想，建立在經(jīng)營模式基礎(chǔ)上的長(zhǎng)租，其實(shí)是一個(gè)絕對(duì)重資產(chǎn)的行業(yè)。

一套房在進(jìn)行財(cái)務(wù)推演時(shí)，1年就能收回成本，這只是一種理想狀態(tài)。

實(shí)際上，錢會(huì)從各種方向來限制我們的行為。

做好用錢規(guī)劃的幾個(gè)方向：

① 拿房節(jié)奏

② 出房速度

③ 每月預(yù)算與銷售額掛鉤

④ 績(jī)效考核與回款強(qiáng)關(guān)聯(lián)

預(yù)算先做好，再與各項(xiàng)經(jīng)營指標(biāo)掛鉤，在資金充足與不足時(shí)都能游刃有余，讓企業(yè)越來越健康。

-04-

謹(jǐn)用金融產(chǎn)品

不得不說，早兩年的資本市場(chǎng)對(duì)我們長(zhǎng)租公寓確實(shí)厚愛。

各種各樣美輪美奐的金融產(chǎn)品，充斥著大街小巷。

據(jù)不完全觀察，有了錢的公寓方大多出現(xiàn)以下癥狀：

癥狀1.有錢就飄了，每天都在想如何快速把錢燒掉;

癥狀2.不顧一切地?cái)U(kuò)張拿房，壞房源吞噬大量利潤。

金融產(chǎn)品動(dòng)輒年化13%的凈利潤回報(bào)，相當(dāng)于長(zhǎng)租行業(yè)50%~60%的收益沒有了。

貿(mào)然使用金融產(chǎn)品，常會(huì)讓公寓方為了活下去而火速陷入降租等的惡性循環(huán)中。

可當(dāng)初我們做公寓，不就是為了賺錢嘛。

請(qǐng)謹(jǐn)慎使用金融產(chǎn)品，最好是在弄清自己的賬目以后。

-05-

做好踩盤工作

拿房前的踩盤工作至關(guān)重要，需綜合考慮：

1. 小區(qū)位置;

2. 周邊配套;

3. 主力戶型是不是自己想要的;

4. 長(zhǎng)期發(fā)展的可持續(xù)性。

通過觀察陽臺(tái)綠植、窗簾狀態(tài)、把手是否落灰等情況，大致可以判斷房屋是自住還是出租。

并且像自如、蛋殼等大公司一樣，引入房屋評(píng)級(jí)制度。

把最好租的房子，控制在最好的位置，這樣即使淡季也能滿租。

-06-

裝好房子，拍好照

公寓分南北，裝修側(cè)重各不同。

南派主張把房子往好里裝，北派則走快裝快出的路線。

我們先來算筆簡(jiǎn)單的賬。

假設(shè)拿房成本8000元，上浮50%，也就是4000元給到裝修。分?jǐn)偟?年1825天的合同期內(nèi)，每天只要多花2.19元。

與此同時(shí)更加精品的裝修，將會(huì)帶來出租價(jià)格、競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)等多方面的快速提高。

80后只要一張床和衣柜就能住的要求，在90后看顏值的標(biāo)準(zhǔn)面前徹底失效。

精致的裝修，配以專業(yè)攝影師輸出的高清美圖，定格房屋最美的樣子。

在后續(xù)平臺(tái)出房時(shí)，這些美圖可被持續(xù)利用，不斷地節(jié)約出房成本。

-07-

價(jià)格設(shè)計(jì)要精巧

盡量減少出房成本

研究好平臺(tái)規(guī)則，加以合理利用;

多引導(dǎo)現(xiàn)有租客，提高轉(zhuǎn)介紹比例;

把控好合同到期時(shí)間，盡量在旺季招租。

一定要收服務(wù)費(fèi)

租金就是純租金，管理服務(wù)費(fèi)要另外收。

水氣電分開計(jì)費(fèi)

千萬不要一攬子全包，這樣的糊涂賬我們公寓方承擔(dān)不起。

分戶智能電表越早裝越好。通過對(duì)電費(fèi)的管理，可使公寓的利潤率有顯著提高。

-08-

一定要用智能來省事兒

智能硬件+軟件，是我們公寓做大變強(qiáng)的好幫手。

智能門鎖，不僅免去了管理鑰匙的麻煩，還能催租和保障住房安全。

智能水電表，遠(yuǎn)程抄表，自主線上充值與結(jié)算。更支持預(yù)付費(fèi)功能，先付后用，讓公寓的現(xiàn)金流更加良好。

智能軟件系統(tǒng)，聯(lián)動(dòng)全屋智能設(shè)備，高效管控人與物，大大提高管理效率。

問與答

Q：火房的時(shí)間界定是多久？最需要關(guān)注的點(diǎn)是什么？

A：超過30天的一定是火房。最需要關(guān)注的點(diǎn)應(yīng)該是按照房屋等級(jí)規(guī)定不同時(shí)長(zhǎng)的空置期。

Q：如何提高員工的執(zhí)行力？

A：首先作為老板或者管理者一定要以身作則，其次是獎(jiǎng)懲分明的好制度。

Q：智慧化+服務(wù)，是未來公寓致富的走向嗎？

A：當(dāng)然是。智慧化可以降低管理成本和提高管理效率，同時(shí)讓員工和租客在租賃場(chǎng)景中更加能體驗(yàn)到幸福感。

越往后發(fā)展，公寓更多的就是在拼精細(xì)化的服務(wù)，類似于酒店行業(yè)的邏輯。

Q：出房通過什么渠道獲客？

A：就我目前的情況來看，貝殼獲客占到一半以上，剩下的多來自于租客轉(zhuǎn)介紹。

最近我們也在探索一種新思路，就是直接找到公司，從上至下的獲客。

Q：最近樂乎貌似在成都拿了幾個(gè)項(xiàng)目，你怎么看？

A：肯定是恭喜啊。

縱觀樂乎模式，它拿項(xiàng)目的本質(zhì)其實(shí)是輕資產(chǎn)的托管運(yùn)營。這是一種經(jīng)營輸出，業(yè)主方只用拿出項(xiàng)目，樂乎提供管理、團(tuán)隊(duì)、系統(tǒng)等。

如果條件允許，我個(gè)人很建議大家做輕。

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