簡(jiǎn)介：進(jìn)入四月，在疫情影響和經(jīng)濟(jì)下行的雙重重壓下，中國(guó)長(zhǎng)租公寓正在面臨嚴(yán)峻考驗(yàn)。作者：云丁寓音繞良

進(jìn)入四月，在疫情影響和經(jīng)濟(jì)下行的雙重重壓下，中國(guó)長(zhǎng)租公寓普遍面臨：

第一，租金收益率持續(xù)走低，優(yōu)質(zhì)企業(yè)的良性發(fā)展之路困難重重;

第二，租金差利潤(rùn)空間收窄，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)不斷抬高業(yè)主的出房預(yù)期。

云丁·寓音繞良本期直播主講人李金宗，在美多年，擁有豐富的長(zhǎng)租投資與運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)。深度剖析中美公寓市場(chǎng)，帶你窺見中國(guó)長(zhǎng)租未來發(fā)展的五大趨勢(shì)。

多維度 看中美長(zhǎng)租的相同與不同

就租售比而言，美國(guó)普遍在7%，中國(guó)卻只有2%左右。

租售比通常是指房屋租金與售價(jià)的比值。

這樣看不賺錢的中國(guó)長(zhǎng)租是合理的。不是我們不夠努力，不夠好，而是中國(guó)大環(huán)境下的「高房?jī)r(jià)+低租金」所決定的。

中國(guó)長(zhǎng)租公寓不賺錢的核心是租售比不高。

商業(yè)模式上，中國(guó)長(zhǎng)租企業(yè)更看重品牌，更傾向于資產(chǎn)持有的中間部分(包租或兜底托管模式);而美國(guó)則更關(guān)注資產(chǎn)持有的兩極，完全的輕資產(chǎn)(不掛品牌的托管)和全資收購(gòu)模式(PE、REITs等)。

單看美國(guó)長(zhǎng)租，它更重視通過降低資本化率或提高凈營(yíng)業(yè)收入來實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)價(jià)值的提高，從而取得較高的商業(yè)回報(bào)。

資本化率=凈營(yíng)業(yè)收入÷資產(chǎn)價(jià)值

反觀中國(guó)長(zhǎng)租，上游租金瓜分50%收入占比后，除去「融資成本 裝修攤銷 運(yùn)營(yíng)費(fèi)用」，利潤(rùn)僅剩5%。

這點(diǎn)微薄的利潤(rùn)，讓中國(guó)長(zhǎng)租經(jīng)不起半點(diǎn)波瀾。

美國(guó)知名長(zhǎng)租公寓案例解析分享

由美國(guó)地產(chǎn)大亨Sam Zell創(chuàng)立，自1969年發(fā)展至今，EQR已成為一家以REITs上市的知名房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)公司。

從求生存到求質(zhì)量，EQR想明白了一個(gè)問題：相比于規(guī)模，長(zhǎng)租公寓行業(yè)更應(yīng)該注重房屋、租客和運(yùn)營(yíng)的質(zhì)量。

也正是因?yàn)槿绱?，?005年全球金融危機(jī)剛有點(diǎn)跡象的時(shí)候，EQR就迅速做出了正確的判斷——美國(guó)長(zhǎng)租公寓已經(jīng)到達(dá)了歷史最高點(diǎn)。

于是，EQR立刻出售了大量房產(chǎn)。

高峰時(shí)的22萬間長(zhǎng)租公寓到2020年的7萬間，EQR的踐行能力讓人敬佩。

中美兩國(guó) 長(zhǎng)租科技發(fā)展的差異性

毫無疑問，在長(zhǎng)租科技上，中國(guó)全面碾壓美國(guó)。

以TRIPALINK為例，它是中國(guó)人在美國(guó)創(chuàng)立的CO-LIVING概念的分散式公寓。

提供線上VR看房和虛擬客服，使用智能門鎖、智能水電表等智能家居 ，輔以大數(shù)據(jù)分析的加持。

TRIPALINK在運(yùn)營(yíng)成本、利潤(rùn)收益、客戶體驗(yàn)上，都做到了極致。

而在美國(guó)多數(shù)的公寓，還停留在傳統(tǒng)門鎖、線下帶看、租客自己去水電部門繳費(fèi)等的原始層面。

隨著美國(guó)公寓智能化訴求的日益激增，給像云丁這樣的中國(guó)智能硬件科技企業(yè)的出海孕育了良好的發(fā)展機(jī)遇。

以美為鑒 中國(guó)長(zhǎng)租五大趨勢(shì)判斷

趨勢(shì)一：資管趨嚴(yán)，供給增加

由于目前中國(guó)長(zhǎng)租公寓盈利性較差，各運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)將想盡一切辦法，盡量提高收益。而監(jiān)管也將逐漸跟上市場(chǎng)變化，制定更加嚴(yán)格的監(jiān)管政策、措施。

租賃住房、集體用地租賃項(xiàng)目、軍產(chǎn)、國(guó)企央企資產(chǎn)將成為市場(chǎng)供給的主力軍，供給迅速增加。

趨勢(shì)二：馬太效應(yīng)

公寓將呈現(xiàn)馬太效應(yīng)：強(qiáng)者愈強(qiáng)，弱者愈弱。

但所謂強(qiáng)，并不是指運(yùn)營(yíng)能力或規(guī)模上的強(qiáng)，主要是指拿房能力，融資能力上的強(qiáng)。

這些公司將通過超強(qiáng)的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金及融資能力，收購(gòu)其他企業(yè)，擴(kuò)大規(guī)模。

趨勢(shì)三：從房間到樓宇到社區(qū)

中國(guó)長(zhǎng)租公寓將逐漸向租賃社區(qū)轉(zhuǎn)化，消費(fèi)者將更喜歡配備齊全的租賃社區(qū)。

而長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商也可以通過運(yùn)營(yíng)更大規(guī)模的租賃社區(qū)獲取某個(gè)地域的規(guī)模效應(yīng)，增加利潤(rùn)。

趨勢(shì)四：藍(lán)領(lǐng)公寓成為角斗場(chǎng)

中國(guó)租賃資產(chǎn)租售比較低，白領(lǐng)公寓面臨租金上限問題，藍(lán)領(lǐng)公寓由于坪效更高，將成為公寓企業(yè)必爭(zhēng)之地。

藍(lán)領(lǐng)公寓更注重運(yùn)營(yíng)及B端獲客能力，這也對(duì)公寓企業(yè)設(shè)立了較高的門檻，使參與企業(yè)減少。

趨勢(shì)五：物業(yè)公司IPO，REITs

近期，中國(guó)很多地產(chǎn)商均將物業(yè)公司進(jìn)行剝離上市且市盈率都不低。

可以預(yù)見，作為托管運(yùn)營(yíng)商的長(zhǎng)租公寓企業(yè)以物業(yè)公司定位上市募資、REITs遲早會(huì)對(duì)私營(yíng)企業(yè)開放。

目前新加坡、香港REITs在大陸持有大量地產(chǎn)項(xiàng)目，政府一定會(huì)鼓勵(lì)中國(guó)REITs市場(chǎng)。

這將給中國(guó)長(zhǎng)租公寓企業(yè)帶來充足的資金和發(fā)展機(jī)會(huì)。

精彩問答

Q：剛剛您提到目前中國(guó)的地產(chǎn)租售比是很低的，那您認(rèn)為這個(gè)比例變化的趨勢(shì)如何，后續(xù)會(huì)增長(zhǎng)嗎?

A：短期內(nèi)，受疫情影響，業(yè)主對(duì)租金的預(yù)期會(huì)有所下降，租售比會(huì)上升;中期來說，由于政府向市場(chǎng)投入大量集體用地供給與福利性住房，會(huì)導(dǎo)致正常商業(yè)模式運(yùn)營(yíng)下的企業(yè)租售比不會(huì)大幅增長(zhǎng)甚至?xí)杂邢陆?長(zhǎng)期的話，我國(guó)的租售比將會(huì)回歸與發(fā)達(dá)國(guó)家相似的水平，也就是基礎(chǔ)利率的2倍左右。

Q：對(duì)比中美市場(chǎng)，國(guó)內(nèi)的長(zhǎng)租公寓行業(yè)基本都是重資產(chǎn)包租，您認(rèn)為輕資產(chǎn)托管會(huì)是一個(gè)趨勢(shì)嗎，走向輕資產(chǎn)的路徑和周期是怎樣的?

A：我認(rèn)為輕資產(chǎn)是趨勢(shì)，主要是因?yàn)橹刭Y產(chǎn)包租通常利潤(rùn)低且風(fēng)險(xiǎn)高。終有一天資本陸續(xù)離場(chǎng)和創(chuàng)業(yè)熱情退去，大家將會(huì)普遍意識(shí)到重資產(chǎn)包租并不是一個(gè)最優(yōu)的資產(chǎn)配比方式，并將逐漸回歸到輕資產(chǎn)托管上。

走輕資產(chǎn)的路徑和周期，需根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r和個(gè)人及公司優(yōu)勢(shì)來分析，著重在規(guī)模效應(yīng)上。

Q：國(guó)內(nèi)早期發(fā)展的長(zhǎng)租公寓企業(yè)其實(shí)享受了一定的行業(yè)早期紅利，在規(guī)模擴(kuò)張和行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇的背景下，一些諸如運(yùn)營(yíng)管理粗放、財(cái)務(wù)不規(guī)范的問題會(huì)被放大，作為投資人，針對(duì)這部分企業(yè)您有哪些好的建議?

A：從我的角度來看，長(zhǎng)租公寓從本質(zhì)來說它始終是一個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)。

我的建議是，丟掉互聯(lián)網(wǎng)思維的束縛，腳踏實(shí)地，多做與時(shí)間成為朋友的事。

Q：在租售比很難改變的前提下，中國(guó)長(zhǎng)租怎樣獲得好的利潤(rùn)增長(zhǎng)?

A：多向資產(chǎn)管理的方向去走，也就是將資產(chǎn)價(jià)值做高，然后收入資產(chǎn)升值的差額，而不是通過賺租金差或者托管費(fèi)用。

Q：中國(guó)長(zhǎng)租企業(yè)去美國(guó)發(fā)展做運(yùn)營(yíng)的機(jī)會(huì)與挑戰(zhàn)?

A：目前多數(shù)中國(guó)長(zhǎng)租企業(yè)做的是運(yùn)營(yíng)，而不是資管，再加上我們對(duì)美國(guó)方面的市場(chǎng)和政策都了解不充分，又缺乏好的團(tuán)隊(duì)運(yùn)營(yíng)，以及與當(dāng)?shù)鼗鸷屯顿Y人的關(guān)系維護(hù)不到位等多種因素綜合，我個(gè)人并不看好中國(guó)長(zhǎng)租企業(yè)去美國(guó)發(fā)展做運(yùn)營(yíng)這件事。

Q：中國(guó)未來公寓的發(fā)展，是以輕資產(chǎn)為主還是以重資產(chǎn)為主?

A：我的思考是像美國(guó)一樣會(huì)往兩極發(fā)展：一個(gè)是極輕的運(yùn)營(yíng)公司，甚至都不要品牌了，我只提供最專業(yè)的運(yùn)營(yíng)服務(wù);另一個(gè)是往重資產(chǎn)方向發(fā)展，只做投資決策上的事兒。

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