紅磚樓、白矮房，屋外是裸露的水泥，屋內(nèi)是廚房氤氳和滿屏獎狀。這是北京老小區(qū)的獨特氣質(zhì)。

如果真的有上帝視角，俯瞰16410平方公里的北京，你看到的將是一張不斷攤開的大餅。數(shù)十年如一日，老小區(qū)見證了北京的發(fā)展“加速度”，也昂首挺胸地參與了黃金時代，但在自身居住價值追不上地段價值的今天，它們身上的爭議性卻愈加明顯。高壽的樓齡到底是把“殺豬刀”還是“試金石”?數(shù)據(jù)君最有說服力。

為此，我們選取了北京2195個建于1989年-1999年(即房齡在20-30年之間)的老小區(qū)，試圖通過觀察成交數(shù)據(jù)與內(nèi)外配套之間的關(guān)系，來揭秘老小區(qū)的真實居住品質(zhì)。地段邏輯與居住體驗全面開戰(zhàn)，為你還原最客觀的老小區(qū)面貌。

核心要點提煉：

1、 老小區(qū)在5環(huán)至6環(huán)之間分布最多;

2、 老舊小區(qū)生活便捷性指數(shù)和交通便利性指數(shù)得分最突出;

3、 老小區(qū)內(nèi)部“三供”(供電、供暖、供水)表現(xiàn)優(yōu)異，超一半的有物業(yè)和電梯;

4、 30-39歲的年齡群體老小區(qū)購買力最強。

一、 萬萬沒想到，五環(huán)外才是我的主場

首先，我們嘗試從老小區(qū)分布區(qū)域來探索城市布局模式，卻意外發(fā)現(xiàn)五環(huán)至六環(huán)的區(qū)域才是老小區(qū)的主場，26.61%的占比打破了“離天安門越近房子越老”的固有認知。究其原因，是在中國發(fā)展加速的幾十年里，北京城區(qū)擴大了8-10倍，在配速不斷加快的過程中，城心土地像中年人的發(fā)際線，越來越稀疏;而“遠郊”土地則像哆啦A夢的口袋，隔三岔五就變出個小區(qū)來。

再從分布商圈來看，良鄉(xiāng)、北七家、順義三個遠郊玩家數(shù)據(jù)突出，商圈內(nèi)樓齡在20-30年的老小區(qū)分布最多，北京的環(huán)線發(fā)展模式由此可見一斑。尤其是九十年代以來，時代逐漸變得熱鬧，天南海北的人們在進京追夢的路上降落到首都機場，加速了外環(huán)線上的樓盤拔地而起。如今，這些小區(qū)也已進入而立之年，守望著新產(chǎn)業(yè)和居住區(qū)的不斷更迭。

二、 房老心不老，老炮兒圖的就是便利

回歸到居住體驗本身，我們以老小區(qū)為核心，統(tǒng)計了直線距離1公里范圍內(nèi)的所有生活設(shè)施，不難發(fā)現(xiàn)醫(yī)院、幼兒園、地鐵站和公交車站可達性指數(shù)最高。在周邊配套方面，老小區(qū)實力證明“姜還是老的辣”，住在這兒一公里之內(nèi)就能實現(xiàn)生活自由，簡單粗暴。

再嚴謹一些，我們把15個基礎(chǔ)生活設(shè)施分成生活便捷、交通便利及環(huán)境宜居等3個一級維度，并計算出小區(qū)周邊相應(yīng)設(shè)施數(shù)量，經(jīng)過歸一化處理后，計算出平均值。最終發(fā)現(xiàn)，老舊小區(qū)生活便捷性指數(shù)和交通便利性指數(shù)得分最突出。

說到底，老小區(qū)還是集聚了最健全的城市基礎(chǔ)生活設(shè)施，不服不行。如今很多購房家庭就算有車，包里也會常備地鐵卡，畢竟在“天長地久有時盡，只有堵車無絕期”的北京，地鐵出行是節(jié)約時間成本最高效的方式，默默當個坐地鐵的百萬富翁，會坐出“上億專車專屬司機微服出訪”的感覺。

三、 想說愛你不容易，數(shù)說內(nèi)部居住維度

如果說老小區(qū)的外部配套是“贏在起跑線上的優(yōu)等生”，那其內(nèi)部居住體驗就普遍面臨失落了。因建成年代較久，老小區(qū)常因沒有電梯、車位不夠、物業(yè)不作為而飽受爭議，甚至有人吐槽每次去看房都是“驚嚇之旅”。到底是夸張還是真實，我們在將老小區(qū)內(nèi)部居住維度聚類分析之后，得出了以下結(jié)論。

1、一方面，老小區(qū)內(nèi)部供水、供電、供暖情況表現(xiàn)優(yōu)異，基本不用擔(dān)心水電問題;有超過一半的小區(qū)有電梯，61.61%的小區(qū)有物業(yè)，物業(yè)費均值是0.85元/平米/月，生活成本較低。

2、另一方面，老小區(qū)內(nèi)部門禁安防系統(tǒng)堪憂，只有47.54%的老小區(qū)裝有門禁，難以保障業(yè)主的居住安全問題。

3、最后墊底的是車位。老小區(qū)幾乎沒有地下停車庫，數(shù)據(jù)顯示平均每戶約有0.8個車位，還是“摳”出來的。其實，北京的老小區(qū)開建之初是沒有規(guī)劃停車位的，早時候誰家有輛自行車大概就相當于現(xiàn)在有輛豐田凱美瑞。

四、“真香”警告?老而彌堅的背后是誰在買單?

當昔日榮光遇到今日荒頹，有趣的事情發(fā)生了。根據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，2012年以來，20-30年之間的老舊房均價累計漲幅最多，成交量也居高不下，無論風(fēng)吹草動，你大爺依舊是你大爺。除了沒有公攤、總價低、使用面積大受歡迎以外，從安全邊際、可預(yù)期、可延展的買房三要素來看，老小區(qū)也足夠傲嬌。

那么，老而彌堅的背后，又是誰在買單呢?

按照年齡段化分，30-39歲的中年群體是老小區(qū)的購買主力，且成交量將第二名遠遠甩在身后。這是因為上有老下有小的“成長家庭”，對城市各類資源的需求往往是豐富且全面性的，孩子上學(xué)要方便接送，爸媽歲數(shù)大了更要離醫(yī)院近一些，這些需求只有“站在世界中心呼喚愛”的老小區(qū)能夠均衡滿足。

50歲以上的購房者很少買老小區(qū)。他們在舊樓房里浸染了大半輩子，家長里短像藤蔓一樣在冗長的時光里滋生，直到老得再也不能“一口氣上五樓”。破舊的內(nèi)部設(shè)施已經(jīng)不再適合老人，萬千個娃在讀書的家庭也在嗷嗷尋求安身之處，于是，老小區(qū)和老小區(qū)里的老人們體面退出，共同完成了更迭的使命。

沒有確切的詞語可以真正定義老小區(qū)，這里就像北京的縮影。魚與熊掌不可得兼，關(guān)于老小區(qū)的的喧囂聲從未停止。改造也并非是朝夕見效的事情，它需要高瞻遠矚的頂層設(shè)計、抽絲剝繭的科學(xué)落實，也需要一點耐心。我們不妨期待，改造后的老舊小區(qū)會引來新的居住需求進入，屆時地段優(yōu)勢和居住體驗重修舊好，共同合唱一首“春天里”。

最后，送上北京市成交量最多的十個老小區(qū)。有鐘情老小區(qū)的人情味兒和生活便利性的購房客戶，可以重點關(guān)注這些樓盤，這意味著將來換房的時候，不需要擔(dān)心面臨進退兩難的處境。

內(nèi)容編輯：王櫻桃

內(nèi)容出品：北京鏈家內(nèi)容運營部

特別聲明：文中數(shù)據(jù)來源于貝殼找房，圖片來源于網(wǎng)絡(luò)。

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