2019年以來，北、上、廣、深等多個一線城市寫字樓空置率創(chuàng)歷史新高。世邦魏理仕研究表明，截至2019年上半年，上海甲級寫字樓空置率同比上升4.4個百分點至18.0%，創(chuàng)下近10年新高。租金報價與有效租金同步下行，當(dāng)期有效租金同比下降2.9%至296.8元/平方米/月。一方面是寫字樓存量競爭激烈，另一方面，上海新增供應(yīng)量卻還在不斷增加。萊坊高級董事、上海辦公樓及工業(yè)服務(wù)部主管張延軍表示，預(yù)計2019年下半年，上海還將有超過150萬平方米左右的新項目入市，市場租金將存在下行壓力，空置率繼續(xù)上升。

在寫字樓"存量競爭激烈、新增供應(yīng)不斷面市、活躍用戶持續(xù)減少"等客觀因素的影響下，上海、北京等一線城市的寫字樓去化情況愈發(fā)嚴(yán)峻，部分聯(lián)合辦公品牌也因經(jīng)營問題面臨促銷降價和關(guān)店。而Distrii辦伴作為中新合資的"智慧新辦公"領(lǐng)軍企業(yè)，意料之中地在風(fēng)口之后乍顯鋒芒，不僅在上半年開啟全國規(guī)?；膽?zhàn)略布局，而且各項目出租率均呈現(xiàn)穩(wěn)步增長態(tài)勢，成熟項目平均出租率超過90%，新開項目單月去化率超過20%。特別值得一提的是，在寫字樓空置率屢創(chuàng)新高的上海陸家嘴地區(qū)，Distrii辦伴金磚大廈空間7月單項目出租率實現(xiàn)25%的提升，上半年開業(yè)的虹橋中駿廣場空間也在3個月內(nèi)實現(xiàn)滿租，一連串逆市優(yōu)秀表現(xiàn)背后的原因令人深思。

一、辦伴陸家嘴項目7月去化超200工位、虹橋商務(wù)區(qū)項目3月滿租

據(jù)悉，受前灘板塊、徐匯濱江板塊、北外灘板塊、虹橋板塊等新興商務(wù)區(qū)的政策支持和價格優(yōu)惠等綜合因素的影響，陸家嘴金融租戶正在不斷外遷，"寫字樓長時間出現(xiàn)整層空置的情況、單套房源成交的時間維度拉長、企業(yè)租賃成交面積縮小···"成為了陸家嘴寫字樓的招商近況。

相對于較冷的整體市場表現(xiàn)，Distrii辦伴經(jīng)營的陸家嘴金磚大廈辦公空間的出租率卻在快速提升，7月單月去化工位數(shù)超過200個，單月出租率較上月攀升25%。更難能可貴的是，在周邊眾多業(yè)主瘋狂降價促銷的情況下，辦伴依然憑借高端智慧商務(wù)辦公空間的產(chǎn)品優(yōu)勢守住了價格底線，平均簽約成交價格比周邊競品高出1.5-2倍。目前，辦伴金磚大廈辦公空間的入駐企業(yè)以金融、咨詢、IT企業(yè)為主，吸引了包括順豐快遞在內(nèi)的眾多知名企業(yè)入駐。

另外，地處大虹橋商務(wù)區(qū)的中駿廣場辦公空間今年3月中旬開業(yè)，該項目在周圍樓宇大量空置、競品競爭激烈的情況下，2個月出租率即突破80%，3個月實現(xiàn)滿租，入駐企業(yè)以處于穩(wěn)定發(fā)展期、具有一定規(guī)模的互聯(lián)網(wǎng)和科技企業(yè)為主。同時，該項目以企業(yè)自持資產(chǎn)委托管理經(jīng)營的獨特模式受到了政府機(jī)構(gòu)和行業(yè)的高度關(guān)注，吸引了虹橋管委會、平安財富中心、ULI城市土地學(xué)會、唯品會等諸多政府機(jī)構(gòu)、國際房地產(chǎn)組織和知名企業(yè)前來參觀交流，成為辦伴助力高效盤活企業(yè)閑置資產(chǎn)的標(biāo)桿項目。無獨有偶，一年之前，辦伴在虹橋的另一個辦公空間冠捷項目，同樣以"3個月滿租"的去化表現(xiàn)吸引了眾多企業(yè)的參訪。

辦伴各項目去化的優(yōu)秀表現(xiàn)，得益于對傳統(tǒng)辦公行業(yè)升級的深刻理解和行業(yè)積累。對辦伴而言，2018年是三年磨一劍，通過三年的打磨逐步形成了"空間+科技+服務(wù)"的三個"能力中心";而在2019年，"能力中心"又升級發(fā)展為既緊密協(xié)同、數(shù)據(jù)共享又獨立運作、可對外輸出能力的三大平臺：科技資管平臺、辦公科技中臺以及招商資運平臺。憑借著三大平臺的綜合運營，辦伴自營、聯(lián)營、輸出和委托管理等多合作模式的各項目平均出租率、爬坡速度和續(xù)約率均保持高成長，穩(wěn)步居于行業(yè)前列。

二、辦伴創(chuàng)造行業(yè)高出租率、高爬坡速度和高續(xù)約率

首先，辦伴在北京、上海兩地所有項目的平均出租率接近90%，明顯高于同行70%平均水平。辦伴上海所有項目平均出租率達(dá)到85%以上，其中成熟項目的平均出租率超過90%。辦伴北京區(qū)域項目平均出租率高達(dá)90%以上，項目坪效均高于所在區(qū)域平均水平40%以上，其中朝陽區(qū)和海淀區(qū)地段優(yōu)勢項目及大客戶企業(yè)定制項目，共計6個項目自交付之日起均已實現(xiàn)滿租。

其次，辦伴項目出租率的爬坡速度越來越快，迭代后的3.0產(chǎn)品出租率達(dá)到85%的平均去化時間僅需3個月。以上海項目為例，辦伴"虹橋中駿廣場、虹橋冠捷大廈、張江景瑞中心、長寧攜程網(wǎng)絡(luò)大樓、漕河涇科創(chuàng)大樓"等項目均在3個月內(nèi)實現(xiàn)了滿租，且漕河涇項目以"2個月滿租"刷新了辦伴項目爬坡速度記錄。在北京，中關(guān)村悅?cè)R大廈項目裝修期間已實現(xiàn)80%的預(yù)招租，開業(yè)當(dāng)月滿租，第2個月即實現(xiàn)盈利，成為中關(guān)村地區(qū)行業(yè)內(nèi)的商辦地標(biāo)項目;天作國際、天使物語、海淀天翼、外企大廈等企業(yè)定制項目更是開業(yè)即達(dá)到滿租。

第三，辦伴平均60%客戶續(xù)約率也遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于行業(yè)30%平均水平。其中，上海森本大廈、冠捷大廈兩個項目的客戶續(xù)約率甚至高達(dá)80%以上，北京的中關(guān)村悅?cè)R大廈續(xù)約率達(dá)到83%以上，外企大廈續(xù)約率也達(dá)到 73%以上。(據(jù)辦伴內(nèi)部1-2季度統(tǒng)計)

這些成績無疑印證了Distrii辦伴創(chuàng)始人胡京的理念：聯(lián)合辦公真正需要做的是深度升值。一般的聯(lián)合辦公模式跟辦伴線下的那部分很像，但線下部分并不代表辦伴的未來。通過線上自主研發(fā)的SaaS平臺搭建和線下物理空間的不斷布點，Distrii辦伴試圖構(gòu)造的是一張智慧新辦公的物聯(lián)網(wǎng)，以支持未來企業(yè)與個人更靈活的辦公方式的選擇。

三、智慧科技成為未來寫字樓招商的強(qiáng)大武器

商辦互聯(lián)針對近期北京寫字樓空置率上升作了專題報道，并表示：北京寫字樓市場不存在崩盤，只有新常態(tài)，且近期很多寫字樓業(yè)主在探討和推動如何通過智慧運營來提高服務(wù)價值，保住資產(chǎn)收益水平，而這種"主動調(diào)整"在市場好的時候很難發(fā)生。在市場下行時，智慧運營似乎是近兩年樓宇升級必選?？硕鸨硎?，2018年創(chuàng)新辦公生態(tài)整合事件共有88起，智慧辦公成為新的核心布局領(lǐng)域。仲量聯(lián)行也曾發(fā)布："2018年全球有200億元美元投入在房地產(chǎn)科技相關(guān)領(lǐng)域，和前一年相比增長38%，其中60%都是投向亞洲。"科技，正在重塑房地產(chǎn)的經(jīng)營模式。

回到2015年，國家雙創(chuàng)戰(zhàn)略孕育一大批"創(chuàng)新型"聯(lián)合辦公品牌的時候，許多企業(yè)都在以Wework為對標(biāo)企業(yè)，將目標(biāo)放在了"共享經(jīng)濟(jì)、雙創(chuàng)升級、年輕一代"的新理念、新趨勢上面，增值服務(wù)、社群服務(wù)似乎成為了聯(lián)合辦公非租賃業(yè)務(wù)的"最大窗口"。而彼時，唯有辦伴確定了以"智慧新辦公"的差異化定位布局辦公物聯(lián)網(wǎng)，并前瞻性地創(chuàng)造了創(chuàng)新辦公領(lǐng)域唯一的"線上、線下一體化智慧新辦公解決方案"。并在四年之后，將一體三翼成功地升級為"科技資管平臺(全辦智造)、辦公科技中臺(箏際信息)以及招商資運平臺(數(shù)辦科技)"，共同組成辦伴獨有的"輕重分離、一體多元、科技驅(qū)動"的智慧辦公運營服務(wù)綜合平臺。

四、辦伴智慧新辦公模式的"全面升級"

辦伴因為在科技上的前瞻性戰(zhàn)略布局，在打造辦公物聯(lián)網(wǎng)層面走在了行業(yè)前面，如今，智慧新辦公模式又進(jìn)一步全面升級。

(一)數(shù)據(jù)驅(qū)動的產(chǎn)品設(shè)計

首先，辦伴將旗下子公司"全辦智造"從智慧空間定制服務(wù)提供商升級為以數(shù)據(jù)為驅(qū)動的科技資產(chǎn)管理平臺，業(yè)務(wù)覆蓋投融資、改造更新、運營管理、資產(chǎn)退出的全資產(chǎn)管理流程，助力業(yè)主提升物業(yè)資產(chǎn)價值，推動城市更新發(fā)展。作為具有"科技"基因的資產(chǎn)管理方，辦伴將基于自主研發(fā)的市場分析系統(tǒng)、智能測算系統(tǒng)、空間檢測系統(tǒng)、改造方案分析系統(tǒng)等科技系統(tǒng)的綜合判斷，形成未來幾年資產(chǎn)增值的"靈活方案"，從而再對空間進(jìn)行業(yè)態(tài)重新規(guī)劃，從而匹配企業(yè)生命周期不同階段的需求，將共享空間、獨立辦公室、超能辦公室、商業(yè)等多元產(chǎn)品進(jìn)行彈性組合，協(xié)助企業(yè)充分利用資源以達(dá)到效益最大化的目標(biāo)。

隨著市場的變化，辦伴基于數(shù)據(jù)驅(qū)動所提供的"業(yè)態(tài)規(guī)劃"更加靈活，實現(xiàn)整體定位和規(guī)劃改造的最短周期和最小成本。這樣優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品設(shè)計基于辦伴創(chuàng)始團(tuán)隊擁有房地產(chǎn)行業(yè)多年的管理經(jīng)驗，從而實現(xiàn)坪效曲線的穩(wěn)健、可持續(xù)的遞增。

(二)智能高效的辦公體驗

辦伴旗下的子公司"箏際信息"是專注智慧樓宇及智慧辦公系統(tǒng)研發(fā)及輸出的服務(wù)提供商。箏際信息成立之初便享諸多榮譽(yù)，是唯一家智慧辦公領(lǐng)域入選2018上海最具代表性的50家人工智能企業(yè)，入選2019中國高新技術(shù)開發(fā)企業(yè)評選名單，有著諸多科技產(chǎn)品的"首創(chuàng)"實踐。箏際信息研發(fā)的產(chǎn)品包含了樓宇通、物臻、人臻、智會、智座、智行、領(lǐng)會等十幾項針對智慧樓宇和智慧企業(yè)的科技產(chǎn)品，覆蓋環(huán)境、能耗、效率、硬件、空間、門禁、通行多個層面。

辦公科技系統(tǒng)對于樓宇業(yè)主而言，將直接提高資產(chǎn)管理效率，提升人均管理面積和人均管理工位，單棟樓宇每年能耗降低平均30-35%，單棟樓宇每年物業(yè)人力成本節(jié)約80%。而對于入駐客戶，智能云打印、超級視頻會議系統(tǒng)、超級會議室管理系統(tǒng)、辦伴APP、人臉識別門禁等與企業(yè)員工息息相關(guān)的智能科技可以直接優(yōu)化員工辦公體驗，有效提升企業(yè)辦公及管理效率。據(jù)統(tǒng)計，科技體驗成為辦伴35%的入駐客戶續(xù)約的主要原因之一。

(三)品質(zhì)溫度的社區(qū)運營

辦伴旗下的辦公綜合運營服務(wù)平臺"數(shù)辦科技"，集合"代理招商、經(jīng)紀(jì)服務(wù)、社區(qū)運營、企業(yè)服務(wù)、基礎(chǔ)物業(yè)、咨詢服務(wù)"六大模塊，通過一站式精細(xì)化運營管理，綜合提升物業(yè)資產(chǎn)價值。有別于科技資管平臺的重資產(chǎn)路徑，數(shù)辦科技更關(guān)注于辦公資產(chǎn)的輕資產(chǎn)運營，從產(chǎn)業(yè)鏈上打通了招商和運營的壁壘，在實現(xiàn)高出租率和高續(xù)約率的同時，提升企業(yè)服務(wù)和社區(qū)運營的綜合品質(zhì)。

在服務(wù)層面，辦伴正在打造完善的服務(wù)生態(tài)，從基礎(chǔ)運營服務(wù)、社群服務(wù)到企業(yè)增值服務(wù)。每年近800場的社群活動，搭建了企業(yè)交流的平臺，包含員工福利、戶外電影會、下午茶、專業(yè)培訓(xùn)，參與人次達(dá)2萬多個;一站式企業(yè)管家服務(wù)，以一對一深度服務(wù)，為入駐企業(yè)提供包含法律服務(wù)、人力資源、財稅服務(wù)、工商服務(wù)、資質(zhì)申請和IT服務(wù)等方方面。在實現(xiàn)效率的同時，讓員工體驗更多的人性化服務(wù)和溫暖。

目前，辦伴已在2國(中國、新加坡)、8城(新加坡、上海、北京、杭州、南京、雄安、蘇州、合肥)擁有超過40個智慧辦公空間，管理面積超過30萬平米，累計服務(wù)超過2000余家優(yōu)質(zhì)企業(yè)。2019年下半年，Distrii辦伴在全國將會有8個新中心陸續(xù)開業(yè)。在經(jīng)濟(jì)寒冬下殺出一片天地的Distrii辦伴，以其智慧新辦公的創(chuàng)新實踐成為2018-2019創(chuàng)新辦公年度活力品牌，如今全面升級之后的綜合運營平臺，又將會給一線城市的寫字樓帶來怎樣的智慧變革?讓我們拭目以待。

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