簡介：進(jìn)入四月，在疫情影響和經(jīng)濟(jì)下行的雙重重壓下，中國長租公寓正在面臨嚴(yán)峻考驗。作者：云丁寓音繞良

進(jìn)入四月，在疫情影響和經(jīng)濟(jì)下行的雙重重壓下，中國長租公寓普遍面臨：

第一，租金收益率持續(xù)走低，優(yōu)質(zhì)企業(yè)的良性發(fā)展之路困難重重;

第二，租金差利潤空間收窄，行業(yè)競爭不斷抬高業(yè)主的出房預(yù)期。

云丁·寓音繞良本期直播主講人李金宗，在美多年，擁有豐富的長租投資與運營經(jīng)驗。深度剖析中美公寓市場，帶你窺見中國長租未來發(fā)展的五大趨勢。

多維度 看中美長租的相同與不同

就租售比而言，美國普遍在7%，中國卻只有2%左右。

租售比通常是指房屋租金與售價的比值。

這樣看不賺錢的中國長租是合理的。不是我們不夠努力，不夠好，而是中國大環(huán)境下的「高房價+低租金」所決定的。

中國長租公寓不賺錢的核心是租售比不高。

商業(yè)模式上，中國長租企業(yè)更看重品牌，更傾向于資產(chǎn)持有的中間部分(包租或兜底托管模式);而美國則更關(guān)注資產(chǎn)持有的兩極，完全的輕資產(chǎn)(不掛品牌的托管)和全資收購模式(PE、REITs等)。

單看美國長租，它更重視通過降低資本化率或提高凈營業(yè)收入來實現(xiàn)資產(chǎn)價值的提高，從而取得較高的商業(yè)回報。

資本化率=凈營業(yè)收入÷資產(chǎn)價值

反觀中國長租，上游租金瓜分50%收入占比后，除去「融資成本 裝修攤銷 運營費用」，利潤僅剩5%。

這點微薄的利潤，讓中國長租經(jīng)不起半點波瀾。

美國知名長租公寓案例解析分享

由美國地產(chǎn)大亨Sam Zell創(chuàng)立，自1969年發(fā)展至今，EQR已成為一家以REITs上市的知名房地產(chǎn)運營公司。

從求生存到求質(zhì)量，EQR想明白了一個問題：相比于規(guī)模，長租公寓行業(yè)更應(yīng)該注重房屋、租客和運營的質(zhì)量。

也正是因為如此，在2005年全球金融危機剛有點跡象的時候，EQR就迅速做出了正確的判斷——美國長租公寓已經(jīng)到達(dá)了歷史最高點。

于是，EQR立刻出售了大量房產(chǎn)。

高峰時的22萬間長租公寓到2020年的7萬間，EQR的踐行能力讓人敬佩。

中美兩國 長租科技發(fā)展的差異性

毫無疑問，在長租科技上，中國全面碾壓美國。

以TRIPALINK為例，它是中國人在美國創(chuàng)立的CO-LIVING概念的分散式公寓。

提供線上VR看房和虛擬客服，使用智能門鎖、智能水電表等智能家居 ，輔以大數(shù)據(jù)分析的加持。

TRIPALINK在運營成本、利潤收益、客戶體驗上，都做到了極致。

而在美國多數(shù)的公寓，還停留在傳統(tǒng)門鎖、線下帶看、租客自己去水電部門繳費等的原始層面。

隨著美國公寓智能化訴求的日益激增，給像云丁這樣的中國智能硬件科技企業(yè)的出海孕育了良好的發(fā)展機遇。

以美為鑒 中國長租五大趨勢判斷

趨勢一：資管趨嚴(yán)，供給增加

由于目前中國長租公寓盈利性較差，各運營機構(gòu)將想盡一切辦法，盡量提高收益。而監(jiān)管也將逐漸跟上市場變化，制定更加嚴(yán)格的監(jiān)管政策、措施。

租賃住房、集體用地租賃項目、軍產(chǎn)、國企央企資產(chǎn)將成為市場供給的主力軍，供給迅速增加。

趨勢二：馬太效應(yīng)

公寓將呈現(xiàn)馬太效應(yīng)：強者愈強，弱者愈弱。

但所謂強，并不是指運營能力或規(guī)模上的強，主要是指拿房能力，融資能力上的強。

這些公司將通過超強的經(jīng)營現(xiàn)金及融資能力，收購其他企業(yè)，擴大規(guī)模。

趨勢三：從房間到樓宇到社區(qū)

中國長租公寓將逐漸向租賃社區(qū)轉(zhuǎn)化，消費者將更喜歡配備齊全的租賃社區(qū)。

而長租公寓運營商也可以通過運營更大規(guī)模的租賃社區(qū)獲取某個地域的規(guī)模效應(yīng)，增加利潤。

趨勢四：藍(lán)領(lǐng)公寓成為角斗場

中國租賃資產(chǎn)租售比較低，白領(lǐng)公寓面臨租金上限問題，藍(lán)領(lǐng)公寓由于坪效更高，將成為公寓企業(yè)必爭之地。

藍(lán)領(lǐng)公寓更注重運營及B端獲客能力，這也對公寓企業(yè)設(shè)立了較高的門檻，使參與企業(yè)減少。

趨勢五：物業(yè)公司IPO，REITs

近期，中國很多地產(chǎn)商均將物業(yè)公司進(jìn)行剝離上市且市盈率都不低。

可以預(yù)見，作為托管運營商的長租公寓企業(yè)以物業(yè)公司定位上市募資、REITs遲早會對私營企業(yè)開放。

目前新加坡、香港REITs在大陸持有大量地產(chǎn)項目，政府一定會鼓勵中國REITs市場。

這將給中國長租公寓企業(yè)帶來充足的資金和發(fā)展機會。

精彩問答

Q：剛剛您提到目前中國的地產(chǎn)租售比是很低的，那您認(rèn)為這個比例變化的趨勢如何，后續(xù)會增長嗎?

A：短期內(nèi)，受疫情影響，業(yè)主對租金的預(yù)期會有所下降，租售比會上升;中期來說，由于政府向市場投入大量集體用地供給與福利性住房，會導(dǎo)致正常商業(yè)模式運營下的企業(yè)租售比不會大幅增長甚至?xí)杂邢陆?長期的話，我國的租售比將會回歸與發(fā)達(dá)國家相似的水平，也就是基礎(chǔ)利率的2倍左右。

Q：對比中美市場，國內(nèi)的長租公寓行業(yè)基本都是重資產(chǎn)包租，您認(rèn)為輕資產(chǎn)托管會是一個趨勢嗎，走向輕資產(chǎn)的路徑和周期是怎樣的?

A：我認(rèn)為輕資產(chǎn)是趨勢，主要是因為重資產(chǎn)包租通常利潤低且風(fēng)險高。終有一天資本陸續(xù)離場和創(chuàng)業(yè)熱情退去，大家將會普遍意識到重資產(chǎn)包租并不是一個最優(yōu)的資產(chǎn)配比方式，并將逐漸回歸到輕資產(chǎn)托管上。

走輕資產(chǎn)的路徑和周期，需根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r和個人及公司優(yōu)勢來分析，著重在規(guī)模效應(yīng)上。

Q：國內(nèi)早期發(fā)展的長租公寓企業(yè)其實享受了一定的行業(yè)早期紅利，在規(guī)模擴張和行業(yè)競爭加劇的背景下，一些諸如運營管理粗放、財務(wù)不規(guī)范的問題會被放大，作為投資人，針對這部分企業(yè)您有哪些好的建議?

A：從我的角度來看，長租公寓從本質(zhì)來說它始終是一個房地產(chǎn)行業(yè)。

我的建議是，丟掉互聯(lián)網(wǎng)思維的束縛，腳踏實地，多做與時間成為朋友的事。

Q：在租售比很難改變的前提下，中國長租怎樣獲得好的利潤增長?

A：多向資產(chǎn)管理的方向去走，也就是將資產(chǎn)價值做高，然后收入資產(chǎn)升值的差額，而不是通過賺租金差或者托管費用。

Q：中國長租企業(yè)去美國發(fā)展做運營的機會與挑戰(zhàn)?

A：目前多數(shù)中國長租企業(yè)做的是運營，而不是資管，再加上我們對美國方面的市場和政策都了解不充分，又缺乏好的團(tuán)隊運營，以及與當(dāng)?shù)鼗鸷屯顿Y人的關(guān)系維護(hù)不到位等多種因素綜合，我個人并不看好中國長租企業(yè)去美國發(fā)展做運營這件事。

Q：中國未來公寓的發(fā)展，是以輕資產(chǎn)為主還是以重資產(chǎn)為主?

A：我的思考是像美國一樣會往兩極發(fā)展：一個是極輕的運營公司，甚至都不要品牌了，我只提供最專業(yè)的運營服務(wù);另一個是往重資產(chǎn)方向發(fā)展，只做投資決策上的事兒。

生成海報

免責(zé)聲明：本網(wǎng)站內(nèi)容主要來自原創(chuàng)、合作伙伴供稿和第三方自媒體作者投稿，凡在本網(wǎng)站出現(xiàn)的信息，均僅供參考。本網(wǎng)站將盡力確保所提供信息的準(zhǔn)確性及可靠性，但不保證有關(guān)資料的準(zhǔn)確性及可靠性，讀者在使用前請進(jìn)一步核實，并對任何自主決定的行為負(fù)責(zé)。本網(wǎng)站對有關(guān)資料所引致的錯誤、不確或遺漏，概不負(fù)任何法律責(zé)任。任何單位或個人認(rèn)為本網(wǎng)站中的網(wǎng)頁或鏈接內(nèi)容可能涉嫌侵犯其知識產(chǎn)權(quán)或存在不實內(nèi)容時，應(yīng)及時向本網(wǎng)站提出書面權(quán)利通知或不實情況說明，并提供身份證明、權(quán)屬證明及詳細(xì)侵權(quán)或不實情況證明。本網(wǎng)站在收到上述法律文件后，將會依法盡快聯(lián)系相關(guān)文章源頭核實，溝通刪除相關(guān)內(nèi)容或斷開相關(guān)鏈接。